18 C 179/2024-109 — Okresní soud Praha-východ

1. Žalobce se žalobou podanou ke zdejšímu soudu dne , datum, domáhal určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu. Uvedl, že žalovaný je vlastníkem pozemku parc. č. 11/3, jehož součástí je stavba rodinného domu č. p. 1, vše v k. ú. , adresa, (dále jen „nemovitost“). V nemovitosti se v prvním nadzemním podlaží nachází byt č. , hodnota, o velikosti 3 + 1, který není katastrálně vymezen (dále jen „byt“). Dne , datum, uzavřel žalobce jako nájemce a žalovaný jako pronajímatel nájemní smlouvu, a to na dobu neurčitou s účinností od , datum, . Žalobce obdržel od žalovaného výpověď z nájmu bytu ze dne , datum, , a to z důvodu, že žalobce údajně neplní své základní povinnosti nájemce spočívající v úhradě nájemného, konkrétně žalovaný uvedl, že na nájemném zaplatil žalobce za rok 2023 pouze částku , částka, a v roce 2024 nezaplatil ničeho. Protože dle žalovaného vznikl žalobci dluh na nájemném převyšující nájemné za období tří měsíců, jedná se o hrubé porušení nájemní smlouvy a využívá proto možnosti výpovědi nájemní smlouvy bez výpovědní doby. Žalobce však považuje výpověď za neplatnou pro neurčitost a neoprávněnou, neboť není naplněn předmětný výpovědní důvod. K neplatnosti uvedl, že ve výpovědi není dluh na nájemném vůbec vyčíslen, není tedy zřejmé, za jaké konkrétní období a v jaké konkrétní výši má žalobce na nájemném dlužit. Vyčíslení dluhu neobsahovala ani výzva před podáním výpovědi ze dne , datum, , která byla žalobci doručena. Žalobce pak považuje výpověď za neoprávněnou z důvodu absence výpovědního důvodu, když mu žádný dluh na nájemném nevznikl. K tomu uvedl, že v době uzavření nájemní smlouvy žalovaného zastupovala společnost , právnická osoba, , IČ , IČO, (dále jen „společnost“). Po podpisu nájemní smlouvy bylo žalobci společností sděleno, že mezi ní a žalovaným existuje leasingová smlouva, na základě které má společnost nemovitost od žalovaného v nájmu a má ji od žalovaného odkoupit. Z této smlouvy, která byla žalobci předložena, vyplývalo, že počínaje měsícem květen 2023 má být nájemné za byt hrazeno přímo společnosti. Z tohoto důvodu byl mezi společností a žalobcem dne , datum, podepsán dodatek č. , hodnota, k nájemní smlouvě, že od května 2023 bude žalobce hradit nájemné přímo společnosti, což žalobce činil a od května 2023 hradil společnosti nájemné ve výši , částka, , tedy ve výši po uplatnění slevy 50 % na nájemné z důvodu nefunkčnosti kotle, kterou u žalovaného uplatnil počínaje březnem 2023.2. Žalovaný s podanou žalobou nesouhlasil. Uvedl, že se s žalobcem osobně nezná a žádnou nájemní smlouvu s ním nikdy neuzavřel. To za něj bez jeho vědomí a k jeho újmě učinila společnost. Z nájemní smlouvy navíc vyplývá, že nájemní smlouva byla uzavřena s jiným , Jméno žalobce, , než je žalobce, neboť nájemce je dle nájemní smlouvy narozen , datum, , nikoli , Datum narození žalobce, žalovaného, který měla částečně propachtovaný společnost na základě leasingové smlouvy ze dne , datum, . Byty v nemovitosti sice propachtované nebyly, ale společnost je spravovala a vystupovala směrem k nájemcům jako zástupce žalovaného na základě plné moci. Protože nebylo ze strany společnosti dlouhodobě hrazeno pachtovné, žalovaný leasingovou smlouvy a plné moci k zastupování v nájemních vztazích dne , datum, vypověděl. Společnost výpověď leasingové smlouvy neakceptovala a začala činit žalovanému naschvály. V této souvislosti byl u zdejšího soudu veden spor pod sp. zn. , spisová značka, , který skončil pravomocným uložením povinnosti společnosti předmětný areál vyklidit. Společnost však nerespektovala ani rozhodnutí soudu, areál nevyklidila a nadále činí žalovanému různé naschvály. Společnost pak poškozuje žalovaného i tím, že jménem žalovaného uzavírá nájemní smlouvy s osobami majetkově a osobně provázanými s jednatelkou společnosti, paní , jméno FO, , a to za nevýhodných podmínek pro žalovaného. Data podpisů na nájemních smlouvách jsou uváděna zpětně tak, aby předcházela výpovědi leasingové smlouvy a plné moci k zastupování v nájemních vztazích. To je i předmětný případ, kdy žalobce je kamarádem syna paní , jméno FO, , pana , jméno FO, , byt od počátku užívá společnost a žalovanému z toho neplyne žádný příjem. Ten naopak inkasuje společnost. Dodatek č. , hodnota, k nájemní smlouvě považoval žalovaný za falsum vytvořené paní , jméno