2 C 169/2021-286 — Okresní soud v Táboře

1. Žalobce se svou žalobou domáhal zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k pozemku parc. č. st. [číslo] - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa] a pozemku parc. [číslo] – zahrada, vedených Katastrálním úřadem pro Jihočeský kraj, [stát. instituce], na [list vlastnictví] pro k. ú. [část obce] u [obec], [územní celek] tak, že by byly jako celek přikázány do jeho výlučného vlastnictví s tím, že vyplatí vypořádací podíl žalované. Žalobce předložil znalecký posudek [celé jméno znalce] [číslo] [rok] ze dne [datum], jímž byl oceněn spoluvlastnický podíl o velikosti ¼ částkou 225 000 Kč. Žalovanou byla původně [jméno] [příjmení] (rozená [příjmení]), v průběhu řízení však podle § 107a odst. 1 o. s. ř. vstoupila na její místo společnost [právnická osoba] Ta po provedeném řízení souhlasila s tím, nechť jsou přikázány nemovitosti do výlučného vlastnictví žalobce, avšak cenu vypořádacího podílu žádala stanovit podle revizního znaleckého posudku [anonymizováno] [obec], neboť cena stanovená [celé jméno znalce] jim připadala nepřiměřeně nízká. 2. Při rozhodování o vypořádání podílového spoluvlastnictví účastníků k předmětným nemovitostem soud vycházel ze zjištění učiněných z výpisu z katastru nemovitostí, konkrétně z listu vlastnictví vedeného Katastrálním úřadem pro Jihočeský kraj, [stát. instituce], [list vlastnictví] pro k. ú. [část obce] u [obec], [územní celek], z něhož je zřejmé, že žalobce je vlastníkem ¾ a žalovaná ¼ pozemku parc. č. st. [číslo], jehož součástí je stavba [adresa] – bydlení a pozemku parc. [číslo] zahrada, přičemž žalobce se stal vlastníkem svého podílu jednak na základě usnesení soudu o schválení dědické dohody č. j. [číslo jednací] ze dne [datum rozhodnutí], souhlasného prohlášení o vypořádání SJM ze dne [datum] a kupní smlouvy ze dne [datum]. Žalovaná se stala vlastníkem svého spoluvlastnického podílu na základě kupní smlouvy ze dne [datum] s právními účinky zápisu k okamžiku [datum]. Z kupní smlouvy uzavřené mezi [jméno] [příjmení] a žalovanou dne [datum] plyne, že podíl o velikosti ¼ na těchto nemovitých věcech koupila žalovaná za částku 450 000 Kč. Z vyjádření žalované ve spojení s obsahem jejích webových stránek pak vyplývá, že žalovaná se v rámci svého podnikání zabývá nákupem a prodejem spoluvlastnických podílů na nemovitostech různého druhu. Žalobce uvedl, že tyto nemovitosti pořídili jeho rodiče, kteří zde i bydleli. Po smrti svého otce [jméno] [celé jméno žalobce] se vzdal svého dědického podílu ve prospěch zemřelého bratra [jméno] [celé jméno žalobce] (otce původní vlastnice ¼ nemovitostí [jméno] [příjmení], dříve [příjmení]), který v domě žil s jejich matkou, s manželkou i dcerou [jméno]. Po smrti jeho bratra [jméno] žila v domě jeho švagrová s dcerou [jméno] asi 1,5 roku, pak se odstěhovali a nemovitost dále neužívali. Po smrti své matky žalobce část nemovitosti zdědil, část následně odkoupil od matky [jméno] [příjmení] a část odkoupil od své bývalé manželky, neboť ten převáděný podíl byl v jejich vypořádávaném SJM. Od roku 2003 byli spolu s manželkou většinovými vlastníky celé nemovitosti, tj. podílu o velikosti 3/4, přičemž od samého počátku, kdy nemovitosti postupně nabyl, se o ně stará v rámci svých možností, provádí drobnou údržbu a užívá je pro rekreační rodinné účely i společně s dospělými syny. Je si vědom potřeby větší rekonstrukce nemovitosti, nicméně k ní by přistoupil až v okamžiku, kdy bude vyřešena otázka podílového spoluvlastnictví. Co se týče znaleckého posudku [anonymizováno] [celé jméno znalce], tento si nechali zpracovat ještě na základě dohody s předchozí vlastnicí [jméno] [příjmení], nijak znalce neovlivňovali ve smyslu, jaká má být stanovena cena. Naopak chtěli, aby to stanovil poctivě. Co se týče současného spoluvlastníka-žalované spol. [právnická osoba], tak má za to, že se tam ani při koupi toho podílu nebyli podívat, tuto nemovitost znají možná z fotografie. Na údržbě a užívání nemovitosti se od doby, kdy podíl nabyli, nijak nepodíleli. Obvyklá cena nemovitostí byla stanovena znal. posudkem [celé jméno znalce] [číslo] [rok] ze dne [datum], který obsahuje doložku ve smyslu § 127a o. s. ř., částkou 900 000 Kč. S ohledem na běh času byl požádán [celé jméno znalce] o doplněk znaleckého posudku [číslo] [rok], který vyhotovil pod č. položky [číslo] dne [datum] a zde stanovil obvyklou cenu souboru nemovitostí částkou 990 000 Kč. Oceňované nemovitosti představují soubor dvou pozemků o celkové výměře 2 241 m2, přičemž součástí