10 C 238/2022-88 — Okresní soud v Táboře

1. Žalobkyně se domáhala zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví účastníků k nemovité věci, a to k bytové jednotce [číslo] v domě [adresa] postaveném na pozemku p. [číslo] zapsané u [stát. instituce], [stát. instituce] na [list vlastnictví] pro obec a k.ú. [obec], ke které náleží spoluvlastnický podíl ve výši [číslo] na společných částech domu [adresa] a pozemku p. [číslo] zapsaný u [stát. instituce], [stát. instituce] na [list vlastnictví] pro obec a k.ú. [obec], k níž přísluší každému z účastníků podíl id. ½. Bytovou jednotku nabyli účastníci do podílového spoluvlastnictví usnesením Okresního soudu v Táboře ze dne [datum rozhodnutí] č.j. [číslo jednací], kterým byl schválen smír účastníků. K dohodě, která je obsahem soudního smíru, dospěli účastníci v řízení o vypořádání svého zaniklého společného jmění manželů, jehož součástí byla i předmětná bytová jednotka z důvodu, že žádný z nich nedisponoval částkou potřebnou k vyplacení vypořádacího podílu druhého účastníka. Obvyklá tržní cena bytu byla posudkem znalce [příjmení] [jméno] [příjmení] ze dne 15. 2. 2022 stanovena ve výši 2 900 000 Kč. Současně se účastníci dohodli, že bytovou jednotku společně prodají a výtěžek prodeje si rozdělí. Za tímto účelem uzavřeli s realitní kanceláří zprostředkovatelskou smlouvu o prodeji bytu, od níž však žalovaný následně bezdůvodně odstoupil a navrhl žalobkyni, že jí vypořádací podíl bude splácet ve splátkách po 5 000 až 15 000 Kč poté, co se stane vlastníkem nemovitosti. Žalobkyně však považuje navržené splátky za nepřiměřeně nízké, a navíc je přesvědčena, že by žalovaný vzhledem ke svým majetkovým poměrům nebyl schopen tento splátkový kalendář dodržovat. Z tohoto důvodu nabídku žalovaného odmítla. Protože aktuálně byt užívá výlučně žalovaný se svojí matkou a dohodnutý postup spočívající v jeho společném prodeji byl v důsledku postoje žalovaného zmařen, domáhá se žalobkyně zrušení podílového spoluvlastnictví prostřednictvím žaloby podané v projednávané věci. Vzhledem ke své nesolventnosti navrhla, aby soud podílové spoluvlastnictví účastníků vypořádal nařízením prodeje bytové jednotky a výtěžek prodeje byl mezi účastníky rozdělen rovným dílem. 2. Žalovaný souhlasil s nezbytností vyřešení spoluvlastnických vztahů mezi účastníky, nesouhlasil však se žalobkyní navrženým způsobem vypořádání. Vzhledem k tomu, že nemovitost dlouhodobě užívá společně se svojí matkou, domníval se, že by měla být přikázána do jeho výlučného vlastnictví. Vysvětlil, že nebyl spokojen se způsobem, jakým s ním makléř uzavřel smlouvu o zprostředkování; byt byl navíc realitní kanceláří inzerován za neúměrně vysokou cenu, v důsledku čehož se objevil pouze jeden zájemce jeho o koupi bytu, který ji však nakonec nerealizoval. Ke způsobu vyplacení vypořádacího podílu žalobkyni žalovaný uvedl, že je schopen žalobkyni tento podíl splácet ve splátkách po 15 000 Kč měsíčně a v tomto rozsahu je schopen prokázat svoji solventnost. Vyšší částku se žalovanému nepodařilo obstarat, a to ani prostřednictvím bankovního úvěru, z důvodu svého věku a aktuální výše úrokových sazeb. 3. Rozsudkem Okresního soudu v Táboře ze dne [datum rozhodnutí] č.j. [číslo jednací] byla žalobkyně omezena ve svéprávnosti tak, že není způsobilá samostatně právně jednat mj. ve věcech nakládání se jměním v hodnotě přesahující částku 1 000 Kč a ve věcech smluvních a majetkových závazků, změn stávajících právních vztahů a zakládání nových právních vztahů. Jejím opatrovníkem byla jmenována [jméno] [příjmení], [datum narození]. Uvedená omezení žalobkyně ve způsobilosti samostatně právně jednat zůstala zachována také rozsudkem Okresního soudu v Táboře ze dne [datum rozhodnutí] č.j. [číslo jednací], kterým byla doba omezení její svéprávnosti prodloužena na dobu pěti let od právní moci tohoto rozsudku (tj. od 20. 1. 2022). Rozsudkem Okresního soudu v Táboře ze dne [datum rozhodnutí] č.j. [číslo jednací] soud schválil podání žaloby v projednávané věci opatrovnicí [jméno] [příjmení] za žalobkyni jako opatrovankyni. 4. K předmětu vypořádání a vývoji vztahů mezi účastníky bylo zjištěno, že předmětná bytová jednotka je v katastru nemovitostí zapsána na [list vlastnictví] pro k.ú. [obec] v rovnodílném podílovém spoluvlastnictví účastníků. Ze spisu Okresního soudu v Táboře sp.zn. [spisová značka] bylo zjištěno, že tato bytová jednotka tvořila původně součást společného jmění manželů účastníků a z tohoto důvodu byla předmětem jeho vypořádání. V řízení byla znaleckým posudkem [číslo] zpracovaným [anonymizováno] [jméno] [příjmení] dne 1. 