36 C 135/2020 — Okresní soud Praha-východ

1. Podanou žalobou se žalobce domáhal zaplacení žalované částky. Uvedl, že dne 24. 6. 2019 uzavřela žalovaná s právní předchůdkyní žalobce [celé jméno svědkyně] – [právnická osoba], [IČO], místem podnikání [adresa], zprostředkovatelskou smlouvu o výhradním poskytování realitních služeb při zprostředkování prodeje nemovitostí žalované, konkrétně pozemku parc. č. st. [anonymizováno], jehož součástí je stavba [adresa] a pozemku parc. [číslo] k. ú. [obec] (dále jen„ předmětné nemovitosti“) za kupní cenu 6 700 000 Kč. Podle zprostředkovatelské smlouvy (čl. III odst. 1 písm. a) smlouvy) měla žalovaná povinnost uzavřít se zájemcem kupní smlouvu do třiceti dnů od složení blokovacího depozita zájemcem. Pro případ porušení kterékoliv povinnosti sjednané v čl. III odst. 1 písm. a) smlouvy si smluvní strany sjednaly závazek žalované zaplatit [celé jméno svědkyně] smluvní pokutu ve výši 6% z kupní ceny (tedy ve výši 402 000 Kč). V souladu se zprostředkovatelskou smlouvou [celé jméno svědkyně] v zastoupení advokáta [titul] [celé jméno svědka] zprostředkovala žalované zájemce o koupi předmětných nemovitostí, společnost [anonymizováno] [právnická osoba], [IČO], která složila dne 29. 11. 2019 blokovací depozitum v částce 200 000 Kč. Žalovaná byla v souladu se zprostředkovatelskou smlouvou vyzvána dne 29. 11. 2019 k uzavření kupní smlouvy. Žalovaná kupní smlouvu ve lhůtě do 29. 12. 2019 (v sjednané v délce 30 dnů od složení blokovacího depozita) neuzavřela, a zájemce po 30 dnech neměl nadále zájem o koupi předmětných nemovitostí. [celé jméno svědkyně] uplatnila nárok na smluvní pokutu z důvodu porušení povinnosti žalované kupní smlouvu na předmětné nemovitosti v sjednané lhůtě uzavřít, žalovaná ji však přes výzvu k úhradě nezaplatila, proto je nárokován i úrok z prodlení od 3. 2. 2020, tj. od druhého dne po zaslání výzvy k úhradě. Smlouvou o postoupení pohledávky ze dne 17. 2. 2020 postoupila [celé jméno svědkyně] pohledávku na žalobce, postoupení bylo žalované oznámeno. 2. Žalovaná s žalobou nesouhlasila. Potvrdila uzavření zprostředkovatelské smlouvy o výhradním poskytování realitních služeb se [celé jméno svědkyně], zároveň uvedla, že s činností [celé jméno svědkyně] byla nespokojena, neboť jmenovaná nebyla schopna zprostředkovat žádného zájemce o koupi předmětných nemovitostí. Podle názoru žalované bylo záměrem jmenované využít krátkodobé finanční tísně žalované a získat její nemovitost. Žalovaná dne [anonymizováno] [číslo] při osobním setkání jmenované sdělila, že nemá zájem na dalším pokračování smlouvy. [celé jméno svědkyně] poté zavolala Policii ČR a obvinila manžela žalované [celé jméno svědka] z vydírání, v důsledku čeho je proti němu vedeno trestní stíhání. Přes tuto skutečnost měla podle žalobních tvrzení dál pro žalovanou vyvíjet zprostředkovatelskou činnost. V době získání údajného zájemce a složení blokovacího depozita byl smluvní vztah žalované a [celé jméno svědkyně] ukončen, [celé jméno svědkyně] nevyvíjela pro žalovanou zprostředkovatelskou činnost, v té době se dlouhodobě nacházela na [země]. Plněním závazků ze zprostředkovatelské smlouvy měla pověřit [titul]. [celé jméno svědka], který obstaral zájemce, společnost [anonymizováno] [právnická osoba], jejímž jediným společníkem a jednatelem je advokát [anonymizováno] [celé jméno svědka] [titul]. [celé jméno svědka] dopisem ze dne 24. 10. 2019 oznámil žalované existenci zájemce o koupi a dopisem ze dne 29. 11. 2019 ji vyzval k uzavření kupní smlouvy a smlouvy o advokátní úschově s advokátem [titul]. [jméno] [příjmení] s odvoláním se na úhradu blokovacího depozita zájemcem. Text návrhu kupní smlouvy byl pro žalovanou nepřijatelný. V případě akceptace naformulovaných povinností v textu kupní smlouvy, které byly navíc zajištěny smluvní pokutou, by se žalovaná zavázala k plnění povinností, jejichž splnění nebylo pro ni bez součinnosti a vůle třetích osob možné (zajistit vyčíslení závazků od věřitelů, výmaz zástavního práva věřitelů z katastru nemovitostí). Text smlouvy byl koncipován ve prospěch kupující společnosti [anonymizováno] [právnická osoba] a věřitele žalované [příjmení] [jméno] [příjmení], s nímž se v této souvislosti žalovaná prostřednictvím své zástupkyně [titul]. [celé jméno svědkyně] snažila taktéž komunikovat, ten však nebyl ochoten svou pohledávku za žalovanou k požadovanému datu vyčíslit. Na snahu žalované o jednání o obsahu smlouvy a sdělení připomínek ke smlouvě [titul]. [celé jméno svědka] nereagoval. Následně byla žalovaná dne 30. 1. 