5 C 343/2021-267 — Okresní soud v Prostějově

1. Žalobce se žalobou, která byla Okresnímu soudu v Prostějově doručena dne 10. 12. 2021, domáhal vydání rozsudku, kterým by bylo zrušeno podílové spoluvlastnictví žalobce a žalovaného k pozemku parc. č. , hodnota, , ostatní plocha, zapsaného na LV č. , hodnota, , vedeném pro obec , adresa, a k. ú. , adresa, , Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, katastrální pracoviště , adresa, , předmětná nemovitost, aby byla přikázána do výlučného vlastnictví žalobce a žalobci, aby byla uložena povinnost zaplatit žalovanému částku určenou znaleckým posudkem. Tento žalobní návrh žalobce v závěrečném návrhu upravil tak, že s domáhal přikázání předmětného pozemku do svého výlučného vlastnictví bez další náhrady. Žalobce tvrdil, že žalobce a žalovaný jsou podílovými spoluvlastníky předmětné nemovitosti, že žalobce je vlastníkem podílu o velikosti id. ¾ vzhledem k celku, že žalovaný je vlastníkem podílu o velikosti id. 1/3 vzhledem k celku, že spoluvlastnictví účastníků bylo založeno vkladem vlastnického práva z kupní smlouvy č. , Anonymizováno, , že tato smlouva byla uzavřena mezi dědečkem žalobce a žalovaným, že spoluvlastnictví je od svého počátku nefunkční, že žalobce si nepřeje v takovém spoluvlastnictví setrvávat, že spoluvlastnictví předmětné nemovitosti (vzhledem k velikosti spoluvlastnických podílů, vzhledem k umístění pozemku, vzhledem k jeho výměře) zcela znemožňuje jeho efektivní využívání kterýmkoliv ze spoluvlastníků, že žalobce se pokusil situaci řešit smírnou cestou, že žalobce žalovanému navrhl odkoupení spoluvlastnického podílu žalovaného, že žalovaný s tímto souhlasil a domáhal se kupní ceny ve výši 69.750 Kč (nabídka z měsíce října 2021), že dle žalobce je částka nepřiměřená, že žalovaný podíl na předmětné nemovitosti zakoupil v září 2021 společně s ¼ podílem na jiném pozemku o velikosti 7 700 m2 (tj. s pozemkem mnohonásobně větším) za celkovou částku 25.988 Kč, že žalobce nabídl odkup spoluvlastnického podílu za částku 10.000 Kč, že žalovaný tuto nabídku odmítl. Žalobce dále tvrdil, že rozdělení předmětné nemovitosti není efektivní, že rozdělením pozemku vznikne malý samostatný pozemek, který samostatně nebude moci sloužit k žádnému účelu. Po vypracování znaleckého posudku zpracovaného , tituly před jménem, , jméno FO, žalobce navrhl, aby předmětná nemovitost byla žalobci přikázána do jeho výlučného vlastnictví bez náhrady, neboť předmětná nemovitost vykazuje značné množství vad, kdy náklady na opravu těchto vad převyšují hodnotu nemovitosti samé, a to přibližně o 20.000 Kč. Žalobce uvedl, že po žalovaném nebude požadovat pro účely opravy těchto vad ničeho, avšak navrhl, aby nemovitost mu z těchto důvodů byla přikázána do jeho výlučného vlastnictví bez náhrady.2. Žalovaný se k žalobě vyjádřil písemným podáním, které bylo Okresnímu soudu v Prostějově doručeno dne 7. 2. 2022. Žalovaný nečinil sporným tvrzení žalobce o podílovém spoluvlastnictví účastníků k předmětné nemovitosti, o velikosti podílu žalobce a podílu žalovaného, o založení spoluvlastnictví účastníků k předmětné nemovitosti vkladem vlastnického práva z kupní smlouvy č. , Anonymizováno, uzavřené mezi žalovaným a dědečkem žalobce, o neúspěšném smírném řešení sporu, o tom že spoluvlastnictví účastníků je nefunkční. Žalovaný rovněž navrhl, aby podílové spoluvlastnictví k předmětné nemovitosti bylo zrušeno, aby nemovitost byla přikázána do výlučného vlastnictví žalobce, a to za přiměřenou náhradu, která však dle žalovaného musí být vyšší než žalobcem nabízených 10.000 Kč, neboť tuto částku žalovaný považuje za nedostatečnou.3. Písemným podáním, které bylo Okresnímu soudu v Prostějově doručeno dne 23. 2. 2022, žalobce doplnil, že přiměřená náhrada, kterou bude povinen žalobce žalovanému zaplatit by měla být ve výši 612,87 Kč, neboť žalovaný zakoupil předmětný podíl na nemovitostech ke dni 24. 9. 2021, přičemž v kupní smlouvě byla uvedena kupní cena 25.988 Kč a tato cena zahrnovala nejen spoluvlastnický podíl o velikosti ¼ na pozemku parc. č. , hodnota, o výměře 186 m2 (předmětný pozemek), nýbrž i podíl na pozemku parc. č. , hodnota, o výměře 7 700 m2. Tržní hodnota dané nemovitosti tak odpovídá částce 13,18 Kč za m2. Žalobce současně opravil žalobní tvrzení uvedená v článku II. žaloby tak, že žalovaný je vlastníkem podílu o velikosti id. ¼ vzhledem k celku.4. Žalovaný v písemném podání, které bylo Okresnímu soudu v Prostějově doručeno dne 2. 