12 C 136/2023 — Okresní soud Plzeň-město

1. Žalobou podanou ke zdejšímu soudu dne 17. 10. 2023 se žalobce dle § 1042 zák. č. 89/2012 Sb., obč. zákoník, domáhal stanovení povinnosti žalované, že je povinná se zdržet výkonu vlastnického práva, tedy zdržet se záboru místností nacházejících se v 1. PP domu , adresa, , a to místnosti s chodbou vlevo od místnosti 973/31 (tj. mandlovny) a místnosti naproti (tj. místnosti pro kola a mopedy), a to tak, že žalovaná odemkne tyto místnosti, popřípadě předá žalobci klíč.2. Žaloba byla odůvodněna tím, že žalobce je výlučným vlastníkem nemovitých věcí, a to bytové jednotky č. 973/20, vymezené dle bytového zákona, v budově , adresa, , Anonymizováno, , č. p. , Anonymizováno, , bytový dům, přičemž nedílnou součástí je podíl na společných částech domu a pozemku o velikosti id. 48/2489. V současné době proběhl neoprávněný zábor části společných prostor bytového domu, ve kterém se nachází bytová jednotka, kdy tento zábor se uskutečnil bez souhlasu žalobce jakožto spoluvlastníka těchto prostor. Žalobce žalovaného vyzval k nápravě, avšak ke dni podání žaloby nebylo upuštěno od zásahu. Součástí společných prostor bytového domu jsou také prostory v 1. PP. Zde se nachází místnost označená jako „, Anonymizováno, /, Anonymizováno, “, která slouží k užívání třetí osobě. Užívání této místnosti třetí osobou není sporné. Z pohledu shora (půdorys) po levé straně této označené místnosti se nachází označená místnost, dále chodba (červený prostor, tzv. mandlovna) a dále neoznačená místnost naproti neoznačené místnosti (zelený prostor, tj. místnost pro kola a mopedy). V současné době žalovaný protiprávně uzamyká oba prostory. Žalovaný dokonce vyčlenil tzv. mandlovnu pouze pro členy výboru SVJ, žalovaný tak učinil bez potřebného souhlasu všech vlastníků. Pokud jde o změnu užívání společných prostor je nutný souhlas všech vlastníků bytových jednotek. Žalovaný však takový souhlas nikdy neobdržel, respektive dle názoru žalobce mělo dojít ke změně prohlášení vlastníka dle § 1169 obč. zákoníku, kdy k takovému kroku by byl nutný souhlas alespoň většiny všech vlastníků bytových jednotek. Vzhledem k tomu, že by se tato změna dotkla všech vlastníků bytových jednotek, museli by dle názoru žalobce dát souhlas všichni vlastníci. Zájem žalobce na vstup do zabraných místností není teoretický. Místnosti jsou vybaveny přívodem vody a elektrické energie, která je spotřebována pouze tím, kdo vlastní k těmto místnostem klíč.3. Žalovaný se vyjádřil poprvé dne 23. 11. 2023, kdy jen krátce uvedl, že nárok uplatněný žalobou neuznává v plném rozsahu.4. Podrobně se žalovaný vyjádřil podáním doručeným soudu dne 18. 12. 2023, kdy uvedl, že uplatněný nárok neuznává. Žalobce není ze strany žalovaného jakkoliv omezován na svých vlastnických právech. V 1. PP předmětné nemovitosti se nacházejí prostory, které jsou uzamykatelné. Jedná se mj. o prostor, který výbor žalovaného užívá za účelem uchování dokumentů pojících se s činností žalovaného, když tento prostor užívá žalovaný jako administrativní pracoviště (kancelář) výboru žalovaného. Není žádoucí, aby k veškerým dokumentům obsahujícím mj. osobní údaje členů žalovaného a citlivé údaje týkající se činnosti žalovaného, měl kdokoli přístup. Z tohoto důvodu je kancelář výboru uzamčená. To však neznamená, že by žalobce do této místnosti neměl přístup. Každý člen žalovaného má možnost kdykoliv po předchozí domluvě předmětnou místnost navštívit. Ostatně za tímto účelem je také kancelář zřízena, tedy za účelem výkonu administrativní činností výboru, jakož i za účelem individuální konzultace mezi členy výboru a členy společenství. Žalobce není omezen ve svých právech. Žalovaný má snahu na přesném opaku, a to na maximální ochraně práv žalobce. Co se týče prostoru situovaném v 1. PP odlišného od kanceláře, jedná se prakticky o chodbu, prostřednictvím níž se vstupuje pouze do jiného nebytového prostoru – nebytové jednotky č. 973/31. V předmětném prostoru se nachází též výlevka, která je užívaná při úklidu společných prostor předmětné nemovitosti. Předmětné prostory jsou uzamykatelné z důvodu zvýšení bezpečnosti předmětné nebytové jednotky, jakož i zamezení plýtvání vodou. V opačném případě by ta byla přístupná komukoli, kdo bude vpuštěn do předmětné nemovitosti. Skutečnost, že v předmětných prostorech se nachází přívod vody a elektřiny, nezakládá zásah do vlastnického práva žádného z členů žalovaného, tedy ani žalobce.5. Dne 5. 1. 