6 C 83/2025-201 – Okresní soud v Táboře

1. Žalobce se žalobou domáhá po žalovaných úhrady částky uvedené v předmětu tohoto řízení s příslušenstvím představující část rezervační zálohy, kterou žalobce uhradil žalovaným coby budoucím prodávajícím v hotovosti při podpisu smlouvy o smlouvě budoucí kupní ze dne 12. 12. 2024 (dále jen „smlouva“), když k uzavření kupní smlouvy v termínu sjednaném ve smlouvě nedošlo. Vzhledem k tomu, že se účastníkům nepodařilo nastalou situaci vyřešit, žalobce od smlouvy dne 18. 2. 2025 odstoupil a vyzval žalované k vrácení veškerých plateb, zejména rezervačních záloh. Část rezervační zálohy ve výši 350 000 Kč, která byla složena v souladu se smlouvou do advokátní úschovy, byla dne 29. 4. 2025 žalobci vrácena. Druhá část rezervační zálohy ve výši 150 000 Kč však žalobci ze strany žalovaných vrácena nebyla a žalobce má proto za to, že došlo k jejich bezdůvodnému obohacení, když nedošlo k naplnění podmínek sjednaných ve smlouvě. Žalovaní danou částku žalobci nevrátili ani na základě předžalobní výzvy.2. Žalovaná 1. se k podané žalobě vyjádřila tak, že s uplatněným nárokem nesouhlasí, neboť k uzavření kupní smlouvy mezi nimi nedošlo z důvodů na straně žalobce, který její uzavření zmařil. Od smlouvy tak neodstoupil po právu a žalovaným proto vznikl nárok na zaplacení smluvní pokuty ve výši 500 000 Kč sjednané ve smlouvě. Z tohoto důvodu uplatnila částku 150 000 Kč jako jednostranný zápočet ve vztahu k povinnosti vrátit část rezervační zálohy. Zároveň uvedla, že předmětnou rezervační zálohu ve výši 150 000 Kč fakticky obdržel zprostředkovatel celého obchodu pan , jméno FO, , nikoli žalovaní.3. Žalovaný 2. se k tvrzením žalované 1. připojil.4. Žalobce k tvrzením žalovaných doplnil, že odstoupení žalovaných od smlouvy není možné akceptovat, když smlouva zanikla dřívějším odstoupením od smlouvy ze strany žalobce a rovněž že k odstoupení dochází více jak šest měsíců od nesplnění smlouvy, což nelze považovat za odstoupení včasné. Žalobce má za to, že tvrzená pohledávka žalovaných na smluvní pokutu ve výši 500 000 Kč vůči žalobci nevznikla, neexistuje a není tedy způsobilá započtení. Co se týče zprostředkovatele, tak tento nebyl smluvní stranou dané smlouvy. Stejně tak má žalobce za to, že k neuzavření kupní smlouvy či případného dodatku smlouvy došlo z důvodů na straně žalovaných. Zásadní však v dané věci dle žalobce je, že ve sjednané lhůtě nedošlo k výzvě k uzavření kupní smlouvy a ani k uzavření případného dodatku ke smlouvě, čímž povinnost uzavřít kupní smlouvu zanikla bez dalšího.5. Po poučení ve smyslu ust. § 118a odst. 1 a 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen o. s. ř.) žalovaná 1. svá tvrzení doplnila podáním ze dne 22. 4. 2026, ve kterém opakovaně vyjádřila nesouhlas s tím, že by zmařila uzavření kupní smlouvy ve sjednaném termínu a důvod tak ležel na straně žalovaných. Stejně tak i nadále považovala odstoupení od smlouvy ze strany žalobce za neoprávněné. Tito opakovaně vyjadřovali vůli smlouvu včas uzavřít. Ve svém vyjádření opětovně uvedla, že to byl žalobce, kdo zmařil uzavření kupní smlouvy, neboť byl do 31. 1. 2025 v Číně a neměl ani dořešené financování, a tudíž nemohl danou smlouvu podepsat. Proto žalovaným vznikl nárok na smluvní pokutu ve výši 500 000 Kč. I po uplynutí termínu pak mezi nimi probíhala komunikace ohledně uzavření kupní smlouvy, žalobce však od smlouvy odstoupil a k jejímu uzavření tak nedošlo. Dále argumentovala tím, že žalovaní ani fyzicky předmětnou částku neobdrželi. Navrhovala opětovně provedení zápočtu na částku 150 000 Kč.6. Žalovaný 2. pak svá tvrzení doplnil tak, že nelze žalovaným uložit povinnost uhradit částku 150 000 Kč společně a nerozdílně, když dle dané smlouvy neměli tuto částku žalovaní přijmout nerozdílným společenstvím, ale každý částí 75 000 Kč. Má za to, že žalovaný 2. tak není pasivně legitimován k zaplacení částky 150 000 Kč jako celku. Rovněž je přesvědčen, že k neuzavření kupní smlouvy došlo z důvodů na straně žalobce, který do 31. 1. 2025 byl v Číně a návrh kupní smlouvy obdržel žalovaný od zprostředkovatele až 10. 2. 2025. Do té doby neměl žalovaný 2. žádné informace o tom, že by k uzavření kupní smlouvy nemělo dojít. Žalovaný má za to, že dne 29. 1. 