22 C 220/2024-256 — Okresní soud Praha-východ

1. Žalobkyně podala soudu žalobní návrh o zaplacení 480 000 Kč s příslušenstvím s následujícími skutkovými tvrzeními. Žalovaní, prodávající, s žalobkyní, realitním zprostředkovatelem, uzavřeli 24. 11. 2022 Smlouvu o realitním zprostředkování pro výhradní realitní zprostředkování prodeje nemovitostí, pozemek parc. č. , Anonymizováno, . , Anonymizováno, , součástí je stavba č. p. , Anonymizováno, , rod. dům, pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , orná půda, vše v kat. území , adresa, na LV č. , hodnota, , a to na dobu určitou 4 měsíců. Dle smlouvy se žalovaní, mj., v čl. 6.2. zavázali uhradit žalobkyni smluvní pokutu ve výši provize realitního zprostředkovatele dle čl. 3 smlouvy, poruší-li smlouvu: „Uskuteční prodej Nemovitosti bez účasti a vědomí realitního zprostředkovatele s kupujícím získaným činností realitního zprostředkovatele, nebo s osobou se kterou byli seznámeni prostřednictvím realitního zprostředkovatele, nebo s osobou, která byla prostřednictvím realitního zprostředkovatele seznámena s předmětnou Nemovitostí.“, což platí i po dobu 1 roku od ukončení smlouvy. Výše smluvní pokuty navázaná na výši provize dle čl. 3 smlouvy činila 4 % z částky 12 000 000 Kč včetně DPH, tj. 480 000 Kč. Ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši, způsob, jak se její výše určí, může věřitel žádat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda, § 2048, věta první, o. z. Dne 3. 3. 2023 (trvání smlouvy) se prohlídky nemovitosti souvislosti s realitním zprostředkováním prodeje nemovitosti zúčastnil a byl takto s předmětnou nemovitostí seznámen zájemce p. , Anonymizováno, , Anonymizováno, , který byl nejméně od 10. 3. 2023 v kontaktu s žalobkyní, projevil vážný zájem o nemovitost, s žalobkyní řešil mj. rezervační smlouvu, úvěr na zajištění financování koupě nemovitosti. Dále se 12. 4. 2023 v nemovitosti konala prohlídka s odhadkyní banky, jež měla zajistit financování koupě nemovitosti, a další prohlídka, opětně s jmenovaným, 14. 4. 2023. Z tohoto lze dovozovat vážný zájem jmenovaného o nemovitost. Po skončení platnosti smlouvy prodali žalovaní předmětnou nemovitost bez účasti a vědomí žalobkyně , Anonymizováno, , Anonymizováno, a , jméno FO, , oba bytem , adresa, , právní účinky 25. 8. 2023. Právním nabývacím titulem byla kupní smlouva z 24. 8. 2023. Vzhledem k uvedenému má tak žalobkyně za nesporné, že jí dle čl. 6.2 smlouvy vznikl vůči žalovaným nárok na smluvní pokutu 480 000 Kč včetně DPH, neboť porušili čl. 6.2. smlouvy, uskutečnili prodej nemovitosti bez účasti a vědomí realitního zprostředkovatele s kupujícím získaným činností realitního zprostředkovatele, uskutečnili prodej nemovitosti bez účasti a vědomí realitního zprostředkovatele s osobou, s níž byli seznámeni prostřednictvím realitního zprostředkovatele, s osobou, která byla prostřednictvím realitního zprostředkovatele seznámena s předmětnou nemovitostí. Žalovaní byli vyzváni k úhradě smluvní pokuty přípisem z 15. 4. 2024, dle smlouvy splatné do deseti dnů od výzvy. Neplnili ničeho.2. 1. žalovaná odkazuje tvrzení žalobkyně s tím, že právním titulem, tvrzeným žalobkyní k vymáhání částky 480 000 Kč s příslušenstvím má být smluvní pokuta ze smlouvy o realitním zprostředkování z 24. 11. 2022, uzavřená žalobkyní a žalovanými s předmětem dle žalobkyně výhradní realitní zprostředkování prodeje nemovitosti. 1. žalovaná popírá, že smlouva byla uzavřena. Je pravdou, že 24. 11. 2022 digitálně podepsala formulář „Smlouva o realitním zprostředkování“, který v případě podpisu žalobkyní může být považován za platnou nominální smlouvu dle zákona č. 39/2022 Sb., o realitním zprostředkování. 1. žalovaná, podílový spoluvlastník prodaných nemovitostí s podílem 50 %, je oddělená smluvní strana od 2. žalovaného. Od žalobkyně neobdržela návrh Smlouvy o realitním zprostředkování, Poučení spotřebitele, AML dotazník, které měla žalobkyně doručit k podpisu přímo 1. žalované. Tato žádnou podepsanou smlouvu žalobkyní, tj. ani 24. 11. 