35 C 271/2021-47 — Okresní soud Praha-východ

1. Žalobci se domáhali předmětné částky s tím, že dne 30. 5. 2018 byla mezi nimi a žalovaným uzavřena zprostředkovatelská smlouva, na základě které měli uzavřít kupní smlouvu na nákup nemovitosti pozemku parc. č. st. 918, jehož součástí je dům [adresa], a pozemku parc. [číslo] vše k. ú. [obec] (dále jen„ Nemovitost“), a to za cenu 6 800 000 Kč. Odměna za zprostředkování činila 200 000 Kč, kterou žalobci uhradili. Strany si sjednaly, že tato částky bude žalobcům vrácena v případě, že majitel Nemovitosti od podpisu smlouvy odstoupí nebo neposkytne součinnost potřebnou k uzavření kupní smlouvy. Žalobci dovozovali, že jim dle smlouvy náleží vrácení předmětné kauce, když předmětná kupní smlouva nebyla uzavřena, přičemž žalovaný poslal návrh smluv dne 31. 5. 2018, žalobci tento návrh připomínkovali dne 5. 6. 2018 a žalovaný odpověděl na tento návrh až dne 5. 7. 2018. Následně pak bylo žalovaným sděleno, že v rozporu se smlouvou byla cena zvýšena o 100 000 Kč, což žalobci dne 1. 8. 2018 neakceptovali. Žalobcům tak vznikl nárok na vrácení částky 200 000 Kč, na kterou žalovaný až dne 22. 10. 2019 uhradil částku 100 000 Kč. Toto jednání je třeba brát jako uznání dluhu. 2. Žalovaný navrhl zamítnutí žaloby. Uvedl, že mu vznikl nárok na odměnu za zprostředkování ve výši 200 000 Kč. K uzavření kupní smlouvy nedošlo, a to z důvodů zcela na straně žalobců, když ti se domáhali naprosto nepřijatelného a neadekvátního ujednání do kupní smlouvy, pro které nebyla smlouva uzavřena. Pokud jde o zaplacení částky 100 000 Kč, žalovaný uváděl, že mezi účastníky vznikla ústní dohoda, na základě které žalovaný žalobcům vrátil částku 100 000 Kč. 3. Po provedeném dokazování má soud za prokázané, že dne 30. 5. 2018 uzavřeli účastníci zprostředkovatelkou smlouvu, na základě které se žalovaný zavázal žalobcům zprostředkovat obstarání příležitosti, a to uzavření kupní smlouvy k Nemovitostem za cenu 6 800 000 Kč a odměnu za zprostředkování 200 000 Kč. Odměnu měli žalobci uhradit na účet žalovaného do 4. 6. 2018 a kupní cenu na účet advokátní úschovy do 30 dnů od podpisu kupní smlouvy. Ta musela být uzavřena do 25. dní od podpisu zprostředkovatelské smlouvy, za což odpovídal žalovaný (tedy do 24. 6. 2018). Podle čl. D 4 pro případ neuzavření smlouvy z důvodů stojících na straně žalobců propadne předmětná platba žalovanému jako smluvní pokuta, v případě, že majitel Nemovitosti od kupní smlouvy odstoupí nebo neposkytne součinnost k jejímu podpisu, zavázal se žalovaný k vrácení kauce do 30 dnů po podpisu zprostředkovatelské smlouvy, tedy do 29. 6. 2018. Strany si ujednaly, že změny této smlouvy mohou být činěny toliko písemně (prokázáno nespornými tvrzeními účastníků ve spojení se zprostředkovatelkou smlouvou). Žalobci stejného dne uhradili částku 200 000 Kč (prokázáno nespornými tvrzeními účastníků a jejich výpověďmi, výpisy z účtů) a následně dne 31. 5. 201 byla žalobcům zaslána smluvní dokumentace. Na tuto dokumentaci zaslali žalobci připomínky, přičemž do smlouvy vložili prohlášení prodávajícího, že„ veškeré převáděné stavby (které jsou součástí předmětných nemovitostí) nebo jejich stavební úpravy byly v souladu se stavebně právními předpisy řádně zkolaudovány či ohlášeny, a to ve stavu, v němž se nachází ke dni uzavření této smlouvy (není-li v této smlouvě uvedeno jinak) a že veškeré převáděné stavby jsou způsobilé k využití způsobem zapsaným v katastru nemovitostí. Prodávající dále prohlašuje, že přes předmětné nemovitosti nevedou žádné inženýrské sítě ani jiné vedení, které by nebylo zjevné, že ke dni uzavření této smlouvy jsou splněny smluvní a zákonné povinnosti související s předmětnými nemovitostmi, zejména provádění povinných revizí, úhrada energií a služeb, úhrada daňových povinností apod.“ (prokázáno e-mailem ze dne 5. 6. 2018 včetně jeho přílohy). Žalovaný na tuto změnu reagoval, přičemž z provedeného dokazování je nepochybné, že nejpozději do týdne (z výpovědi jednatele žalovaného se podává, že tomu tak již bylo 6. 6. 2018, přičemž žalobce při své výpovědi potvrdil, že docházelo k opakované výměně dokumentace ve frekvenci cca. 1 týdně). Dne 5. 7. 2018 (tedy již po uplynulém termínu k uzavření smlouvy) žalovaný poslal opětovně žalobcům dokumentaci, ve které odmítl shora uvedené prohlášení (prokázáno e-mailem z uvedeného dne), přičemž dne 15. 7. 2018 žalobci zaslali žalovanému e-mailem, ve kterém reagovali na dokumentaci ze dne 5. 7. 