12 C 362/2023-37 — Okresní soud ve Žďáru nad Sázavou

1. Žalobou ze dne , datum, se žalobce domáhal vydání rozhodnutí, kterým by soud určil, že nájemné z bytu č. , hodnota, na adrese , adresa, v nájmu žalovaného se počínaje dnem podání tohoto návrhu zvyšuje na částku 3 283 Kč, sestávající se z částky nájemnéhozvýšeného o 20 % ve výši 3 228 Kč a částky nájemného za zařizovací předměty ve výši 55 Kč. Žalobce uvedl, že žalovaný je na základě nájemní smlouvy ze dne , datum, nájemcem právě uvedeného bytu ve vlastnictví žalobce. Byt se sestává z kuchyně, dvou pokojů a příslušenství (dále také již jen předmětný byt). Nájem byl sjednán od , datum, na dobu neurčitou. Usnesením Rady žalobce č. , hodnota, -14-01 ze dne , datum, byl schválen postup zvýšení nájemného u nájemních smluv, které uzavřel žalobce jako pronajímatel s nájemníky bez inflační doložky, a to tak, že bude ve smyslu ust. § 2249 odst. 1 o. z. navrženo nájemcům zvýšení nájemného o 20 %. Všechny podmínky pro zvýšení nájemného byly řádně splněny. Nájemci byli následně obeslání návrhem žalobce jako pronajímatele na zvýšení nájemného dle ust. § 2249 odst. 2 o. z. s výzvou k projevení svého souhlasu se zvýšením, formou podpisu přiloženého zkráceného výpisu z evidenčního listu bytu a jeho vrácením zpět pronajímateli. Nájemné se tak zvyšovalo z původní částky 43,90 Kč/m2 platné od předchozího zvýšení nájemného v roce 2019 na částku 52,68 Kč/m2, a to počínaje třetím měsícem po doručení návrhu. Žalovanému byl tento návrh zaslán doporučeným dopisem ze dne , datum, , který žalovaný nepřevzal a ve stanovené lhůtě nevyzvedl. Dalším dopisem ze dne , datum, formulovaným jako poslední výzva před soudním řízením doručeným prostým vhozením do schránky byl žalovaný ještě jednou upozorněn na to, že žalobce dosud jeho souhlas neobdržel, a proto má právo obrátit se se svým požadavkem na příslušný soud. Žalovaný byl naposledy ještě vyzýván zástupkyní žalobce výzvou ze dne , datum, , k čemuž se žalovaný rovněž nevyjádřil. Žalovaný na návrh žalobce tedy nijak nereagoval. Stávající výše nájemného za předmětný byt činila podle posledních předpisů nájemného z roku 2019 částku 2 690 Kč, výsledné měsíční nájemné včetně částky nájemného za zařizovací předměty ve výši 55 Kč tak po zaokrouhlení činilo 2 745 Kč. Pronajímatel navrhoval zvýšení sazby o 20 %, kdy zvýšená sazba nájemného o 20 % na 1 m2 je 52,68 Kč. Současná započitatelná plocha bytu je 61,29 m2. Navrhovaná výše nájemného činí nyní 3 228,75 Kč plus částka nájemného za zařizovací předměty 55 Kč. Celkově nové měsíční nájemné činí 3 283 Kč. Žalobce má tak podle ust. § 2249 odst. 3 o. z. právo na to, aby výši nájemného určil soud. Při jednání potom žalobce upřesnil, že návrh žalobce žalovanému na zvýšení nájemného ve smyslu této žaloby byl doručen žalovanému dne , datum, . Od tohoto dne žalobce také počítá zákonnou dvouměsíční lhůtu.2. Žalovaný se k podané žalobě nevyjádřil, ačkoliv mu tato povinnost byla uložena usnesením podepsaného soudu ze dne , datum, č.j. , spisová značka, .3. Soud ve věci nařídil jednání, k němuž se žalovaný bez omluvy nedostavil, ačkoliv byl řádně a včas předvolán dne , datum, vhozením do schránky. Soud proto věc projednal a rozhodl na základě obsahu spisu a provedeného dokazování v nepřítomnosti žalovaného (ust. § 101 odst. 3 o.s.