8 C 136/2023-57 — Okresní soud Praha-západ

1. Žalobce se žalobou domáhal rozhodnutí soudu, jímž by byla žalovanému uložena povinnost zaplatit mu částku , částka, s příslušenstvím. Žalobu odůvodnil tím, že žalovaný a , tituly před jménem, , jméno FO, jako prodávající a na straně druhé žalobce a , tituly před jménem, , jméno FO, jako kupující uzavřeli dne , datum, rezervační smlouvu (fakticky též smlouva o smlouvě budoucí), jejímž předmětem byla rezervace a následný převod vlastnického práva k nemovitostem prodávajících. Na základě smlouvy zaplatil žalobce rezervační poplatek ve výši , částka, . Smluvní strany se zavázaly do 45 dnů uzavřít převodní (kupní) smlouvu na předmětné nemovité věci, ovšem následně došlo k zániku rezervační smlouvy pro podstatnou změnu okolností – vyhlášení nouzového stavu v ČR v důsledku pandemie covid-19 a nastalé ekonomické nejistotě, kdy žalobce nebyl s to se zavázat ke koupi nemovitostí za cca 9 milionů Kč. Zánikem rezervační smlouvy odpadl právní titul na rezervační poplatek. Žalovaný je tak povinen poplatek vrátit, neboť na jeho straně vzniklo bezdůvodné obohacení. Přes výzvu žalovaný poplatek nevrátil.2. Žalobce později doplnil tvrzení, že žalovaný vůči žalobci včas neučinil žádnou výzvu k uzavření kupní smlouvy. Ani nebylo možné ji učinit, když nebyla mezi účastníky shoda na kupní ceně. Rezervační smlouva nicméně zanikla zejména proto, že došlo ke změně poměrů kvůli pandemii. Žalobce měl obavy o finanční situaci jeho rodiny, kdy mu nadřízený advokát žalobce deklaroval, že má zajištěny prostředky na provoz kanceláře jen na cca 1-2 měsíce, dalším důležitým faktorem byl zdravotní stav žalobce, který byl kvůli zdravotním problémům i přednostně očkován.3. Žalovaný k žalobě uvedl, že v rezervační smlouvě byla pro případ, že nedojde v určené době k uzavření následné kupní smlouvy, sjednána smluvní pokuta ve výši rezervačního poplatku. Sjednaná výše smluvní pokuty je v porovnání s cenou nemovitostí 8,68 milionu Kč v adekvátní výši. Žalobce s manželkou nebyli natolik ovlivněni vyhlášením nouzového stavu, aby je odrazoval od koupě nemovitostí, když při rozhovorech opakovaně ujišťovali o trvajícím zájmu, požadovali však snížení ceny o 7 %. Prodej se neuskutečnil z důvodů na straně žalobce, žalovaný smlouvu žádným způsobem neporušil, naopak postupem žalobce (neuzavřením smlouvy) došlo u žalovaného ke vzniku škody na vyšších úrocích za úvěr, když žalovaný počítal s penězi z kupní ceny, výše škody smluvní pokutu převýšila. Žalovaný informoval žalobce, že rezervační poplatek započítává na smluvní pokutu. Dále namítl promlčení žalobcova nároku. Navrhl proto žalobu zamítnout.4. Z provedených důkazů vzal soud za prokázané, že žalobce spolu s , tituly před jménem, , jméno FO, na straně zájemců a žalovaný s , tituly před jménem, , jméno FO, na straně prodávajících uzavřeli dne , datum, rezervační smlouvu o rezervaci a budoucím prodeji bytové jednotky č. 1548/11 a spoluvlastnického podílu na nebytové jednotce č. 1548/21 – halová garáž, vše v kat. úz. , adresa, , obec , adresa, s budoucí kupní cenou , částka, . Prodávající se zavázali nemovité věci rezervovat po 45 dnů od uzavření smlouvy. Zájemci se zavázali uhradit rezervační poplatek ve výši , částka, . Pro případ, že nedojde k uzavření převodní smlouvy v rezervační lhůtě z důvodů na straně zájemce, prodávajícím podle smlouvy náleží smluvní pokuta ve výši rezervačního poplatku. Vznikne-li prodávajícímu nárok na zaplacení smluvní pokuty, započítává se tento nárok na nárok zájemce na vrácení rezervačního poplatku (důkaz: rezervační smlouva ze dne , datum, ).5. Žalobce uhradil žalovanému částku , částka, jako rezervační poplatek (mezi účastníky nesporné).6. Z e-mailové komunikace účastníků bylo zjištěno, že žalobce dne , datum, zaslal žalovanému návrh kupní smlouvy, dne 21. 