8 C 8/2021-429 — Okresní soud v Prostějově

1. Žalobci se svou žalobou doručenou soudu dne 6. 1. 2021 domáhali určení, že nemovitost uvedená ve výroku I. je ve výlučném vlastnictví žalobkyně a/ (podíl o velikosti ½) resp. náleží do společného jmění manželů, obou žalobců (podíl o velikosti ½) (dále jen „předmětná nemovitost“). Svou žalobu odůvodnili tím, že počátkem roku 2013 chtěli žalobci pomoci svému synovi, který se dostal do finančních problémů, proto uzavřeli dne , datum, smlouvu o půjčce na částku 868.000 Kč, kterou měli vrátit nejpozději do 20. 6. 2013 s dohodnutým úrokem tj. v celkové výši 902.720 Kč. Smlouvu o půjčce uzavřeli s věřitelem , jméno FO, , kterého však osobně žalobci nikdy neviděli, neboť uzavření smlouvy zprostředkoval , jméno FO, . Jediné plnění, které žalobci obdrželi na základě této smlouvy, byla částka , částka, . Současně se smlouvou o půjčce žalobci podepsali několik dalších dokumentů, o kterých se domnívali, že souvisí s půjčkou ze dne , datum, . Žalobci poté v postupných měsíčních splátkách ve výši 4.700 Kč uhradili 415.826 Kč, přičemž se domnívali, že hradí svůj dluh vzniklý na základě uvedené smlouvy o půjčce. V listopadu roku 2020 žalobci obdrželi dopis od , jméno FO, , kterým jim sděloval, že bude nucen prodat předmětnou nemovitost a požadoval uzavření nové nájemní smlouvy. Teprve v tomto okamžiku žalobci pojali podezření a následně zjistili nahlédnutím do katastru nemovitostí, že již nejsou zapsáni jako vlastníci předmětné nemovitosti a současně zjistili, že výlučným vlastníkem je zapsán žalovaný. Žalobci sice v souvislosti s uzavřením smlouvy o půjčce uzavřeli zástavní smlouvu k nemovitosti, kupní smlouvu, smlouvu o zřízení předkupního práva a nájemní smlouvu, avšak žalobci nikdy neměli a neprojevili skutečnou vůli vlastnické právo k předmětné nemovitosti převést na jinou osobu a současně jim nebylo známo, že se ocitají v pozici nájemců. Žalobci se tak stali obětí podvodného jednání , jméno FO, a , jméno FO, , vůči kterým je vedeno i trestní řízení. Žalobci dále uvedli, že byť žalovaný nebyl přímým účastníkem uvedených smluv, nenabyl předmětnou nemovitost v dobré víře a kupní smlouva ze dne , datum, , na základě které žalovaný nabyl předmětnou nemovitost do svého výlučného vlastnictví, nesplňuje podmínku úplatnosti, když kupní cena sjednaná ve smlouvě byla výrazně nižší než cena obvyklá. Žalovaný rovněž nebyl v dobré víře, neboť nikdy neprovedl osobní prohlídku nemovitých věcí v rozporu s ujednáními uvedenými v kupní smlouvě a bylo mu známo, že nemovitost je užívána žalobci. Právní předchůdce žalovaného , jméno FO, nikdy své vlastnické právo fakticky nevykonával. V rozhodné době byl žalovaný účastníkem dalších soudních řízení, ve kterých bylo zpochybňováno jeho vlastnické právo k jiným nemovitým věcem, přičemž v jednom z těchto řízení se v předcházejících převodních transakcích angažoval rovněž , jméno FO, a žalovaný nepřestupoval obchodní transakci s běžnou opatrností. Žalovaný neuskutečnil žádné kroky, kterými by okolnosti koupě předmětné nemovitosti ověřil.2. Žalovaný navrhl zamítnutí žaloby s odkazem na § 984 z. č. 89/2012 Sb. občanský zákoník, podle kterého zákonodárce umožnil nabytí vlastnického práva i od tzv. nevlastníka za splnění podmínek uvedených v citovaném ustanovení. V řízení však nebylo prokázáno, že by právní předchůdce žalovaného nebyl osobou zapsanou do veřejného seznamu, že žalovaný nebyl v době uzavření kupní smlouvy a podání návrhu na zápis do veřejného seznamu v dobré víře a že žalovaný nabyl předmětnou nemovitost bezúplatně.3. Na základě provedeného dokazování byl zjištěn následující skutkový stav:4. Z kupní smlouvy uzavřené mezi , jméno FO, jako prodávajícím a žalovaným jako kupujícím ze dne , datum, bylo zjištěno, že , jméno FO, prohlásil, že je na základě kupní smlouvy ze dne , datum, , s právními účinky vkladu ke dni , datum, , výlučným vlastníkem předmětné nemovitosti. Kupující pak tuto nemovitou věc od prodávajícího za kupní cenu ve výši 1.110.000 Kč touto smlouvu koupil a strany se současně dohodly, že kupní smlouva bude vypořádána dle samostatné dohody, kterou smluvní strany uzavřely současně se smlouvou. V čl. IV. odst. 3 se strany dohodly, že kupujícímu je znám stav předmětných nemovitostí, že si je před podpisem smlouvy osobně prohlédl, že je kupuje a přijímá do svého vlastnictví ve stavu v jakém se nachází ke dni podpisu smlouvy.5. Z přílohy č. 1 kupní smlouvy opatřené ověřenými podpisy účastníků smlouvy dne , datum, a , datum, bylo zjištěno, že kupní cena