35 C 152/2024-506 — Okresní soud Praha-východ

1. Žalobkyně se domáhala nahrazení projevu vůle s uzavřením kupní smlouvy k podílu ideální ½ stavby č. p. 1 (dále jen „předmětná nemovitost“), která se nachází na pozemku parc. č. st 1/1 (dále jen „pozemek“) vše k. ú. a obec , adresa, , a to za částku 388 235 Kč. Svůj nárok dovozovala ze skutečnosti, že je spoluvlastníkem podílu o velikosti ideálních 9/20 pozemku. Přičemž dalšími spoluvlastníky pozemku jsou společnost , právnická osoba, a , Anonymizováno, , Anonymizováno, . Vlastníkem předmětné nemovitosti pak je žalovaný a , Anonymizováno, , Anonymizováno, .2. Žalovaný nabyl vlastnického práva k podílu na předmětné nemovitosti na základě kupní smlouvy ze dne 8. 10. 2021 za cenu 388 235 Kč, které bylo ve prospěch žalovaného zapsáno dne 13. 10. 2021. Žalovaný ani jeho předchůdkyně , jméno FO, (dále jen „prodávající“) žalobkyni nenabídli podíl na předmětné nemovitosti za podmínek této kupní smlouvy. Tím došlo k porušení zákonného předkupního práva žalobkyně daného § 3056 a 3060 o. z. Žalobkyně proto vůči žalovanému uplatnila právo retraktu, a to k prodeji jeho podílu v poměru 9/20 z podílu žalovaného, in eventum v rozsahu celého podílu. Následně žalobkyně vzala žalobu zpět pokud jde o primární petit, neboť zbývajícím spoluvlastníkům pozemku se právo domáhat se uzavření kupní smlouvy promlčelo.3. Soud usnesením ze dne 22. 10. 2024, č. j. , spisová značka, , které nabylo právní moci dne 20. 11. 2024, řízení v tomto rozsahu zastavil.4. Žalovaný navrhl zamítnutí žaloby v plném rozsahu. Namítal, že žalobkyni nenáleží žádné předkupní právo, když jeho naplněním by nedošlo ke sjednocení vlastnických vztahů mezi pozemkem a předmětnou nemovitostí, a tedy zániku předmětné nemovitosti jako samostatné věci. Takový postup je nepřípustným rozšiřováním zákonného předkupního práva. Odkazoval při tom na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 3. 2019, sp. zn. 22 Cdo 2979/2018 a na něj navazující rozhodovací praxi Nejvyššího soudu. Soud by při svém rozhodování měl vycházet z principů legitimního očekávání a žalobu již jen z tohoto důvodu zamítnout. I kdyby však žalobkyni svědčilo předkupní právo, tak jej žalobkyně vykonávala šikanózním způsobem, když předmětné právo uplatnila více než po 2 letech od okamžiku, kdy jí vzniklo a jako reakci na spory účastníků, které nechtěla řešit jinou cestou. Takový výkon práva by nepožíval ochrany. Odkazoval při tom na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 28. 11. 2023, sp. zn. 22 Cdo 1228/2022, a 26. 10. 2022, sp. zn. 22 Cdo 1280/2021. Žalobkyně také při uplatňování práva retraktu nedodržela své povinnosti vycházející ze skutečnosti, že je toliko spoluvlastníkem pozemku. Žalobkyně tak musela uplatnit své nároky za součinnosti s dalšími spoluvlastníky (což vyplývá z rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 24. 11. 2020, sp. zn. 22 Cdo 1952/2019). Ty však žalobkyně ani nevyrozuměla. Při tom společnost , právnická osoba, své předkupní právo také vůči žalovanému uplatnila. Nakonec žalovaný namítal, že žalobkyně uplatňuje předmětné právo za cenu 388 235 Kč. Tato částka sice mezi prodávající a žalovaným byla sjednána jako cena podílu na předmětné nemovitosti, avšak byla zahrnuta v rámci rámcové smlouvy k odkupu většího počtu nemovitostí za celkovou cenu 10 000 000 Kč. Kupujícími těchto nemovitostí byly 3 společnosti, mezi nimi žalovaná. Při stanovení kupní ceny nemovitostí se vycházelo z toho, že budovy jsou v dezolátním stavu na stržení, takže primárně byla cena alokována do hodnoty pozemků. Následně došlo k přecenění všech nemovitostí, neboť se zjistil jejich skutečný stav. Strany rámcové smlouvy uzavřely dodatek, dle kterého předmětný podíl byl odkoupen za cenu 1 800 000 Kč. Žalovaný následně do předmětné nemovitosti investoval další prostředky na rekonstrukci, a to 1 200 078,15 Kč, takže hodnota podílu stoupla na částku 3 000 000 Kč.5. Po provedeném dokazování má soud za prokázané, že žalobkyně, společnost , právnická osoba, a , Anonymizováno, , Anonymizováno, jsou spoluvlastníky pozemku, a to tak, že žalobkyně vlastní podíl o velikosti 9/20, a ostatní spoluvlastníci podíly o velikosti 11/40 (prokázáno výpisem z katastru nemovitostí pozemku). Žalovaný a , Anonymizováno, , Anonymizováno, vlastní každý podíl o velikosti ½ na předmětné nemovitosti (prokázáno výpisem z katastru nemovitostí k nemovitosti). , právnická osoba, a žalovaný nabyly své podíly ve stejný den (prokázáno výpisy z katastru nemovitostí).6. Dne 8. 10. 