2025 učinil výzvu k uzavření kupní smlouvy a ze strany žalobce ani žalované 1. mu nebylo vyhověno, což nelze klást k tíži žalovaného 2. Důvod neuzavření kupní smlouvy tak dle žalovaného 2. leží na straně žalobce a vznikla mu tak povinnost k úhradě smluvní pokuty ve výši 500 000 Kč dle smlouvy. Opětovně tak uplatnil nárok na úhradu části smluvní pokuty ve výši 150 000 Kč jako kompenzační námitku vůči návrhu žalobce. Rovněž doplnil, že žalovaní částku 150 000 Kč, resp. každý 75 000 Kč, fakticky neobdrželi, když byla po dohodě mezi žalobcem a realitním zprostředkovatelem vyplacena jako provize ze strany žalobce. Rovněž namítal, že zprostředkovatel vystupoval v rozporu se zákonem č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, když s ním nebyla uzavřena žádná písemná smlouva, ačkoli měl zajišťovat veškerou smluvní dokumentaci. Mohl tak postupovat účelově, když ve smlouvě nijak nefiguroval. Žalovaná částka tak nikdy nesměřovala do dispozice žalovaných a nebyla nikdy určena jim. Při jednání konaném dne 27. 5. 2026 pak ještě žalovaný 2. doplnil, že dle něho je uzavřená smlouva absolutně neplatná, neboť nebyla dodržena její forma, když na ní podpisy nejsou úředně ověřeny. Dle žalovaného 2. by měl soud k absolutní neplatnosti přihlédnout i bez návrhu.7. Žalobce pak i nadále setrval na svých tvrzeních, že důvodem pro vrácení částky 150 000 Kč je skutečnost, že nedošlo z žádné ze stran k výzvě k uzavření kupní smlouvy dle dané smlouvy a ani k včasnému uzavření kupní smlouvy. Má za to, že žalovaní od smlouvy neodstoupili bez zbytečného odkladu, a tudíž k němu nelze ani přihlížet. Proto jim ani nemohl vzniknout nárok na smluvní pokutu. Žalovaný 2. po celou dobu nárok žalobce nijak nerozporoval a činí tak dle žalobce účelově až v průběhu tohoto řízení. Žalobce má za to, že celá smlouva je koncipována na solidárním postavení žalovaných. Žalobce rovněž zdůraznil, že na zprostředkování daného obchodu se dohodla žalovaná 1. se zprostředkovatelem , jméno FO, bez účasti žalobce a jménem obou žalovaných. Žalobce s ním neměl žádný smluvní vztah. Částka 150 000 Kč byla pouze při podpisu dané smlouvy za souhlasu obou žalovaných fyzicky následně předána do dispozice zprostředkovatele k úhradě závazku žalovaných vůči zprostředkovateli, coby odměna za zprostředkování.8. Další vyjádření žalované byla soudu doložena po uplynutí lhůty stanovené v souladu s ust. § 118a odst. 1 a 3 o. s. ř. k doplnění tvrzení a důkazů je prokazujících. Soud se s těmito vyjádřeními seznámil a nezbylo než konstatovat, že tato doplnění již neobsahovala žádná zásadní tvrzení a důkazy, která by již soudu nebyla známa z předchozích podání žalované.9. Mezi účastníky byla v průběhu řízení označena jako nesporná tato skutková tvrzení, jež soud vzal podle ust. § 120 odst. 3 o. s. ř. za svá a s ohledem na zásadu hospodárnosti k nim nevedl dokazování:10. Žalobce jako budoucí kupující uzavřel dne 12. 12. 2024 s žalovanými jako budoucími prodávajícími smlouvu o smlouvě budoucí kupní (dále jen „smlouva“), v níž se smluvní strany zavázaly, že do 31. 1. 2025 uzavřou kupní smlouvu na nemovité věci specifikované ve smlouvě. Na základě této smlouvy žalobce složil částku 350 000 Kč jako část rezervační zálohy do advokátní úschovy na základě smlouvy o úschově finančních prostředků podepsané současně se smlouvou. Druhou část rezervační zálohy ve výši 150 000 Kč uhradil v hotovosti při podpisu smlouvy, a to každému z žalovaných 75 000 Kč, což bylo stvrzeno v dané smlouvě. Částka ve výši 350 000 Kč z advokátní úschovy byla žalobci dne 29. 4. 2025 vrácena. Dne 18. 2. 2025 žalobce od smlouvy odstoupil a vyzval je k vrácení částky 500 000 Kč, s čímž byli žalovaní seznámeni.11. Spor je mezi účastníky o tom, kdo zavinil neuzavření dané kupní smlouvy a dále o tom, že žalovaní nepřijali částku 150 000 Kč při uzavření smlouvy.12. Ke zjištění skutkového stavu věci pak soud provedl tyto důkazy a učinil z nich následující skutková zjištění:13. Ze smlouvy o smlouvě budoucí kupní ze dne 12. 12. 2024 (č. l. 5) soud zjistil, že tuto uzavřeli žalovaní společně jako budoucí prodávající a žalobce jako budoucí kupující. V dané smlouvě se strany v čl. IV. odst. 1) dohodly, že na základě výzvy budoucího prodávajícího či budoucího kupujícího uzavřou nejpozději do 31. 1. 2025 budoucí kupní smlouvu. V čl. IV. odst. 2) a 3) smlouvy byly stanoveny povinnosti stran smlouvy. Povinností budoucího kupujícího bylo uhradit rezervační zálohu a poskytnout součinnost k uzavření kupní smlouvy s budoucím prodávajícím do sjednaného termínu a v souladu s podmínkami uvedenými v čl. V. smlouvy. Podmínky budoucí kupní smlouvy byly sjednány v čl. V smlouvy, kde jednou z podmínek bylo ujednání o smluvní pokutě v případě porušení smluvních povinností, ve kterém nebylo nijak konkrétně rozlišeno, jakým způsobem budou případně zavázáni budoucí prodáva