ve výši 1.110.000 Kč měla být podle dohody rozdělená na čtyři částky, které měly být poukázány na čtyři různé účty.6. Z výpisu z bankovního účtu žalovaného č. , č. účtu, bylo zjištěno, že ke dni , datum, byla částka odpovídající dohodnuté kupní ceně v jednotlivých splátkách poukázána na účty podle přílohy kupní smlouvy.7. Z výpisů z katastru nemovitostí k předmětné nemovitosti bylo zjištěno, že k , datum, byli žalobci v režimu společného jmění manželů spoluvlastníky podílu ve výši ½ na předmětné nemovitosti a žalobkyně a) současně spoluvlastnicí podílu ve výši ½ na předmětné nemovitosti. Ke dni , datum, byla předmětná nemovitost zatížena věcným právem – zástavním právem smluvním k zajištění pohledávky ve výši 935.000 Kč s oprávněním pro , právnická osoba, , na základě smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne , datum, s právními účinky vkladu práva ke dni , datum, . Z výpisu z katastru nemovitostí k předmětné nemovitosti k , datum, bylo zjištěno, že jako výlučný vlastník byl zapsán , jméno FO, na základě kupní smlouvy ze dne , datum, s právními účinky vkladu ke dni , datum, . Z výpisu z katastru nemovitostí ke dni , datum, bylo zjištěno, že výlučným vlastníkem předmětné nemovitosti je zapsán žalovaný na základě kupní smlouvy ze dne , datum, s právními účinky zápisu ke dni , datum, . Z výpisu z katastru nemovitostí k předmětné nemovitosti ke dni , datum, bylo zjištěno, že na žádost žalobců došlo k zápisu poznámky spornosti zápisu ke dni , datum, .8. Ze znaleckého posudku č. , hodnota, zpracovaného , jméno FO, , sídlem , adresa, pro objednatele posudku , právnická osoba, ke dni , datum, bylo zjištěno, že tržní či obecná cena předmětné nemovitosti činila ke dni zpracování znaleckého posudku 1.550.000 Kč. Podle znaleckého posudku bylo provedeno místní šetření dne 9. 3. 2020, u kterého nebyla umožněna prohlídka oceňovaných nemovitých věcí. Z toho důvodu znalec provedl ohledání a zaměření nemovitých věcí pouze zvenčí a při ocenění vnitřního vybavení vycházel z předpokladu standardní vybavenosti daného domu. Znalec vycházel při ocenění ze zjištění, že mu nejsou známy žádné závady v podobě věcných břemen, výměnků, nájemní, pachtovní smlouvy či předkupního práva.9. Ze znaleckého posudku č. , hodnota, zpracovaného soudem ustanoveným znalcem , právnická osoba, , znaleckou kanceláří ke dni , datum, a sdělení , právnická osoba, ze dne 20. 2. 2025 bylo zjištěno, že tržní cena předmětné nemovitosti činila ke dni , datum, 1.700.000 Kč a v případě nájemní smlouvy uzavřené ve vztahu k nemovitosti na dobu určitou v délce maximálně jednoho roku by kupní cena byla nižší o 0 - 5 %.10. Z výpovědi zaměstnance žalovaného , jméno FO, bylo zjištěno, že obchodní model žalovaného je vykoupit nemovitost, kterou z 90 % obývají nájemci, nemovitost nabídnout k odkupu buď těmto nájemcům, anebo dalšímu zájemci. V daném případě došlo ke koupi nemovitosti na základě nabídky společnosti , právnická osoba, zastoupené , jméno FO, , který nechal rovněž zpracovat znalecký posudek ohledně tržní ceny. Z výpovědi zaměstnance bylo zjištěno, že v rozporu se čl. 4 odst. 3 kupní smlouvy žalovaný neprovedl osobní prohlídku předmětné nemovitosti. Z výpovědi zaměstnance bylo dále zjištěno, že se společností , právnická osoba, spolupracovali i v případě nákupu dalších nemovitostí.11. Z výpovědi svědka , jméno FO, bylo zjištěno, že v období, kdy byl zapsán jako vlastník předmětné nemovitosti, s žalobcem absolvoval společné jednání na některém z úřadů v , adresa, týkající se čištění odpadní jímky. Z výpovědi svědka bylo dále zjištěno, že s žalobcem a) řešil otázku úhrady pojištění nemovitosti a úhradu daně z nemovitosti, které hradil svědek a žalobci byla tato skutečnost známa. Dále bylo z jeho výpovědi zjištěno, že se kvůli koupi nemovitosti zadlužil, bral si hypotéku a z kupní ceny její drtivou část využil na kompletní úhradu úvěru.12. Z výpovědi žalobce a) bylo zjištěno, že se svědkem , jméno FO, se 1 x účastnil jednání na úřadu v , adresa, z důvodu napojení odpadu z předmětné nemovitosti na hloubkovou kanalizaci. Žalobce a) vypověděl, že pan , jméno FO, jej oslovil s tím, že je třeba zajet na úřad řešící životní prostředí s tím, že žalobce je majitel, avšak platí , jméno FO, půjčku či pojištění. Z výpovědi žalobce bylo rovněž zjištěno, že v roce 2013 odevzdal šek na domovní daň panu , jméno FO, a od té doby domovní daň neplatil.13. Z výpisu z katastru nemovitostí ke dni 22. 4. 2022 LV , hodnota, k.ú. , adresa, , obec , adresa, bylo zjištěno, že žalovaný je zap