5 C 48/2021-75 — Okresní soud Plzeň-sever

1. Žalobou z [datum] se žalobci domáhali vůči žalovanému zaplacení [částka] s tím, že v průběhu řízení vzali žalobci žalobu z části zpět pro zaplacení částek žalovaným ve výši [částka] a následně [částka] o čemž bylo rozhodnuto usnesením [datum] čl. 45 a [datum] čl. 58. Pokud jde o základ nároku, tak mezi účastníky bylo nesporným tvrzení žalobců, že jsou vlastníky pozemku par. [číslo] parc. [číslo] které jsou žalovaným užívány a byly jím užívány i rozhodném období od [datum] do [datum] a to tak, že na pozemku parc. [číslo] se nachází budova bez evid. č. ve vlastnictví žalovaného, jenž je svojí povahou oprávněnou cizí stavbou na pozemku žalobců a k této své budově žalovaný používá přístupovou cestu par. [číslo]. Nesporným mezi účastníky bylo také to, že nezastavěný pozemek má výměru 95 m² a zastavěný pozemek má výměru 141 m². Žalobci uvedli, že se v minulosti opakovaně na žalovaného obraceli s žádostí o narovnání vzájemných vztahů a to bezúspěšně, kdy mu nabízeli uzavření nájemní smlouvy či odkoupení pozemku pod stavbou. K dohodě však nedošlo. Nedošlo ani k dohodě o zaplacení nároku za užívání bez právního důvodu v mezích korespondence mezi právními zástupci účastníků. Žalobci ve vztahu ke stanovení náhrady za užívání pozemku zastavěného i nezastavěného žalovaným vycházeli ze znaleckého posudku [jméno] [příjmení] z [datum] s tím, že jednotková cena náhrady za m² zastavěného pozemku podle této znalkyně činí [částka] a nezastavěné plochy přístupové [částka] za m². Při shora uvedených výměrách pozemků podle žalobců činí obvyklá náhrada za užívání pozemku zastavěného za tři roky od [datum] do [datum] [částka] a u nezastavěného pozemku [částka], celkem tedy [částka]. Žalobci v žalobě uvedli, že před podáním žaloby bylo z části žalovaným uhrazeno [částka] a proto se žalobou domáhají zaplacení zbytku částky [částka]. Následně, jak již shora bylo uvedeno, žalobu žalobci pro částečnou úhradu ze strany žalovaného omezili až na částku [částka]. 2. Žalovaný nečinil sporným užívání předmětných pozemků v rozsahu tvrzeným žalobci za uvedené období, nesporoval ani obvyklou cenu za užívání nezastavěného pozemku stanoveného znalkyní [jméno] [příjmení]. Za sporné však považoval jednotkovou cenu za m² stanovenou znalkyní u zastavěné plochy. Za obvyklou cenu nájemného zastavěného pozemku považoval, s ohledem na místo a čas, částku [částka] za m2. Argumentoval tím, že znalkyně vychází z nesprávné premisy, že daný objekt je užíván k podnikatelským účelům ačkoliv tomu tak není, neboť žalovaný v minulosti sice podnikal, ale již podle živnostenského zákona nepodniká respektive živnostenský list si obnovil [datum] na jednu zakázku, opravu kostela v obci [obec] u [obec] s tím, že k zrušení živnostenského oprávnění došlo [datum]. Současně žalovaný tvrdil, že v objektu, o který jde z hlediska nároku na bezdůvodného obohacení nepodniká. Z těchto důvodů by měla být cena [částka] za m², neboť ze znaleckého posudku vyplynulo, že toto je obvyklá cena pronájmu zastavěného pozemku pro chatu v [část obce]. 3. Na základě projednání věci před soudem a provedeného dokazování dospěl soud k následujícím skutkovým zjištěním, z nichž dovodil níže uvedené právní závěry. 4. Soud vycházel z nesporných tvrzení účastníků v tom směru, že co do základu je nárok žalobců vůči žalovanému odůvodněn, neboť žalovaný vlastní nemovitost bez evidenčního čísla na pozemku par. [číslo] o výměře 141 m² a k přístupu k této nemovitosti používá pozemek parc. [číslo] o výměře 95 m² s tím, že vlastníky pozemků jsou od [datum] žalobci. Žalovaný s ohledem na absenci smluvního ujednání o výše náhrady za užívání obou pozemků je povinen žalobcům zaplatit náhradu ve formě bezdůvodného obohacení podle § 2991 OZ (z.č. 89/2012 Sb.) odpovídající obvyklé výši nájemného v místě a čase s tím, že ve vztahu k nezastavěnému pozemku je nesporným, že tato náhrada za žalované období od [datum] do [datum] činí [částka] za m². 5. Pokud jde o spornou výši náhrady za užívání zastavěného pozemku, soud při jeho stanovení vychází ze znaleckého posudku, jeho doplňku a výslechu znalkyně [jméno] [příjmení], neboť závěry uvedené znalkyně považuje za logické a dostatečně odůvodněné v rámci znaleckého uvážení ohledně stanovení obvyklé ceny náhrady za užívání zastavěného pozemku a v tomto ohledu nebyl důvod vypracovávat revizní znalecký posudek navrhovaný žalovaným. Znalkyně určila obvyklou náhradu za užívání zastavěného pozemku [částka] za m². Ke stanovení obvyklé náhrady znalkyně použila kombinaci