16 C 45/2024-41 — Okresní soud Plzeň-město

1. Žalobce se žalobou podanou zdejšímu soudu dne 28.6.2024 domáhal vydání rozhodnutí, jímž by soud uložil žalované povinnost zaplatit mu částku 301 470 Kč s příslušenstvím, a to za předmětné období v délce 6 měsíců, a to od 1.7.2021 do 31.12.2021.2. Žalobu odůvodnil tím, že žalobce na základě smlouvy o koupi nemovitosti ze dne , datum, stal vlastníkem jedné poloviny pozemku č. parc. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba č. p. , Anonymizováno, , nemovitosti zapsané na LV č. , hodnota, pro Katastrální území , adresa, , vedeném u , právnická osoba, pro , Anonymizováno, kraj, katastrální pracoviště , adresa, – , Anonymizováno, .3. K popisu nemovitosti uvedl, že budova čp. , Anonymizováno, je krajní řadový dům s nájemními byty a nebytovými prostory, který je podsklepen a má dvě nadzemní podlaží a podkroví, které není stavebně upraveno a je využíváno jako pouze půdní prostor. Na dvorku je v úrovni prvního nadzemního podlaží přistavěna dílna s tím, že budova nemá dosud vymezené jednotky, které by byly zapsány v katastru nemovitostí.4. Ke genezi vzájemných vztahů žalobce uvedl, že spoluvlastnický podíl nabyl smlouvou o koupi nemovitostí ze dne , datum, od , jméno FO, , jehož nabývacím titulem bylo usnesení , Anonymizováno, , Anonymizováno, , adresa, – , Anonymizováno, vydaného v rámci dědického řízení ze dne , datum, č. j. , spisová značka, . Po nabytí vlastnického práva k nemovitostem žalobce opakovaně vyzýval žalovanou k poskytnutí veškeré dokumentace k nemovitostem včetně informací o jejich užívání, dále k předání vyúčtování nemovitostí, fyzického zpřístupnění a předání klíčů k nemovitostem. Žalovaná sice po několika urgencích žalobci umožnila krátkou prohlídku omezených částí společných prostor, avšak žádnou relevantní dokumentaci žalobci nepředala.5. Žalobce shrnul, že žalovaná tak užívá nemovitosti v celém jejich rozsahu, a to částečně bezprostředně pro své vlastní potřeby a částečně také přenecháním jednotlivých částí nemovitostí k užívání třetím osobám. Žalovaná za užívání nemovitosti žalobci neposkytuje, jakožto spoluvlastníkovi, jakoukoliv náhradu ani podíl na výnosech z pronájmu nemovitostí ani s ním nemá uzavřenou žádnou hodnotu o hospodaření s nemovitostmi. Tímto jednáním se žalovaná bezdůvodně na úkor žalobce obohacuje ve smyslu ustanovení § 2991 Občanského zákoníku. Žalobce tak po několika marných pokusech a žádostech o součinnost vyzval žalovanou k uhrazení částky představující bezdůvodné obohacení. Žalovaná tuto částku žalobci neuhradila, a to ani poté, co byla k jejímu uhrazení upomínána předžalobní upomínkou.6. Pokud jde o procesní obranu, žalovaná s žalobou nesouhlasila. K výši bezdůvodného obohacení žalovaná uvedla, že žalobce má nárok nejvýše na polovinu skutečně utržených příjmů, pokud by se jeho nárok ukázal jako oprávněný.7. Soud shledal tento skutkový děj:8. Poznamenává se, že ve vztahu těchto dvou účastníků, vyplývajícím z jejich spoluvlastnických poměrů, bylo již vedeno např. řízení u , Anonymizováno, soudu sp. zn. , spisová značka, . Jeho předmět byl zcela analogický, pouze bylo uplatněno období v délce 12 měsíců, a to od 1.7.2019 do 30.6.2021. V uvedené věci byl dne , datum, vydán rozsudek č.j. , spisová značka, , který byl změněn rozsudkem , Anonymizováno, , Anonymizováno, v , Anonymizováno, ze dne , datum, č.j. , spisová značka, , a pro stručnost se v tomto odůvodnění v některých vedlejších otázkách odkazuje na rozsudek soudu I. stupně uvedené věci (dále jen rozsudek ze dne , datum, ) nebo rozsudek soudu II. stupně (dále jen rozsudek ze dne , datum, ). Zejména se jedná o znalecký posudek vyhotovený v uvedeném řízení, kde z důvodů procesní ekonomie bylo zadání širší, protože soud předpokládal – mylně – že se tím snad předejde vzniku dalšího soudního sporu. Účastníci se nakonec ohledně období 1.7.2021 – 31.12.2021 nedohodli a byla podána nynější žaloba, kde předchozí posudek byl proveden k důkazu (jako listinný důkaz), a jako takový byl soudem vyhodnocen a vzat za přesvědčivý. Za důkaz může sloužit vše, co přispěje k objasnění věci, a zcela obdobně by soud mohl vycházet např. z posudku zhotoveného cizozemským znalcem pro soudy jiného státu, pokud by tento byl dostatečně přesvědčivý (měl by samozřejmě povahu pouhé listiny).9. Pokud jde o předmět nynějšího řízení, žalováno je tedy období od 1. 7. 2021 do 31. 12. 