10 C 186/2021-286 — Okresní soud ve Žďáru nad Sázavou

1. Podanou žalobou se žalobkyně domáhala zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitým věcem, a to pozemku p.č. st. [anonymizováno], jehož součástí je stavba – rodinný dům [adresa] na [obec], zapsaných na [list vlastnictví] s tím, že ve spoluvlastnictví s žalovaným nelze dále setrvávat a současně žádala, aby předmětné nemovitosti, které nejsou reálně dělitelné, byly přikázány do jejího výlučného vlastnictví. Žalobkyně polovinu nemovitostí nabyla darem do svého otce v roce 1997, v domě vede téměř 30 let rodinnou domácnost a strávila v něm podstatnou část svého života. Nedokáže si představit, že by spolu s manželem žila někde jinde. Žalovaný polovinu nemovitostí nabyl v dražbě v roce 2016, již před jejím konáním se žalobkyně tázal na možnost odprodeje jejího spoluvlastnického podílu, což žalobkyně odmítla, odprodej odmítala i nadále. Žalovaný je developer, žalobkyně tak předpokládá, že podíl na nemovitostech nabyl za účelem zisku. V průběhu času za situace, kdy žalobkyně nadále odmítala žalovanému svůj spoluvlastnický podíl prodat, žalovaný vyhrožoval vleklým soudním řízením a vymáháním bezdůvodného obohacení za užívání nemovitosti od roku 2016. Ohledně odprodeje jednal žalovaný i s manželem žalobkyně, ačkoliv k tomu její manžel nebyl oprávněn, žalovaný tak využil špatného zdravotního a psychického stavu jejího manžela. 2. Žalovaný souhlasil se zrušením spoluvlastnictví, žádal však rozdělení předmětného pozemku dle předloženého geometrického plánu, popř. žádal přikázat nemovitosti do svého výlučného vlastnictví a nabízel k vypořádání spoluvlastnického podílu žalobkyni 1 000 000 Kč. Ohledně nabytí spoluvlastnického podílu od žalobkyně jednal s jejím manželem, od doby, kdy se do toho vložila neteř žalobkyně paní [příjmení], nebyl již zájem žalovanému spoluvlastnický podíl odprodat. 3. Z důkazu provedených v řízení soud zjistil následující skutkový stav. Z výpisu z katastru nemovitostí, [list vlastnictví], darovací smlouvy ze dne 1.12.1997 a usnesení o udělení příklepu ze dne 1.4.2016 soud zjistil, že účastníci jsou podílovými spoluvlastníky v rozsahu každý ½ stavební parcely p.č. st. [anonymizováno], jejíž součástí je stavba [obec], [adresa], rodinný dům. Žalobkyně nabyla svůj podíl darem od svého otce v roce 1997 a žalovaný v dražbě v roce 2016. 4. Ze shodných tvrzení účastníků, evidence údajů v katastru nemovitostí a katastrální mapy bylo zjištěno, že žalobkyně má dále ¼ spoluvlastnický podíl na okolních pozemcích p. [číslo] v k.ú. [obec] a na pozemcích p. [číslo] v k.ú. [obec] u [obec]. Žalovaný je developer s osobní účastí ve vícero společnostech s vlastnickým právem k řadě nemovitostí. Do vlastnictví žalovaný nabyl spoluvlastnický podíl na okolních pozemcích p. [číslo] v k.ú. [obec] na základě kupní smlouvy ze dne 23. 3. 2022. 5. Před podáním žaloby žalobkyně žalovanému navrhovala vypořádání podílového spoluvlastnictví formou převedení vlastnického práva na svoji osobu za vypořádací podíl ve výši 260 000 Kč. Žalovaný nabízel převedení vlastnického práva na svoji osobu za vypořádací podíl ve výši 800 000 Kč Tyto skutečnosti soud zjistil z písemností právních zástupců účastníků před žalobou ze dne 29. 4. 2021, 26. 5. 2021 a z emailu žalovaného ze dne 13. 5. 2021. 6. Z emailové korespondence vedené mezi žalovaným a manželem žalobkyně [jméno] [příjmení] soud zjistil, že se týkala zvažovaného prodeje spoluvlastnického podílu žalobkyně žalovanému, popř. zajištění jiné nemovitosti za spoluvlastnický podíl žalobkyně. K dohodě mezi korespondenty nedošlo. 7. Ze sdělení [stát. instituce] [anonymizována dvě slova], odboru stavebního a životního prostředí ze dne 15. 2. 2022 bylo zjištěno, že přístavba rodinného domu [adresa] na [obec] o rozloze [výměra] byla postavena na pozemku p. [číslo] pravděpodobně bez příslušného povolení. 8. Z geometrického plánu pro rozdělení pozemku [číslo] [anonymizováno]. [jméno] [příjmení] a sdělení znalecké kanceláře [anonymizováno] ze dne 16. 3. 2022 bylo zjištěno, že rozdělení pozemku parc. č. st. [anonymizováno] na pozemek p.č. st. [anonymizováno] a p. [číslo] je vhodné a zachovává přístup k oběma pozemkům. 9. Z územního plánu [obec] bylo zjištěno, že dotčený pozemek je plochou bydlení venkovského charakteru s přípustným využitím pro obytné domy se zpravidla integrovaným hospodářským zázemím a připojenou zahradou. 10. Z potvrzení o zůstatku na účtu [jméno] [příjmení], darovací smlouvy ze dne 18. 12. 2022 a výslechu svědkyně [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že k datu 28. 