2020 vyzvána k zaplacení smluvní pokuty a pohledávka byla postoupena na žalobce. Podle názoru žalované byla vytvořena vykonstruovaná pohledávka cíleným jednáním propojených osob (žalobce, jeho zástupce [titul]. [jméno] [příjmení], [titul]. [celé jméno svědka], [anonymizováno] [celé jméno svědka], propojených přes různé obchodní korporace), uzavření rezervační smlouvy bylo pouze simulovaným úkonem, blokovací depozitum nebylo ve skutečnosti zájemcem složeno. Zprostředkovatelka [celé jméno svědkyně] v rámci trestního řízení proti manželu žalované [příjmení] [celé jméno svědka] vypověděla, že o žádné rezervační smlouvě o složení blokovacího depozita se společností [anonymizováno] [právnická osoba] nevěděla, pouze před odjezdem na [příjmení] [příjmení] udělila generální plnou moc [titul]. [celé jméno svědka]. Společnost [anonymizováno] [právnická osoba] se nikdy neúčastnila prohlídky předmětných nemovitostí. Uvedená společnost nezakládá do sbírky listin účetní závěrky, její základní kapitál činí 1 000 Kč, žalovaná měla pochybnost o její solventnosti. [titul]. [celé jméno svědka] v rozporu se zprostředkovatelskou smlouvou nezorganizoval žádné společné jednání žalované se zájemcem. V žalobě popsaná situace vznikla pouze jako důsledek porušení povinností zprostředkovatele. Z tohoto důvodu žalovaná uplatnila námitku započtení své pohledávky na náhradu škody v částce 402 000 Kč. V neposlední řadě pak zdůraznila své postavení spotřebitele, přičemž zprostředkovatelská smlouva obsahovala ujednání o smluvní pokutě v neprospěch žalované, které zakládalo nerovnováhu práv a povinností smluvních stran. 3. V reakci na vyjádření žalované žalobce namítl, že [celé jméno svědkyně] dlouhodobě spolupracovala s [titul] [celé jméno svědka], ten uzavíral se zájemcem o předmětné nemovitosti rezervační smlouvu a přebíral v hotovosti blokovací depozitum. [celé jméno svědkyně] byla v té době (cca půl roku) na [země]. Návrh kupní smlouvy a smlouvy o úschově neobsahoval žádná překvapivá ustanovení, ale jednalo se v obchodní praxi o zcela běžný postup a běžná smluvní ujednání. 4. Výpisem z katastru nemovitostí [list vlastnictví] platným k 28. 11. 2019 bylo prokázáno vlastnické právo žalované k nemovitostem – pozemku parc. č. st. [anonymizováno], jehož součástí je stavba [adresa], rodinný dům a pozemku parc. [číslo] [katastrální uzemí]. Z výpisu dále vyplývá věcné břemeno zřízení a provozování distribuční soustavy pro společnost [právnická osoba], zástavní právo smluvní ve prospěch [právnická osoba] na zajištění závazku ze smlouvy o úvěru reg. [číslo] ze dne 27. 3. 2014 do celkové výše 6 000 000 Kč, zástavní právo smluvní ve prospěch [anonymizováno] [jméno] [příjmení] pro pohledávku z bezdůvodného obohacení ve výši 484 000 Kč. 5. Ze zprostředkovatelské smlouvy uzavřené dne 24. 6. 2019 mezi [celé jméno svědkyně] – [právnická osoba], [IČO] jako zprostředkovatelem a žalovanou jako zájemcem bylo zjištěno, že zájemce deklaroval, že je jediným vlastníkem předmětných nemovitostí, na nemovitostech vázlo zástavní právo ve prospěch věřitelů [právnická osoba] a [anonymizováno] [jméno] [příjmení]. Zprostředkovatel se v čl. II odst. 1 smlouvy zavázal obstarat příležitost k uzavření kupní smlouvy o převodu předmětných nemovitostí za kupní cenu minimálně 6 700 000 Kč a žalovaná se zavázala uhradit zprostředkovateli odměnu ve výši 3% z kupní ceny předmětných nemovitostí, přičemž nárok na odměnu vznikl okamžikem uzavření kupní smlouvy. V čl. III odst. 1 písm. a) se žalovaná zavázala do 30 dnů od složení blokovacího depozita kupujícím s ním uzavřít smlouvu kupní nebo smlouvu o budoucí kupní smlouvě dle čl. II odst. 1 smlouvy. V čl. IV byla sjednána smluvní pokuta v případě porušení povinností vymezených v čl. III odst. 1 smlouvy, ve výši 6% z kupní ceny, přičemž smluvní pokuta je splatná do 5 dnů od sdělení výzvy k zaplacení. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou do 1. 12. 2019 s automatickou prolongací vždy o dva měsíce v případě, že ze strany některého z účastníků smlouvy nedojde pět dní před jejím skončením k doručení písemného oznámení nesouhlasu s prodloužením smlouvy. V případě složení blokovacího depozita zájemcem došlo automaticky k prodloužení smlouvy o dva měsíce. Podle údajů z veřejné části živnostenského rejstříku [celé jméno svědkyně] podniká mimo jiné v oboru zprostředkování obchodu a služeb. 6. Dopisem ze dne 24. 10. 2019 [titul] [celé jméno svědka] jako zástupce [celé jméno svědkyně] oznámil žalované existenci zájemce o koupi předmětných nemovitostí (společnost [anonymiz