9 C 161/2024-86 — Okresní soud v Prachaticích

1. Žalobkyně se svou žalobou ze dne 16. 9. 2024 domáhaly vydání soudního rozhodnutí, kterým by žalovaným byla uložena povinnost k zaplacení částky 36 000 Kč spolu s v žalobě specifikovaným příslušenstvím. V žalobě žalobkyně uvedly, že jsou spoluvlastnicemi st. p. č. , číslo, na které stojí stavba č.p. , číslo, , a st.p.č. , číslo, , na které stojí stavba č.p. , číslo, vše v k.ú. , adresa, . Stavby č.p. , číslo, a , číslo, jsou v režimu SJM žalovaných. Částka 36 000 Kč dle žaloby představovala bezdůvodné obohacení žalovaných vzniklé užíváním pozemků ve spoluvlastnictví žalobkyň bez právního důvodu, a to za období říjen 2021 – září 2024 (36 měsíců po 1 000 Kč měsíčně).2. Žalovaní podali proti ve věci vydanému platebnímu rozkazu odpor a navrhli, aby žaloba byla zamítnuta. Žalovaní nerozporovali skutečnost, že jsou v režimu SJM vlastníky budov č.p. , číslo, a , číslo, postavených na st.p.č. , číslo, a , číslo, vše v k.ú. , adresa, , ani že předmětné stavby užívají, nesouhlasili však s požadovanou výší bezdůvodného obohacení, když tato není žalobkyněmi nijak doložena, pozemky pod budovami jsou téměř neprodejné. Snaha o narovnání vztahů mezi účastníky, činěná min. od r. 2003, nevedla k cíli, když nedošlo k dohodě o výši nájmu za užívání pozemků, případně kupní ceny za tyto pozemky.3. Po provedeném dokazování zjistil soud tento skutkový stav.4. Žalobkyně jsou zapsány v katastru nemovitostí jako spoluvlastnice s podíly o velikosti ½ mj. st.p.č. , číslo, a , číslo, vše v k.ú. , adresa, (výpis z KN č.l. 9 - 10, informace o pozemku v přílohách žaloby). Na st.p.č. , číslo, stojí stavba č.p. , číslo, , na st.p.č. , číslo, stojí stavba č.p. , číslo, , přičemž vlastníky těchto staveb v režimu SJM jsou dle zápisu v katastru nemovitostí žalovaní (výpis z KN č.l. 11 – 12, informace o stavbě v přílohách žaloby).5. Žalobkyněmi nebylo tvrzeno, že by stavby č.p. , číslo, a , číslo, byly stavbami neoprávněnými; nespornou byla mezi stranami skutečnost, že v současné době není dán titul k užívání pozemků st.p.č. , číslo, a , číslo, ve spoluvlastnictví žalobkyň umístěním staveb č.p. , číslo, a , číslo, náležejících do SJM žalovaných. S ohledem na tato tvrzení stran vycházel soud při svém rozhodování z toho, že stavby č.p. , číslo, a , číslo, byly na st.p.č. , číslo, a , číslo, postaveny na základě práva, které stavebníka k předmětným stavbám opravňovalo, které však následně zaniklo (aktuální neexistence tohoto práva byla mezi stranami nesporná).6. Na základě nikým nezpochybňované skutečnosti, že žalovaní užívají umístěním staveb ve svém vlastnictví pozemky žalobkyň bez právního důvodu, vznikl žalobkyním nárok na vydání bezdůvodného obohacení dle § 2991 odst. 1 a 2 o.z., a to ve výši obvyklé úplaty za užívání předmětných pozemků při zohlednění skutečnosti, že k užívání dochází právě umístěním staveb.7. Za účelem zjištění výše bezdůvodného obohacení byl soudem zadán znalecký posudek z oboru ekonomika, ceny a odhady, přičemž úkolem znalce bylo po provedení šetření určit částku odpovídající výši obvyklého nájemného za období říjen 2021 – září 2024 vynakládaného na užívání věci – parc.č.st. , číslo, umístěním stavby č.p. , číslo, , a užívání věci – parc.č.st. , číslo, umístěním stavby č.p. , číslo, , vše v k.ú. , adresa, .8. Znalcem , tituly před jménem, , jméno FO, vypracovaný znalecký posudek (č.l. 29 - 51) nevzbuzuje pochybnosti o správnosti závěrů ve vztahu k zadání a není ani neúplný nebo nejasný, jednotlivé znalecké závěry byly v rámci posudku ve spojení s výslechem znalce vysvětleny včetně uvedení způsobu, jakým k nim znalec dospěl, odkazováno je na při místním šetření provedená zjištění, případně na připojené přílohy posudku.9. Již v písemném vyhotovení posudku je uvedeno, že, ačkoli obvyklá cena vyjadřuje hodnotu služby a určí se porovnáním, v daném případě nebylo možno porovnávací metodu použít, neboť na rozdíl od cen sjednávaných v souvislosti s prodejem nemovitostí, které jsou zjistitelné z katastru nemovitostí, údaje o nájemném takto evidovány nejsou. V rámci výslechu následně znalec doplnil, že ve vztahu k nájemnému za užívání předmětných pozemků nemohla být v daném případě s ohledem na způsob užívání zjištěna ani hodnota tržní, kdy je připuštěno použití informací z realitní inzerce, protože pozemky se tímto způsobem nepronajímají, nebylo možno zajistit dostatečný počet relevantních vzorků pro možnost učinění příslušného