37 C 329/2021-282 — Okresní soud Praha-západ

1. Žalobci se domáhali po žalovaném zaplacení částky , částka, s příslušenstvím s odůvodněním, že od žalovaného na základě kupní smlouvy ze dne , datum, nabyli vlastnické právo k pozemku parc. č. st. 67, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č.p. 43, rodinný dům, a pozemku parc. č. 207/7, zahrada, to vše v k.ú. , adresa, , obec , adresa, , (dohromady dále také jen jako „nemovitost“), za kupní cenu ve výši , částka, . Žalobci od žalovaného nemovitost nabyli jako rodinný dům sloužící k bydlení, žalovaným nebyli upozorněni na žádné vady (zjevné nebo skryté), které by byly mj. způsobilé bránit obvyklému účelu užívání rodinného domu, tedy bydlení. Dne , datum, žalobci vzhledem k plánované rekonstrukci nechali v rámci příprav z opatrnosti přeměřit hodnoty radonu v nemovitosti a k jejich překvapení byly zjištěny výrazně zvýšené hodnoty, v některých místnostech i několikanásobně nad hranici stanovenou zákonem č. 263/2016 Sb., atomový zákon (dále také jen jako „atomový zákon“), potažmo vyhláškou č. 422/2016 Sb., o radiační ochraně a zabezpečení radionuklidového zdroje (dále také jen jako „vyhláška o radiační ochraně“). V obývacím pokoji byla naměřena hodnota ve výši 924 Bq/m3, v ložnici 1 293 Bq/m3 a v kuchyni 1 331 Bq/m3, ačkoliv závazná referenční hodnota činí 300 Bq/m3. Na tuto skutečnost žalobci žalovaného bez zbytečného odkladu upozornili a vytkli ji jakožto skrytou vadu nemovitosti. Vzhledem k neochotě žalovaného řešit nároky žalobců pouze na základě výsledků měření nechali žalobci vypracovat znalcem , tituly před jménem, , jméno FO, znalecký posudek. Znalec konstatoval, že objekt jako celek nesplňuje současné legislativní požadavky na řešení kontaktních konstrukcí z hlediska plynotěsnosti, přičemž zjistil, že radon do domu proudí z podloží díky netěsným konstrukcím (zejm. podlahami a nosnými stěnami ve spárách a trhlinami mezi tvárnicemi). Radon je všudypřítomný radioaktivní plyn bez barvy a zápachu, který vzniká postupnou přeměnou uranu a je přítomný v různých množstvích ve všech materiálech zemské kůry. Radon sám se přeměňuje na další radioaktivní prvky, ty se při vdechování přeměňují v dýchacích cestách a ozařují je. Pobyt v nemovitosti je tak zdravotním rizikem a nemovitost je neobyvatelná. Po provedení plánované rekonstrukce (výměna oken, zateplení stěn) navíc může dojít k dalšímu zvýšení hodnoty radonu v nemovitosti. Zvýšenou koncentraci radonu v nemovitosti žalobci považují za skrytou vadu, která představuje podstatné porušení smlouvy, a z tohoto důvodu uplatnili u žalovaného nárok na slevu z kupní ceny, kterou vyčíslili ve shora uvedené částce. Požadovaná částka představuje cenu nutných oprav, díky kterým bude moci nemovitost sloužit svému účelu, neboť z důvodu přítomnosti radonu v nadlimitním množství je nemovitost aktuálně neobyvatelná. Při návrhu výše slevy z kupní ceny dle odst. 8.6 kupní smlouvy žalobci uvažovali, že v případě potřeby přijetí nápravných opatření z důvodu zdravotních rizik již nebude plánovaná rekonstrukce stavby rodinného domu ekonomicky výhodná, ale racionálnější bude stavbu zbourat. Tyto úvahy s žalobcem komunikovali, který s navrhovanou výší slevy z kupní ceny souhlasil s tím, že nemovitost je v tomto ohledu v pořádku. V kupní smlouvě byli žalobci rovněž ujištěni, že nemovitost nemá žádné faktické vady s výjimkou přiměřeného opotřebení odpovídajícího stáří nemovitosti. Před uzavřením kupní smlouvy došlo k prohlídce nemovitosti, žalobci tedy vynaložili běžnou opatrnost, když se se stavem nemovitosti nejprve seznámili. Vada nemovitosti spočívající ve výskytu radonu nicméně nemohla být standardní prohlídkou zjištěna, neboť k jejímu odhalení je třeba odborného měření specializovanou společností. Možný výskyt radonu z podloží žalobci nemohli nijak očekávat, kdy navíc dle dostupné radonové mapy je v obci , adresa, nízký radonový index. Naměřené hodnoty přitom nemusí ani přesahovat hranice stanovené referenční úrovní, přítomnost radonu v objektu určeném k bydlení je jeho vadou i v případě, kdy hodnoty stanoveným referenčním hodnotám vyhovují. Žalobci nadto namítli, že nemovitost neodpovídá výměru Okresního národního výboru , adresa, ze dne , datum, , od žalovaného obdrželi plánky z roku 2013 s tím, že žalovaný dle nich plánoval a částečně započal rekonstrukci a úpravy nemovitosti. Nemovitost tedy mohla být od svého vzniku ještě stavebně upravována.2. Žalovaný s žalobou nesouhlasil a navrhl její zamítnutí. Uvedl, že kupní smlouva byla uzavřena na