35 C 146/2021-44 — Okresní soud Praha-východ

1. Žalobce se žalobou doručenou zdejšímu soudu 23. března 2021 domáhal vůči žalovanému vyklizení a předání pozemků parc. [číslo] (druh pozemku: ostatní plocha, způsob využití: zeleň) a parc. [číslo] (druh pozemku: ostatní plocha, způsob využití: sportoviště a rekreační plocha) v k. ú. [obec], zapsané [list vlastnictví] v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrálním pracovištěm Praha-východ (dále jen„ předmětné pozemky“). Svůj návrh odůvodnil zejména tím, že je vlastníkem předmětných pozemků a žalovaný tyto pozemky užívá bez právního důvodu. 2. Dle žalobce účastníci řízení dne 22. ledna 1992 uzavřeli počínaje dnem 1. 1. 1999 nájemní smlouvu na dobu neurčitou. Tato smlouva byla dne 19. října 2005 změněna, když účastníci uzavřeli dodatek [číslo] k nájemní smlouvě, jímž byla nájemní smlouva uzavřena na dobu určitou počínaje dnem 19. října 2005, a to na dobu 10 let do 19. října 2015 s možností opce na dalších 10 let. Vzhledem k tomu, že právo opce nebylo mezi účastníky realizováno ve lhůtě do 19. října 2015 a s ohledem na aktivitu žalobce, skončila smlouva dne 19. října 2020. Žalovaný však přes výzvu předmětné pozemky nevyklidil. 3. Žalovaný se k podané žalobě vyjádřil podáním ze dne 4. června 2021 a navrhl její zamítnutí. Dle svého názoru uplatnil žalovaný řádně právo opce, tak jak bylo uvedeno v nájemní smlouvě, resp. v jejím dodatku, a to tím, že 19. dubna 2017 zaplatil nájem na dalších 10 let, což žalobce nikterak nerozporoval, peněžní prostředky nevrátil, čímž konkludentně právo akceptoval. Žalobce byl několik let nečinný a ke zpochybňování smlouvy přistoupil až poté, co zastupitelé žalobce začali s účastí svou a svých rodinných příslušníků ve [název sportovního klubu] z.s., který je v konkurenčním soutěžním vztahu s žalovaným. U žalobce tak dochází ke střetu zájmů, zneužití moci, diskriminaci, netransparentnosti a klamaní veřejnosti, takže jeho jednání je v rozporu s dobrými mravy. Žalovaný tak navrhl žalobu zamítnout. Současně žalovaný navrhl zřízení služebnosti nezbytné cesty k budově [adresa] stojící na pozemku – stavební parcele [číslo] vše v k. ú [obec], v obci [obec] a to za jednorázovou úplatu 1 Kč. 4. Soud vzájemný návrh žalovaného usnesením ze dne 20. 9. 2021, č. j. 35 C 146/2021 – 43, na jednání vyloučil k samostatnému projednání. 5. Žalobce nesouhlasil s tím, že by žalovaný uplatnil právo obce zasláním nájmu ve výši 10 Kč za dobu 10 let. Toto jednání žalovaného bylo učiněno až 19. dubna 2017, a to způsobem, se kterým smlouva nepočítá. Nelze tak říci, že by došlo k prodloužení smlouvy na základě ujednání stran. 6. Ve věci bylo dne 20. září 2021 konáno jednání, k němuž se žalovaný nedostavil, předvolání bylo řádně a včas doručeno, žalobkyně se k jednání dostavila, soud proto jednal v souladu s § 101 odst. 3 o. s. ř., v nepřítomnosti žalovaného. 7. Soud po provedeném dokazování dospěl k následujícím skutkovým závěrům: Žalobce je vlastníkem předmětných nemovitostí (prokázáno výpisem z katastru nemovitostí a shodným tvrzením účastníků). Dne 22. ledna 1992 účastníci uzavřeli nájemní smlouvu na pronájem předmětných pozemků, s tím, že předmětným nájem započal dne 1. ledna 1999 a byl sjednán na dobu neurčitou. Strany si zároveň ujednaly, že jakákoliv změna bude provedena formou číslovaných dodatků (prokázáno nájemní smlouvou ze dne 22. ledna 1992 a shodným tvrzením účastníků). Dne 19. října 2005 uzavřeli k této smlouvě dodatek, na základě kterého byla smlouva uzavřena na dobu určitou počínaje dnem 19. října 2005 na dobu 10 let do 19. října 2015„ s možností opce na dalších 10 let“ (prokázáno dodatkem [číslo] k nájemní smlouvě ze dne 19. října 2005). Z dodatku se nikterak nepodává, jakým způsobem mělo být toto právo uplatněno a komu svědčí. 8. Žalobce požádal dne 24. dubna 2019 žalovaného o sdělení, kdo je oprávněn za žalovaného jednat a jakým způsobem spolek funguje (prokázáno žádostí o doložení dokladů ze dne 24. dubna 2019), přičemž když žalovaný na tuto výzvu nereagoval, odeslal žalobce žalovanému dokument označený„ výpověď z nájmu“, ve kterém žalovanému sdělil, že požaduje předání předmětných pozemků ke dni 19. října 2020 (prokázáno výpovědí nájemní smlouvy ze dne 11. května 2020). Listina byla žalovanému odeslána dne 11. května 2020 (prokázáno podacím lístkem ze dne 11. května 2020). 9. Žalovaný dne 19. 4. 