metody porovnávací a administrativní, přičemž v prvním případě k porovnání obvyklé ceny pronájmu pozemku použila informaci o obvyklé ceně pronájmu pozemku pro rekreační objekt v [obec], stánku se zmrzlinou v obci [obec] [částka], pronájmu louky v [obec] [částka], zahrady v [obec a číslo] až [částka], zpevněného pozemku pro skladování v [obec] [částka], [částka] či [částka]. Následně v dodatku [číslo] znalkyně vycházela pro porovnávací metodu z obvyklého nájmu pozemků pod rekreačními objekty v [obec] [částka], [obec] [částka], [částka] v [obec] a prodejně v [obec] [částka]. Znalkyně uvedla, že ve vztahu k odlišnému způsobu využití a lokace pozemků pronajímaných, které jí sloužily k srovnání, se vypořádala z nemožností nalézt k porovnání objekt svojí lokací a užitím stejný tak, že vycházela z toho, že posuzovaný pozemek je zastavěn objektem, který je účelově určen pro poskytování služeb. Vycházela z informace žalobců, že žalovaný v minulosti používal objekt jako kovářskou dílnu, dále z informací od stavebního úřadu [obec] o tom, že doklady o účelovém určení stavby po kolaudaci se nedochovaly a proto je třeba vycházet z účelu, pro který je objekt stavebně technicky vybaven, když v tomto případě se jedná o objekt občanské vybavenosti tak, jak je zapsán v kat. nemovitostí a je tedy určen pro poskytování služeb. Z těchto důvodů je rozhodné, že jde o objekt, který je možno využít i k podnikatelským účelům a proto znalkyně vyšla z úvahy, že nájem za pozemek, na němž je dílna pro řemeslnou výrobu, musí být vyšší než za rekreačně užívanou chatu, ale současně nižší než jaký je např. u nájmu pozemku za potraviny v [obec], což je čtyřikrát větší obec s lepší vybaveností než obec Chrančovice. Proto stanovila cenu [částka] odpovídající poloviční náhradě, která je hrazena za prodejnu potravin v [obec]. Znalkyně v rámci posudku dospěla ke stejnému závěru, i pokud jde o ocenění metodou administrativní, kdy určila obvyklou cenu pozemků žalobců zastavěného [částka] za m² a tuto cenu ponížila o 1/3 na [částka] za m² a to z důvodu, že jde o zastavěný pozemek, který vlastník nemůže užívat. Znalkyně v rámci svého výslechu odkázala na zákon č. 256/2013 Sb. a vyhlášku č. 357/2013 Sb., podle níž je stavba občanské vybavenosti tak, jak je objekt žalovaného zapsán v kat. nemovitostí, stavbou určenou pro poskytování služeb. Současně znalkyně poukázala na § 3 odst. 2 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, podle níž nejsou-li zachovány doklady o účelu pro kterou je povoleno stavbu užívat, platí, že stavba je určena k účelu, k němuž je stavebně technickým uspořádáním vybavena. V tomto směru bylo přihlíženo i ke znaleckému posudku [číslo] který pro účely exekuce oceňoval nemovitost žalovaného. Z toho posudku je zřejmé, že znalec na základě obhlídky z června 2018 a dalších podkladů uzavřel, že jde o objekt skladu s kanceláří, určený pro skladování a manipulaci (tedy k podnikatelským účelům). Znalkyně v rámci výslechu uvedla, že objekty, které používala pro srovnání, jsou objekty z okolních obcí a to z toho důvodu, že žádný jiný obdobný objekt respektive pozemek, na kterém by byl objekt v pronájmu přímo v obci nebyl. Při stanovení obvyklé ceny zohledňovala skutečnost méně atraktivní lokace zastavěného pozemku žalobců proti pronajímaným pozemkům, které si pro srovnávací metodu zjistila a současně při stanovení uvažo-vala i o jiném způsobu určení účelového, pro který jsou objekty na pozemcích užívány. Kdy méně atraktivní lokalita vede k snížení ceny nájmu a naopak způsob užití pro podnikatelské účely vede k zvýšení ceny. Znalkyně uvedla, že na základě toho určila cenu odhadem v intencích zajištěných podkladů na [částka] za m². Podle soudu své závěry znalkyně dostatečným způsobem osvětlila. Úvahu, která znalkyni vedla ke stanovení obvyklé ceny nájmu zastavěného pozemku a to ve vazbě na podklady, z nichž vycházela, soud považuje za správnou s tím, že v této souvislosti neshledal, že by její závěry vykazovaly formálně logické nedostatky, z nichž by bylo možno dovodit věcnou nesprávnost znaleckých závěrů. Z těchto důvodu soud ze stanovené ceny [částka] za m2 vycházel. 6. Pokud jde o námitku faktického způsobu užívání nemovitosti žalovaným pro nikoliv podnikatelské účely, soud s ohledem na právní posouzení nároku na vydání bezdůvodného obohacení ve smyslu § 2991 OZ, podle nějž ten, kdo se bezdůvodně obohatí na úkor jiného, je povinen toto bezdůvodné obohacení dané osobě vydat a s přihlédnutím k závěrům judikatorně shrnutým, a týkajícím se otázky bezdůvodného obohacení vlas