9 C 239/2021-95 — Okresní soud ve Svitavách

1. Žalobkyně se žalobou podanou ke zdejšímu soudu 13. 5. 2021 domáhala toho, aby byla žalovaným uložena povinnost zaplatit jí společně a nerozdílně 47 500 Kč se zákonným úrokem z prodlení z této částky od 24. 11. 2020 do zaplacení z titulu práva na zaplacení smluvní pokuty za porušení povinnosti žalovaných zaplatit řádně a včas kupní cenu dle kupní smlouvy, která byla mezi účastníky uzavřena 23. 9. 2020. Na základě této kupní smlouvy mělo dojít k převodu vlastnického práva k nemovitostem zapsaným v katastru nemovitostí na listu vlastnictví [číslo] k. ú. [obec]. Žalovaní jakožto kupující se ve smlouvě, respektive v písemném dodatku k ní, který byl mezi účastníky uzavřen rovněž 23. 9. 2020, zavázali, že zaplatí sjednanou kupní cenu ve výši 950 000 Kč nejpozději do 15 pracovních dnů ode dne uzavření kupní smlouvy, tj. nejpozději do 15. 10. 2020. Tuto svou povinnost však nesplnili a kupní cenu žalobkyni v uvedené lhůtě neuhradili ani částečně. Žalobkyně proto od kupní smlouvy dopisem ze dne 22. 10. 2020 odstoupila. Prostřednictvím podané žaloby se pak domáhala úhrady smluvní pokuty sjednané v čl. VIII. odst. 1 kupní smlouvy, jejíž výše činila 5 % z kupní ceny, tedy žalovaných 47 500 Kč. Dále požadovala zákonný úrok z prodlení z žalované částky za období ode dne následujícího po dni, kdy byli žalovaní ze strany žalobkyně vyzváni k úhradě smluvní pokuty, do zaplacení. 2. Žalovaní s podanou žalobou nesouhlasili, navrhli její zamítnutí. 2. žalovaná označila jednání žalobkyně za podvodné. Uvedla, že nemovitosti, které tvořily předmět shora uvedené kupní smlouvy, původně vlastnili oba žalovaní, nicméně v rámci exekučního řízení, jež bylo vedeno za účelem vymožení dluhu 2. žalované na zdravotním pojištění, došlo k prodeji nemovitostí v exekutorské dražbě. Tato dražba přitom dle žalovaných byla protiprávní, žalovaní si dokonce na její průběh stěžovali u soudu, neboť je o konání dražby nikdo neinformoval, o tom, že došlo k vydražení nemovitostí žalobkyní, se nakonec dozvěděli až od realitního makléře [jméno] [jméno]. Ten vystupoval jako zmocněnec žalobkyně a nabídl jim zpětný odkup nemovitostí od žalobkyně za částku 1 250 000 Kč, ačkoliv tyto dle zjištění žalovaných měly hodnotu 270 000 Kč. Nakonec byla nabízená kupní cena ponížena na 950 000 Kč Pan [anonymizováno] na žalované činil nátlak, aby uzavřeli se žalobkyní předmětnou kupní smlouvu, a to za pro ně nevýhodných podmínek. Tomuto tlaku z jeho strany nakonec žalovaní podlehli a smlouvu podepsali. Následně ji však předložili svému právníkovi, který jim sdělil, že z jeho pohledu je smlouva neplatná. Proto žalovaní od smlouvy v pětidenní lhůtě odstoupili. Žádný dodatek ke kupní smlouvě žalovaní nikdy nepodepsali. 1. žalovaný argumentoval tím, že pan [jméno] žalované po celou dobu uháněl a snažil se je přimět k tomu, aby nemovitosti odkoupili zpět, jinak totiž hrozilo, že se budou žalovaní muset z předmětných nemovitostí vystěhovat. 3. Z výpovědi svědka [jméno] [jméno], který jakožto zmocněnec žalobkyně a realitní makléř zprostředkovával pro žalobkyni prodej předmětných nemovitostí, soud zjistil, že žalobkyně se na svědkovo doporučení přihlásila do dražby předmětných nemovitostí a v této mezi celkem šesti účastníky uspěla a nemovitosti vydražila za částku 620 000 Kč. Dražba probíhala v rámci exekučního řízení, jež bylo vedeno za účelem vymožení dluhu 2. žalované. Předmětné nemovitosti přitom až do jejich prodeje v dražbě náležely do společného jmění manželů žalovaných. Svědek měl za úkol po skončení dražby vyřešit vyklizení vydražených nemovitostí s osobami, které tyto nemovitosti obývaly. Proto kontaktoval žalované, kteří byli velmi překvapeni, když jim sdělil, že došlo k dražbě. Svědkovi tvrdili, že exekučně vymáhaný dluh již byl uhrazen. Svědek posléze zjistil, že skutečně byla uhrazena jistina dluhu, nikoliv však jeho příslušenství včetně nákladů exekutora. Žalovaní ho od počátku ubezpečovali, že nechtějí o své nemovitosti přijít a že budou schopni sehnat dostatek prostředků na jejich zpětný odkup od žalobkyně. To by svědkovi přišlo vhod, protože by celá transakce byla mnohem jednodušší, než kdyby žalobkyně nemovitosti prodávala někomu jinému, proto se žalovanými navrhovanému řešení nebránil, zároveň však na ně ze své pozice ani nečinil žádný nátlak k tomu, aby si nemovitosti od žalobkyně koupili zpět. Žalovaní oproti běžným zvyklostem nechtěli vůbec uzavřít rezervační smlouvu, trvali na tom, že rovnou bude podepsána smlouva kupní. Původní termín podpisu byl dohodnut na 14. 