11. 2022 jmenovaná disponuje finančními prostředky ve výši 891 128,90 Kč, pro účely úhrady vypořádání podílu vůči žalovanému se [jméno] [příjmení], jako dárkyně, zavázala darovat finanční částku [celé jméno žalobkyně], jako obdarované, do výše až 1 000 000 Kč. Svědkyně [příjmení] při svém výslechu uvedla, že se s žalovaným setkala pouze jednou, kdy měl zájem odkoupit spoluvlastnický podíl od žalobkyně, žalobkyně měla zájem opačný, na ničem se proto nedohodli. 11. Žalobkyně prostřednictvím svého právního zástupce, písemností ze dne 2. 5. 2022 žádala o stanovisko k zastavitelnosti pozemku v rámci CHKO. Agentura ochrany přírody a krajiny, regionální pracoviště [anonymizována dvě slova] se k této žádosti dne 18. 5. 2022 vyjádřila tak, že pozemek p. č. st. [anonymizováno] v k.ú. [obec] je součástí II. zóny odstupňované ochrany přírody v CHKO [anonymizováno], dělením pozemku a dalším zahušťováním zástavby by došlo k negativnímu zásahu do krajinného rázu a urbanistické struktury území. Záměr je proto v zásadním rozporu s posláním oblasti se zásadami plánu péče a s ochranou krajinného rázu ve smyslu ustanovení § 12 zákona č. 114/1992 Sb., proto jej z hlediska zákonných zájmů ochrany přírody nelze akceptovat. 12. Z inzerátu a reakcí zájemců na něj bylo zjištěno, že žalovaný nabízel k prodeji dotčený pozemek jako stavební za cenu 1 490 000 Kč s tím, že se na něm nachází chata určená k demolici. Nejvyšší nabídka za koupi pozemku činila 2 000 000 Kč. 13. Ze znaleckého posudku [číslo] znalecké kanceláře [právnická osoba], soud zjistil cenu poloviny dotčeného pozemku, bez stavby, k datu 10. 8. 2021 ve výši 580 000 Kč. Ze znaleckého posudku [číslo] znaleckého ústavu [právnická osoba] byla zjištěna cena poloviny pozemku a domu k datu 19. 3. 2021 ve výši 260 000 Kč a aktualizací posudku [číslo] byla určena cena poloviny pozemku se stavbou k datu 13. 11. 2022 ve výši 195 000 Kč. Ze znaleckého posudku [číslo] znalecké kanceláře [právnická osoba] byla určena cena celého pozemku včetně domu k datu 29. 6. 2022 částkou 1 600 000 Kč. 14. V předmětné věci soud rozhodoval o žalobě na zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví účastníků k nemovitým věcem, a to pozemku p.č. st. [anonymizováno] – zastavěná plocha a nádvoří o výměře [výměra], jehož součástí je stavba – rodinný dům [adresa] na [obec], které jsou v katastru nemovitostí zapsány na [list vlastnictví] pro k.ú. [obec], kterou žalobkyně podala proto, že ve spoluvlastnictví s žalovaným nechce dále setrvávat a současně žádala, aby předmětné nemovitosti, které nejsou reálně dělitelné, byly přikázány do jejího výlučného vlastnictví. 15. Žalovaný se zrušením spoluvlastnictví souhlasil, nicméně požadoval rozdělení společné věci tak, aby pozemek byl rozdělen na dvě části, z nichž jedna část v [anonymizováno] [číslo] označená parcelním [číslo] byla přikázána do jeho vlastnictví a druhá část označené parcelním číslem st. [anonymizováno] spolu s rodinným domem [adresa] byla přikázána do vlastnictví žalobkyně a aby mu žalobkyně zaplatila finanční vyrovnání tohoto vypořádání, popř. žalovaný žádal, aby nemovitosti byly přikázány do jeho vlastnictví, za což by byl ochoten žalobkyně zaplatit vypořádací podíl ve výši 1 000 000 Kč. 16. Protože žalovaný se zrušením spoluvlastnictví souhlasil, soud spoluvlastnictví účastníků k dotčeným nemovitostem zrušil podle § 1143 zákona č. 89/2012 Sb. (dále jen o.z.). Co se týče možných způsobů vypořádání spoluvlastnictví soud vycházel z ustanovení § 1143 a násl. o.z.. Primárním způsobem vypořádání spoluvlastnictví je rozdělení společné věci, za které je třeba považovat i možnost transformovat rodinný dům na bytové jednotky. Není-li rozdělení věci dobře možné, přichází do úvahy vypořádání přikázáním společné věci za náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků nebo nemá-li žádný ze spoluvlastníků, který má o společnou věc zájem, finanční prostředky k vyplacení vypořádacího podílu, přichází do úvahy varianta poslední, a to prodej společné věci ve veřejné dražbě. 17. V projednávané věci vyšlo najevo, že předmětný dům není možné transformovat na bytové jednotky (podle popisu rodinného domu ve znaleckém posudku [číslo] vypracovaného znaleckou kanceláří [právnická osoba] se jedná o rodinný dům o velikosti 2+kk, přístavba verandy a kolny zasahuje na pozemek p. [číslo] není zapsána v katastru nemovitostí), ostatně tvrzení žalobkyně ohledně nemožnosti rozdělení rodinného domu ani žalovaný nerozporoval a navrhoval jeho přikázání do vlastnictví