37 C 90/2019-72 — Okresní soud Praha-západ

1. Žalobou podanou u zdejšího soudu dne [datum] se žalobkyně domáhala po žalované úhrady částky [částka] s příslušenstvím. Svůj nárok zdůvodnila tím, že s žalovanou uzavřela dne [datum] dohodu o koupi nemovitosti (dále jen„ Dohoda“). V této Dohodě se žalovaná mj. zavázala při podpisu nebo do 3 pracovních dnů od podpisu složit blokační úhradu ve výši [částka] jako projev svého vážného zájmu o koupi bytové jednotky [číslo] v k.ú. [obec], zapsané na [list vlastnictví] s příslušným podílem na pozemku parc. [číslo] (dále jen„ Byt“). Po marném uplynutí lhůty určené k úhradě blokační úhrady bylo žalovanou odstoupeno od smlouvy s odůvodněním, že makléřka žalobkyně ji při podpisu Dohody uvedla v omyl. Toto tvrzení žalobkyně sporuje, neboť z Dohody a z okolností jejího podepsání je zřejmé, že žalovaná při jejím podpisu jednala sama za sebe jako fyzická osoba, když nedisponovala žádným zplnomocněním ani oprávněním k jednání za společnost [právnická osoba] (dále jen„ Společnost“). Žalované navíc nic nebránilo po uzavření Dohody postoupit svá práva a povinnosti z ní plynoucí na [anonymizováno], která o [anonymizováno] taktéž projevila zájem. Na odstoupení žalované od Dohody reagovala žalobkyně negativně a vyzvala žalovanou na základě čl. 7 Dohody k úhradě smluvní pokuty ve výši [částka] za neuhrazení blokační úhrady. Tento svůj požadavek žalobkyně odůvodňuje primárně tím, že ona bezprostředně po uzavření Dohody začala plnit veškeré své povinnosti z Dohody plynoucí, tedy např. stáhla [anonymizováno] ze všech nabídek, odmítala další zájemce atd., čímž jí vznikly nezanedbatelné náklady. Žalovaná přesto žalobkyni ničeho neuhradila, a to ani na základě předžalobní upomínky ze dne [datum]. 2. Žalovaná považovala tvrzení žalobkyně za zcela nepravdivá a zavádějící, neboť od počátku jednala s makléřkou [jméno] [příjmení] pouze za [anonymizováno], která primárně reagovala na nabídku žalobkyně na jejích webových stránkách prostřednictvím svého prokuristy [anonymizována dvě slova]. Po prohlídce [anonymizováno] bylo navíc žalované sděleno, že Dohodu může podepsat ona a mohou v ní být pouze její údaje, i když jedná za [anonymizováno], neboť se nejedná o kupní smlouvu. S ohledem na aktuální žalobu se proto žalovaná domnívá, že Dohoda byla podepsána v realitní kanceláři prostřednictvím tabletu v úmyslu uvést žalovanou do situace, kdy ona sama bude žalobkyni něčím zavázána. Navíc byla Dohoda podepsána pod nátlakem, protože makléřka [ulice] neustále poukazovala na zástupy dalších zájemců. Zmocnění k jednání za [anonymizováno] žalovaná měla v ústní formě, o čemž makléřku [příjmení] informovala. Byt kupovala [anonymizováno] a žalovaná ho měla následně užívat jako služební. Žalovaná by sama na koupi bytu nikdy neměla prostředky. 3. V návaznosti na vyjádření žalované žalobkyně doplnila, že její běžnou praxí je, že nedovolí podepsat smlouvu za jinou osobu bez písemného zmocnění. 4. Mezi účastníky bylo nesporné, že žalovaná podepsala Dohodu. 5. Z Dohody soud zjistil, že jako zájemce je v ní uvedena žalovaná specifikovaná svým rodným číslem a bydlištěm. Dohoda byla podepsána žalovanou jako zájemkyní. Dle textace Dohody se jedná o smlouvu o smlouvě budoucí kupní, na základě které se prodávající a zájemce zavazují uzavřít kupní smlouvu a realitní kancelář se zavazuje vykonat činnosti sjednané v této dohodě. Zájemce se podle Dohody dále zavazuje uhradit při jejím podpisu hotově nebo do tří dnů od podpisu převodem na účet blokační úhradu ve výši 120 000 Kč. Pro případ, že je zájemce v prodlení s úhradou blokační úhrady déle než 5 kalendářních dnů, je podle čl. 7 Dohody povinen uhradit realitní kanceláři smluvní pokutu ve výši 30 % blokační úhrady a Dohoda se zároveň uplynutím této doby ruší. 6. Z odstoupení od Dohody ze dne [datum] soud zjistil, že žalovaná odstoupila od Dohody z důvodu, že nebyla uzavřena platně. Od počátku jednání bylo zjevné, že kupujícím je [anonymizováno]. Jednáním makléřky tak měla být žalovaná uvedena v omyl, když jí bylo tvrzeno, že Dohodou může podepsat za budoucího kupujícího. Tato informace se následně ukázala jako nepravdivá, když [anonymizováno] nebylo umožněno uhradit zálohu na kupní cenu ve výši [částka]. 