25 C 233/2020-123 — Okresní soud Plzeň-sever

1. Žalobce se žalobou doručenou soudu dne [datum] domáhal určení, že je vlastníkem nemovitostí uvedených ve výroku I. tohoto rozsudku. Žalobu odůvodnil tím, že od podzimu roku [rok] probíhala mezi účastníky jednání o tom, že by žalobce tyto nemovitosti geodeticky rozdělil a část pozemku by na žalovanou za určitých podmínek převedl. Dne [datum] vylákala žalovaná žalobce do advokátní kanceláře [anonymizováno] [jméno] [příjmení] na adrese [ulice a číslo], [obec], a to pod záminkou jednání o rozdělení pozemku. Zde byla žalobci předložena kupní smlouva a smlouva o zřízení věcného břemene na převod celého pozemku, jehož součástí je stavba rodinného domu. Žalobce s podpisem smlouvy na místě nesouhlasil, chtěl se o jejím obsahu poradit s někým fundovaným, avšak žalovaná na něj naléhala, když jako formu psychického nátlaku zvolila argumentaci tím, že by žalobce o nemovitosti mohl přijít z důvodu exekucí vedených na jeho syna. Na argumentaci, že chtěl pozemek geodeticky rozdělit, argumentovala tím, že na to není čas, že se to provede později. Žalobce pod nátlakem tedy podepsal jak kupní smlouvu, tak návrh na vklad do katastru nemovitostí, aniž měl možnost dokumenty řádně prostudovat a poradit se o nich. Žalovaná po podpisu dokumenty žalobci ani nedala, když žalobce se domnívá, že tak učinila z obavy, aby žalobce nezmařil po poradě s advokátem, vkladové řízení u katastrálního úřadu, kdy jeho domněnku mu potvrzuje fakt, že žalovaná dokumenty žalobci předala dne [datum], když vklad byl proveden dne [datum]. Žalobce s ohledem na okolnosti uzavření kupní smlouvy, kdy jeho podpis na této je pouze důsledkem nemorální manipulace žalované s neznalostí práva starého člověka, považuje uzavření smlouvy za absolutně neplatné právní jednání, a to od počátku, kdy projev jeho vůle není skutečný, pravý a svobodný. Žalobce dále zpochybnil obsah kupní smlouvy týkající se ceny nemovitosti, kdy kupní cena 1 000 000 Kč měla být uhrazena investicemi do předmětného rodinného domu, přičemž žalobce toto tvrzení odmítá. Stanovená cena 1 000 000 Kč zakládá rovněž absolutní neplatnost kupní smlouvy, neboť tržní cena obdobných nemovitostí v místě a čase byla okolo 2 000 000 Kč. Dále žalobce poukázal na zásadní, a pro něj neakceptovatelné, nedostatky kupní smlouvy, a to absenci služebnosti užívání ve prospěch něj a jeho manželky, služebnosti braní vody ze studny, služebnosti cesty, stezky, užívání stodoly. Dále ve smlouvě chybí služebnost stezky a cesty ve prospěch rodinného domu [adresa] v části obce Česká Bříza, jehož je žalobce podílovým spoluvlastníkem, a kde žalobce i se svou manželkou vykonává své bytové potřeby. Po převodu předmětných nemovitostí změnila žalovaná své chování vůči žalobci a jeho manželce, kdy je vyzvala k vyklizení domu [adresa]. Žalobce prostřednictvím svého zástupce žalovanou vyzval dopisem ze dne [datum] ke zpětnému převodu předmětných nemovitostí, avšak žalovaná na uvedenou výzvu nereagovala. 2. Žalovaná se k žalobě vyjádřila během ústního jednání dne [datum], a to tak, že nemá za to, že by jakékoli ze žalobních tvrzení zakládalo neplatnost kupní smlouvy. Žalobce je svéprávná osoba, která podepsala dokumenty a lze předpokládat, že pokud by o nich měl jakékoli pochybnosti, nic by nepodepsal. Nikdo mu nedržel u hlavy pistoli, do podpisu nebyl ani nijak vmanipulován. V den podpisu smlouvy proběhla schůzka u [anonymizována dvě slova], která kupní smlouvu připravila, žalobci její obsah vysvětlila, žalobce neměl dotazy, nevyjadřoval žádné pochybnosti ani nenavrhoval, že by smlouvu potřeboval s někým [anonymizována dvě slova] zmocnil k podání návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, a do vkladu vlastnického práva ji již dále nekontaktoval. Pokud by měl o smlouvě pochybnosti, jistě by následně zjišťoval, jaké to pro něj má důsledky. Žalovaná popírala jakýkoli nátlak činěný na žalobce. Žalobce sám uvedl, že v minulosti se o převodu vlastnického práva k nemovitostem mezi účastníky jednalo, žalobce však za tímto účelem nic nečinil, žalovaná kontaktovala advokátku, ta sepsala smlouvu a žalobce ji bez jakéhokoli nátlaku podepsal. Po nějaké době se mu to zřejmě rozleželo, byl na to upozorněn manželkou a následně začal tvrdit neplatnost. Z uvedených důvodů navrhla zamítnutí žaloby. 3. Soud se nejprve zabýval tím, zda je v dané věci dán naléhavý právní zájem žalobce na určení vlastnického práva, kdy s ohledem na předmět sporu, absenci zřízení věcného břemene pro jeho manželku a zejména absenci věcného břemene braní vody ze studny, kdy tato je zdrojem vody pro dům, ve kterém žalobce se svou manželkou žije, tento shledal a žalobu věcně projednal. 