10 C 82/2021-335 — Okresní soud v Táboře

1. Žalobce se domáhal vyklizení žalovaného z bytové jednotky [číslo] z nebytové jednotky [číslo] – [anonymizováno] umístěných v budově [adresa] postavené na pozemku p. [číslo] v k.ú. [obec] u [obec] (dále jen bytová jednotka, garáž nebo souhrnně jednotky). Tvrdil, že výlučným vlastníkem jednotek se stal na základě kupní smlouvy uzavřené dne [datum] s prodávající [jméno] [příjmení]. Podle výslovného ujištění prodávající byly jednotky v době převodu prosty jakýchkoliv závad či práv třetích osob včetně práva nájmu. Po zápisu vlastnického práva žalobce do katastru nemovitostí však žalovaný, který se nacházel v bytové jednotce a který byl již dříve žalobcem seznámen se změnou vlastnictví jednotek, vyklizení a předání jednotek žalobci odmítl. Následně žalobci sdělil, že mezi ním a prodávající byly v roce 2005 uzavřeny nájemní smlouvy, na jejichž podkladu až dosud obě jednotky užívá. Mezi stranami proběhla komunikace vedená snahou o smírné vyřešení věci, která však pro jejich rozdílná stanoviska ohledně platnosti a obsahu nájemních smluv nebyla úspěšná. Žalobce dále uvedl, že k jeho následnému dotazu mu prodávající sdělila, že se žalovaným nikdy žádnou nájemní smlouvu neuzavřela a popřela existenci jakéhokoliv závazku vůči žalovanému či jiné osobě. V návaznosti na toto sdělení nyní žalobce vznesl námitku neplatnosti těchto smluv s tím, že podpisy pronajímatelky [jméno] [příjmení] na nájemních smlouvách předložených žalovaným nejsou jejími pravými podpisy. Dalším důvodem absolutní neplatnosti smluv je dle žalobce absence ujednání o způsobu výpočtu nájemného a úhrad za plnění spojená s užíváním bytu nebo o jejich výši. Měsíční platba sjednaná smlouvami ve výši 400 Kč (za bytovou jednotku) a 40 Kč (za garáž) nepředstavuje úplatu za přenechání užívání věci, jak předpokládal občanský zákoník platný v době uzavření smluv, ale zřejmě příspěvek do fondu oprav, který nájemce zasílá přímo bytovému družstvu. I přesto, že žalobce žalovanému tyto skutečnosti sdělil, tento stále neoprávněně užívá byt i garáž a tím neoprávněně omezuje žalobce ve výkonu vlastnického práva a ke dni podání žaloby nezaplatil žalobci žádné nájemné ani zálohy na služby související užíváním jednotek. Z tohoto důvodu žalobce požadoval dále zaplacení bezdůvodného obohacení, kterého se žalovanému dostalo užíváním obou jednotek bez právního důvodu za období měsíců listopad, prosinec 2020 a leden, únor a březen 2021. Požadovaná částka 83 535 Kč je dána součtem obvyklého měsíčního nájemného podle odborného vyjádření za bytovou jednotku (11 000 Kč) a za garáž (1 500 Kč) a plateb na služby ve výši 4 207 Kč, tzn. 16 707 Kč za každý měsíc užívání. Pokud by soud uvedené nájemní smlouvy shledal platnými, namítal žalobce zjevnou nespravedlnost sjednané výše nájemného vůči jeho osobě zakládající hrubý nepoměr mezi právy a povinnostmi smluvních stran. Za účelem obnovení této rovnováhy navrhl žalobce, aby soud eventuálně rozhodl o určení výše nájemného, která je v místě a čase obvyklá (11 000 Kč měsíčně za bytovou jednotku a 1 500 Kč měsíčně za garáž), o uložení povinnosti žalovanému platit žalobci takto určené nájemné, platit služby spojené s užíváním těchto jednotek a zaplatit žalobci nedoplatek na těchto platbách od podání žaloby do právní moci rozsudku. 2. V průběhu řízení žalobce rozšířil svůj nárok na zaplacení bezdůvodného obohacení na částku 343 248 Kč rozšířením počtu dlužných měsíců až do července 2022, při nově stanovené výši měsíčního nájemného (13 000 Kč měsíčně za bytovou jednotku a 1 700 Kč měsíčně za garáž) a při aktualizované výši záloh účtovaných [anonymizována čtyři slova] [adresa] [číslo], [obec] [obec] (dále jen SVJ). Určení uvedené výše nájemného požadoval žalobce také v rámci eventuálního petitu. O připuštění této změny žaloby rozhodl soud podle § 95 odst. 1 o.s.ř. usnesením ze dne 14. 7. 