3. 2022, doplnil, že ze znaleckého posudku číslo: , hodnota, -, Anonymizováno, vypracovaného , tituly před jménem, , právnická osoba, vyplývá, že hodnota předmětného pozemku činí 292.896,46 Kč, z čehož vyplývá, že hodnota podílu o velikosti ¼ činí 73.224,11 Kč. Žalovaný navrhl, aby podílového spoluvlastnictví k předmětné nemovitosti bylo zrušeno, aby nemovitost byla přikázána do výlučného vlastnictví žalobce a žalobci, aby byla uložena povinnost zaplatit žalovanému náhradu ve výši 65.100 Kč.5. Podle posudku číslo: , hodnota, -, Anonymizováno, vypracovaného , tituly před jménem, , právnická osoba, dne 28. 2. 2022 (č. l. 31-43 soud spisu): Zpracovatel posudku stanovil obvyklou cenu předmětného pozemku na 292.896,46 Kč, a to ke dni 21. 2. 2022. Tento posudek není opatřen znaleckou doložkou.6. Podle znaleckého posudku č. , anonymizováno, zpracovaného , Anonymizováno, , dne 24. 1. 2023 (č. l. 71-94 soud. spisu): Obvyklá cena předmětných nemovitostí byla určena ve výši 230.000 Kč. Dle znaleckého posudku reálné rozdělení předmětné nemovitosti není možné.7. Podle výslechu zpracovatele , právnická osoba, (zpracovatel znaleckého posudku č. , anonymizováno, ), který byl proveden v průběhu ústního jednání 25. dubna 2023: Uvedený znalecký posudek nezohlednil, zda se pod povrchem pozemku nachází staré železobetonové základy, přičemž znalec připustil, že toto zjištění by mohlo mít vliv na cenu předmětné nemovitosti. Při vypracování znaleckého posudku nebyla zohledněna kupní cena, za kterou došlo k poslednímu převodu podílu o velikosti ¼ na předmětném pozemku, neboť tato se vymyká obvyklým cenám, a proto tuto znalec při stanovení obvyklé ceny předmětného pozemku nezohlednil. Při stanovení obvyklé ceny byly zohledněny i povodňové mapy.8. Podle znaleckého posudku č. , anonymizováno, zpracovaného znalkyní , tituly před jménem, , jméno FO, dne 30. 10. 2024 (č. l. 180-220 soud. spisu): Znalkyně stanovila obvyklou cenu předmětné nemovitosti na 78.120 Kč, a to ke dni 15. 10. 2024. Při zpracování znaleckého posudku znalkyně zjistila, že na pozemku pod povrchem se nachází betonový podklad pod podlahou a částečně stavební suť – beton, cihly pálené a nepálené a také kámen (znalkyně provedla sondy pomocí tyčí roxor a využila fotodokumentaci z bourání stavby). Znalkyně dospěla k závěru, že v případě využití pozemku pro výstavbu by bylo nutné materiál nacházející se pod povrchem odstranit (odtěžit) a převézt na skládku. Podle závěru znalkyně lze pozemek využít pouze jako zahrádku, neboť v případě využití pro výstavbu by bylo nutné provést odvezení stavební suti na skládku. Podle znalkyně by náklady na odtěžení a převezení stavební suti, která se nachází pod povrchem pozemku, činily 96.870 Kč.9. Podle výslechu znalkyně , tituly před jménem, , jméno FO, , který byl proveden v průběhu ústního jednání dne 3. prosince 2024: Předmětný pozemek je evidován jako pozemek stavební (tak jak byl hodnocen v přechozím znaleckém posudku), nicméně tento pozemek takto využít nelze (nelze na něj umístit plnohodnotný rodinný dům), a proto jej znalkyně nehodnotila jako pozemek stavební. Podle znalkyně bylo třeba zohlednit, že pozemek má malou výměru a pozemek má vady spočívající v tom, že pod povrchem pozemku se nachází železobetonové základy a stavební suť, což dle znalkyně bylo třeba při stanovení obvyklé ceny zohlednit. Při stanovení obvyklé ceny znalkyně vycházela také mimo jiné ze směrnice č. 5/2023 města , adresa, , podle které město , adresa, prodává 1 m2 pozemku určeného pro stavbu v Katastrálním území , adresa, za cenu 420 Kč.10. Potvrzením o zůstatku na účtu ze dne 3. 12. 2024 (č. l. 231 soud. spisu) žalobce disponuje finančními prostředky k zaplacení přiměřené náhrady.11. Podle ust. § 1115 odst. 1 o. z., osoby, jimž náleží vlastnické právo k věci společně jsou spoluvlastníky.12. Podle ust. § 1140 odst. 1 o. z., nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat.13. Podle ust. § 1140 odst. 2 o. z., každý ze spoluvlastníků může kdykoliv žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. Nesmí tak, ale žádat v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků.14. Podle ust. § 1143 o. z., nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků.15. Podle ust. § 1144 odst. 1 o. z., je-li to možné rozhodne soud o rozdělení společné věci; věc ale nemůže rozdělit, snížila-li by se tím podstatně její hodnota.16. Podle ust. § 1147