jednoho z nich je objekt bydlení [adresa]. V doplňku znaleckého posudku [anonymizováno] [celé jméno znalce] stanovil obvyklou cenu oceňované nemovitosti porovnávací metodou při využití realizovaných převodů a cenových údajů z katastru nemovitostí u 4 nemovitostí prodávaných v období let 2020 2021 v obdobné lokalitě, včetně pozemků a příslušenství, přičemž technický stav budovy, velikost pozemku a vybavení porovnávaných nemovitostí zohlednil příslušnými koeficienty. Prodejní ceny porovnávaných nemovitostí odpovídaly částkám 1 162 500 Kč, 1 900 000 Kč, 3 200 000 Kč a 4 150 000 Kč. V rámci doplňujícího výslechu při jednání dne [datum] se znalec k dotazu soudu pokusil vysvětlit využití jednotlivých koeficientů na základě nichž de facto při porovnávání prodejů nemovitostí v obdobném místě a obdobném čase s výrazně menšími pozemky dospěl u oceňované nemovitosti s dvojnásobně větším pozemkem a nikoli výrazně horším technickým stavem (přinejmenším ve vztahu k vzorku 2 a 3) k ceně, která je výrazně nižší než prodejní cena všech 4 porovnávaných nemovitostí. Vysvětlení znalce [příjmení] [celé jméno znalce] poskytnuté soudu při jednání soud nepovažoval za dostatečné, když prodávané nemovitosti snad s výjimkou nemovitostí v [obec] a [anonymizováno], nedosahovaly výrazně lepšího stavu a vybavení. Ve třech případech ze čtyř měly naopak výrazně menší velikost pozemků (např. pouze 374 m2 , 581 m2 či 1 166 m2), a přesto dospěl znalec k výrazně nižší ceně oceňované nemovitosti (990 000 Kč) oproti prodejním cenám těchto 4 porovnávaných nemovitostí. Za této situace, kdy se nepodařilo pochybnosti o správnosti posudku odstranit ani dodatečným výslechem znalce, byl ze strany žalované navržen revizní znalecký posudek, který po zadání soudem zpracovala [anonymizováno] [obec] pod [číslo] dne [datum]. Znalecký ústav ocenil posuzované nemovitosti dvěma způsoby, přičemž toto odůvodnil tím, že posuzovaná nemovitost je do jisté míry specifická, neboť na trhu se neobchodovaly nemovitosti s podobnou velikostí pozemků, když standartně se v daném místě a čase obchodovaly nemovitosti, respektive domy obklopené pozemky o výměře max. do 1 300 m2, přičemž oceňovaná nemovitost má pozemky o velikosti cca 2 200 m2. Přistoupil tedy k posouzení dvěma způsoby. První přístup byl kombinací porovnávací metody dle cenového předpisu a přímého porovnání, kdy rodinný dům a venkovní úpravy ocenili dle cenového předpisu a stavební pozemek samostatně přímým porovnáním s obdobnými vzorky. Tímto způsobem tedy s využitím cenového předpisu stanovil cenu rodinného domu, studny a septiku, tedy staveb na pozemcích částkou 380 000 Kč a pozemky bez staveb o výměře 2 241 m2 ocenil na principu přímého porovnání s celkem 6 porovnatelnými pozemky a cenu těchto pozemků stanovil částkou 1 440 000 Kč, celkem tedy tímto způsobem dospěl k ceně souboru nemovitostí ve výši 1 820 000 Kč. Druhý přístup spočíval na principu tržní hodnoty zjištěné porovnáním prodejů obdobných nemovitostí a zde ústav stanovil cenu oceňovaných nemovitostí částkou 2 340 000 Kč, kdy vzal v úvahu hypotetické rozdělení posuzované nemovitosti na dvě části, a to na část, na kterou pohlížel jako na pozemek zhodnocený stavbou rodinného domu o standartní výměře 1 252 m2 (část A) a na část, která by mohla být využita pro samostatnou výstavbu, tedy pozemek o výměře 989 m2 (část B). Provedl porovnání celkem 8 srovnatelných nemovitostí s výměrou pozemků v rozmezí od 304 m2 do 1 392 m2 s tím, že zastavěná plocha obytné části byla u porovnávaných nemovitostí v rozmezí 60,8 m2 – 135 m2, přičemž u oceňované nemovitosti je to 97,05 m2. Při porovnání části A nemovitostí dospěl k ceně 1 580 000 Kč a porovnávací metodou stanovil cenu pozemku – části B - o výměře 989 m2 částkou 760 000 Kč, tedy celkem 2 340 000 Kč. Z výpisů z účtů účastníků plyne, že oba mají dostatek prostředků k vyplacení převážné části případného vypořádacího podílu druhému spoluvlastníkovi. 3. Podle § 1140 zákona č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku (dále jen „o. z.“) nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Podle § 1140 odst. 2 o. z. každý ze spoluvlastníků může kdykoliv požádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit nebo o zrušení spoluvlastnictví. Podle § 1141 odst. 1 o. z. spoluvlastnictví se zrušuje dohodou všech spoluvlastníků a dohoda musí obsahovat ujednání o způsobu vypořádání. Jedná-li se o spoluvlastnictví nemovité věci nebo závodu, vyžaduje dohoda písemnou formu. Nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, ro