FO, a žalobcem pro účely tohoto řízení. Žalovaný se o dodatku dozvídá až nyní, nadto stejného dne, tedy , datum, , byl uzavřen totožný dodatek s další fiktivní nájemnicí , jméno FO, , která vede s žalovaným obdobný spor u zdejšího soudu pod sp. zn. , spisová značka, . Nájemní smlouva s touto fiktivní nájemnicí byla uzavřena totožného dne jako nájemní smlouva, která je předmětem tohoto řízení. Žalovaný dále v průběhu řízení uváděl, že osoba nájemníka mu není osobně známa a má pochybnosti o tom, zda žalobce je účastníkem nájemní smlouvy s ohledem na nesrovnalosti v datu narození a zda je tedy ve věci aktivně věcně legitimován. Navrhl proto žalobu jako nedůvodnou zamítnout.3. Mezi účastníky bylo nesporné, že žalovaný je vlastníkem nemovitosti, že v nemovitosti se nachází byt. Dále bylo nesporným, že žalovaný uzavřel se společností leasingovou smlouvu dne , datum, . Nesporným účastníci učinili i uzavření nájemní smlouvy k bytu dne , datum, , kdy při uzavření této smlouvy byl žalovaný zastoupen společností. Sporným však krom jiného zůstalo, zda žalobce je nájemcem či nikoli.4. Soud provedl dokazování listinnými důkazy, z nichž zjistil následující skutečnosti.5. Ze smlouvy o nájmu ze dne , datum, soud zjistil, že byla uzavřena uvedeného dne mezi žalovaným (zastoupeným společností na základě plné moci) a nájemcem označeným jako „, Jméno žalobce, , nar. , datum, , bytem , adresa, “. K žalovaným namítané nesrovnalosti v datu narození žalobce a osoby uvedené v nájemní smlouvě, kdy datum narození žalobce je , Datum narození žalobce, , právní zástupkyně žalobce uvedla, že se jedná o písařskou chybu v nájemní smlouvě, když žalobce je nájemcem a narodil se roku 1975. Nájem byl sjednán na dobu neurčitou počínaje dne , datum, , nájemné bylo sjednáno na částku , částka, a dále měla být s nájemným hrazena záloha na energie v částce , částka, . Splatnost obou částek byla stanovena na 15. den měsíce, za který se hradí. Nájemné se mělo hradit bezhotovostně na účet uvedený ve smlouvě, který je účtem žalovaného, jak on sám potvrdil, a záloha na energie na účet společnosti ČEZ.6. Z dodatku č. , hodnota, ke smlouvě o nájmu bytu se podává, že jako nájemce je označen „, Jméno žalobce, , nar. 27. 4. 197, bytem , adresa, “, jako datum uzavření dodatku je uvedeno , datum, , žalovaný je zastoupen společností na základě plné moci. Dodatek ruší původní ujednání o způsobu úhrady nájemného a záloh na energie a nově sjednává, že úhrada nájmu a záloh na energie budou počínaje měsícem květen 2023 hrazeny přímo společnosti, a to hotovostně nebo bezhotovostně, konkrétní číslo účtu však uvedeno není. Dále je v dodatku uvedeno, že úhrady takto provedené jsou považovány za úhrady, kterými je nájemné a ostatní úhrady uhrazeny dle nájemní smlouvy.7. Z potvrzení o provedené lustraci osoby , Jméno žalobce, , narozené , datum, , soud zjistil, že se jedná o osobu s rodným číslem , RČ, , která je trvale hlášena na adrese , adresa, , a to od , datum, .8. Z potvrzení o provedené lustraci osoby , Jméno žalobce, , narozené , Datum narození žalobce, , soud zjistil, že se jedná o osobu s rodným číslem , RČ, , trvale bytem na adrese , adresa, , a to od , datum, .9. Z dalších provedených důkazů soud nezjistil žádnou pro posouzení věci podstatnou skutečnost.10. Po právní stránce soud věc posoudil podle zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“)11. Podle § 2201 o. z. se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.12. Podle § 2235 odst. 1 o. z. platí, že zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu.13. Podle § 2290 o. z. nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.14. Ze shora uvedených ustanovení vyplývá, že oprávněn k podání žaloby na přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu je toliko nájemce. V daném případě soud v průběhu řízení, a to po první jednání ve věci, zjistil, že existují dvě osoby totožného jména, dne i měsíce narození, jež se liší v datu narození. V žalobě je žalobce označen jako , Jméno žalobce, , narozený , datum, , kdy toto datum narození žalobce potvrdila při prvním jednání jeho právní zástupkyně. V nájemní smlouvě je pak uvedena osoba , Jméno žalobce, , narozený , datum, . Přestože byla zjištěná skutečnost o existenci osoby , Jméno žalobce, , narozené , datum, , žalobci předem soudem avizována přípisem ze dne , datum, , žalobce se k této otázce ni