35 C 255/2021-68 — Okresní soud Praha-východ

1. Žalobkyně se žalobou domáhala zrušení kupní smlouvy ze dne 4. 9. 2020 uzavřené mezi ní a žalovanou (dále jen„ kupní smlouva“) a určení vlastnického práva k pozemkové parcele č. st. [anonymizováno], jejíž součástí je rodinný dům [adresa] a pozemkové parcele [číslo] v obci [anonymizováno] nad [příjmení] – [příjmení] [jméno] a kat. území [anonymizováno] nad [příjmení], vše vedené a zapsané u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Praha východ na [list vlastnictví] (dále jen„ nemovitosti“) a nebude-li toto zrušení možné, domáhala se určení, že kupní smlouva je neplatná a vlastnicí nemovitostí je právě ona. 2. Ke své žalobě uvedla, že v průběhu roku 2020 se seznámila s žalovanou, která jí a jejímu muži slíbila poskytnout pomoc ve stáří. Zezačátku skutečně žalovaná takovou pomoc žalobkyni poskytovala, ale následně ji žalovaná začala přesvědčovat, že bude potřebovat pomoc větší a že by bylo vhodné na žalovanou převést nemovitosti. Dne 4. 9. 2020 tak uzavřely účastnice kupní smlouvu, přičemž žalobkyně převedla na žalovanou nemovitosti za kupní cenu 350 000 Kč a ve prospěch žalobkyně a jejího muže bylo zřízeno věcné břemeno dožití. Žalobkyně byla přesvědčena, že tato cena hrubě neodpovídá hodnotě nemovitostí, takže ze strany žalované došlo na její úkor k neúměrnému zkrácení dle § 1793 obč. zák. a takovýto hrubý nepoměr je též v rozporu s dobrými mravy. Žalobkyně tak navrhovala, aby soud dle § 1793 předmětnou kupní smlouvu zrušil a určil, že žalobkyně je vlastnicí nemovitostí. Pokud by však soud dospěl k závěru, že nejde o neúměrné zkrácení, navrhla, aby soud určil, že kupní smlouva je neplatná pro rozpor s dobrými mravy a vlastnicí nemovitostí je proto žalobkyně. 3. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby. Uvedla, že údaje uváděné žalobkyní jsou hrubě zkresleny. Dle žalované se obě účastnice znaly podstatně déle, než žalobkyně uvádí. Poznaly se díky již zemřelé sestře žalobkyně. Žalobkyně se svým švagrem již od roku 2017 jezdila k žalované, avšak jejich vztahy se v roce 2020 prohloubily v souvislosti s nemocí manžela žalobkyně. Žalovaná se se svojí rodinou začala o žalobkyni a jejího manžela starat, obstarávala nákupy, jeho odvoz do nemocnice, péči u jeho lůžka, zajistila jim příspěvek na péči apod. Byla to naopak žalobkyně, která přišla s tím, že žalované nemovitosti věnuje, protože synovci a neteř nemají čas a nestarají se o ně. Nakonec se s žalobkyní dohodly, že nemovitosti na žalovanou převedou formou kupní smlouvy. Motivací tohoto postupu byla daň z příjmů fyzických osob, když žalobkyně a žalovaná nejsou v žádném blízkém příbuzenském vztahu, takže bezúplatný převod nemovitostí by podléhal této dani. Strany se proto dohodly, že dojde k převodu na základě kupní smlouvy za cenu odpovídající výši daně, když žalovaná považovala za vhodnější, aby peníze získala žalobkyně s manželem a nikoliv stát. Žalobkyně nyní požaduje vrácení nemovitosti, neboť začala komunikovat prostřednictvím internetu s muži, kteří se z ní snaží získat peníze, které však již nemá. 4. Po provedeném dokazování má soud za prokázané, že žalobkyně a žalovaná dne 4. 9. 2020 uzavřely smlouvu, na základě které byly na žalovanou převedeny nemovitosti, ve prospěch žalobkyně a jejího manžela bylo zřízeno věcné břemeno doživotního užívání a žalovaná se zavázala uhradit žalobkyni 350 000 Kč jako kupní cenu, a to přes skutečnost, že tato kupní cena představuje jen zlomek skutečné hodnoty nemovitostí (prokázáno shodnými tvrzeními účastníků, kupní smlouvou, výpisem z katastru nemovitostí a orientační směrnou hodnotou). Soud tak konstatuje, že další dokazování v tomto směru by bylo zcela nadbytečné. 5. Dále bylo prokázáno, že žalobkyně v následném období prostřednictvím Facebooku komunikovala s muži, kteří z ní lákali prostředky (prokázáno touto komunikací a výpovědí svědků např. svědkyně [celé jméno svědkyně]). 6. Soud se primárně zaobíral otázkou vztahu účastnic a motivací žalobkyně ke kroku převést nemovitosti na žalovanou. K tomu vyslechl velké množství svědků. 7. K věci vypovídali svědci [celé jméno svědka], přítel žalované, [celé jméno svědka], přítel dcery žalované, a [celé jméno svědkyně], dcera žalované. Ti shodně vypovídali v tom směru, že žalobkyni a jejího manžela brali jako osoby jim blízké (svědkyně [celé jméno svědkyně] uvedla i jako babičku). Účastnice se poznaly přes kynologii a již zemřelou sestru žalobkyně. Vzájemně se navštěvovaly, žalobkyně byla u žalované i několikrát do roka. Vztahy mezi nimi byly dobré. Žalovaná, její dcera a přítel dcery pak jezdili k žalobkyni a jejímu muži, pomáhali jim tam jak s běžnými věcmi, tak s věcmi úředními (zajišťovali nákupy, pomoc s manželem žalobkyně, nájezdovou rampu, místo pro sanitku apod.). 