7. Z odpovědi na oznámení o odstoupení od smlouvy a výzvy k úhradě ze dne [datum] s podacím lístkem soud zjistil, že žalobkyně informovala žalovanou o tom, že Dohoda je zároveň smlouvou o smlouvě budoucí kupní, ve které byla žalovaná informována, že od ní není oprávněna odstoupit. Žalobkyně také nesouhlasila s tvrzením žalované, že byla při uzavírání Dohody uvedena v omyl, neboť za přítomnosti strany prodávající byla informována o tom, že není možné uzavřít Dohodou za třetí osobu bez doložení řádného zplnomocnění. Žalobkyně tak měla za to, že se žalovaná rozhodla Dohodu uzavřít sama za sebe. S ohledem na výše uvedené žalobkyně zároveň vyzvala žalovanou k úhradě smluvní pokuty ve výši [částka]. 8. Z výzvy k úhradě smluvní pokuty ze dne [datum] s podacím lístkem a záznamem o sledování zásilek soud zjistil, že žalobkyně vyzvala žalovanou k úhradě dlužné částky [částka] předžalobní upomínkou. 9. Z karty nemovitosti ohledně prodeje [anonymizováno] soud zjistil, že ke dni [datum] [anonymizováno] stále nebyl prodán. 10. Z e-mailu od odesílatele [anonymizována dvě slova] - reakce na poptávku ohledně inzerátu s ID [číslo] ze dne [datum] soud zjistil, že Mgr. [obec] projevil jako prokurista [anonymizováno] zájem o předmětný [anonymizováno]. V poptávce uvedl, že zájem koupit [anonymizováno] má [anonymizováno], která by ho poskytovala k užívání svým zaměstnancům. 11. Z e-mailu ze dne [datum], jehož odesílatelem je makléřka [příjmení] ze své pracovní adresy [email] a adresátem je Mgr. [obec], a zároveň z e-mailu, který předcházel téhož dne v 17:53 hodin od [anonymizována dvě slova], soud zjistil, že Mgr. [obec] oznámil makléřce [příjmení], že s žalobkyní ukončují spolupráci, neboť nejsou spokojeni s formátem smluv o budoucí smlouvě kupní, s jednáním makléřky [příjmení] a celkovým přístupem žalobkyně, která po žalované a [anonymizováno] nárokuje smluvní pokutu, kterou nehodlají uhradit. [příjmení] [příjmení] odpověděla, že žalovaná a [anonymizováno] měli nejspíše zkušenost se špatnou makléřkou a navrhla vypracování rezervační smlouvy externě. Zároveň [anonymizována dvě slova] upozornila, že [anonymizováno] blokuje pro [anonymizováno] už téměř 2 týdny, po které odmítá ostatní zájemce. 12. Z plné moci ze dne [datum] soud zjistil, že [anonymizováno] zmocnila žalovanou k zastupování ve věci koupě [anonymizováno] ve spolupráci s žalobkyní. 13. Další navržené důkazy soud pro nadbytečnost zamítl, neboť již provedenými důkazy byly dostatečné zjištěny skutkové okolnosti potřebné pro vydání rozhodnutí ve věci. Z tohoto důvodu a také s ohledem na hospodárnost řízení, když sám Mgr. [obec] uvedl, že nebyl přítomen žádné schůzce a nemá tak o čem vypovídat, již soud nepřistoupil ani k provedení výslechu [anonymizována dvě slova]. 14. Z provedeného dokazování, jakož i nesporných tvrzení účastníků, pak vyplynul následující závěr o skutkovém stavu. Byt poptával již dne [datum] Mgr. [obec], prokurista [anonymizováno], a to pro [anonymizováno], která [anonymizováno] hodlala zakoupit pro své zaměstnance. Dohodu ze dne [datum] podepsala žalovaná, k čemuž ji zmocnila [anonymizováno]. [příjmení] [příjmení] v komunikaci s [anonymizována dvě slova] označila v souvislosti s podpisem Dohody makléřku [příjmení] za špatnou. 15. Soud věc posoudil podle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen„ o. z.“). 16. Podle § 436 odst. 1 věta první o. z. kdo je oprávněn právně jednat jménem jiného, je jeho zástupcem; ze zastoupení vznikají práva a povinnosti přímo zastoupenému. 17. Podle § 441 o. z. ujednají-li si to strany, zastupuje jedna z nich druhou v ujednaném rozsahu jako zmocněnec (odst. 1). Zmocnitel uvede rozsah zástupčího oprávnění v plné moci. Netýká-li se zastoupení jen určitého právního jednání, udělí se plná moc v písemné formě. Vyžaduje-li se pro právní jednání zvláštní forma, udělí se v téže formě i plná moc. Vyžaduje-li se pro právní jednání forma veřejné listiny, postačí, bude-li plná moc k tomuto právnímu jednání udělena v písemné formě s úředně ověřeným podpisem (odst. 2). 18. Podstatou sporu mezi účastníky je již otázka samotné pasivní věcné legitimace žalované, když ze skutkových zjištění vyplynulo, že žalovaná sice Dohodou podepsala, avšak její vůle měla směřovat k tomu, že jedná za [anonymizováno], pro kterou pracovala. Soud se proto zabýval otázkou, zda žalovaná uzavírala Dohodou za sebe jako fyzickou osobu, či zda byla osobou oprávněnou uzavřít Dohodou za [anonymizováno]. Břemeno důkazní ohledně této skutečnosti tížilo žalovanou. 19. Z žalovanou tvrzených skutečností a doložených důkazů, především z reakce na inzerát žalobkyně ze dne [datum], z e-mailové komunikace mezi [anonymizována dvě slova] a makléřkou [příjmení] a z doloženého zmocnění žalované vzal soud za prokázané, že žalovaná uzavřela Dohodou za [anonymizováno]. Zejména z časové posloupnosti, kdy d