2018 a požádali o termín podpisu smlouvy (prokázáno tímto e-mailem), čímž fakticky odsouhlasili znění této smlouvy (jediné, co jim nebylo jasné, proč byla zrušena část o odměně zprostředkovatele). Následně došlo k navýšení kupní ceny o 200 000 Kč, což žalobci odmítli (prokázáno e-mailem z 1. 8. 2018 ve spojení s výpověďmi účastníků), přičemž důvodem tohoto navýšení bylo rozhodnutí prodávajícího (prokázáno výpovědí jednatele žalovaného). Žalobci následně vyzvali žalovaného k vrácení částky 200 000 Kč (prokázáno výzvami a předžalobní upomínkou včetně dodejek). Dne 22. 10. 2019 zaslal žalovaný žalobcům částku 100 000 Kč s doložkou„ vrácení rez. kauce dle dohody RD [obec]“. 4. Podle § 2445 odst. 1 o. z., smlouvou o zprostředkování se zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření určité smlouvy s třetí osobou, a zájemce se zavazuje zaplatit zprostředkovateli provizi. 5. Podle § 2447 odst. 2 o. z., bylo-li ujednáno, že zprostředkovatel pro zájemce obstará příležitost uzavřít s třetí osobou smlouvu s určitým obsahem, je provize splatná již obstaráním příležitosti. 6. Podle § 1740 odst. 1 o. z., osoba, které je nabídka určena, nabídku přijme, projeví-li s ní včas vůči navrhovateli souhlas. Mlčení nebo nečinnost samy o sobě přijetím nejsou. 7. Podle § 2054 odst. 2 o. z., plní-li dlužník dluh zčásti, má částečné plnění účinky uznání zbytku dluhu, lze-li z okolností usoudit, že tímto plněním dlužník uznal i zbytek dluhu. 8. Podle § 2053 o. z., uzná-li někdo svůj dluh co do důvodu i výše prohlášením učiněným v písemné formě, má se za to, že dluh v rozsahu uznání v době uznání trvá. 9. Soud posoudil danou věc a uzavřel, že účastníci uzavřeli zprostředkovatelkou smlouvu, ve které si žalovaný vymínil právo na poskytnutí zprostředkovatelské provize dle § 2447 odst. 2 o. z. Nárok na takovouto provizi vznikne zprostředkovateli v okamžiku, kdy zajistí příležitost k uzavření smlouvy. Nepostačuje však příležitost potenciální, ale musí být tato příležitost reálná, tedy musí být předpoklad, že by taková smlouva skutečně mohla být uzavřena (viz např. rozsudek NS ČR ze dne 28. 5. 2013, sp. zn. 32 Cdo 2694/2011), přičemž je třeba vycházet ze smlouvou stanovených mantinelů. 10. V daném případě je nepochybné, že se žalovaný staral (a měl starat) o kompletní smluvní dokumentaci, kterou žalobcům zaslal. Žalobci sice do předmětné kupní smlouvy vložili sporné ustanovení smlouvy, o kterém žalovaný tvrdil, že pro prodávajícího bylo neakceptovatelné, ale o tomto znění smlouvy se jednalo. Z provedeného dokazování je nepochybné, že žalovaný poté, kdy již lhůta daná zprostředkovatelskou smlouvou marně uplynula, čehož si byl vědom (ostatně sám to uvedl jeho jednatel při svém výslechu), nadále žalobcům [příjmení] nabízel za přesně specifikovaných podmínek obdobných původní dokumentaci, tedy za cenu 6 800 000 Kč (viz e-mail ze dne 5. 7. 2018). Žalobci toto znění akceptovali e-mailem ze dne 15. 7. 2018. V něm se sice podivovali nad tím, že byla vypuštěna část týkající se odměny za zprostředkování a ještě jednou se chtěli do nemovitosti podívat, avšak zcela zjevně neměli k textaci smlouvy výhrady a žádali o stanovení termínu podpisu smlouvy. Takovéto jednání nelze vnímat jinak, než akceptaci. Žalovaný v e-mailu z 5. 7. 2018 žalobce nikterak neupozornil, že smlouva již uplynula a ani jim nestanovil termín k vyjádření, takže v nich jako podnikatel ve spotřebitelích vyvolal dojem, že smlouva nadále trvá a že trvají podmínky (přičemž bylo na žalovaném si toto ověřit u prodávajícího). Vzhledem k výpovědím jednatele žalovaného a žalobce prodleva 10 dnů s odpovědí nebyla mezi účastníky nikterak nepřiměřená a lze konstatovat, že akceptace byla učiněna dle § 1740 odst. 1 o. z. včas. Soud tak uzavírá, že účastníci konkludentně prodloužili zprostředkovatelskou smlouvu, přičemž z jejich jednání je zřejmé, že touto změnou chtěli být vázáni. Soud tak uzavírá, že zprostředkovatelská smlouva byla platná a účinná ještě v červenci 2018. 11. Soud však konstatuje, že prodávající již v červenci 2018 nebyl ochoten uzavřít zprostředkovávanou smlouvu za podmínek ujednaných ve smlouvě zprostředkovatelské (viz výpověď jednatele žalovaného). Za této situace žalovaný nesplnil své povinnosti dané mu zprostředkovatelskou smlouvou, neboť zajištění příležitosti uzavření kupní smlouvy za podmínek mezi ním a žalobci sjednanými bylo nereálné. Jak konstatuje Nejvyšší soud České republiky (viz např. rozsudek NS ČR ze dne 28. 5. 2013, sp. zn. 32 Cdo 2694/2011), tak za této situace nebyl splněn předpoklad daný § 2447 odst. 2 o. z. a žalovanému tak nárok na provizi nevznikl. Jen pro úplnost