6 C 62/2024-154 — Okresní soud v Prostějově

1. Žalobkyně se žalobou doručenou Okresnímu soudu v Prostějově dne 30. 4. 2024 domáhala proti žalované zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti zapsané na listu vlastnictví č. , hodnota, , katastrální území , adresa, , obec , adresa, , a to pozemku parc. č. St. , Anonymizováno, , zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba rodinného domu č. p. , Anonymizováno, (dále jen „nemovitost“), kdy žalobkyně vlastní id. 1/3 a žalovaná id. 2/3. Žalobu žalobkyně odůvodnila tím, že si podíl na nemovitosti pořídila jako investici s tím, že s druhým spoluvlastníkem vyřeší, jak s nemovitostí dále nakládat a pro případ absence domluvy navrhne dohodu o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví. Žalobkyně s žalovanou jednala o možnosti odkupu jejího podílu, příp. prodeje svého podílu, ta však neměla zájem věc řešit. Žalobkyně se proto s návrhem na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k nemovitosti obrátila na soud, přičemž nenavrhla konkrétní způsob vypořádání spoluvlastnictví, když žádný nepreferovala (navrhla, aby o způsobu vypořádání rozhodl soud). V podání ze dne 17. 10. 2024 pak žalobkyně mj. doplnila, že při jednání s žalovanou přicházela s novými návrhy na vypořádání spoluvlastnictví a poslední dva návrhy spočívaly v tom, že by došlo ke společnému prodeji nemovitostí, kdy žalobkyně našla kupce pro nemovitost jako celek. Žalované byla nabídnuta cena vyšší, než stanovená posudkem žalobkyně (při prodeji nemovitosti za částku až 1.950.000 Kč). U jednání soudu dne 23. 10. 2024 žalobkyně projevila zájem na přikázání nemovitosti do jejího vlastnictví za náhradu, kdy by mohla být rekonstruována a použita pro bydlení pro občany obce.2. Žalovaná se k žalobě vyjádřila podáním doručeným dne 4. 7. 2024 s tím, že se zrušením a vypořádáním spoluvlastnictví k nemovitosti souhlasí a navrhuje přikázání nemovitosti do svého výlučného vlastnictví. Uvedla, že spornou otázkou ve smírném řešení sporu byla cena podílů účastníků. Po celou dobu řízení žalovaná setrvala na požadavku na přikázání nemovitosti do jejího vlastnictví s tím, že bude zachována pro potřeby občanů, např. pro vybudování knihovny či na zájmové školní aktivity.3. Z informace o pozemku a z výpisu z katastru nemovitostí soud zjistil, že spoluvlastníky nemovitosti jsou účastníci řízení, a to žalobkyně v podílu 1/3 a žalovaná v podílu 2/3. Nabývacím titulem pro žalobkyni byla kupní smlouva ze dne , datum, a pro žalovanou kupní smlouva ze dne , datum, .4. Žalobkyně k žalobě připojila odborné posouzení obvyklé ceny nemovitosti , právnická osoba, ze dne 9. 2. 2024, z něhož bylo zjištěno, že na základě srovnávacího způsobu ocenění byla institutem stanovena obvyklá cena podílu 1/3 na nemovitosti ve výši 650.000 Kč až 800.000 Kč.5. Ze znaleckého posudku , právnická osoba, ze dne 17. 5. 2024 předloženého žalobkyní soud zjistil, že obvyklá cena podílu o velikosti 1/3 na nemovitosti byla stanovena ve výši kolem 600.000 Kč.6. Ze znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne 19. 4. 2024 předloženého žalovanou, soud zjistil, že obvyklá cena nemovitosti byla stanovena formou tržního ocenění na částku 1.290.000 Kč.7. Je třeba dodat, že výše uvedené znalecké posudky neobsahují doložku podle § 127a o. s. ř. a bylo je tak možné použít a hodnotit pouze jako listinné důkazy.8. S ohledem na rozdílné stanovení obvyklé či tržní ceny nemovitosti v znaleckých posudcích a v odborném posouzení předložených účastníky (kdy navíc u znaleckých posudků absentovala doložka podle § 127a o. s. ř. a všechna tato posouzení již byla starší) soud ustanovil ke stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely tohoto řízení znalce , tituly před jménem, , jméno FO, . Z jeho znaleckého posudku ze dne 10. 2. 