2021.10. Žaloba byla původně podána pro částku 60 772,47 Kč s přísl., načež po zjištění výsledku odvolacího řízení ve věci výše uvedené (, spisová značka, ) žalobce příslušným způsobem svůj petit omezil. Jednalo se o problematiku bytu 1+1, který žalovaná pronajala v době, kdy k tomu ve skutečnosti byla oprávněna, a proto je třeba zohlednit skutečně přijaté nájemné, nikoliv nájemné tržní (, Anonymizováno, soud zastával mylně stanovisko jiné). Žalobce zde tedy vzal žalobu částečně zpět podáním ze dne 11. 12. 2024 a soud vyhlásil usnesení o částečném zastavení řízení při jednání dne , datum, , takže uvedené usnesení (vyhlášené za přítomnosti účastníků, popř. jejich zástupců) je obsaženo pouze v protokolu. Tímto usnesením (č.l. 18) bylo řízení částečně zastaveno ohledně částky 20 948,02 Kč se zákonným úrokem z prodlení z uvedené částky. Předmětem řízení po částečném zpětvzetí tedy zůstal nárok ve výši 39 824,45 Kč s přísl.11. Spoluvlastnický vztah účastníků (rovné podíly) trval od 31. 1. 2019 do 7. 6. 2023 (bod 17 rozsudku ze dne , datum, ).12. Co do základu nároku je podstatné, že v předmětné době (druhé pololetí roku 2021) byl žalobce stejně jako žalovaná 50 % spoluvlastníkem předmětných nemovitostí, a přesto žalovaná svévolně (tj. navzdory výzvám žalobce) spravovala a užívala nemovitosti pouze sama. Tím způsobem tedy žalovaná získala na úkor vyloučeného spoluvlastníka majetkový prospěch bez právního důvodu (bezdůvodné obohacení, § 2991 odst. 2 OZ).13. Ohledně výše nároku pak soud vycházel z toho, jakým faktickým způsobem je nemovitost rozdělena na 3 samostatné (z hlediska ekonomického využití) části.14. Pokud jde o nebytový prostor v prvním NP, tento má plochu 101,75 m2. Ohledně výše obvyklého nájemného soud odkazuje spíše pro úplnost také na bod 15 rozsudku odvolacího soudu ze dne , datum, . Zde bylo řešeno poněkud starší období od července 2019 do června 2021 a výsledkem pak bylo obvyklé nájemné 7 007 Kč měsíčně za uvedený prostor. S tímto pak zcela koresponduje v období předmětném (tj. červenec – prosinec 2021) nájemné 7 260,88 Kč měsíčně za uvedený nebytový prostor, jak vyplývá ze spisu , spisová značka, , č.l. 81 (znalecký posudek). Xxx Jedná se totiž o částku 71,36 Kč/m2 měsíčně pro celý rok 2021. V rozsudku ze dne , datum, je tento údaj (který obstál v odvolacím řízení) uveden v bodě 50 odůvodnění. Výpočtem 71,36 Kč/m2 po vynásobení uvedené částky plochou nebytového prostoru 101,75 m2 vychází 7 260,88 Kč měsíčně. Za dobu půl roku tedy vzniká užitek 43 565,28 Kč z celého nebytového prostoru v 1.NP, a to za druhé pololetí roku 2021.15. Pokud jde o byt 3 + 1 ve 2. NP, tento není pronajat, nemá funkční topení, tomu odpovídá snížení obvyklého nájemného, které by jinak bylo na trhu dosažitelné (redukce o 80 %). Zde lze odkázat na bod 15 rozsudku ze dne , datum, odvolacího soudu, č.j. , spisová značka, . Po výpočtu lze dospět k částce 1 887 Kč měsíčně za uvedený byt 3 + 1 (za červenec 2019 – červen 2021). Stejně jako v předchozím případě i tato částka orientačně odpovídá navazujícímu období, když plynutím času dochází ke zvyšování cenové hladiny, a pro nynější spor lze dospět k částce 2 013,94 Kč měsíčně (v celém roce 2021). Příslušná část znaleckého posudku je na č.l. 110 ve spisu , spisová značka, , přičemž uvedený posudek byl k důkazu proveden rovněž v řízení , spisová značka, . V posudku bylo uvažováno nejprve s částkou 10 069,69 Kč měsíčně, pokud by topení bylo funkční. Tato částka tedy byla snížena kvůli nefunkčnímu topení z 10 069,69 Kč o 80 % na 2 013,94 Kč měsíčně. Jak bylo uvedeno v rozsudku ze dne , datum, , bod 51 odůvodnění, odpovídá to nájemnému 28,66 Kč/m2 měsíčně. Plocha bytu 3+1 činí 70,27 m2. Vynásobením obou čísel pak vychází měsíční nájemné za tento byt (3+1 ve 2.NP) ve výši 2 013,94 Kč. Za druhé pololetí 2021 tedy šestinásobek činí 12 083,63 Kč za celý tento byt.16. Pokud jde o byt 1+1 ve druhém NP, zde soud odkazuje na bod 16 rozsudku odvolacího soudu ze dne , datum, , kde bylo vysvětleno, že původní právní názor soudu I. stupně byl nesprávný, pokud v něm bylo vycházeno z tržního nájemného, jelikož žalované zde nelze klást k tíži, pokud ještě před vznikem rozporů dala tento byt do nájmu , adresa, za částku 4 000 Kč měsíčně (jinak řečeno, tržní nájemné by sice rozhodně v roce 2021 bylo ještě vyšší než tržní nájemné v r. 2019, za což žalovaná nemůže). Za druhé pololetí 2021 tedy užitek plynoucí z tohoto bytu spočívající v nájemném 4 000 Kč měsíčně činil celkově 6x4000 Kč = 24 000 Kč.17. Soud tedy shrnuje, že žalovaná za druhé pololetí 2021 pobírala celkový užitek z celé budovy, který činil 79 648,91 Kč. Tato částka je součtem 43 565,28 Kč (první NP) plus