34 C 242/2025-92 — Okresní soud v Ústí nad Labem

1. Žalobkyně se žalobou domáhala náhrady škody ve výši , částka, s příslušenstvím a smluvní pokuty ve výši , částka, . Žalobkyně svůj nárok odůvodňuje tím, že se žalovaným uzavřela dne , datum, kupní smlouvu, na jejímž základě ji žalovaný prodal pozemek p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , jehož součástí je stavba č. p. , Anonymizováno, a pozemek p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , vše v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, . V kupní smlouvě ji žalovaný ujistil (čl. IV bod 1.1), že na předmětu převodu neváznou žádné právní závady, dluhy, věcná břemena, zástavní práva, práva nájmu či jiné povinnosti, které by žalobkyni ztěžovaly či znemožňovaly výkon vlastnického práva (mimo smluvně uvedené výjimky). Po převodu nemovitostí žalobkyně zjistila od provozovatele vodovodu, , právnická osoba, . (dále jen také „SčVK), že již před uzavřením kupní smlouvy byl žalovanému doručen dopis, z něhož vyplývala povinnost neprodleně provést opravu vodovodní přípojky, neboť její stav neodpovídal standardům a hrozilo omezení dodávky vody. Žalobkyně tvrdí, že žalovaný ji tuto informaci ani příslušnou listinu od SčVK při prodeji nemovitosti nepředal. Žalobkyně uvádí, že byla následně jako nový vlastník vyzvána k okamžité nápravě s hrozbou odpojení od dodávky vody, což by pro ni mělo závažné (likvidační) důsledky. Z tohoto důvodu nechala opravu přípojky provést a uhradila náklady ve výši , částka, . Dále žalobkyně uvádí, že žalovaného dne , datum, vyzvala k úhradě uvedené škody a současně i k zaplacení smluvní pokuty , částka, sjednané pro případ porušení smluvních povinností dle čl. VII odst. 6 smlouvy. Protože žalovaný plnit odmítl, domáhá se žalobkyně soudní cestou zaplacení částky , částka, se zákonným úrokem z prodlení od , datum, a zaplacení smluvní pokuty , částka, .2. Žalovaný ve svém vyjádření uvedl, že o potřebě opravy vodovodní přípojky věděl a měl v úmyslu ji opravit. Tvrdil, že vzhledem k tomu, že vodoměrná šachta se nachází na pozemku ve vlastnictví třetí osoby, jednal s vlastníkem tohoto pozemku a opakovaně jej žádal o umožnění vstupu za účelem provedení opravy. Dále žalovaný tvrdí, že žalobkyně byla před uzavřením kupní smlouvy na problém s vodovodní přípojkou a na nutnost její opravy upozorněna. Dále uvádí, že žalobkyni seznámil s výzvou Severočeských vodovodů a kanalizací, a. s. a s důvody, pro které nemohl provést opravu vodovodní přípojky. Žalovaný tvrdí, že žalobkyně ho nevyzvala před prováděním prací na přípojce k odstranění tvrzené vady a rovnou zajistila provedení oprav třetí osobou.3. Následně žalobkyně při prvním jednání k dotazu soudu doplnila, že smluvní pokutou je zajištěna smluvní povinnost uvedená v čl. IV. smlouvy, v němž žalovaný prohlásil a ujistil žalobkyni, že předmět koupě nemá žádné vady. Existence vady byla zjištěna až na základě oznámení o vzniklé havárii, v důsledku čehož byla žalobkyně nucena tuto vadu odstranit na vlastní náklady. Žalovaný tím porušil svou smluvní povinnost informovat kupujícího o veškerých vadách, které se na nemovitosti vyskytovaly či mohly vyskytovat. Ve vztahu k náhradě škody žalobkyně uvedla, že žalovaný porušil své povinnosti vyplývající ze smlouvy, spočívající zejména v řádném informování žalobkyně o vadách nemovitosti. Konkrétně žalovaný neinformoval o závadě vodovodní přípojky, jejíž odstranění musela následně zajistit a uhradit žalobkyně. Žalobkyně uvádí, že od žalovaného obdržela pouze informaci o tom, že vodoměrná šachta se nachází na cizím pozemku. Současně uvedla, že na uvedeném pozemku byla přítomna v době, kdy byla šachta otevírána za účelem odečtu, a to při předání nemovité věci.4. Žalovaný rovněž uvedl, že kupní cena nemovité věci byla sjednána s přihlédnutím k vadě vodovodní přípojky.5. Z kupní smlouvy č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, /, Anonymizováno, ze dne , datum, soud zjistil, že byla uzavřena mezi žalobkyní jako kupující a žalovaným jako prodávajícím. Vedlejším účastníkem smlouvy je zprostředkovatel prodeje , právnická osoba, , Anonymizováno, , Anonymizováno, a.s. Předmětem smlouvy je převod nemovitých věcí, a to pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , jehož součástí je stavba č. p. , Anonymizováno, , a pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , vše v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, . Kupní cena byla sjednána ve výši , částka, . V čl. IV odst. 1.1 smlouvy prodávající prohlásil, že na předmětu převodu neváznou žádné právní