základě konkrétní poptávky žalobce a), který žalovaného ohledně možnosti koupě nemovitostí sám oslovil, přičemž před jejím uzavřením si žalobce a) rodinný dům i pozemky prohlédl a ze strany žalovaného byl upozorněn na to, že dům obdržel darem, stavba pochází z poloviny minulého století, nebyla dosud nijak stavebně upravována a cca 15 let je neobydlená. Při přípravě kupní smlouvy do ní bylo až dodatečně z podnětu žalobců včleněno prohlášení o zdravotní nezávadnosti materiálu, ze kterého se stavba skládá, jakož i možnost žádat slevu z kupní ceny ve výši , částka, v případě, že se takové prohlášení ukáže jako nepravdivé. Žalobci měli dostatečnou možnost seznámit se se stavem nemovitosti, přičemž jde o obecně známou skutečnost, že u starých staveb nebyla prováděna žádná protiradonová opatření. K naměřeným hodnotám radonu v nemovitosti žalovaný dodává, že měřené hodnoty byly prováděny v budově dlouhodobě neužívané a nevětrané a v případě řádně odvětraného objektu lze očekávat hodnoty nižší. Pro účely návrhu vhodného protiradonového opatření pak žalobci ani neprovedli radonovou diagnostiku. Žalovaný rovněž zdůraznil, že přítomnost radonu byla prokázána v podloží, ze kterého se uvolňuje do stavby, nejde tedy o vadu samotné stavby či , právnická osoba, . Žalovaný z kupní smlouvy plnil v jakosti a provedení dle účelu smlouvy, žalobci si byli vědomi, že kupují nemovitost s rodinným domem postaveným přibližně v roce 1950, byli informováni o tom, že objekt je v původním stavu a výskyt radonu na území České republiky mohli zjistit z veřejně dostupných informací. Z těchto důvodů má žalovaný za to, že nemovitost nebyla vadná a její vlastnosti odpovídaly obvyklému účelu, stáří a opotřebení.3. Ze shodných tvrzení účastníků a z provedeného dokazování soud zjistil následující skutečnosti.4. Mezi účastníky bylo nesporné, že dne , datum, uzavřeli kupní smlouvu, jejímž předmětem byl převod vlastnického práva k nemovitosti. Z kupní smlouvy soud zjistil, že tato byla uzavřena mezi žalobci jako kupujícími a žalovaným jako prodávajícím, který nemovitost nabyl na základě darovací smlouvy ze dne , datum, . Žalovaný prohlásil, že s výjimkou přiměřeného opotřebení odpovídajícího stáří nemovitosti nemá nemovitost žádné faktické vady (čl. 2.1 písm. i) a že materiály, ze kterých se skládá budova č.p. 43, jsou zdravotně nezávadné, zejména nehrozí výskyt nebezpečných plynů či jiných chemických látek (čl. 2.1. písm. j). Žalobci prohlásili, že si nemovitost před uzavřením smlouvy prohlédli a seznámili se s jejím právním i faktickým stavem. Kupní cena byla sjednána ve výši , částka, , přičemž obě strany výslovně prohlásily, že takto stanovená kupní cena je konečná a považují ji za zcela přiměřenou okolnostem případu. Pro případ, že by se prohlášení žalovaného v čl. 2.1 písm. j) ukázalo jako nepravdivé, byla v čl. 8.6 sjednána možnost žalobců požadovat slevu z kupní ceny ve výši , částka, .5. Z dohody o rezervaci nemovitosti ze dne , datum, soud zjistil, že tohoto dne žalobce a) a žalovaný podepsali rezervační smlouvu, ve které žalobce a) vyjádřil zájem nabýt nemovitost do svého vlastnictví a za tímto účelem zaplatil rezervační zálohu , částka, . Žalovaný se zavázal po dobu do , datum, nemovitost pro žalobce rezervovat.6. Z nepodepsaného a nedatovaného návrhu kupní smlouvy bylo zjištěno, že text smlouvy neobsahuje prohlášení o zdravotní nezávadnosti , právnická osoba, a ujednání o nároku na slevu z kupní ceny v případě nepravdivosti tohoto prohlášení.7. Z nepodepsané a nedatované smlouvy o advokátní úschově bylo zjištěno, že byl připraven návrh smlouvy o advokátní úschově, na základě které měla být část kupní ceny nemovitosti ve výši , částka, složena ze strany žalobců do úschovy u , jméno FO, , jméno FO, s.r.o., advokátní kancelář.8. Z e-mailové komunikace žalobce a), , jméno FO, Bráta a žalovaného soud zjistil, že žalobce a) dne , datum, přeposlal žalovanému e-mail svého právního zástupce s přiloženou zrevidovanou kupní smlouvou a smlouvou o úschově společně s termínem podpisu, který byl , tituly před jménem, , jméno FO, stanoven na , datum, na adrese , adresa, . Z nedatovaného dokumentu kupní smlouvy soud zjistil, že v kupní smlouvě byly učiněny revize, kdy do smlouvy byl doplněn článek 2.1 písm. j) a článek 8.6 týkající se prohlášení o zdravotní nezávadnosti materiálu a možnosti požadovat slevu z kupní ceny pro případ, že by se toto prohlášení ukázalo jako nepravdivé. Revize byly ve smlouvě zdůrazněny podtržením textu.9. Z výpisu z katastru nemovitostí prokazující