2024 podal žalobce ke zdejšímu soudu repliku k vyjádření žalovaného. Žalobce uvedl, že je spoluvlastníkem společných prostor, přičemž dle § 1185 odst. 1 obč. zákoníku a stanov žalované má žalobce právo užívat společné části nemovité věci. Společné části představují veškeré společné prostory předmětných budov. Pokud kdokoliv omezí rozsah společných prostor, např. tak, že žalobci zamezí do určité části společných prostor přístup, zasahuje do spoluvlastnického práva žalobce. Žalobce má za to, že výbor není oprávněn k záboru jakýchkoliv prostor. K tomu potřebuje výbor mandát shromáždění, který však v tomto případě dán nebyl. Navíc by v takovém případě došlo k faktické změně velikostí společných prostor. V uzamčené místnosti jsou mandlovna a kolárna. Tak jsou definovány v prohlášení vlastníka a rovněž jsou dle § 5 odst. 1 písm. i) nařízení vlády č. 366/2013 Sb. společnými částmi domu.6. Soud ve věci nařídil přípravné jednání na den 11. 3. 2024. Ze strany žalobce bylo uvedeno, že dané prostory jsou označeny jako společné, on je přitom užívat nemůže, ale rád by je využíval, např. umístěním jízdního kola. Žalovaný uvedl, že prostory jsou sice uzamčené, ale klíče jsou k dispozici. Historicky měl žalobce již přístup do daného prostoru, avšak zde pořádal se svými přáteli alkoholové dýchánky, což se nelíbilo ostatním spoluvlastníkům. Pokud bylo umožněno žalobci přístup do kanceláře, pak ho nemohli dostat z této kanceláře ven, museli volat policii.7. Při jednání dále účastníci učinili nesporným, že žalobce je výlučným vlastníkem bytové jednotky č. 973/20 v budově č. p. 973, bytový dům, přičemž nedílnou součástí je podíl o velikosti id. 48/2489. Jednotka označená jako 973/31 je nejen v užívání třetí osoby, ale i ve vlastnictví dalšího vlastníka. Dveře, které byly vyznačeny v plánku, jsou uzamykatelné a uzamčené.8. Žalobce následně dne 8. 4. 2024 doplnil svá žalobní tvrzení. K rozsahu omezení uvedl, že žalovaný tím, že uzamkl konkrétní místnosti v bytovém domě, zasáhl do vlastnického práva žalobce. Uzamčením je žalobci znemožněno předmětné místnosti užívat k účelu, k jakému jsou dle prohlášení vlastníka určeny. Uzamčení místností žalovaným (vč. opatření vchodu mříží a kamerami) je jednoznačně zcela v rozporu s občanským zákoníkem a jednak i se stanovami žalovaného. Žalovaný není oprávněn zasáhnout do vlastnického práva žalobce založeného jeho výlučným vlastnictvím a podílem. Pokud se žalovaná hájí tím, že na jednání shromáždění dne 1. 6. 2021 bylo přijato usnesení pod bodem 7, se kterým vyslovilo souhlas 97,40 % přítomných vlastníků, že prostor kolárny bude užíván jako skladovací prostor pro uložení materiálu nebo nářadí, popřípadě nábytku nebo jiných věcí vlastníků, pro případ provádění rekonstrukce s tím, že bude prostor vč. chodbičky uzamčen a klíče bude mít vždy pouze výbor žalovaného, pak žalobce má za to, že toto rozhodnutí v části uzamykání společných prostor je nicotné. Žalobce nerozporuje, že může být za určitých podmínek odsouhlasena změna v užívání konkrétních prostor. Žalobce vyslovuje ale pochybnost, jestli tato změna byla přijata v souladu s SVJ. Žalobce nemá přístup ani ke vstupním dveřím. Žalobci je známo, že za dveřmi se nachází další dveře, z principu budou zřejmě zamčeny. Žalobce od samotného počátku tvrdí, že uzamčeny jsou dvě místnosti, a to kolárna, nyní užívaná jako sklad, a dále mandlovna, užívaná jako kancelář SVJ. Žalobce nesouhlasí s užíváním mandlovny jako kanceláře společenství. Žalobce rozumí tomu, že záležitosti žalovaného je nutné spravovat, proto má žalovaný možnost zvolit adekvátní postup, tedy nechat si takový záměr schválit nashromáždím, popřípadě uzavřením nájemní smlouvy. Žalovaný překračuje své pravomoci, jedná nad rámec zákona. Žalovaný není oprávněn uzamknout jakékoliv dveře, a to ani tehdy, je-li takový záměr odsouhlasen ostatními vlastníky, neboť takové rozhodnutí je nicotné a dle § 245 na něho hledí, jako kdyby nebylo přijato. Pokud jde o událost, kdy žalobce vešel do mandlovny, jakožto společných prostor a tyto odmítal opustit tak, že žalovaná zavolala policii, žalobce uvedl, že přivolaní příslušníci policie na místě pochopili, že v uvedené věci nemají pravomoc. Žalobce se nacházel v prostorách, ke kterým má spoluvlastnické právo.9. Podáním doručeným soudu dne 9. 4. 2024 doplnil své skutková tvrzení také žalovaný. Žalovaný uvedl, že formálně nabídl žalobci možnost přístupu do předmětných prostor s tím, že mu zopakoval podmínky, za kterých dle usnesení shromáždění toto lze učinit. V předmětných prostorech, s výjimkou kanceláře SVJ, není funkční připojení el. energie, není tam k dispozici vyt