20 C 202/2021-306 — Okresní soud Plzeň-město

1. Podáním doručeným soudu dne 20. 10. 2006 žalobce rozšířil původní žalobu na zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví ze dne 18. 1. 2006 a kromě toho se domáhal po žalované vydání bezdůvodného obohacení za užívání nebytových prostor v nemovitosti nad rámec spoluvlastnického podílu žalované, který činí 1/36 z celku, za období od 1. 3. 2005 do 31. 8. 2006 ve výši 291 523 Kč. Soud změnu původní žaloby připustil usnesením ze dne [datum rozhodnutí], č.j. [číslo jednací], které nabylo právní moci dne [datum]. Žaloba byla odůvodněna tím, že se žalobce je podílovým spoluvlastníkem budovy [adresa] na pozemku parc. [číslo] v k. ú. [obec]. Jeho spoluvlastnický podíl činí 8/9 z celku a spoluvlastnický podíl žalované činí 1/36 z celku. Žalovaná užívala nebytové prostory v dané budově od 1. 7. 1997 do 15. 10. 2004 na základě nájemní smlouvy uzavřené se žalobcem dne 7. 7. 1997. Nebytové prostory sestávající z obchodu o výměře [výměra], kanceláře o výměře [výměra], skladu o výměře [výměra], předsíně o výměře [výměra] a WC o výměře [výměra]. Nájemné činilo 15 685 Kč a bylo zvyšováno o inflaci. Naposledy činilo 17 999 Kč. Poté, co žalovaná na základě kupní smlouvy ze dne 15. 10. 2004 nabyla spoluvlastnický podíl k nemovitosti, nehradí žalobci žádnou částku. Tím, že žalovaná užívá nebytové prostory nad rámec svého spoluvlastnického podílu, dochází u ní k bezdůvodnému obohacení, které je povinna vydat žalobci ve výši 8/9 obvyklého nájemného za užívání předmětných nebytových prostor. Obvyklé měsíční nájemné za rok 2005 činilo 18 503 Kč a za rok 2006 činilo 18 855 Kč měsíčně. Žalobce proto požadoval po žalované 8/9 z těchto částek, tedy za rok 2015 částku 16 447 Kč a za rok 2006 částku 16 760 Kč, a to za každý měsíc užívání. 2. Žalobce vzal svůj návrh podáním ze dne 6. 5. 2021 částečně zpět o částku 28 729,33 Kč s úrokem z prodlení z této částky. Částečné zpětvzetí žaloby žalobce odůvodnil tím, že přepočítal výši svého nároku podle závěrů znaleckého posudku společnosti [právnická osoba] zadaného a předloženého žalovanou, podle kterého žalovaná v domě využívá prostory o výměře [výměra]. Žalobce připustil, že byl uživatelem všech bytů v domě. Podle žalobce nelze do stanovení ceny za bezdůvodné obohacení zahrnou jiné prostory (společné), jelikož mohli být využívány všemi spoluvlastníky, resp. je nevyužíval žádný z nich. Výši spoluvlastnických podílů žalobce nově vymezil ve výši 5/6 ve prospěch žalobce a 4/36 ve prospěch [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení] a žalované, jednajících ve vzájemné shodě. Žalovaná se svým podílem nakládá ve shodě s [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení], a proto jim náleží právo užívat nemovitost v rozsahu 1/9. Podle uvedeného znaleckého posudku obvyklé nájemné nebytových prostor činilo za rok 2005 částku 215 988 Kč a za rok 2006 částku 226 260 Kč. Naproti tomu výše obvyklého ročního nájemného za byty užívané žalobcem činilo za rok 2005 i 2006 částku 77 388 Kč. S ohledem na spoluvlastnický podíl žalobce o velikosti 5/6 by tak jeho nárok na úhradu nájemného za užívání nebytových prostor žalovanou činil od 1. 3. 2005 do 31. 8. 2006 částku 275 691,67 Kč. S ohledem na vlastnický podíl žalované a osob jednajících s ní ve shodě o velikosti 4/36 by nárok žalované na nájemné za užívání bytů činil za stejné období částku 12 898 Kč. Jelikož rozdíl činí 262 793,67 Kč, žalobce nově požadoval k zaplacení tuto částku s příslušenstvím. Usnesení o částečném zastavení řízení ze dne [datum rozhodnutí], č.j. [číslo jednací], kterým soud zároveň vyloučil tuto část řízení spolu s žalobou žalované na zaplacení částky 500 000 Kč k samostatnému projednání, nabylo právní moci dne [datum]. 3. Žalobce v závěrečném návrhu ze dne 28. 6. 2022 upravil svůj návrh tak, že po žalované požadoval za období 1. 3. 2005 až 31. 8. 2006 úhradu bezdůvodného obohacení ve výši ponížené o částku odpovídající průměrnému nájemnému za část prostor v I. NP označené jako 5M, 6M a 7M o celkové výměře [výměra], které nemohla žalovaná v období od 1. 11. 2005 do 28. 2. 2006 používat z důvodu žalobcem odsouhlasených prací. Vyšel přitom z odhadu stanoveného znaleckým ústavem [právnická osoba] při jeho výslechu a s přihlédnutím ke spoluvlastnickým podílům, vzal svoji žalobu zpět o 19 352,13 Kč s úrokem z prodlení z této částky. Usnesení o částečném zastavení řízení ze dne [datum rozhodnutí], č.j. [číslo jednací], nabylo právní moci dne [datum]. 4. Návrhem doručeným soudu při jednání dne 10. 