8. Pokud jde o kupní smlouvu, tak svědek [celé jméno svědka] jednoznačně uvedl, že to byla žalobkyně, kdo přišel s tím, že na ně převede nemovitosti, neboť chce, aby se někdo o ně v budoucnu postaral. Nakonec byla uzavřena smlouva kupní, protože dotazem na finančním úřadě zjistili, že by převod podléhal dani z příjmů. Bylo proto lepší, aby hodnotu té daně získala žalobkyně s manželem pro své potřeby. Proto nakonec byla uzavřena smlouva kupní. V obdobném duchu vypovídala i svědkyně [celé jméno svědkyně]. 9. Oproti těmto výpovědím vypovídala svědkyně [celé jméno svědkyně], neteř žalobkyně, která uvedla, že pravidelně navštěvovala žalobkyni, a to i několikrát týdně. O žalované slyšela poprvé někdy kolem roku 2020 v tom směru, že žalobkyně nechce tolik návštěv a že jí žalovaná pomáhá. Když ji však svědkyně chtěla poznat, tak měla dojem, že se jí žalovaná vyhýbá. Jednoho dne jí žalobkyně volala, že potřebuje peníze. V souvislosti s tím přiznala, že s žalovanou uzavřela kupní smlouvu a že přišla o střechu nad hlavou. Smlouvu žalované podepsala, protože ta na ní strašně tlačila, že tam chce bydlet její dcera. Svědkyně tak kontaktovala svého známého a společně to začali řešit. Navštívili žalovanou a ta přislíbila, že dům vrátí. 10. Výpověď svědkyně [celé jméno svědkyně] pak potvrdil svědek [celé jméno svědka]. Toho neteř žalobkyně kontaktovala jako známého a bývalého kriminalistu, přičemž ten jel za žalobkyní a vyslechl si celý její příběh. V reakci na to doporučil, aby se žalobkyně obrátila na orgány činné v trestním řízení, neboť žalobkyně u přepážky ani nevěděla, že podepisuje kupní smlouvu. Následně svědek společně se svědkyní [celé jméno svědkyně] zajel za žalovanou. Ta jim přislíbila, že nemovitosti převede zpět na žalobkyni. Dál se o věc nezajímal. 11. Stěžejním svědkem pro soud byla svědkyně [celé jméno svědkyně], realitní makléřka a známá žalobkyně. Žalobkyně k ní v minulosti chodila uklízet, takže se znaly a měly dobré vztahy. Svědkyně si proto byla jista tím, že žalobkyně měla představu o hodnotách nemovitostí (tedy že nestojí v řádech sta tisíců). Jednoho dne za ní přišla žalobkyně s prosbou, aby jí sepsala darovací smlouvu, že plánuje převést na žalovanou nemovitosti. Svědkyně žalobkyni od tohoto záměru odrazovala, že takové věci nedopadají nikdy dobře. Doporučila jí se s tím obrátit na advokáta. O něco později pak za ní žalobkyně znovu přišla, ale s kupní smlouvou s tím, že jí žalovaná řekla, že to takhle bude lepší. Svědkyně jí na to poradila, že by bylo vhodné mít kupní smlouvu a smlouvu o zřízení věcného břemene v jedné listině, že to bude lepší. Dál se již o tom nebavily. 12. Soud dále vyslechl svědkyni [jméno] [příjmení], sousedku z ulice, která se dlouhá léta zná s žalobkyní. I když její výpověď byla ve většinové míře pro soud neužitečná (svědkyně s ohledem na svůj zdravotní stav již moc nevychází a k domu žalobkyně nevidí), tak přes to potvrdila, že v době návštěv paní žalované probíhaly nějaké stavební práce na domě, na které se šla podívat a u kterých byla žalovaná. Potvrdila, že za žalobkyní dojížděl její švagr a docházela za ní svědkyně [celé jméno svědkyně]. 13. Další svědkyní pak byla [celé jméno svědkyně], která však toliko potvrdila, že si žalobkyně prostřednictvím Facebooku dopisovala se zahraničními muži a bála se, že jeden z nich přijede. V té době v domě byli manžel žalobkyně, dcera žalované a její přítel. 14. Po provedeném dokazování má tak soud za prokázané, že v průběhu roku 2020 žalovaná a její rodina poskytovala žalobkyni a jejímu muži pomoc a žalobkyně se rozhodla převést svoje nemovitosti na žalovanou, a to původně bezúplatně a následně za cíleně sníženou úplatu. Žalobkyně k tomuto kroku přistoupila s předchozím rozmyslem a s vědomím, že cena byla sjednána výrazně pod cenovou hladinou v místě a čase obvyklou. Tyto závěry primárně vyplývají z výpovědi svědkyně [celé jméno svědkyně], která je v plné míře potvrdila, a to i přes to, že neměla žádný důvod svojí výpovědí podpořit žalovanou, kterou neznala a neměla s ní nic společného. Žalobkyně svůj úmysl před svědkyní jako odbornicí sdělila nejméně dvakrát, a to v určitém časovém odstupu. Smlouvu uzavřela přes to, že jí svědkyně [celé jméno svědkyně] varovala, aby to nedělala. Z výpovědi svědkyně pak nevyplývá nic o tom, že by si stěžova