2025 pak soud zjistil, že obvyklá cena nemovitosti činí částku kolem 1.727.000 Kč.9. Již na tomto místě lze uvést, že vyhotovený znalecký posudek soud hodnotí jako přesvědčivý, neboť je ve vztahu k zadání úplný, vychází z vlastního šetření znalcem, závěry posudku jsou náležitě odůvodněny, jsou podloženy obsahem nálezu (soud měl tedy možnost seznat, z kterých zjištění v posudku znalec vychází, jakou cestou k těmto zjištěním dospěl a na základě jakých úvah došel ke svým závěrům) a nejsou ani v rozporu s ostatními provedenými důkazy. Nakonec ani účastníci řízení neměli proti obsahu posudku a závěrům znalce žádné námitky. Protože znalec vyčerpávajícím způsobem odpověděl na zadání posudku, nebylo třeba provádět jeho doplňující výslech u jednání soudu.10. Z obsahu znaleckého posudku, zejm. z popisu rodinného domu, kopie katastrální mapy a fotodokumentace soud rovněž uzavřel, že reálné rozdělení domu by nepochybně vyžádalo značné náklady (např. na stavebně technické oddělení samostatných nemovitostí včetně zřízení přístupu do nich, vstupu na zahradu, zřízení samostatných sítí, přebudování okenních otvorů apod.) a vznikly by dva objekty o šíři v uliční části cca 6 - 7m a soud proto takové rozdělení nepovažuje za účelné a možné. Účastníci ani o tento způsob vypořádání spoluvlastnictví neměli zájem.11. Z kupní smlouvy ze dne , datum, soud zjistil, že byla uzavřena mezi , jméno FO, a , jméno FO, na straně prodávající a žalovanou na straně kupující, a na jejím základě žalovaná odkoupila podíl na nemovitosti ve výši 2/3 za kupní cenu 2 x 200.000 Kč. Z kupní smlouvy ze dne 6. 12. 2023, uzavřené mezi prodávající , právnická osoba, a žalobkyní na straně kupující bylo zjištěno, že žalobkyně odkoupila podíl na nemovitosti ve výši 1/3 za kupní cenu 350.000 Kč.12. Z účastnické výpovědi jednatelky žalobkyně soud zjistil, že žalobkyně podíl k nemovitosti nabyla od realitního makléře kupní smlouvu ze dne 6. 12. 2023 za kupní cenu 350.000 Kč. Předmětem podnikání žalobkyně je mimo jiné stavění a rekonstrukce nemovitostí. Žalobkyně disponuje finančními prostředky na vyplacení podílu žalované a je schopna je rychle vyplatit. Dále jednatelka společnosti uvedla, že úmyslem žalobkyně bylo scelit podíly, nemovitost následně zrekonstruovat a nabízet byty k běžnému pronájmu (nikoliv tedy např. k pronájmu sociálně slabým za účelem čerpání dávek). Žalobkyně nabízela žalované odprodej celé nemovitosti třetí osobě a rozdělení výtěžku, neboť byla nabízena výhodná cena.13. Z výpovědi starostky žalované obce bylo zjištěno, že obec podíl k nemovitosti nabyla kupní smlouvou ze září roku 2023, kdy jeden ze spoluvlastníků prodal podíl společnosti , právnická osoba, , která měla na zbývající spoluvlastníky neúměrné požadavky např. na nájemné. Zastupitelstvo proto rozhodlo, že se obec pokusí zbývající podíl získat do svého vlastnictví a pomoci občanům, kteří dům užívali. Nemovitost není momentálně užívaná a obci by se hodila pro zřízení knihovny a keramické dílny, původně umístěné ve škole v bezprostřední blízkosti. Žalovaná má taktéž k dispozici finanční prostředky na vyrovnání podílu žalobkyně.14. Z výzvy žalované žalobkyni ze dne 26. 3. 2024 a z další korespondence mezi účastníky (přípisy žalované žalobkyni ze dne 24. 6. 2024, 17. 7. 2024 a 7. 10. 2024 a přípisy žalobkyně žalované ze dne 15. 7. 2024 a 24. 9. 2024), soud zjistil, že účastníci spolu jednali o vyřešení jejich sporu o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví mimosoudně, kdy žalobkyně navrhovala odkoupení podílu žalované do svého výlučného vlastnictví za 1.200.000 Kč, případně odkup podílu žalobkyně obcí za 600.000 Kč. Žalovaná pak žalobkyni vyjádřila zájem na koupi jejího podílu za částku 430.000 Kč. Žalobkyně později navrhovala zahájení jednání o společném prodeji nemovitosti za částku 1.890.000 Kč, resp. 1.950.000 Kč s tím, že v případě prodeje dojde ke zhodnocení majetku způsobem, kterého nelze na finančním trhu dosáhnout. S prodejem žalovaná nesouhlasila a setrvala na zájmu získat nemovitost do svého výlučného vlastnictví.15. Podle § 1140 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“) každý ze spoluvlastníků může kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. Nesmí tak ale žádat v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků.16. Podle § 1143 o. z. nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků.17. Podle § 1144 odst. 1 a 2 o. z. je-li to možné, rozhodne soud o rozdělení společné věci; věc ale nemůže rozdělit, snížila-li by se tím podstatně její hodnota. Rozdělení věci však nebrání nemožnost rozdělit věc na díly odpovídající přesně podílům spoluvlastníků, vyrovná-li se rozdíl v penězích.18. Podle § 1147 o. z. není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě; v odůvodněném případě může soud rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky.19. Z citované právní úpravy vyplývá, že spoluvlastníky nelze zásadně nutit, aby proti své vůli setrvával