5. 2006 žalovaná jednak započetla vůči pohledávkám žalobce vzniklým z titulu užívání předmětných nemovitostí žalovanou své pohledávky vzniklé vynaložením nákladů na úpravu a opravu nemovitostí v rozsahu odpovídajícím výši spoluvlastnického podílu žalobce a dále tímto podáním vznesla vůči žalobci vzájemný návrh, jímž požadovala, aby žalobci byla uložena povinnost uhradit jí částku odpovídající rozdílu mezi úhradou za užívání předmětných nemovitostí v rozsahu odpovídajícím výši spoluvlastnického podílu žalobce a úhradou za úpravu a opravu předmětných nemovitostí, vynaložených žalovanou nad rozsah odpovídající výši spoluvlastnického podílu žalované. Tento návrh žalovaná odůvodnila tím, že v průběhu doby, kdy předmětnou nemovitost užívala a užívá, provedla celou řadu úprav, a to vlastním nákladem a za souhlasu žalobce jako většinového spoluvlastníka. Podáním doručeným soudu dne 15. 10. 2007 žalovaná upřesnila vzájemný návrh a uvedla, že se souhlasem pronajímatele (žalobkyně) provedla mnoho stavebních udržovacích a modernizačních prací. Nájemní poměr skončil ke dni převodu podílu na nemovitosti na žalovanou ke dni 15. 10. 2004. Těmito pracemi došlo k technickému zhodnocení pronajaté věci, které ke dni 15. 10. 2004 činilo přinejmenším 500 000 Kč (dále též jen vzájemná žaloba). Podáním ze dne 11. 9. 2018, upraveným jejím závěrečným návrhem ze dne 17. 5. 2022, pak žalobkyně požadovala zaplacení částky 500 000 Kč spolu s úrokem z prodlení z této částky od podání vzájemného návrhu. Soud změnu vzájemné žaloby připustil usnesením ze dne [datum rozhodnutí], č.j. [číslo jednací]. Vzájemná žaloba byla odůvodněna tím, že žalovaná společnost v době předcházející nabytí spoluvlastnictví k věci, tedy před 15. 10. 2004, provedla vlastním nákladem zhodnocení pronajaté věci spočívající v několika samostatných úpravách/změnách pronajaté věci (nebytový prostor). Nájemce (žalovaná), se vzhledem ke stavu nemovitosti a po dohodě s příslušnou pracovnicí [anonymizována dvě slova] [územní celek] provádějící správu objektu (technička správy domu), rozhodla zásadním způsobem nebytový prostor modernizovat a rekonstruovat (provést kvalitativní změnu) na své vlastní náklady. Celkem byly se souhlasem pronajímatele (žalobce) provedeny tyto opravy a úpravy: - Instalace plynového topidla WAW v zadní části nebytového prostoru (skladu) - Oprava betonové a dlážděné podlahy v prostoru stávajícího skladu provozovny prodejny drogerie, výměna dveří se zárubněmi, oprava omítek skladu, stavební úpravy a zbudování sociálního zařízení. - Montáž plastového okna namísto luxferů v kanceláři vedoucího prodejny, Montáž dvou kusů venkovních mříží před okna kanceláře, oprava omítek vně budovy na straně do dvora okolo oken kanceláří prodejny, montáž dřevotřískové příčky s regály na rychlovazače a dále provozní a administrativní potřeby v kanceláři vedoucího prodejny. - Výměna dvou kusů oken za plastová, osazení venkovních mříží, oprava omítky dvorní strany objektu a provedení protiplísňového nátěru vnitřních omítek, instalace dřevotřískového osazení s polystyrenovou vložkou s vestavěnými skříňkami v zadní části objektu. Výše zhodnocení nemovitosti ke dni 15. 10. 2004 podle žalované (podložené znaleckým posudkem) činila 1 687 000 Kč. Žalovaná dále v podání ze dne 19. 9. 2021 soudu sdělila, že dne 18. 11. 2014 doručila žalobci své hmotněprávní jednání, kterým započetla vzájemné pohledávky mezi žalobcem a žalovanou. 5. Ke vzájemné žalobě vznesla žalobkyně v podání ze dne 31. 7. 2012 námitku promlčení. Dále uvedla, že žalovaná neprokázala, že většinu jí prováděných prací dokončila do okamžiku skončení nájmu, tj. do 15. 10. 2004, resp. že ani neprokázala skutečný rozsah tvrzeného zhodnocení. Připustila, že znalecký posudek ústavu [anonymizováno] ze dne [datum], který si, byť za jiným účelem, nechal vypracovat žalobce, konstatuje, že v prostorách užívaných žalovanou byly (nejspíš za doby trvání nájmu) provedeny některé práce, konkrétně oprava omítek na přístavbě a opatření oken mřížemi, zůstává však otázkou, zda takové práce skutečně zhodnotily nemovitost o žalobkyní požadovaných 500 000 Kč. Znalecký posudek [právnická osoba] [anonymizováno] ze dne [datum], jehož vypracování naopak zadala žalovaná a který měl stanovit a prokázat výši zhodnocení nemovitosti žalovanou za dobu trvání nájmu, tj. od 24. 5. 1991 do 15. 10. 2004, sice stanovil výši zhodnocení na první pohled podrobně a precizně, nicméně z něj není vůbec patrné, v jakém období mělo k tomuto zhodnocení dojít, resp. kdy k němu skutečně došlo. 6. Žalo