8 C 427/2020-129 — Okresní soud Plzeň-sever

Žalobou doručenou soudu dne [datum] se žalobci domáhají zaplacení částky 318 136 Kč se zákonným úrokem z prodlení 8,25% od [datum] do zaplacení, s odůvodněním, že žalovaní byli spoluvlastníci pozemku st.p. [číslo] jehož součástí je stavba rodinného domku [adresa] a pozemku p. [číslo] jehož součástí je [anonymizováno] bez [anonymizováno] a pozemku p. [číslo] (zahrady), vše v kat. úz. a obci [obec], zapsáno na [list vlastnictví] u [stát. instituce]. Žalovaní jako prodávající uzavřeli s žalobci jako kupujícími dne [datum] kupní smlouvu ohledně těchto nemovitostí, se sjednanou kupní cenou 2.500.000 Kč. Žalobci si před koupí nemovitosti prohlédli. Žalovaní ve smlouvě prohlásili, že na nemovitost neváznou žádné závady, které by dle § 1107 OZ přešly na nabyvatele. Po převzetí nemovitosti v [číslo] 2019 zjistili žalobci při rekonstrukci mnoho skrytých vad. Dle žalovaných měl být dům z 50 let s rekonstruovanou (novou) podlahou v přízemí, topením, koupelnou. Stavba domu je však asi 100 let stará, převážně z vepřovic. Po odkrytí podlahových krytin bylo zjištěno, že v centrální místnosti je pouze nová krytina na původní částečně betonové a dřevěné podlaze, která kvůli absenci izolace vlhkosti a chybějícímu odvětrání shnila. V postranních pokojích byla betonová podlaha, na které byla nanesena nedostačující tenká vrstva betonového potěru, bez izolace a zateplení. Byla nutná celá nová podlahová krytina v přízemí domu včetně základu a izolace, aby nevznikaly plísně. Renovace rozvodů topení sice proběhla, ale neodborně. Měděné trubky jsou ve zdech bez izolace, na nich na některých místech je měděnka a na některých místech nesprávnou instalací popraskané a voda proniká do zdí. V prostorách pod WC mísou byl zabetonovaný naplněný septik. Žalovaní díle sdělili žalobcům, že v nemovitosti je funkční kopaná studna. Žalobci pak zjistili, že čerpadlo nefunguje, studna není kopaná, ale vrtaná, což má zásadní vliv na kapacitu odběru vody. V interiéru začala částečně opadat omítka, kterou žalobci seškrabali a zjistili, že pod omítkou je zdivo plesnivé. Příčinou je skutečnost, že původní vlhké zdivo bylo v minulosti vždy překryto novou omítkou a nedošlo k sanaci zdiva před plísní. Příčinou vlhkosti zdiva je skutečnost, že srážková voda ze střechy byla svedena do prakticky podsklepené místnosti, kde se vlhkost kumulovala. Shora uvedené vady žalobci oznámili žalovaným dopisem z [datum] a uplatnili nárok na slevu 500.000 Kč, splatnou do [datum]. Protože žalovaní popírali nárok na slevu z kupní ceny, zadali žalobci posouzení skrytých vad a stanovení ceny jejích oprav znalci. Znaleckým posudkem [číslo] znalce [jméno] [příjmení] z [datum] byly specifikovány vady, které lze hodnotit jako skryté (vady dřevěných podlah, skrytá žumpa ve vnitřním prostoru koupelny, plíseň na vnitřních omítkách stěn, a vnitřní rozvod ústředního topení pod omítkou stěn). Cena stavebních prací na odstranění těchto vad byla stanovena v položkovém rozpočtu v příloze [číslo] posudku ve výši 318.136 Kč. Žalobci pak doručili žalovaným výzva k úhradě 318.136 Kč s odkazem na znalecký posudek e-mailem z [datum]. Žalovaná však tento nárok odmítli. Nárok žalobců na slevu z kupní ceny vymezený znaleckým posudkem [číslo] znalce [jméno] [příjmení] z [datum] se týkal následujících vad: Rekonstrukcí stavby (před její koupí žalobci) provedením podlah s překrytím povrchovou krytinou Vinyl se dřevění podlaha uzavřela, zakryté dřevo nedýchalo a rychleji docházelo k jho degradaci, neboť objekt nebyl izolován proti vzlínající zemní vlhkosti. Nedokonalou rekonstrukcí pokrytím těžkých pásů PVC na stávající dřevěné nosné konstrukce podlah došlo k zrychlení jejich degradace. V prostorách koupelny (pod toaletní mísou) se nachází zazděný (nevyčerpaný – s odkazem na náklady na jeho vyčerpání) septik. Dále plíseň na vnitřních omítkách stěn a vnitřní rozvod ústředního topení skrytý pod omítkou stěn. Žalovaní navrhovali zamítnutí žaloby s odůvodněním, že žalobci svůj nárok opřeli o znalecký posudek [číslo] z [datum] znalce [jméno] [příjmení], který jako skryté vady označil destrukci dřevěné konstrukce podlah, skrytý septik (žumpu) ve vnitřním prostoru koupelny pod odstraněnou toaletou, plíseň na vnitřních omítkách stěn a vnitřní rozvod ústředního topení skrytý pod vnitřní omítkou stěn. Náklady na odstranění těchto vad vyčíslil na 318.136 Kč. K vadě spočívající v destrukci dřevěné podlahy se účastníci shodli, že dřevěná podlaha byla v době uzavření kupní smlouvy pouze v obývacím pokoji (později před soudem označen jako místnost [číslo] v plánku založeném na čísle listu 60, dále též„ obývací pokoj“). Žalobkyně při svém výslechu uvedla, že obývacím pokoji byla dřevěná podlaha asi na 2/3 podlahy, zbývající část podlahy byla z betonu (protokol o jednání ze dne [datum], str. 8) Žalobkyně při jednání dne [datum] potvrdila, že v místnostech 1 a 3 již byly v době prodeje betonové podlahy. Žalobci v žalobě tvrdí, že po odkrytí podlahové krytiny v obývacím pokoji bylo zjištěno, že dřevěná podlaha z důvodu nulové izolace za přítomnosti vlhkosti a žádného odvětrávání prakticky celá shnila. V závěru znaleckého posudku na str. 7 znalec uvedl, že překrytím dřevěné podlahy PVC materiálem mělo zásadní vliv na urychlení postupující degradace dřevěných nosních konstrukcí podlah. Při své výpovědi dne [datum] znalec uvedl, že v době jeho místního šetření byla již dřevěná podlaha odstraněna a při zpracování posudku vycházel z tvrzení žalobců a z fotografií, které mu žalobci předložili. Po předložení fotografií na čl. 7 a 10 posudku znalec uvedl, že dřevěné prvky jsou na pokraji živostnosti, jsou zdegradované, je patrné, že jsou napadené dřevomorkou nebo dřevokaznou houbou. Podle žalovaných je napadení dřevěných konstrukcí dřevomorkou či dřevokaznou houbou v domě daného stáří naprosto běžné, zvlášť za situace, kdy tyto domy nemají provedenou izolaci proti vodě a ani tepelnou izolaci podlah, což jak uvedl znalec, je nutno počítat s tím, že ji nemají. Soudy již konstatovaly, že napadení dřevěných stavebních konstrukcí domu (krovů, podlah) dřevomorkou nebo dřevokaznou houbou je u domů takového stáří naprosto běžné, nejedná se o vadu ale o běžné opotřebení (rozhodnutí NS ČR z 30.11.2015, sp.zn. 33 Cdo 2654/2015, a z 28.7.2011, sp.zn. 33 Cdo 896/2010). Pokud by soud dospěl k závěru, že destrukce dřevěné podlahy v obývacím pokoji je skrytou vadou zakládající právo žalobců na slevu z kupní ceny, pak žalovaní upozorňují, že žalobci výši slevy z kupní ceny u této vady konkrétně nevyčíslili. Podlahová plochy obývacího pokoje je dle plánku založeného na čl. 60 o výměře 18,1 m2, je tedy zřejmé, že dvě třetiny podlahové plochy na které byla položena dřevěná podlaha pak odpovídají výměře cca 12 m2. Žalobci koupili od žalovaných dům z padesátých až šedesátých let minulého století u kterého nebyla provedena izolace proti vlhkosti ani tepelná izolace podlah, stejně jako i u jiných domů stejného stáří postavených obdobným způsobem. Znalec v posudku ocenil práce spojené práce spojené s odstraněním násypů pod podlahou, ocenil materiál a práce za provedení nové, dříve neexistující izolaci proti vlhkosti, ocenil materiál a práce za provedení nové dříve neexistující tepelné izolace podlahy a materiál a práce za novou, dříve neexistující betonovou podlahu, kterou byla nahrazena podlaha dřevěná, to vše ve výměře, která podstatně překračuje rozměry původní dřevěné podlahy v obývacím pokoji (cca 12 m2). Znalec dále v posudku při oceňování nákladů na opravu skrytých vad ocenil stavební práce, ne výši slevy z kupní ceny odpovídající poškozené dřevěné podlaze. Žalovaní jsou toho názoru, že žalobci by v případě, že vada dřevěné podlahy v obývacím pokoji je vadou skrytou, měli právo na slevu z kupní ceny ve výši odpovídající ceně dřevěné podlahy ve 2/3 podlahové plochy obývacího pokoje, tj. o výměře cca 12 m2 ve stavu odpovídající běžnému opotřebení domu z padesátých až šedesátých let minulého století. Žalobci výši slevy z kupní ceny odpovídající této vadě nevyčíslili, z podané žaloby není zřejmé, v jaké výši požadují v případě této vady slevu z kupní ceny. K vadě spočívající v skryté žumpě ve vnitřním prostoru koupelny v čl. II. žaloby žalobci tvrdí, že dům rekonstruují i dispozičně a v souvislosti s tím v koupelně odstranili starou podlahu a toaletní mísu. Odstraněním toalety zjistili, že se po toaletní mísou nachází naplněný septik. Existenci tohoto skrytého septiku (žumpy) v prostorách koupelny znalec označil jako skrytou vadu. Náklady na vyčerpání stávajícího septiku pod koupelnou, včetně odvozu a likvidace znalec vyčíslil částkou ve výši 5.000 Kč a zabetonování žumpy mazaninou z betonu tl. do 120 mm v množství 0,87 m2 v částce 3.055,36 Kč. S touto částkou žalovaní souhlasí a v případě, že by soud dospěl k závěru, že existence naplněného septiku pod toaletní mísou je skrytou vadou, jsou připraveni tuto částku žalobcům uhradit. Ohledně vady pospané jako plíseň na vnitřních omítkách stěn žalobci v čl. II. žaloby tvrdí, že po převzetí stavby začaly částečně v interiéru op