2022, které nabylo právní moci téhož dne. 3. Žalovaný tvrdil, že obě jednotky užívá na základě nájemních smluv, které se svojí dcerou [jméno] [příjmení] jako pronajímatelkou uzavřel dne [datum]. Vznik práva užívání reflektoval skutečný stav, kdy žalovaný byl jediným uživatelem jednotek již od jejich výstavby v roce 1998. Formálně však byly z důvodu cizí státní příslušnosti žalovaného v katastru nemovitostí zapsány jako vlastnictví dcery žalovaného [jméno] [příjmení] a jejího manžela. Následně byly jednotky na základě pokynu žalovaného po dohodě s oběma dcerami převedeny darovací smlouvou z [datum] do výlučného vlastnictví [jméno] [příjmení]. Ta je však fakticky nikdy neužívala a jednotky byly i nadále užívány výlučně žalovaným. Za účelem ochrany právního postavení žalovaného jako uživatele jednotek byly dne [datum] uzavřeny předmětné nájemní smlouvy, které měly žalovanému zajistit možnost doživotního užívání jednotek. Obsahově vycházely z původní dohody stran a bylo sjednáno, že žalovaný bude i nadále hradit nájemné ve výši 400 Kč u bytové jednotky a 40 Kč u garáže, jak vyplývalo z předpisu nájemného vydaného bytovým družstvem. I nadále hradil žalovaný také všechny ostatní související platby s užíváním jednotek včetně daně z nemovitosti. Jelikož výstavbu jednotek financoval žalovaný, bylo pro případ ukončení nájemního vztahu pronajímatelkou sjednáno odstupné ve výši [částka]. K ochlazení vzájemných vztahů a ukončení kontaktů mezi účastníky smlouvy došlo v roce 2019 po požadavku žalovaného, který v důsledku zhoršení zdravotního stavu požadoval po dceři převod jednotek do svého vlastnictví za účelem jejich následného prodeje a financování svého léčení v zahraničí. O skutečnosti, že [jméno] [příjmení] převedla jednotky do vlastnictví žalobce, který je jejím vzdáleným příbuzným, se žalovaný dozvěděl právě až od žalobce, který jej kontaktoval s požadavkem na vyklizení jednotek. Kupní smlouvu o převodu jednotek uzavřenou mezi žalobcem a [jméno] [příjmení] považuje žalobce za neplatnou z důvodů nedostatků plné moci k jednání za prodávající ze dne [datum] (nedostatečná identifikace zmocněnce a absence podmínek pro uzavření kupní smlouvy), neurčitosti smluvních stran kupní smlouvy, absence úředního ověření podpisů na kupní smlouvě a jednání [jméno] [příjmení] v duševní poruše. Žalovaný také zpochybnil výši kupní ceny sjednané za převod obou jednotek ve výši 10 000 EUR, která je dle jeho názoru dána buď plněním mimo smlouvu, nebo daňovými důvody na straně prodávající. Dále vyslovil své domněnky o motivaci dcery k prodeji jednotek. Její jednání považuje za rozporné s dobrými mravy. [jméno] [příjmení] se o nabytí jednotek nijak nezasloužila, ani finančně ani péčí o svého otce a jejich prodejem porušila svůj slib nechat otce v bytě dožít. Svým jednáním vyvolali žalobce společně s [jméno] [příjmení] protiprávní stav, nad kterým mají i nadále kontrolu. Zjevné zneužití práva přitom nemůže požívat právní ochrany. Žalovaný tedy navrhl zamítnutí žaloby. 4. Z provedeného dokazování vyplynuly následující skutečnosti. Kupní smlouvou ze dne [datum] převedla [jméno] [příjmení] vlastnické právo k oběma jednotkám na žalobce za kupní cenu ve výši 10 000 EUR. Podle článku IV .1.3 smlouvy nevázne na předmětu převodu žádné právo nájmu či jiná práva a povinnosti, která by kupujícímu jakkoliv ztěžovala nebo znemožňovala výkon jeho vlastnického práva. Na základě plné moci k zastupování při nakládání s majetkem [jméno] [příjmení] umístěným v České republice vedeným pod jejím rodným číslem ze dne [datum] za ni podepsal kupní smlouvu žalobce, jeho podpis na smlouvě je úředně ověřen, současně kupní smlouva obsahuje i podpis [jméno] [příjmení] a svědka [jméno] [příjmení]. Plná moc je sepsána před notářem a opatřena apostilou podle Haagské úmluvy ze dne 5. 10. 1961. Na základě této plné moci podepsal žalobce za [jméno] [příjmení] také návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Podle obsahu spisu vedeného [stát. instituce], [stát. instituce] pod sp.zn. V [číslo] [rok] [číslo] byl návrh na vklad podán dne [datum], rozhodnutí o povolení vkladu bylo vydáno dne 19. 11. 2020. 5. V čestném prohlášení ze dne [datum] [jméno] [příjmení] výslovně popřela existenci jakékoliv nájemní smlouvy uzavřené se žalovaným či jinou osobou a potvrdila správnost údajů uvedených v kupní smlouvě, kterou předmětné jednotky prodala žalobci, tzn. údajů o tom, že jednotky prodala žalobci bez jakýchkoliv závazků, což mu oznámila i před prodejem. 6. Obě jednotky nabyla do svého výlučného vlastnictví [jméno] [příjmení] darovací smlouvou ze dne [datum] od dárců [jméno] [příjmení] ([anonymizováno]) a [jméno] [příjmení] ([anonymizováno]). Podle platebních výměrů [anonymizována dvě slova] v [obec] ze dne [datum] předložených žalovaným byla [jméno] [příjmení] vyměřena darovací daň ve výši 26 796 Kč a [jméno] [příjmení] ve výši 11 484 Kč. 7. V průběhu řízení předložil žalovaný originální vyhotovení dvou nájemních smluv ze dne [datum]. Obě jsou uzavřeny mezi [jméno] [příjmení] jako pronajímatelem a žalovaným jako nájemcem. Předmětem první smlouvy je nájem bytové jednotky, kdy pronajímatelka přenechává tuto jednotku k užívání nájemci na dobu neur