5 C 61/2023-135 — Okresní soud Plzeň-sever

1. Žalobce se žalobou podanou Okresnímu soudu v , adresa, dne 3. 2. 2023 domáhal po žalovaném zaplacení částky ve výši 100 000 Kč s příslušenstvím s tím, že žalovaný byl členem Stavebního a nájemního družstva , adresa, - Na Sklárně, IČ , IČO, , přičemž s jeho členstvím v družstvu bylo spjato právo nájmu bytu č. , hodnota, v domě na adrese , adresa, (dále jen „bytová jednotka“). Žalovaný oslovil realitní kancelář , právnická osoba, , IČ: , IČO, , sídlem , adresa, , , adresa, , s poptávkou zprostředkování převedení za finanční náhradu (úplatu) jeho členských práv v bytovém družstvu včetně práva na uzavření nájemní smlouvy k předmětnému bytu. Dne 9. 10. 2019 došlo k uzavření dohody o rezervaci členských práv a povinností a dne 21. 11. 2019 k uzavření smlouvy o úschově peněz se žalobcem jako zájemcem a současně nabyvatelem, a to za účasti výše uvedené realitní kanceláře. Žalobce uvedl, že výše úplaty 1 680 000 Kč byla sjednána s ohledem na stav bytu v době prohlídky, který odpovídal stavu tak, jak byl inzerován a nabízen, tedy včetně zabudované kuchyňské linky. Žalobce tak neměl důvod pochybovat, že je součástí prodeje. Dle žalobce byl převod členských práv deklarován tak, že byt je nabízen včetně kuchyňské linky a její hodnota je zahrnuta do sjednané ceny. Dále žalobce uvedl, že linka byla pevně zabudovaná a byla součástí bytu. K předání bytové jednotky došlo dne 4. 2. 2020, kdy vyšlo najevo, že žalovaný v mezidobí demontoval zabudo-vanou kuchyňskou linku a tím znehodnotil převáděné majetkové hodnoty minimálně o částku 100 000 Kč. K tomu žalobce soudu předložil obsah nabídky (inzerce) bytu včetně fotodoku-mentace bytu v době jeho nabízení (uzavření smlouvy) a v době předání. Žalobce se pokoušel o mimosoudní řešení sporu, kdy po žalovaném požadoval přiměřenou slevu z kupní ceny ve výši 100 000 Kč, ale žalovaný již nekomunikoval a požadovanou částku žalobci neuhradil. Žalobce zaslal před podáním žaloby žalovanému předžalobní upomínku dne 16. 1. 2023.2. Ve věci byl Okresním soudem v , adresa, vydán elektronický platební rozkaz, č.j. EPR 31180/2023-7, proti kterému podal žalovaný odpor s tím, že žalobce svůj nárok pouze odhaduje a netvrdí, ani neprokazuje, jak došel k jeho výši. Dále žalovaný uvedl, že uplatněný nárok neuznává, neboť na něj žalobci nevzniklo právo, není znám způsob výpočtu nároku žalobce a žalobní nárok je promlčen, neboť žalobce měl povinnost zjevnou vadu nejen u žalovaného uplatit, ale rovněž uvést jaké právo z důvodu reklamované vady uplatňuje. Dle žalovaného právo na slevu z ceny nevzniklo, neboť linka s ohledem na mezery mezi zdí a linkou a spotřebiči nebyla součástí bytu, nešlo o vestavěnou kuchyňskou linku. Nadto předmětná kuchyňská linka nepatřila do vlastnictví žalovaného, ale jeho sestry , jméno FO, , která užívala bytovou jednotku a dovybavila jí kuchyňskou linkou. Žalobce sice projevil zájem kuchyňskou linku od , jméno FO, odkoupit, k čemuž ale nedošlo. Žalovaný dále uvedl, že i kdyby byla součástí převodu práv k bytové jednotce daná kuchyňská linka, pak požadovaná cena ve výši 100 000 Kč je nepřiměřená a je třeba vycházet maximálně z cenu materiálu, tedy do 10 000 Kč. Dále žalovaný uvedl, že ve věci má být místně příslušný Okresní soud , adresa, – sever, a to podle bydliště žalovaného.3. Okresní soud v , adresa, vyslovil usnesením ze dne 10.3.2023, čj. , spisová značka, , svou místní nepříslušnost a spis postoupil zdejšímu soudu jako soudu místně příslušnému.4. Ač byli účastníci soudem vedeni k uzavření smíru, k čemuž jim byl k jejich návrhům poskytnut dostatečný časový prostor, k uzavření smíru mezi účastníky nedošlo.5. Žaloba samotná byla podána včasně osobou k tomu oprávněnou, neboť k předání bytové jednotky a zjištění vady došlo podle předávacího protokolu dne 4. 2. 2020 a k podání žaloby dne 3. 2. 2023, tříletá promlčecí lhůta tedy byla v souladu se zněním § 609 a násl. zákona č. 89/2012 Sb. občanský zákoník (dále jen „o.z.“) zachována a námitku promlčení nelze považovat za důvodnou.6. Mezi účastníky bylo nesporné, že žalovaný byl členem Stavebního a nájemního družstva , adresa, , IČ , IČO, a že žalovaný prostřednictvím realitní kancelář , právnická osoba, , IČ: , IČO, , sídlem , adresa, na základě zprostředkovatelské smlouvy nabízel za úplatu převod členských práv v bytovém družstvu včetně práva na uzavření nájemní smlouvy k bytové jednotce č. , hodnota, na adrese , adresa, , a to za úplatu ve výši 1 680 000 Kč, kdy v této souvislosti byla mezi účastníky uzavřena dohoda o rezervaci ze dne 9. 