9 C 361/2019-286 — Okresní soud ve Znojmě

1. Žalobou ze dne 3. 12. 2019 se žalobkyně domáhala vydání rozsudku, kterým soud uloží žalovanému povinnost zaplatit žalobkyni částku ve výši 490.000 Kč s příslušenstvím od 11. 10. 2019 do zaplacení a náklady řízení. 2. V žalobě se uvádí, že žalobkyně jako kupující dne [datum] s žalovaným jako prodávajícím uzavřela kupní smlouvu a smlouvu o správě kupní ceny, na základě které do svého výlučného vlastnictví koupila pozemek parc. č. st. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, kdy součástí tohoto pozemku je stavba rodinného domku [adresa], vše v k.ú. [obec]. Kupní cena byla ujednána ve výši 900.000 Kč. Právní účinky vkladu nastaly 9. 4. 2019. 3. Žalobkyně předmětnou nemovitost koupila prostřednictvím realitní kanceláře [právnická osoba ] [anonymizováno] [právnická osoba] na základě zveřejněné nabídky s tím, že bylo uvedeno, že se jedná dispozičně o 2 + 1 a nemovitost prošla celkovou rekonstrukcí (nová střecha i krovy, zateplení, elektrika mědi, voda v plastu, koupelna, podlahy). Navrhovaná cena byla 1.199.000 Kč s tím, že po slevě byla nabídnuta nemovitost za 900.000 Kč. Znalecký posudek s ohledem na financování prostřednictvím peněžního ústavu zajistil znalec [titul] [jméno] [příjmení] v odhadu z 11. 3. 2019, kdy byla stanovena obvyklá cena 900.000 Kč. 4. Dále je v žalobě uvedeno, že krátce po převzetí nemovité věci včetně rodinného domku začaly se objevovat na nemovitosti vlhkost zdiva na dvorní fasádě, trhliny ve stropech, které vyústily zřícením jednoho stropu do obytné místnosti. Poté si žalobkyně přizvala [právnická osoba] – zednictví, [obec], který zjistil po prohlídce, že technický stav rodinného domku neodpovídá tomu, co bylo prezentováno před prodejem. S ohledem na postupné zjišťování závad na stavbě a konstatování technického stavu stavby [právnická osoba] – zednictví, [obec], požádala žalobkyně soudního znalce [titul] [jméno], aby posoudil stavebně technický stav objektu [adresa]. Znalec na základě místního šetření shledal, že stav nosných konstrukcí je bez viditelných statistických vad kromě dveřních překladů. [část obce] je zcela nefunkční, při provozu nebezpečný, stropy jsou v havarijním stavu. Dřevěný krov je na hranici životnosti stejně jako střešní krytina. [ulice] dveře nejsou, je nutná po skončení všech prací výměna keramických podlah a že jsou nutné vnitřní opravy, rozvody inženýrských sítí a zařizovací předměty. Byl vyhotoven posudek 12. 7. 2019 [číslo]. Znalec v tomto znaleckém posudku vyslovil názor, že žalobkyně koupila nemovitost jednoznačně s prokázanými vadami, které lze charakterizovat jako vady skryté. Dále znalec stanovil, že cenová nabídka stavebních prací na odstranění výše uvedených závad ve výši 490.000 Kč je přiměřená. 5. Žalobkyně na základě zjištěných závad pospaných ve znaleckém posudku z 12. 7. 2019 dospěla k závěru, že zmíněné vady odpovídají podstatnému porušení kupní smlouvy. Právní situaci tak založila na ustanovení § 2106 obč. zákoníku a rozhodla se uplatnit svůj nárok z této odpovědnosti vůči žalovanému, a to ve formě vrácení části kupní ceny, tedy slevy z kupní ceny 490.000 Kč. Dne 5. 9. 2019 žalobkyně písemně uplatnila svůj nárok z odpovědnosti za vady a nárok na slevu z kupní ceny ve výši 490.000 Kč vůči žalovanému. 6. Žalobkyně dále ve svém vyjádření v reakci na stanovisko žalovaného uvádí, že je pravdou, že si nemovitost prohlédla několikrát. Při první prohlídce bez přítomnosti žalovaného, bylo na první pohled zjevné, že zdi a stropy jsou čisté, hladké, upravené, část střechy byla viditelně nová. Byla seznámena, že v budově se topí přímotopy. Následně ještě v únoru 2019 se uskutečnila další prohlídka v nemovitosti za přítomnosti makléřky. Přítomna byla její dcera a manžel dcery. Žalovaný se prohlídky opět neúčastnil a třetí prohlídka se uskutečnila koncem února za přítomnosti makléřky žalobkyně a pana [příjmení], majitele stavební firmy, která následně pak prováděla stavební úpravy domu a také za přítomnosti žalovaného. Na tomto jednání byla dohodnuta sleva na kupní ceně na částku 900.000 Kč [ulice] firma pana [příjmení] začala následně se stavebními úpravami v domě. Začala s opravou místnosti označené jako ložnice, byla odkryta sádrokartonová zeď, která zakrývala původní cihlovou nosnou zeď a bylo zjištěno, že nosná zeď je vlhká. Stejná situace byla i po odkrytí sádrokartonové zdi z druhé strany cihlové zdi z druhé místnosti. V této situaci se propadl strop a objevil se shnilý trám. Toto je popsáno ve znaleckém posudku [titul] [příjmení]. Na základě této skutečnosti proběhlo jednání za přítomnosti žalovaného, makléřky realitní kanceláře, žalobkyně, jejího zetě a advokátky Mgr. [příjmení] s tím, že žalobkyně již tehdy požadovala slevu, ale nespecifikovala její výši. Již při tomto jednání byl žalovaný informován o objednání znaleckého posudku u [titul] [příjmení] na zjištění vad. Tento posudek byl vyhotoven 17. 