2022, neobdržela. Je na žalobkyni prokázat, že 1. žalované jakožto oddělené smluvní straně byly doručené zákonem předepsané návrhy Smlouvy o realitním zprostředkování, Poučení spotřebitele, AML dotazník. A že tato jako oddělená smluvní strana skutečně podepsanou smlouvu obdržela, smlouva vznikla, důkazní břemeno leží na žalobkyni. Podepsaná smlouva měla být doručena žalobkyní přímo 1. žalované, když v rozhodném období byla spoluvlastníkem prodaných nemovitostí s podílem 50 % a je oddělenou smluvní stranou od 2. žalovaného, nemovitosti nebyly společným jměním manželů. I pokud by žalobkyně prokázala, že zaslala 1. žalované jako oddělené smluvní straně návrh Smlouvy o realitním zprostředkování, Poučení spotřebitele, AML dotazník, podepsala formulář „Smlouva o realitním zprostředkování“, a to prokazatelně zaslala 1. žalované, což tato popírá, ke vzniku platné smlouvy dle 1. žalované dojít nemohlo, neboť smlouvu měla podepsat údajně zplnomocněná zástupkyně žalobce paní , jméno FO, , její plná moc nebyla žalovaným v té době předložena ani ukázána, navíc by musela být obligatorní součástí případné uzavřené smlouvy. 1. žalovaná nepopírá, že nemovitost ve formuláři „Smlouva o realitním zprostředkování“ prodala osobám dle žaloby, popírá ale, že jí byly známy 3. 3. 2023, jak je uvedeno v Písemném potvrzení o provedené prohlídce nemovitosti z 3. 3. 2023. 1. žalované žalobkyní nikdy nebylo doručeno Písemné potvrzení o provedené prohlídce nemovitosti z 3. 3. 2023, nikdy jí nebyly doručeny jakékoliv kontakty osob, potenciálních zájemců, kteří se účastnili prohlídky nemovitosti 3. 3. 2023. Manželé , jméno FO, . 1. žalované nebyli dobře známi. K uzavření kupní smlouvy s těmito došlo žalovanými bez jakékoliv aktivní účasti žalobkyně. Tato naopak vícekrát žalovaným zpochybnila p. , jméno FO, jako kupujícího, v e-mailu adresovaném 1. žalované z 6. 4. 2023 uvedla „ a já, ani finanční specialistka nebo paní advokátka mu už nevěříme, že smlouvu vůbec chce podepsat,“, v e-mailu z 18. 4. 2023 uvedl „ p. , jméno FO, se od poslední prohlídky neozval“. Následně se o p. , jméno FO, , jako potenciálním zájemci už vůbec nezmiňoval, chtěl, aby žalovaní podepsali novou smlouvu o realitním zprostředkování, kde byl uveden úplně jiný zájemce. Tvrzení 1. žalované se zakládá na hlavním důkazu toho, že žalobkyně naprosto „vymazala“ a sama odstranila p. , jméno FO, od žalovaných, byla tím, kdo učinil překážku k uzavření realitní smlouvy mezi p. , jméno FO, a žalovanými, viz e-mail p. , jméno FO, adresovaném žalovaným dne 23. 6. 2023. P. , jméno FO, prostřednictvím e-mailu z 23. 6. 2023 sám kontaktoval 1. žalovanou, byl zcela šokován zavádějícím a podvodným jednáním žalobkyně, zejména, že tato informovala žalované, že p. , jméno FO, již není zájemce, p. , jméno FO, vůbec neinformoval, že žalovaní se chystají uzavřít novou smlouvu o realitním zprostředkování s novým zájemcem. Toto lze specifikovat minimálně jako zavádějící a uvádějící v omyl žalované i p. , jméno FO, . 1. žalovaná potvrzuje, že obdržela prostřednictvím právního zástupce žalobkyně výzvu k úhradě smluvní pokuty z 15. 4. 2024, reagovala přípisem právního zástupce z 22. 5. 2024, sdělila, že s úhradou smluvní pokuty nesouhlasí, vyzvala žalobkyni k předložení Smlouvy o realitním zprostředkování, na níž žalobkyně ve výzvě odkazuje. Tato nic nezaslala a podala žalobu formou elektronického platebního rozkazu. Z hlediska právního hodnocení nároku žalobkyně na smluvní pokutu 1. žalovaná považuje za důležité zdůraznit následující. Jednalo-li by se o typ smlouvy o realitním zprostředkování dle z. č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, platí § 9 odst. 2, „Smlouva o realitním zprostředkování vyžaduje písemnou formu. Námitku neplatnosti smlouvy pro nedostatek formy může vznést pouze zájemce“. Byť jsou na formuláři Smlouva o realitním zprostředkování uvedeni žalovaní jako prodávající, z kontextu § 2 písm. c) zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování vyplývá, že „smlouvou o realitním zprostředkování se rozumí smlouva o zprostředkování, kterou se realitní zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření realitní smlouvy“, tudíž 1. žalovaná je zároveň zájemce dle tohoto zákona. Využívá tak svého práva dle § 9 odst. 2, druhá věta, zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, a vnáší námitku nedostatku formy. Dle odst. 2 § 441 z. č. 89/20122 Sb., občanský zákoník „Zmocnitel uvede rozsah zástupčího oprávnění v plné moci. Netýká-li se zastoupení jen určitého právního jednání, udělí se plná moc v písemné formě“. Pí. , jméno FO, , uvedená ve formuláři Smlouva o realitním zprostředkování se v době podpisu formuláře 1. žalované žádnou písemnou plnou mocí žalobkyně neprokázala, ani ji nedoložila. Plná moc zmocnitele musí být v písemné formě i s ohledem na to, že celá smlouva o realitním zprostředkování včetně přílohy musí obsahovat písemnou plnou moc při námitce žalovaných nedostatku formy, což není splněno. Smlouva o realitním zprostředková