3. 2022 zjištěna obvyklá cena této jednotky ve výši 2 900 000 Kč. Z důvodu nedostatečné solventnosti obou účastníků byl po jejich vzájemné dohodě uzavřen smír, který byl soudem schválen usnesením ze dne [datum rozhodnutí] č.j. [číslo jednací], kterým oba účastníci byt převzali do rovnodílného podílového spoluvlastnictví. Podle protokolu o jednání ze dne 1. 6. 2022 bylo uvedené řešení uvažováno ve variantě dohody č. 2 a 3 s tím, že podle varianty č. 2 účastníci byt společně prodají a výtěžek si rozdělí a podle varianty č. 3 podá žalobkyně žalobu na zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví a o nařízení prodeje bytu rozhodne v rámci tohoto řízení soud. 5. Z listinné dokumentace předložené žalobkyní vyplývá, že účastníci řízení uzavřeli dne 20. 6. 2022 se zprostředkovatelem [právnická osoba] smlouvu o výhradním zprostředkování prodeje jednotky, od níž žalovaný dne 8. 8. 2022 písemně odstoupil a dopisem ze dne 15. 8. 2022 vyzval realitní kancelář, aby neprodleně odstranila inzeráty na prodej bytu. Současně žalovaný dne 8. 8. 2022 nabídl žalobkyni vzhledem ke skutečnosti, že byt užívá společně se svojí matkou, převzetí bytu do svého výlučného vlastnictví za částku stanovenou výše uvedeným znaleckým posudkem [anonymizováno] [jméno] [příjmení] s tím, že vypořádací podíl vyplatí žalobkyni ve splátkách po 5 000 až 15 000 Kč. Podáním ze dne 15. 8. 2022 žalobkyně tento postup odmítla s odkazem na nepřiměřeně nízkou výši splátek a nepříznivou majetkovou situaci žalovaného. Současně žalobkyně žalovaného upozornila na to, že pokud nedojde k přímému prodeji bytu účastníky, bude se žalobkyně domáhat zrušení a vypořádání spoluvlastnictví nařízením prodeje bytu soudní cestou. 6. Podle § 1140 odst. 1, 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen o.z.) nemůže být nikdo nucen ve spoluvlastnictví setrvat a každý ze spoluvlastníků může kdykoli žádat zrušení spoluvlastnictví, nesmí tak ale žádat v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků. Podle § 1143 o.z. nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého z nich soud, který současně rozhodne o způsobu vypořádání spoluvlastníků. 7. V projednávané věci vyšel soud ze skutkového zjištění, že účastníci jsou podílovými spoluvlastníky předmětné bytové jednotky, oba se shodli na nutnosti zrušení tohoto spoluvlastnictví, neboť v něm nechtějí nadále setrvat. Z toho má soud podmínky pro zrušení spoluvlastnictví za splněné a dále se zabýval způsobem vypořádání, který byl mezi účastníky zásadní spornou otázkou. Žalobkyně od počátku řízení (a v podstatě od počátku kontaktu mezi účastníky stran vypořádání) navrhovala nařízení prodeje nemovitosti, k čemuž uváděla své důvody (byt neužívá ani užívat nemůže, finanční situace žalovaného a poukaz na předchozí dohodu účastníků o způsobu vypořádání), oproti tomu žalovaný navrhoval přikázání podílu žalobkyně do svého vlastnictví, neboť nemovitost fakticky po mnoho let užívá, a to společně se svojí matkou, která hradí veškeré související náklady. 8. Podle § 1144 odst. 1 o.z. je-li to možné, rozhodne soud o rozdělení společné věci; věc ale nemůže rozdělit, snížila-li by se tím podstatně její hodnota. Podle § 1147 o.z. pak není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě. 9. Primárně se soud zabýval reálnou dělitelností nemovitosti jakožto zákonem preferovaným způsobem vypořádání. Dospěl však k závěru, že v tomto konkrétním případě, kdy se jedná o bytovou jednotku, není rozdělení nemovitosti možné. 10. Návrh žalovaného má pak prioritu před návrhem žalobkyně a byl by i logickým způsobem vypořádání účastníků z hlediska využití nemovitosti. Jedním ze základních předpokladů pro přikázání podílu žalobkyně do jeho vlastnictví je však kromě hlediska účelného využití věci a zájmu spoluvlastníka také hledisko solventnosti spoluvlastníka, který o věc usiluje. Žalovaný tedy musel v řízení prokázat, že je schopen zaplatit žalobkyni náhradu za její spoluvlastnický podíl a že je schopen zaplatit ji včas. Žalovaný sám soudu potvrdil, že není schopen žalobkyni vypořádací podíl zaplatit jednorázově. Navrhl však jeho placení ve splátkách, které by byl schopen platit v částce 15 000 Kč měsíčně ze svého příjmu nebo ve vyšší částce společně se svojí matkou. K tomu předložil odhad tržní ceny předmětné bytové jednotky zpracovaný v průběhu