3. žalovaný sděloval žalobci, že je připraven k uzavření (podpisu) kupní smlouvy. Žalobce sdělil e-mailem ze dne , datum, , že navrhuje telefonický hovor účastníků na den , datum, . Žalobce sdělil žalovanému e-mailem ze dne , datum, , že v reakci na rozdílné názory na situaci při telefonickém rozhovoru poukazuje na znění ustanovení § 1788 odst. 2 občanského zákoníku. Vyhlášení nouzového stavu považuje za změnu okolností. Dne , datum, sděloval žalovaný žalobci, že navrhuje změnu rezervační smlouvy co do termínu uzavření smlouvy kupní, a to 15 dnů od ukončení nouzového stavu, současně nabízí snížení dohodnuté kupní ceny o , částka, . Uvedl, že poskytl žalobci veškerou součinnost a že v případě, že nedojde k uzavření kupní smlouvy ve lhůtě, že bude nucen uplatnit smluvní pokutu, k čemuž, jak věří, nedojde, neboť docházelo k opakovanému slovnímu ubezpečení strany žalobce a zájmu o koupi. Žalobce sdělil žalovanému dne , datum, , že se s vyhlášeným nouzovým stavem změnily okolnosti, za kterých byla rezervační smlouva uzavřena, nemůže tak realizovat uzavření smlouvy kupní. Navrhl uzavření nové smlouvy s poníženou kupní cenou o 7 %, jako kompenzaci nabídl, že vezme na sebe riziko změny okolností. Žalovaný reagoval e-mailem ze dne , datum, , že snížení ceny o 7 % nemohou akceptovat, nabídl však snížení na 8,5 milionu Kč s ohledem na to, že načerpali úvěr 11,4 milionu Kč, manželka je bez práce, dcera na mateřské a její přítel pracující v pohostinství bez příjmu. Následně e-mailem ze dne , datum, sdělil žalovaný žalobci, že pro neuzavření kupní smlouvy ve sjednané 45 denní lhůtě započetl uhrazený rezervační poplatek oproti sjednané smluvní pokutě. E-mailem ze dne , datum, žalobce zopakoval, že dle jeho názoru povinnost zájemců uzavřít kupní smlouvu zanikla, nevznikl tak nárok prodávajících na smluvní pokutu a žalobce bude žádat o vrácení rezervačního poplatku. Jako možnost transakci uskutečnit navrhl snížení kupní ceny o 5 %. Žalobce následně žádal o vrácení částky , částka, e-mailem ze dne , datum, .7. Žalovaný čerpal dne , datum, úvěr ve výši , částka, (výpis z úvěrového účtu).8. Z lékařských zpráv o zdravotním stavu žalobce ze dne , datum, , , datum, a , datum, bylo zjištěno, že žalobce měl určité zdravotní obtíže již od roku 1999, k dílčímu zhoršení došlo v roce 2016, trpěl recidivujícími cholangitidami a chronickou pankolitidou v remisi.9. Z informací o průběhu pandemie covidu-19 v Česku a ve světě dle Wikipedie plyne, že nouzový stav z důvodu pandemie byl v České republice vyhlášen , datum, , od , datum, byl (s výjimkami) zakázán provoz restaurací a obchodů. Ve světovém měřítku byly již v únoru 2020 zveřejněny případy onemocnění covid-19 v Austrálii, Japonsku, , adresa, Korei (, datum, ), v USA, Indii, Belgii (, datum, ), Velké Británii, Německu (, datum, čtrnáctý případ).10. Z předžalobní upomínky - dopisu ze dne , datum, včetně potvrzení o podání zásilky soud zjistil, že žalobce vyzývala žalovaného k úhradě částky , částka, předžalobní upomínkou. Na kopii nedoručené zásilky je uvedeno, že adresát zásilku nepřijal.11. Soud již pro nadbytečnost neprovedl další žalobcem navržené důkazy – výslechy navržených svědků k existenční situaci žalobce v březnu 2020 – k tomu viz blíže v odstavci 20 odůvodnění tohoto rozsudku.12. Po zhodnocení důkazů soud dospěl k závěru, že žaloba není důvodná.13. Podle § 1785 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále je o. z.) smlouvou o smlouvě budoucí se nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem.14. Podle § 1788 odst. 1 nevyzve-li oprávněná strana zavázanou stranu k uzavření smlouvy včas, povinnost uzavřít budoucí smlouvu zaniká. Podle § 1788 odst. 2 o. z. změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o smlouvě budoucí zřejmě vycházely, do té míry, že na zavázané straně nelze rozumně požadovat, aby smlouvu uzavřela, povinnost uzavřít budoucí smlouvu zaniká. Neoznámí-li zavázaná strana oprávněné straně změnu okolností bez zbytečného odkladu, nahradí oprávněné straně škodu z toho vzniklou.15. Podle § 2048 o. z. ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.16. Podle § 2991 o. z. kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.17. V daném případě byla uzavřena mezi žalobcem a jeho manželkou jako zájemci na straně jedné a žalovaným a jeho manželkou jako prodávajícími na straně druhé rezervační smlouva s prvky smlouvy o smlouvě budoucí s předmětem prodeje – bytovou a nebytovou jednotkou v Praze, na základě smlouvy byl ze strany žalobce zaplacen žalovanému rezervační poplatek , částka, . Smlouva je dostatečně určitá a soud neshledal žá