10 C 71/2021-122 — Okresní soud ve Žďáru nad Sázavou

1. V této právní věci se žalobci návrhem ze dne 9. 3. 2021, ve znění změny žaloby ze dne 22. 11. 2021, domáhali nahrazení projevu vůle žalované s uzavřením kupní smlouvy, když měli za to, že bylo porušeno jejich zákonné předkupní právo spoluvlastníků. Žalobou se tak domáhali uzavření kupní smlouvy, jejímž předmětem by byl převod vlastnického práva ke spoluvlastnickému podílu o velikosti id. [číslo] na pozemcích parc. č. [rok] a [rok], zapsaných na [list vlastnictví], pro obec a k.ú. [obec], u Katastrálního úřadu pro Kraj [obec], katastrální pracoviště Velké Meziříčí (dále jen„ nemovitosti“) z žalované jakožto prodávající na žalobce jakožto kupující, kdy žalobce a) a žalobkyně b) měli úplatně nabýt id. ¼ nemovitostí (do SJM), žalobce c) a žalobkyně d) rovněž id. ¼ nemovitostí (do SJM) a žalobce e) id. ½ nemovitostí, to vše za kupní cenu ve výši 64 792,43 Kč. 2. Žalovaná nárok uplatněný žalobou neuznávala a žalobu navrhovala jako nedůvodnou zamítnout. Žalovaná a její bývalý manžel byli členy [příjmení] [příjmení], stavební bytové družstvo, [IČO], se sídlem [adresa], [PSČ] [obec] (dále jen„ bytové družstvo“), přičemž s členstvím v bytovém družstvu se pojilo právo nájmu družstevního bytu [číslo] v bytovém domě [adresa] v [obec]. Žalobkyně poukazovala na to, že nemovitosti byly bytovým družstvem nabyty od České republiky darovací smlouvou dle § 60a zákona č. 219/2000 Sb. Na základě prohlášení vlastníka ze dne 27. 10. 1998 byly, s právními účinky ke dni 20. 12. 2000, v předmětném bytovém domě vymezeny jednotky. Žalovaná a její bývalý manžel uzavřeli jako nabyvatelé dne 9. 7. 2018 s bytovým družstvem jako převodcem smlouvu o převodu vlastnického práva k bytové jednotce [číslo] v budově [adresa] a souvisejícím spoluvlastnickým podílům na společných částech budovy [adresa] a dalším pozemkům, kromě jiného i k předmětným nemovitostem. Po rozvodu manželství žalované a jejího bývalého manžela se pak žalovaná, v souvislosti se vzájemným majetkovým vypořádáním, stala výlučným vlastníkem nemovitostí. Žalobkyně nemovitosti považovala za jeden funkční celek s bytovým domem, nezbytné pro jeho provoz, správu a užívání, fakticky za jeho příslušenství, a tedy měla za to, že vlastnictví nemovitostí je nerozlučně spjato s vlastnictvím bytové jednotky. Výkon předkupního práva ze strany žalobců považovala žalovaná za protiprávní, narušující stabilitu spoluvlastnických vztahů a za rozporný s dobrými mravy, když jím žalobci sledovali jen navýšení svého vlivu na správě společné věci. Právní úpravy bytového spoluvlastnictví považovala žalobkyně za úpravu zvláštní ve vztahu k obecné úpravě zákonného předkupního práva. 3. Ze smlouvy o převodu vlastnictví družstevního bytu a pozemku do vlastnictví člena družstva bylo zjištěno, že byla uzavřena dne 9. 7. 2018 mezi bytovým družstvem na straně převodce a žalovanou a jejím manželem [jméno] [příjmení] jako členy bytového družstva, společnými nájemci převáděné jednotky a zejména jako jejími nabyvateli. Předmětem smlouvy byl bezúplatný převod vlastnického práva k jednotce [číslo] (viz čl. III odst. 1 smlouvy), spoluvlastnického podílu o velikosti [číslo] (= [číslo]) na společných částech domu (viz čl. III odst. 2 smlouvy), jakož i (dle čl. III odst. 5 smlouvy) spoluvlastnického podílu o velikosti [číslo] na pozemcích specifikovaných v čl. II odst. 2 smlouvy, tedy kromě jiného i pozemku parc. č. [rok] a [rok], to vše v obci a k.ú. [obec]. Ve smlouvě je v čl. III odst. 5 uvedeno, že spoluvlastnický podíl k pozemkům je odvozený od vlastnictví převáděné jednotky a nemůže být proto samostatným předmětem převodu na jinou osobu. 4. Z odhadu tržní ceny nemovitosti bylo zjištěno, že tržní cena pozemků parc. č. [rok] a č. [rok] v obci a k.ú. [obec] činí 366 473 Kč. Z písemnosti označené jako porušení předkupního práva ze dne 10. 11. 2020 bylo zjištěno, že jím žalobci prostřednictvím svého právního zástupce uplatňovali předkupní právo k předmětným nemovitostem (tj. podílu o velikosti [číslo] na pozemcích parc. č. 1952 a 1952 v obci a k.ú. [obec]) za cenu výši 64 792,43 Kč. Z emailové komunikace právního zástupce žalované z listopadu 2020 bylo zjištěno, že žalovaná v reakci na přípis žalobců, jímž po ní uplatňovali předkupní právo k nemovitostem, jejich návrh k převodu nemovitostí odmítla. 5. Z prohlášení vlastníka ze dne 27. 10. 1998 včetně přílohy [číslo] to pravidel pro přispívání spoluvlastníka domu na správu, bylo zjištěno, že jím byly v bytovém domě [adresa] v obci a k.