2021 byla uzavřena rámcová kupní smlouva mezi prodávající a 3 společnostmi, které zastupoval stejný jednatel, na jejímž základě došlo k převodu většího množství pozemků a budov na jednotlivé společnosti. Celková cena byla stanovena na částku 10 000 000 Kč a byla alokována mezi jednotlivé nemovitosti, přičemž předmětná nemovitost byla oceněna částkou 388 235,50 Kč (prokázáno rámcovou smlouvou). Stejného dne pak byla uzavřena kupní smlouva mezi prodávající a žalovaným, na jejímž základě žalovaný nabyl vlastnické právo za částku 388 235,50 Kč (prokázáno touto smlouvou). Dne 2. 2. 2022 byl uzavřen dodatek k rámcové smlouvě, na základě kterého došlo ke změně ocenění jednotlivých nemovitostí, přičemž cena předmětné nemovitosti byla nově stanovena na částku 1 800 000 Kč (prokázáno dodatkem rámcové smlouvy). Dohoda má advokátem ověřené podpisy, přičemž ty jsou řádně evidovány v ověřovací knize (prokázáno sdělením České advokátní komory, kopií knihy a dodatkem rámcové smlouvy). Tato částka odpovídala ceně v místě a čase obvyklé (prokázáno znaleckým posudkem).7. V dopise ze dne 29. 6. 2023 žalobkyně sdělila , Anonymizováno, , Anonymizováno, , že došlo k prodeji podílu na nemovitosti žalovanému za cenu , adresa, ,50 Kč (prokázáno tímto dopisem).8. Dne 2. 3. 2024 žalobkyně uplatnila právo retraktu vůči žalované (prokázáno sdělením včetně doručenky). Kupní cenu dosud neuhradila (shodné tvrzení účastníků).9. Dne 12. 3. 2024 společnost , právnická osoba, prostřednictvím jednatele, který je stejnou osobou jako jednatel žalovaného, uplatnila právo retraktu k nemovitosti (prokázáno dopisem tohoto data) Výpovědí jednatele obou společností bylo prokázáno, že citovaná společnost své právo neuplatnila u soudu.10. Dne 7. 8. 2024 a 12. 8. 2024 žalobkyně vyjádřila nesouhlas se stavebními úpravami nemovitosti vůči žalovanému a stavebnímu úřadu (prokázáno těmito dopisy).11. Z výpovědi jednatele žalovaného bylo prokázáno, že účastníci měli od počátku korektní vztahy a mezi nimi neprobíhaly žádné větší konflikty. Jedinou větší neshodou byl spor ohledně vybíraného nájemného v areálu (šlo o otázku zřízení transparentního účtu, který žalobkyně odmítla). Toto se změnilo až v roce 2024, kdy se žalobkyně obrátila na žalovaného uplatňujíc právo rektraktu. Nejprve tak učinila osobně a následně písemně. Nikdy před tím však nezpochybňovala jeho záměr rozdělit nemovitosti v areálu napůl. Pokud jde o nabytí nemovitostí byla strana žalovaná kontaktována prodejkyní nebo svědkem Zadinou s tím, že má zájem odprodat soubor nemovitostí za 10 000 000 Kč. Učinili tak poté, co žalobkyně tento obchod odmítla. Prodávající potřebovala peníze a požadovala prodej toliko všech nemovitostí. Nejprve se proto dohodli na ceně a tu alokovali mezi jednotlivé nemovitosti s důrazem na pozemky (žalovaný měl za to, že hodnota staveb je s ohledem na jejich stav mizivá). Následně po převzetí nemovitostí byl zjištěn jejich stav a došlo k relokaci cen, přičemž celková cena se nezměnila. Tato cena není dosud zaplacena, neboť v souladu se smlouvu byla část kupní ceny uhrazena a zbytek je splácen ve splátkách. Cena je však splácena z účtu mateřské společnosti, a to za všechny tři kupující (tedy i žalovaného) Po této transakci zahájil žalovaný rekonstrukci předmětné nemovitosti, do které byla vložena částka 1 200 000 Kč.12. Svědek , Anonymizováno, právní zástupce prodávající shodně vypověděl, že prodávající měla zájem o prodej souboru nemovitostí nejprve za cenu 15 000 000 Kč později se domluvila na částce 10 000 000 Kč. Vypověděl, že tato částka byla distribuována mezi 3 společnosti s jedním jednatelem, přičemž každá společnost kupovala jiné nemovitosti. Kupní cena byla placena dle smlouvy.13. Prodávající vypovídala shodně jako její zástupce. Doplnila, že pro ni bylo podstatné prodat celý soubor nemovitostí a nepřipustila, že by prodala jen předmětnou nemovitost. V tomto směru nabízela celý soubor nemovitostí i žalobkyni, ale ta jej odmítla. Kupní cena jí je hrazena podle smlouvy. Nejprve dostala částku 5 000 000 Kč a zbytek je postupně splácen.14. Žalobkyně popřela, že by jí kdykoliv byl nabídnut soubor nemovitostí za částku 10 000 000 Kč. O prodeji se dozvěděla až později, a to se již obracela na žalovaného, aby na ní podíl převedl. S žalovaným měli nejprve korektní vztahy (jednatel žalovaného navrhoval dělení nemovitostí 50:50), ale když se na něj v roce 2023 obrátila s právem retraktu, tak se vztahy podstatně zhoršily. Jediný spor mezi nimi pak před tímto uplatněním byl spor o transparentní účet, který žalovaný navrhoval a ona jej odmítla.15. Z dalších provedených důkaz