13 C 137/2023-38 — Okresní soud v Rokycanech

1. Žalobkyně se podanou žalobou domáhala proti žalované zaplacení částky ve výši 36 800 Kč s příslušenstvím. Žalobu odůvodnila tím, že mezi ní a žalovanou byla v únoru 2022 uzavřena nájemní smlouva na dobu určitou do 28. 2. 2023, jejímž předmětem byl nájem bytu [číslo] o dispozici 3+1 na adrese [adresa]. Žalovaná se uzavřením nájemní smlouvy zavázala hradit žalobkyni za užívání předmětného bytu částku ve výši 10 100 Kč měsíčně splatnou vždy k 25. dni předchozího měsíce, přičemž tato částka sestávala z nájemného ve výši 7 000 Kč, částky 800 Kč za studenou vodu, 1 100 Kč za teplou vodu a 1 200 Kč za teplo. Jistota byla uhrazena ve výši 6 500 Kč. Žalovaná dne 14. 6. 2022 vypověděla nájem ke dni 30. 6. 2022, přičemž byla poučena o tom, že nájem lze podle nájemní smlouvy vypovědět pouze s tříměsíční výpovědní dobou a nájem tedy skončí až dnem 30. 9. 2022. Žalovaná byla povinna platit nájemné i za měsíce červenec 2022, srpen 2022 a září 2022. Žalovaná předala žalobkyni předmět nájmu z vlastní iniciativy dne 20. 7. 2022 a odstěhovala se z něj. To, že žalovaná předmět nájmu předčasně odevzdala, však neznamená, že nájem skončil, neboť nájem bytu skončil až uplynutím výpovědní doby sjednané v nájemní smlouvě. V tomto smyslu byla žalovaná poučena v protokolu o předání bytu, vzala toto poučení na vědomí a podepsala ho v písemné podobě včetně uznání dluhu co do důvodu a výše. Přesto však nájemné a úhrady za služby spojené s nájmem za měsíce červenec 2022, srpen 2022 a září 2022 dosud nezaplatila. Žalovaná nezaplatila rovněž část nájemného ve výši 6 500 Kč za měsíc červen 2022, splatného ke dni 25. 6. 2022. Pokud jde o náklady, které žalovaná vynaložila na rekonstrukci bytu, poskytla žalobkyně žalované jednak slevu z nájmu v celkové výši 2 000 Kč, přičemž se jednalo o slevu z nájmu uhrazeného dne 21. 3. 2019 a 20. 2. 2019 a dále poskytla žalované částky v celkové výši 18 600 Kč. Žalovaná vůči žalobkyni doposud neuplatnila žádnou pohledávku z titulu rekonstrukce bytu, přičemž tyto práce byly vykonány již v roce 2019. Pokud by tedy žalovaná uplatnila tuto pohledávku vůči žalobkyni až nyní, vznesla žalobkyně námitku promlčení takovéto pohledávky. Žalobkyně vyzývala žalovanou k úhradě dlužné částky výzvou ze dne 14. 3. 2023, která byla žalované odeslána poštou téhož dne, avšak žalovaná žalobkyni ani poté dlužnou částku neuhradila. 2. Žalovaná se k žalobě vyjádřila tak, že žádala žalobkyni o ukončení nájemní smlouvy z důvodu finanční tísně, odeslala žalobkyni z tohoto důvodu výpověď, avšak žalobkyně jí odpověděla tak, že s předčasným ukončením nájemní smlouvy nesouhlasí. Žalovaná předala žalobkyni předmět nájmu v řádném stavu dne 20. 7. 2022, tudíž jí není zřejmé, proč by měla dál platit nájemné a služby za předmětný byt. Žalovaná dále uvedla, že dostala byt v dezolátním stavu a na své náklady jej zrekonstruovala, což bylo domluveno se žalobkyní. Po dohodě s pracovníkem žalobkyně panem [příjmení] byla žalované poskytnuta sleva z nájemného ve výši dvakrát 2 000 Kč. Pokud jde o částku 18 600 Kč, tak tato částka nebyla ze strany žalobkyně uhrazena na rekonstrukci předmětného bytu, ale jednalo se o peníze pro manžela žalované související s bouráním oken v domě. O zaplacení nákladů na rekonstrukci předmětného bytu vyzývala žalobkyni e-mailem. Při uzavírání dohody se žalobkyní o ukončení nájmu si žalovaná nevšimla dlužné částky, která je tam uvedena. Žalovaná uvedla, že jí žalobkyně nevrátila kauci, kterou skládala při podpisu nájemní smlouvy. Souhlasí pouze s tím, aby byla povinna uhradit žalobkyni dlužné nájemné za měsíce červenec, srpen a září 2022, nikoli však zálohy na služby spojené s užíváním bytu. 3. Na základě provedeného dokazování dospěl soud k těmto zjištěním a závěrům o skutkovém stavu: Z nájemní smlouvy včetně příloh soud zjistil, že žalobkyně uzavřela se žalovanou tuto smlouvu, na základě níž přenechala žalované do užívání byt [číslo] nacházející se na adrese [adresa], z částky 1 100 Kč za teplou vodu a z částky 1 200 Kč za teplo, se splatností k 25. dni předchozího měsíce. Nájem byl uzavřen na dobu určitou do 28. 2. 2023. Z evidenčního listu soud zjistil, že předmětem nájmu se stal byt [číslo] na adrese [adresa], o podlahové ploše 72,6 m2 a dispozici 3+1. Z dohody o ukončení nájmu a protokolu o odevzdání bytu nájemcem a jeho převzetí pronajímatelem ze dne 20. 