ú. [obec] vymezeny bytové jednotky dle zákona č. 72/1994 Sb., a to s právními účinky vkladu ke dni 20. 12. 2000. V části C) tohoto prohlášení vlastníka jsou určeny společné části budovy, v části E) je označen toliko budovou zastavěný pozemek (tj. parc. č. st. 331, o výměře 440 m2) s uvedením vlastnické struktury tohoto pozemku, kdy bytové družstvo nebylo vlastníkem tohoto zastavěného pozemku. 6. Ze zprávy bytového družstva ze dne 11. 3. 2022 bylo zjištěno, že prohlášením vlastníka z 27. 10. 1998 bylo vymezeno 7 bytových jednotek, bytové družstvo tehdy nebylo vlastníkem předmětných pozemků, které tvořily s bytovým domem jeden funkční celek. Bytové družstvo v roce 2001 převedlo členům družstva 3 bytové jednotky ([číslo]), v důsledku čehož podíl bytového družstva na společných částech domu činil [číslo]. Bytové družstvo následně uzavřelo s Českou republikou darovací smlouvu ohledně převodu vlastnictví k nemovitostem, a to v rozsahu [číslo] (tj. odpovídající vlastnictví jednotek [číslo]), obdobné smlouvy uzavřela Česká republika i s vlastníky zbývajících jednotek. 7. Z darovací smlouvy z 3. 12. 2004 bylo zjištěno, že tato byla uzavřena mezi Českou republikou a bytovým družstvem dle § 60a zákona č. 219/2000 Sb., jejím předmětem byl bezúplatný převod spoluvlastnického podílu o velikosti [číslo], a to kromě jiného na předmětných nemovitostech (odvozený od vlastnictví jednotek [číslo]), přičemž v čl. II bylo uvedeno, že nemovitosti tvoří jeden funkční celek s pozemkem parc. č. st. [číslo]. 8. Z výpisu z KN bylo zjištěno, že pozemek, na němž je postavena budova [adresa] v k.ú. [obec], je označen st. [číslo]. Kromě toho bylo z tohoto výpisu a záznamu z jednání zjištěno, že [jméno] [příjmení], jakožto vlastník bytové jednotky [číslo] neměl zájem vstoupit do soudního řízení týkajícího se nemovitostí. Z čestného prohlášení pana [jméno] [celé jméno žalobce], zápisu ze zasedání shromáždění společenství vlastníků ani ze stanov Společenství vlastníků ze dne 7. 5. 2013, jakož i změn ze dne 25. 3. 2015 a 26. 9. 2018 nebylo zjištěno nic relevantního pro toto rozhodnutí. 9. Na základě provedeného dokazování má tak soud za prokázané, že na základě prohlášení vlastníka ze dne 27. 10. 1998 byly v bytovém domě [adresa] v obci a k.ú. [obec] vymezeny bytové jednotky dle zákona č. 72/1994 Sb., a to s právními účinky vkladu ke dni 20. 12. 2000. Předmětné nemovitosti v prohlášení vlastníka nejsou označeny jako společné. V části A) odst. 3 prohlášení vlastníka je toliko zmínka o objektech patřících k budově, z nichž některé (přístupové komunikace ke garážím a sušák) byly umístěny na předmětných nemovitostech, nikoliv však nemovitosti jako takové. Bytové družstvo na základě darovací smlouvy z 3. 12. 2004, s právními účinky vkladu vlastnického práva k 7. 12. 2004, nabylo od České republiky bezúplatně spoluvlastnický podíl o velikosti [číslo] na předmětných nemovitostech, přičemž velikost spoluvlastnického podílu byla odvozena kromě jiného i od vlastnictví jednotky [číslo]. Takto darované nemovitosti dle znění smlouvy tvoří jeden funkční celek s pozemkem parc. č. st. [číslo], na němž je postavena budova [adresa] v k.ú. [obec]. Žalovaná a její tehdejší manžel, jako členové bytového družstva s právem nájmu bytu, uzavřeli dne 9. 7. 2018 smlouvu o převodu vlastnictví družstevního bytu a pozemku do vlastnictví člena družstva, na základě níž bezúplatně nabyli vedle vlastnického práva k jednotce [číslo] i spoluvlastnický podíl o velikosti [číslo] na předmětných nemovitostech, vše v obci a k.ú. [obec]. Mezi účastníky bylo dále nesporné, že v rámci vypořádání SJM žalované a jejího manžela se stala žalovaná výlučným vlastníkem bytové jednotky, včetně příslušného podílu na nemovitostech. Žalobci před podáním žaloby uplatnili po žalované předkupní právo k nemovitostem za cenu výši 64 792,43 Kč, která odpovídá podílu na tržní ceně nemovitostí, žalovaná však jejich nárok odmítla. 10. Podle § 3028 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ o.z.“) se tímto zákonem řídí práva a povinnosti vzniklé ode dne nabytí jeho účinnosti (tj. od 1. 1. 2014). Podle § 3028 odst. 2 o.z. není-li dále stanoveno jinak, řídí se ustanoveními tohoto zákona i právní poměry týkající se práv osobních, rodinných a věcných; jejich vznik, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. Podle § 3063 o.z. nabyl-li vlastnického práva alespoň k jedné jednotce v domě s byty a nebytovými prostory přede dn