4. Jako předběžnou otázku soud musel v tomto řízení předně vyřešit otázku platnosti kupní smlouvy na nemovitosti uvedené ve výroku tohoto rozsudku, uzavřené mezi žalobcem a žalovanou dne [datum], když žalobce v řízení tvrdil její absolutní neplatnost a právě na jejím podkladě bylo vlastnické právo na žalovanou převedeno. 5. Z provedených důkazů soud dospěl k následujícím zjištěním o skutkovém stavu věci: 6. Účastníci uzavřeli dne [datum] kupní smlouvu a smlouvu o zřízení věcného břemene, a to ohledně pozemku parc. [číslo] – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je rodinný dům [adresa], [obec], vše zapsáno na [list vlastnictví], k.ú. [obec], [územní celek], vedené [stát. instituce], [stát. instituce], a to za dohodnutou kupní cenu 1 000 000 Kč, kdy bylo ujednáno, že kupní cenu uhradila žalovaná v průběhu uplynulých pěti let investicemi do rodinného domu [adresa] Součástí smlouvy bylo zřízení věcného břemene – služebnost užívacího práva k pozemku parc. [číslo] jehož obsahem je užívání stodoly a stáje, kterou má užívat výhradně oprávněný (žalobce) a dále služebnost stezky přes pozemek parc. [číslo] k pozemku ve vlastnictví žalobce k parc. [číslo] – zahrada zapsanému na [list vlastnictví], v k.ú. [obec], [územní celek]. Věcné břemeno bylo zřízeno ve prospěch žalobce, a to bezplatně a doživotně. Převod vlastnického práva byl v katastru nemovitostí proveden na podkladě Návrhu na vklad práva do katastru nemovitostí ze dne [datum]. Z výpisu z katastru nemovitostí (stav ke dni [datum]) vyplývá vlastnické právo žalované k předmětným nemovitostem. Soudu byla rovněž k dispozici kopie katastrální mapy při stavu ke dni [datum], ze které zjistil polohu pozemků parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] když tyto vzájemně sousedí. Z odhadu ceny nemovitosti zpracované [jméno] [jméno] ze [právnická osoba] [anonymizováno] bylo zjištěno, že tento uvedl jako doporučenou inzerovanou cenu makléřem částku 1 950 000 Kč za předmětnou nemovitost, kdy je v tomto odhadu uvedeno, že cena je stanovena podle dodaných podkladů klientem, nebyla provedena prohlídka s možností posoudit skutečný stav nemovitosti. Z informace o pozemku parc. [číslo] v k.ú. [obec] bylo zjištěno, že jeho součástí je rodinný dům [adresa] a podílovými spoluvlastníky této nemovitosti jsou žalobce a [obec] [celé jméno žalobce]. Dne [datum] vyzvala žalovaná žalobce k vyklizení objektu na adrese [adresa žalobce], neboť tyto potřebovala ke svým účelům. Dále žalobce upozornila, že ačkoli v jeho prospěch bylo zřízeno věcné břemeno užívání zadní garáže, tím, že tuto zamyká a zamezuje do ní přístup, dopouští se protiprávního jednání, když se uvnitř nacházejí věci, jež mu nepatří. Žalobce a jeho manželka na tuto výzvu žalované reagovali nedatovaným podáním, ve kterém navrhli lhůtu pro vyklizení do [datum]. Dopisem ze dne [datum] žalovaná sdělila žalobci, že vymění zámky na garáži a zabezpečí příjezdová vrata, když poukázala na to, že věcné břemeno bylo zřízeno pouze pro žalobce, nikoli pro další osoby. Vstup do garáže a otevření vrat mu na výslovnou žádost umožní. Dopisem ze dne [datum] byla žalovaná vyzvána ke zpětnému převodu vlastnického práva k předmětným nemovitostem. Podle kopie podacího lístku jí tato výzva byla odeslána dne [datum]. K důkazům byla připojena též dodejka datovaná na [datum], přičemž datum doručení byl [datum]. Ze sdělení [stát. instituce], [stát. instituce] bylo zjištěno, že žalobci byla dne [datum] odeslána informace o vyznačení plomby, nicméně tato byla odeslána bez služby dodejka s doplňkovou službou„ nevracet, vhodit do schránky“ a úřadu tak není známo, kdy byl uvedený dopis žalobci doručen. K důkazu bylo dále předloženo rozhodnutí přestupkové komise [územní celek], kterým byl odložen přestupek, kterého se měla dopustit žalovaná vůči žalobci, a to proto, že nebylo prokázáno spáchání projednávaných skutků žalovanou. 7. Žalobce při svém účastnické výpovědi uvedl, že kvůli zajištění vnučky [jméno] chtěl žalované darovat nemovitost [adresa] a kousek pozemku vedle tohoto domu. Jenže [datum] si v [obec] přesedl do auta žalované, která ho někam odvezla, nevěděl, kam jedou, najednou byli u advokátky [anonymizována dvě slova] a byla připravena kupní smlouva, z čehož byl v šoku. Tu smlouvu měl rychle podepsat, protože mu bylo řečeno, že jinak by přišel exekutor a dům by mu sebral. Ke smlouvě měl připomínky, ke kterým mu advokátka sdělila, že je z