9. 2020, k podpisu se však nedostavila 2. žalovaná, proto byly smlouvy reálně podepsány až 23. 9. 2020 na pobočce [anonymizována dvě slova] v [obec]. Podpisu smluv byla vedle svědka a obou žalovaných přítomna ještě pracovnice realitní kanceláře [jméno] [příjmení]. Se žalovanými bylo dohodnuto, že kupní cena bude činit 950 000 Kč. To byla v podstatě nejnižší možná částka, za kterou byla žalobkyně ochotna vydražené nemovitosti prodat, neboť bylo třeba vedle pořizovací ceny nemovitostí zohlednit náklady, které žalobkyni vznikly v souvislosti s dražbou, a rovněž to, že žalobkyně potřebovala z celé transakce vygenerovat nějaký obchodní zisk. Po podpisu smlouvy žalovaní svědka požádali, zda by nebylo možné prodloužit lhůtu splatnosti kupní ceny, a to s ohledem na to, že její část hodlali financovat z prostředků, které jim měly být vráceny exekutorem z výtěžku dražby. Svědek sám však neměl oprávnění zasahovat do textu uzavřené kupní smlouvy, každá její změna totiž podléhala schválení právním oddělením realitní kanceláře. Situaci tedy nakonec vyřešil uzavřením dodatku ke smlouvě, v němž bylo dohodnuto prodloužení lhůty pro úhradu kupní ceny. Žalovaní však kupní cenu ani v této prodloužené lhůtě, ani nikdy později neuhradili, byť svědka přesvědčovali o tom, že mají dostatek prostředků, dokonce doložili potvrzení od banky o tom, že již byl zadán příkaz k úhradě příslušné částky, jednalo se však o padělek. Svědek neregistroval jakékoliv odstoupení od smlouvy ze strany žalovaných. 4. Z výpovědi svědkyně [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že svědkyně v době podpisu předmětné kupní smlouvy seděla ve stejné místnosti, kde podpis probíhal, nezaznamenala, že by svědek [jméno] nějak tlačil na žalované, aby smlouvu podepsali, nebo se při podpisu choval nestandardně. 5. Z kupní smlouvy uzavřené mezi žalobkyní jako prodávajícím a žalovanými jako kupujícími dne 23. 9. 2020 soud zjistil, že žalobkyně se zavázala odevzdat žalovaným nemovitosti zapsané v katastru nemovitostí na listu vlastnictví [číslo] k. ú. [obec], konkrétně pozemek parc. č. St. [anonymizováno], jehož součástí je stavba [obec], č. 30, způsobem využití rodinná rekreace, a pozemek parc. [číslo] umožnit jim k těmto nemovitostem nabýt vlastnické právo, přičemž žalovaní se zavázali nemovitosti převzít a zaplatit žalobkyni kupní cenu ve výši 950 000 Kč. Ta byla dle smlouvy splatná do pěti pracovních dnů ode dne uzavření smlouvy bezhotovostním převodem ve prospěch bankovního účtu žalobkyně. V čl. VIII. odst. 1 smlouvy bylo sjednáno právo žalobkyně na zaplacení smluvní pokuty ve výši 5 % z kupní ceny pro případ, že žalovaní neuhradí řádně a včas kupní cenu. V takovém případě byla žalobkyně dle téhož ustanovení rovněž oprávněna od kupní smlouvy odstoupit. Podpisy žalovaných i [jméno] [jméno] jakožto zmocněnce žalobkyně na uvedené smlouvě byly úředně ověřeny. 6. Z dodatku [číslo] ke shora uvedené kupní smlouvě, který byl mezi žalobkyní a žalovanými uzavřen rovněž dne 23. 9. 2020, soud zjistil, že se smluvní strany dohodly na prodloužení původně sjednané lhůty splatnosti kupní ceny na 15 pracovních dnů ode dne uzavření předmětné kupní smlouvy s tím, že v ostatním zůstala kupní smlouva nezměněna. Důvodem k tomuto kroku byl dle čl. I. dodatku fakt, že žalovaní měli v době podpisu kupní smlouvy stále zablokovány účty exekutorem, a to i přesto, že již byla ukončena dražba předmětných nemovitostí. 7. Z dopisu z 22. 10. 2020, jehož osobní převzetí dne 30. 11. 2020 potvrdili žalovaní svými vlastnoručními podpisy, bylo zjištěno, že žalobkyně odstoupila od uzavřené kupní smlouvy v souladu s jejím čl. VIII. odst. 1 z důvodu neuhrazení kupní ceny žalovanými. Současně žalované vyzvala k zaplacení smluvní pokuty ve výši 47 500 Kč, a to s odkazem na totéž ustanovení smlouvy. 8. Z písemné výzvy k úhradě smluvní pokuty z 23. 11. 2020, jejíž osobní převzetí žalovaní potvrdili svými vlastnoručními podpisy dne 30. 11. 2020, bylo zjištěno, že žalobkyně opakovaně vyzvala žalované k zaplacení smluvní pokuty a upozornila je na to, že pokud dobrovolně smluvní pokutu neuhradí, bude přistoupeno k předání věci právnímu zástupci. 9. Z dopisu z 1. 12. 2020 bylo zjištěno, že 2. žalovaná písemně požádala žalobkyni o prodloužení lhůty splatnosti kupní ceny. V dopise uvedla, že by žalovaní o nemovitosti neradi přišli, neboť v nich bydlí otec 1. žalovaného, který je vážně nemocný. Žalobkyni nabídla, že pokud prodlouží lhůtu splatnosti kupní ceny, jsou žalovaní ochotni jí uhradit nájemné za užívání nemovitostí. 10. Z e-