10. 2019 a smlouva o úschově ze dne 21. 11. 2019. Taktéž bylo nesporné, že v okamžiku předání bytové jednotky dne 4. 2. 2020 již bytová jednotka nedisponovala kuchyňskou linkou, která v bytové jednotce byla v době prohlídky bytu, tj. před uzavřením výše popsaných smluv.7. Předmětem sporu mezi účastníky bylo, zda byl převod členských práv k bytové jednotce nabízen a inzerován za sjednanou cenu ve stavu bytu v době, kdy jej žalobce prohlížel, včetně kuchyňské linky, či bez ní. Mezi účastníky bylo dále sporu o to, zda se jednalo o kuchyňskou linku zabudo-vanou tzv. na míru, či nikoliv. Mezi účastníky nepanovala shoda o tom, zda se ohledně předmětné kuchyňské linky jedná o součást bytu, nebo příslušenství bytu a jaká byla její hodnota v době přechodu práv k bytové jednotce. Taktéž bylo sporné, zda je vlastníkem předmětné kuchyňské linky paní , jméno FO, a případně zda-li se s ní žalobce dohodl na odkoupení linky a od toho následně ustoupil. Dále bylo sporné, zda vada předmětu převodu členských práv týkající se faktického stavu bytu byla v rámci předávacího protokolu ze dne 4. 2. 2020 žalobcem oznámena řádně či nikoliv. V případě prokázání, že kuchyňská linka byla součástí bytové jednotky, pak v jaké výši vznikl žalobci nárok na slevu, když žalovaný se domáhá slevy ve výši 100 000 Kč a žalovaný má za to, že kuchyňská linka měla hodnotu maximálně 10 000 Kč.8. Z dohody o rezervaci ze dne 19. 10. 2019, smlouvy o úschově ze dne 21. 11. 2019, nájemní smlouvy k bytové jednotce ze dne 8. 1. 2020 a dodatku ke smlouvě k převodu členských práv a povinností v družstvu stavební a nájemní družstvo , adresa, – Na Sklárně ze dne 3. 1. 2020 je zřejmé, že mezi účastníky došlo k převodu členských práv k bytové jednotce, a to ke dni 3. 1. 2020. Z obsahu inzertní nabídky k bytové jednotce soud podává, že převod členských práv k bytové jednotce byl nabízen tak, že k bytu přináleží rohová kuchyňská linka. Z předávacího protokolu k bytové jednotce ze dne 4. 2. 2020 bylo zjištěno, že v jeho textaci bylo předtištěno, „že po domluvě s převodcem a nabyvatelem měla být součástí prodeje kuchyňská linka, která byla přesto odmontována ze strany převodce“. Předmětný protokol byl na základě plné moci udělené žalovaným podepsán , jméno FO, , která byla taktéž přítomná prohlídce bytové jednotky před prodejem a na základě plné moci žalovaného zastupovala při jednání s realitní kanceláří , právnická osoba, Soud dále vycházel z přiložené fotodokumentace bytové jednotky a jejího interiéru s kuchyňskou linkou odpovídající stavu prohlídky před převodem členských práv a po něm.9. Z výslechu svědka , jméno FO, , realitního makléře realitní kanceláře , právnická osoba, , IČ: , IČO, , sídlem , adresa, , , adresa, , bylo zjištěno, že svědek zprostředkoval převod vlastnických práv k bytové jednotce mezi účastníky s tím, že za žalovaného jednala jeho sestra , jméno FO, , a to na základě plné moci. Proces projede trval 2-3 měsíce. Byt byl dle jeho výpovědi inzerován k prodeji i s kuchyňskou linkou s tím, že se žalobce výslovně dotazoval, zda předmětná kuchyňská linka v bytové jednotce zůstane, když je dané uvedeno v inzerci. Tuto informaci svědek obdržel přímo od , jméno FO, , která mu dále sdělila, že si z bytu odveze některé skříně, gauč a kávovar. Při prohlídce bytu za účasti žalobce, svědka, rodičů žalobce a , jméno FO, se rodiče žalobce výslovně ptali, zda kuchyňská linka zůstane na místě a , jméno FO, dané potvrdila s tím, že si odveze pouze kávovar. Svědek nebyl schopen říci, zda byla kuchyňská linka vyrobena tzv. na míru a zda byla přidělána na pevno, nicméně linka byla dle svědka uzpůsobena tvaru místnosti. Svědek dále uvedl, že prodej byl realizován a bylo dohodnuto předání, kterého se osobně nezúčastnil, přičemž ho následně kontaktoval otec žalobce s tím, že při předání zjistili, že kuchyňská linka v bytové jednotce chybí, a to i přesto, že žalobci bylo při prohlídce ze strany , jméno FO, řečeno, že kuchyňská linka v bytové jednotce zůstane. Svědek připravil předávací protokol k bytové jednotce, který byl v rámci další schůzky podepsán ze strany žalobce a , jméno FO, , jehož obsahem bylo mj. i to, že v bytové jednotce není kuchyňská linka, což bylo do protokolu výslovně doplněno na žádost otce žalobce. Svědek popřel, že by v rámci prohlídky bytové jednotky před koupí , jméno FO, nabízela žalobci, že mu kuchyňskou linku odprodá. , jméno FO, pouze sdělila, že po prodeji z bytového jednotky odveze kávovar a lednici.10. Z výslechu svědka ,