7. 2019. Žalovaný následně přes realitní kancelář sdělil žalobkyni, že žalovaný neuznává žádné vady, a proto žalobkyně písemně žalovanému doručila sdělení obsahující vady a nárok z odpovědnosti za vady a slevu z kupní ceny. Žalobkyně od počátku při uplatnění odpovědnosti za vady uváděla vlhkost zdiva uvnitř rodinného domku a tato skutečnost vedla k odstranění sádrokartonových zdí. Po obdržení znaleckého posudku zjistili další vady: nefunkční komín, havarijní stav stropních konstrukcí apod., převzala závěr, že jde o vady skryté, jak uvedl znalec. 7. Žalobkyně následně poté jako účastnice řízení soudu potvrdila, že jednání mezi účastníky ohledně vad proběhlo za situace, kdy došlo k odbourání nosné zdi, kdy došlo k propadnutí stropu v jedné místnosti, kdy byly odstraněny sádrokartony, osekané zdi. Nemovitost byla ve stavu, jak zachycují fotografie ve znaleckém posudku [titul] [příjmení]. Žalobkyně uvedla, že k odstranění sádrokartonu došlo z toho důvodu, že se jí místnost zdála malá, pak také bylo nutné opravit špatné dveře s tím, že tím pádem došlo k spadnutí stropu a následně byly další a další vady. Strop spadl v ložnici. Žalobkyně soudu potvrdila, že veškeré bourací práce prováděla firma pana [příjmení], který následně žalobkyni informoval. Žalobkyně uvedla, že v podstatě jí vždy bylo odborníky firmou pana [příjmení] oznámeno, jaké závady objevili, co je potřeba odkrýt, odbourat. Není odborník, věřila těmto informacím. Žalobkyně soudu potvrdila, že byla zbourána zeď mezi ložnicí a kuchyní a po jejím zbourání došlo ke spadnutí stropu v ložnici. Žalobkyně jednoznačně potvrdila, že nejprve došlo ke zbourání zdi a poté k spadnutí stropu. Také potvrdila, že poté co se odstranily sádrokartony, takto všechno spadlo. Žalobkyně soudu potvrdila, že o skrytých vadách se začalo hovořit až po posudku znalce [titul] [jméno]. 8. Žalobkyně v podstatě po celou dobu uváděla, že při stanovení a uplatnění skrytých vad vycházela z informací od odborníků, stavební firmy a ze znaleckého posudku [titul] [příjmení]. 9. Žalovaný se k žalobě nejprve vyjádřil sám, následně prostřednictvím svého právního zástupce, kdy odkázal na to, že v roce 2014 byly prováděny některé stavební úpravy, stáří podstatných konstrukcí je nad 80 let, a tomu odpovídá stav a opotřebení. Toto si mohla žalobkyně při prohlídkách zjistit, vidět, než uzavřela kupní smlouvu a odkazuje na kupní smlouvu, kde žalobkyně uvedla, potvrdila, že se seznámila se stavem nemovitosti. Dále žalovaný uvedl, že rodinný dům při uzavírání kupní smlouvy byl ve stavu, který umožňoval jeho užívání, byl způsobilý k trvalému bydlení. Nemovitost nemá vady, ale je opotřebená úměrně stáří, nelze tedy hovořit o vadách a v žádném případě o skrytých vadách. 10. Žalovaný doplnil své písemné vyjádření tak, že žalobkyně si předmětnou nemovitost řádně prohlédla, potvrdila, že ji zná, faktický stav stáří domu včetně všech součástí a příslušenství. Měla dostatečný prostor k seznámení se se stavem nemovitosti. Dále je ve vyjádření uvedeno, že žalovaný poskytl žalobkyni slevu z kupní ceny, když se sjednala na částku 900.000 Kč, když původně požadoval 1.200.000 Kč. Žalovaný nemovitost koupil v roce 2014 za 900.000 Kč a od té doby provedl výměnu plastových vchodových dveří, zakoupil do domu bojler, žádné stavební práce nebo jiné práce neprováděl na nemovitosti, a už vůbec ne za účelem zakrytí nějakých vad, jak tvrdí žalobkyně. Žalobkyně účelově tvrdí, že krátce po převzetí nemovitosti se začala objevovat vlhkost zdiva na venkovní fasádě, trhliny ve stropech, což vyústilo ke zřícení jednoho stropu do obytné místnosti. Poukazuje na to, že ze znaleckého posudku [titul] [obec] vyplývá, že je velmi obtížné zjistit stav domu ke dni uzavření kupní smlouvy [datum], neboť z připojené fotodokumentace vyplývá, že žalobkyně, aniž by žalovanému umožnila ověřit stav domu a zjištěné údajné skryté vady, provedla v celém domě demoliční a bourací práce. Údajné skryté vady již nelze objektivně prokázat. Z fotodokumentace vyplývá, že nelze ověřit stav domu v době prodeje, toto nebude možné prokázat ani výpověďmi navrhovaných svědků [jméno] [příjmení] a [titul] [příjmení]. Z fotodokumentace [t