závady, dluhy, věcná břemena, zástavní práva, právo nájmu ani jiná práva či povinnosti, které by na straně kupující jakkoli ztěžovaly nebo znemožňovaly výkon jejího vlastnického práva. V čl. IV odst. 3 smlouvy bylo dále ujednáno, že pokud se jakékoli prohlášení či ujištění obsažené v odst. 1 tohoto článku ukáže nebo se stane nepravdivým, je oprávněná smluvní strana oprávněna požadovat náhradu škody, která jí v důsledku takového prohlášení vznikla nebo uvedení takové skutečnosti do souladu s ujištěním a tvrzením v tomto článku uvedenými. Podle čl. VII odst. 6 a 7 smlouvy si smluvní strany ujednaly, že v případě, kdy některá ze smluvních stran uvede v této smlouvě prohlášení, které se ukáže být nepravdivé, je druhá smluvní strana oprávněna požadovat zaplacení smluvní pokuty ve výši , částka, ; tím není dotčeno právo oprávněné smluvní strany domáhat se náhrady škody převyšující výši smluvní pokuty. V čl. VI odst.1 kupující prohlásil, že se seznámil se stavem předmětných nemovitých věcí, a to i součástí a příslušenství před podpisem smlouvy a že měl dostatek času a možností si předmět převodu před uzavřením této smlouvy řádně prohlédnout. Přílohou kupní smlouvy jsou listiny plná moc realitní kanceláře pro , jméno FO, , souhlas se zcizením předmětu převodu a vyjádření o možnosti předčasného splacení úvěru.6. Z protokolu o předání stavební dokumentace soud zjistil, že dne , datum, byla žalobkyni od zprostředkovatele prodeje nemovité věci předána stavební dokumentace k nemovité věci shora uvedené.7. Z dopisu společnosti , právnická osoba, . ze dne , datum, , adresovaného žalovanému, soud zjistil, že při místním šetření bylo zjištěno, že vodovodní přípojka pro objekt na adrese , adresa, , svým technickým stavem neodpovídá současným vodárenským standardům, neboť ohrožuje kvalitu dodávané vody i plynulost dodávky. V dopise je dále uvedeno, že dne , datum, byla na soukromé části přípojky lokalizována porucha, kterou je nutno odstranit na náklady vlastníka připojené nemovitosti. SčVK v této souvislosti žádá o bezodkladné řešení havarijního stavu. Dopis byl žalovanému doručen dne , datum, .8. Z protokolu o předání nemovitosti soud zjistil, že dne , datum, byla žalobkyni předána nemovitá věc, a to pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , jehož součástí je stavba č. p. , Anonymizováno, a pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , vše v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, . Žalobkyně stvrdila, že uvedené nemovité věci ji byly řádně předány ve stavu odpovídajícím smluvní dohodě.9. Z rekapitulace stavby ze dne , datum, soud zjistil položkový soupis provedených prací a dodaného materiálu v souvislosti s opravou vodovodní přípojky na adrese , Anonymizováno, , , adresa, , včetně uvedení jednotkových cen a celkové ceny.10. Z faktury č. , hodnota, ze dne , datum, soud zjistil, že , jméno FO, vyúčtoval žalobkyni rekonstrukci vodovodní přípojky na adrese , Anonymizováno, (, adresa, ) v částce , částka, , se splatností dne , datum, .11. Z potvrzení o provedení transakce soud zjistil, že dne , datum, žalobkyně uhradila bankovním převodem částku , částka, na účet majitele , jméno FO, .12. Z dopisu právní zástupkyně žalobkyně ze dne , datum, soud zjistil, že žalobkyně vyzvala žalovaného v souvislosti s tvrzeným porušením čl. IV odst. 1.1 kupní smlouvy k úhradě částky , částka, představující náklady na opravu vodovodní přípojky a současně, s odkazem na čl. VII odst. 6 smlouvy, k zaplacení smluvní pokuty ve výši , částka, , a to ve lhůtě 10 dnů od doručení výzvy. Z doručenky soud dále zjistil, že zásilka byla dne , datum, uložena a připravena k vyzvednutí; žalovanému byla zásilka vhozena do schránky , datum, .13. Z obsahu vzájemné emailové komunikace mezi právní zástupkyní žalobkyně a žalovaný v období od , datum, do , datum, soud zjistil, že právní zástupkyně sdělila žalovanému, že mu zasílá rozpočet na opravu vodovodní přípojky a že tento rozpočet představuje veškeré podklady, jimiž je v danou chvíli schopna nárok doložit. Současně uvedla, že žalovaný nevyhověl výzvě k odstranění vad, v důsledku čehož se žalobkyně dostala do situace, kdy musela zajistit opravu bezodkladně, neboť ji hrozilo odpojení od dodávky vody. Právní zástupkyně výslovně uvedla, že není schopna dodat fotodokumentaci provedených prací, neboť by ji musela pořizovat dodatečně sama, přičemž s tím by byly spojeny další náklady, které by musela účtovat protistraně. Žalovaný v předchozí komunikaci potvrdil převzetí zaslaných podkladů a požádal o doplnění položkového rozpočtu a fotodokumentac