závěru. Za uvedené situace nezbylo než určit hodnotu nájmu jako služby procentem z ceny pozemku, přičemž procentní sazba byla znalcem stanovena na 7% při horní hranici rozpětí publikovaného v odborné literatuře na základě studie provedené na ÚSI VUT v Brně (, tituly před jménem, , jméno FO, Teorie a praxe oceňování nemovitých věcí, Akademické nakladatelství CERM Brno, 2016).10. K námitce žalobkyň, že výše nájemného měla být odvozena z ceny obvyklé, nikoli zjištěné, znalec uvedl, že v daném případě nebylo možno zajistit dostatečně četný a reprezentativní soubor pronajímaných srovnatelných pozemků zastavěných domem cizího vlastníka, obvyklou cenu pozemků tak v daném případě, s ohledem na jejich charakter, zjistit nelze. Proto pro účely určení výše obvyklého nájemného nezbylo než vycházet z ceny zjištěné jednotlivých pozemků pro každý rok období vymezeného žalobou stanovené dle vyhl. č. 441/2013 Sb. v příslušném znění.11. Znaleckým posudkem byla takto určena výše obvyklého nájemného za období říjen 2021 – září 2024 z pozemku st. , číslo, v k.ú. , adresa, ve výši 2 000 Kč a z pozemku st.p.č. , číslo, v k.ú. , Anonymizováno, 2 050, Anonymizováno, Kč. Celková částka 4 050 Kč představuje výši bezdůvodného obohacení, kterého se v žalobou označeném období žalovaným dostalo užíváním pozemků žalobkyň bez právního důvodu, toto bezdůvodné obohacení jsou žalovaní povinni vydat dle § 2991 odst. 1 o.z. Proto byla žalovaným uložena tímto rozsudkem povinnost k zaplacení částky 4 050 Kč. Pokud se žalobkyně domáhaly přiznání další částky 31 950 Kč, musela být žaloba jako nedůvodná zamítnuta.12. V dané věci záviselo rozhodnutí o výši plnění na znaleckém posudku, přesto se soud rozhodl nepřistoupit při rozhodování o náhradě nákladů řízení k aplikaci ustanovení § 142 odst. 3 o.s.ř. Důvodem pro tento postup je skutečnost, že žalobou byl uplatněn nárok na zaplacení částky ve výši téměř devítinásobku plnění přiznaného, částka žalobou požadovaná není zároveň žádným způsobem odůvodněna, žalobkyně při jejím uplatnění vycházely pouze ze svého (nepodloženého) přesvědčení, že se jedná o částku odpovídající obvyklému nájemnému v daném místě a čase. Potřebou vypracování znaleckého posudku pro určení výše nároku žalobkyň došlo v řízení ke vzniku nákladů na znalečné, které rovněž mnohonásobně převyšují skutečný nárok žalobkyň, a uložení povinnosti k jejich náhradě žalovaným by bylo dle názoru soudu nespravedlivé; přehlédnout v této souvislosti nelze, že žalovaní již v roce 2023 nabízeli žalobkyním v rámci snahy o vyřešení dlouhodobého stavu, kdy vlastníkem pozemku a stavby na něm jsou odlišné subjekty, odkoupením předmětných pozemků za cenu 200 Kč/m² (nabídka ze dne 9. 2. 2023 v přílohách odporu), přičemž tuto cenu je možno označit za odpovídající okolnostem, jak je zřejmé ze znaleckého posudku (ten určil cenu pozemků v r. 2023 na 192,77 Kč/m²). Na straně druhé, žalovaní při vědomí dlouhodobého užívání cizího pozemku bez právního důvodu za toto užívání neposkytovali žalobkyním žádné protiplnění; byť nikdy nedošlo k dohodě o jeho výši pro rozdílnost představ účastníků, žalovaným nic nebránilo plnit alespoň částečně, a to i bez dohody se žalobkyněmi (§ 1930 odst. 2 o.s.ř.). Tato okolnost dle názoru soudu vylučuje prosté zohlednění neúspěchu žalobkyň v rámci rozhodování o nákladech řízení, tedy přiznání částečné náhrady nákladů řízení žalovaným. Proto soud postupoval dle ustanovení § 150 o.s.ř. a žalobkyním právo na náhradu nákladů řízení nepřiznal. K rozhodnutí přistoupil soud poté, co byla stranám poskytnuta možnost k vyjádření se k zamýšlené aplikaci ustanovení § 150 o.s.ř.13. Další dokazování k otázce snahy žalovaných o dohodu se žalobkyněmi dokumenty připojenými k podání ze dne 18. 9. 2025 provedeno nebylo pro nadbytečnost; žalovanými nebylo tvrzeno, že by poskytli žalobkyním za užívání předmětných pozemků jakékoli protiplnění, případně prokázaná snaha o dohodu na jeho výši (ať už v minulosti nebo po podání žaloby), bez skutečného poskytnutí plnění alespoň ve výši považované za adekvátní ze strany žalovaných, důvod pro jiné rozhodnutí o náhradě nákladů řízení nepředstavuje.14. Pro úplnost se dodává, že veškeré náklady na znalečné byly pokryty žalobkyněmi složenou zálohou, potřeba rozhodování o nákladech státu ve smyslu § 148 o.s.ř. nevznikla.15. Lhůta k plnění byla stanovena zákonná třídenní (§ 160 odst. 1 o.s.ř.), neboť v řízení nebyly zjištěny žádné skutečnosti odůvodňující její prodloužení.