7. 2022 bylo zjištěno, že žalovaná oznámila žalobkyni dne 14. 6. 2022, že ukončuje nájem ke dni 30. 6. 2022, přičemž byla žalobkyní poučena o tom, že nájemní smlouvu lze vypovědět pouze s tříměsíční výpovědní dobou a nájem tak skončí nejdříve k 30. 9. 2022. Žalovaná prohlásila, že tuto skutečnost a z ní vyplývající povinnost uhradit nájemné za měsíce červenec, srpen a září 2022 bere na vědomí, uznává svůj dluh vůči žalobkyni z titulu nájemného za uvedené měsíce ve výši 21 000 Kč podle nájemní smlouvy ze dne 28. 2. 2022 co do důvodu a výše a zavazuje se tento dluh uhradit ve lhůtách splatnosti jednotlivých plateb nájemného, přičemž s vědomím této skutečnosti z vlastní iniciativy byt předčasně odevzdala žalobkyni (pronajímateli) dne 20. 7. 2022. Z výzvy k úhradě ze dne 14. 3. 2023 včetně podacího lístku z téhož dne soud zjistil, že žalobkyně vyzývala žalovanou před podáním žaloby k úhradě dluhu ve výši 36 800 Kč. Z fotografií předložených žalovanou byl zjištěn fotograficky zdokumentovaný stav bytu před a po opravě. Z dodatku [číslo] k nájemní smlouvě ze dne 14. 1. 2019 soud zjistil, že účastníci uzavřeli dne 28. 1. 2019 tento dodatek, na základě kterého bylo dohodnuto, že kuchyňská linka nacházející se v bytě, která je předmětem nájmu, je ve vlastnictví nájemce a není součástí bytu, přičemž nájemce si ji pořídil na vlastní náklady. V případě odstěhování nájemce je nájemce oprávněn kuchyňskou linku demontovat a odvézt si ji s sebou. V případě, že si nájemce po odstěhování z bytu kuchyňskou linku neodveze, má se za to, že nájemce nabízí pronajímateli, aby si kuchyňskou linku odkoupil za cenu obvyklou. Z přehledu plateb internetového bankovnictví ze dne 16. 6. 2023 bylo zjištěno, že žalobkyně uhradila žalované v období od 20. 8. 2019 do 10. 3. 2021 částku v celkové výši 18 600 Kč. Z přehledu plateb internetového bankovnictví ze dne 16. 6. 2023 soud zjistil, že ve dnech 20. 2. 2019 a 21. 3. 2019 uhradila žalovaná žalobkyni snížené nájemné v částce 4 500 Kč. Z výzvy žalobce k úhradě ze dne 9. 9. 2022 včetně dodejky a z výzvy právního zástupce žalobce ze dne 30. 11. 2022 bylo zjištěno, že žalobce vyzýval žalovanou před podáním žaloby k úhradě dluhu. 4. Takto zjištěný skutkový stav soud posoudil podle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ obč. zák.“). 5. Podle § 2201 obč. zák. nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. 6. Podle § 2202 obč. zák. pronajmout lze věc nemovitou i nezuživatelnou movitou věc. 7. Podle § 2247 odst. 1 obč. zák. strany si ujednají, která plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby zajistí pronajímatel; schází-li takové ujednání, použije se ustanovení odstavce 2. Podle odstavce 2 citovaného ustanovení pronajímatel zajistí po dobu nájmu nezbytné služby. Má se za to, že nezbytnými službami jsou dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu. Podle odstavce 4 citovaného ustanovení strany si ujednají způsob rozúčtování cen a úhrady případných dalších služeb, není-li stanoven jiným právním předpisem nebo rozhodnutím cenového orgánu. Způsob rozúčtování musí být určen před poskytováním služby. 8. Podle § 2251 odst. 1 obč. zák. nájemce platí nájemné předem na každý měsíc nebo na jiné ujednané platební období, nejpozději do pátého dne příslušného platebního období, nebyl-li ujednán den pozdější. Společně s nájemným platí nájemce zálohy nebo náklady na služby, které zajišťuje pronajímatel; o těchto zálohách a nákladech platí § [číslo] obdobně. 9. Podle § 2287 obč. zák. nájemce může vypovědět nájem na dobu určitou, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. 10. Podle § 1970 obč. zák. po dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžitého dluhu, může věřitel, který řádně splnil své smluvní a zákonné povinnosti, požadovat zaplacení úroku z prodlení, ledaže dlužník není za prodlení odpovědný. Výši úroku z prodlení stanoví vláda nařízením; neujednají-li strany výši úroku z prodlení, považuje se za ujednanou výše takto stanovená. 11. Právně soud posoudil smlouvu uzavřenou mezi žalobkyní a žalovanou jako smlouvu nájemní, uzavřenou v souladu se shora citovanou zákonnou úpravou. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou do 28. 2. 2023. Podle ustanovení § 2287 obč. zák. nájem sjednaný na dobu určitou může náj