2017 žalobci uhradil částku 10 Kč (shodné tvrzení účastníků řízení). Žalobce na jednání uvedl, že neví, zda v době provedení platby bylo žalobci známi, za jakých okolností a proč byla tehdy platba reálně provedena. Soud však v tomto směru neprovedl žalovaným navržené důkazy, když s ohledem na právní názor nepovažoval tuto skutečnost za relevantní. 10. Z ostatních provedených důkazů nezjistil soud žádné další relevantní skutečnosti. Další navržené důkazy soud neprovedl s ohledem na svůj právní názor pro nadbytečnost. 11. Po právní stránce dospěl soud k následujícím skutečnostem: 12. Podle § 1040 odst. 1 o. z., kdo věc neprávem zadržuje, může být vlastníkem žalován, aby ji vydal. 13. Žalobce je tedy jako výlučný vlastník předmětných pozemků aktivně legitimován domáhat se ochrany svého vlastnického práva ve smyslu citovaných ustanovení proti každému, kdo bez právního důvodu omezuje jeho vlastnické právo. Žalovaný do tohoto vlastnického práva zasahuje, přičemž k tomu, aby tak mohl činit, musel by k takovému jednání mít nějaký legální důvod. Je tak pasivně legitimován ve sporu. 14. Podle § 3074 odst. 1 o. z., se nájem řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht. 15. Podle § 2230 odst. 1 o. z., užívá-li nájemce věc i po uplynutí nájemní doby a pronajímatel ho do jednoho měsíce nevyzve, aby mu věc odevzdal, platí, že nájemní smlouva byla znovu uzavřena za podmínek ujednaných původně. Byla-li původně nájemní doba delší než jeden rok, platí, že nyní byla uzavřena na jeden rok; byla-li kratší než jeden rok, platí, že nyní byla uzavřena na tuto dobu. Podle odst. 2 se ustanovení odstavce 1 nepoužije přesto, že nájemce věc dál užívá, dala-li strana v přiměřené době předem najevo, že nájem skončí nebo již dříve nájem vypověděla. 16. Z provedeného dokazování je nepochybné, že účastníci řízení uzavřeli dne 22. ledna 1992 podle § 663 a násl. obč. zák. nájemní smlouvu, která se ve znění svých dodatků počínaje dnem 1. 1. 2014 řídí právním režimem dle o. z. (viz § 3074 odst. 1 o. z.). 17. Žalovaný tvrdil, že došlo z jeho strany k uplatnění opce do roku 2025 a to z důvodu uhrazení platby ve výši 10 Kč (v roce 2017) v hotovosti do pokladny žalobce. 18. Podle § 582 odst. 1 o. z., není-li právní jednání učiněno ve formě ujednané stranami nebo stanovené zákonem, je neplatné, ledaže strany vadu dodatečně zhojí. Zahrnuje-li projev vůle současně více právních jednání, nepůsobí nedostatek formy vyžadované pro některé z nich sám o sobě neplatnost ostatních. Podle odst. 2, není-li dodržena forma právního jednání ujednaná stranami, lze neplatnost namítnout, jen nebylo-li již plněno. To platí i tehdy, vyžadují-li formu určitého právního jednání ustanovení části čtvrté tohoto zákona. 19. Soud se zaobíral ujednáním práva opce a uzavřel, že toto ujednání bylo v podstatné míře neurčité. Je třeba konstatovat, že ujednání nebylo učiněno jako právo, ale toliko jako možnost, přičemž z ujednání není zřejmé, zda tato možnost byla učiněna na dohodě obou stran, právu dovolávat se této opce některým z účastníků a případně kterým. Soud s ohledem na absenci strany žalované nemohl v tomto směru zkoumat vůli účastníků jinak, než z předložených listinných důkazů. Prostým jazykovým, logickým a systematickým výkladem smlouvy a jejího dodatku pak nelze než uzavřít, že vůlí stran bylo deklarovat možné budoucí smluvní prodloužení, a to formou písemného dodatku. Nesplnění této formy pak způsobuje neplatnost uvedeného jednání dle § 582 odst. 1 o. z. 20. Je třeba konstatovat, že změnu smlouvy by i v takovém případě bylo možné učinit i jinou formou, avšak muselo by se jednat o takové jednání, ze kterého je naprosto zřejmá vůle obou stran být takovým jednáním vázán (viz rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 20. 1. 2020, sp. zn. 26 Cdo 3501/2019). Příjem částky 10 Kč do pokladny obce takovým jednáním zjevně samo o sobě být nemůže. 21. Ani jednání žalobce spočívající v nekonání právních kroků vůči žalovanému nemůže být důvodem k závěru, že by takové akceptoval konkludentně prodloužení smlouvy o dalších 10 let, případně, že by ve smyslu § 582 odst. 2 o. z. bylo žalobcem v tomto směru plněno. Za situace, kdy zákonodárce přistoupil k automatickému prodlužování nájemní smlouvy dle § 2230 odst. 1 o. z., nelze z absence jednání žalobce dovozovat vůli poskytnout plnění podle kterékoliv z nájemních smluv (neboť žalobce mohl poskytovat jak plnění ze smlouvy prodloužené do roku 2025, tak ze smlouvy prodl