ř.).4. Z provedeného dokazování, a to z Nájemní smlouvy ze dne , datum, soud zjistil, že ji uvedeného dne uzavřeli žalobce jako pronajímatel a žalovaný jako nájemce, když žalobce je současně vlastníkem domu čp. 977 v , adresa, . Žalobce žalovanému touto smlouvou pronajal byt č. , hodnota, v uvedeném domě, když se jedná o byt 2+1 I. kategorie s právem užívat společné prostory a zařízení domu. Přesná specifikace bytu a jeho vybavení je obsaženo v Evidenčním listu bytu, který nájemce při převzetí bytu podepisuje a stvrzuje pravdivost v něm obsažených údajů. Žalobce uvedený byt přenechal žalovanému dle této smlouvy do užívání s účinností od , datum, na dobu neurčitou. Žalovaný jako nájemce se zavázal platit žalobci jako pronajímateli úhradu za nájem bytu tehdy ve výši 717 Kč, úhradu za služby – plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu ve výši 1 939 Kč, celkem tehdy tedy ve výši 2 656 Kč. Nájemné a úhrada za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu byly sjednány podle cenových přepisů platných v době sjednání této dohody. Při změně právních a cenových předpisů nebo i při změněokolností rozhodných pro stanovení výše úhrad se přiměřeně změní i výše příslušných úhrad. Splatnost nájemného byla ve smlouvě sjednána sdruženým inkasem nejpozději do posledního dne kalendářního měsíce, za který se platí nájemné. Nezaplatí-li nájemce nájemné nebo úhradu za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu do 5 dnů po jejich splatnosti, je povinen zaplatit pronajímateli poplatek z prodlení. Nájemní smlouva obsahovala i další ujednání včetně způsobu ukončení nájemního vztahu.5. Z výpisu z katastru nemovitostí ze dne , datum, soud zjistil, že žalobce je zapsán na LV č. , hodnota, pro obec a kat. území , adresa, jako výlučný vlastník pozemku p.č. 2031/15 - zast.pl. a nádvoří, jehož součástí je stavba: , adresa, , čp. 977, byt. dům (stavba stojí na pozemku p.č. 2031/15).6. Ze zkráceného výpisu Evidenčního listu předmětného bytu, tedy bytu č. 977/001, , adresa, , ze dne , datum, , soud zjistil, že základní nájemné za předmětný byt činilo původně 2 690,63 Kč, nově potom 3 228,75 Kč, celkem tedy původně 2 745 Kč, nově 3 283 Kč. Jako další poplatek je zde uveden poplatek za kabel ve výši 150 Kč. Celkem nově nájemné + poplatky a zálohy mělo činit 7 763 Kč s platností od , datum, .7. Ze zkráceného výpisu Evidenčního listu bytu č. 977/001, , adresa, , ze dne , datum, potom soud zjistil, že základní nájemné za předmětný byt činilo původně 2 241,98 Kč, nově potom 2 690,63 Kč. Celkem nově nájemné + poplatky a zálohy činilo 5 301 Kč s platností od , datum, . Žalovaný prohlášením ze dne , datum, souhlasil s navrhovaným zvýšením nájemného dle § 2249 o.z.8. Z výpisu ze zasedání Rady města – žalobce č. 14/2022 ze dne , datum, soud zjistil, že Rada žalobce schválila postup pro zvýšení nájemného v nájemních bytech mimo jiné u nájemních smluv, kde není dohodnuto zvýšení o inflaci, navrhnout zvýšení nájemného o 20 %; postupovat dle § 2249 NOZ.9. Z Návrhu na zvýšení nájmu bytu pronajímatelem ve smyslu § 2249 o. z. soud zjistil, že žalobce dne , datum, oznámil žalovanému, že s odkazem na shora citované usnesení Rady města navrhuje zvýšení nájemného o 20 %, kdy žalobce jako pronajímatel má možnost obrátit se na nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, a to do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Výše nového nájemného v předmětném bytě byla vyčíslena ve zkráceném výpisu Evidenčního listu bytu, který tvořil přílohu tohoto návrhu. Žalobce zde rovněž dokládal splnění podmínek pro zvýšení stávajícího nájemného, a to že navrhované zvýšení stávajícího nájemného nepřekračuje cenovou hranici tvořenou výší srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě s odkazem na nař. vl. č. 453/2013 Sb., navržené nájemné nesmí být zvýšeno dříve než po uplynutí 12 měsíců, v nichž bylo nájemné zvýšeno naposled, a to bylo v roce 2019, navržené zvýšení spolu s tím, k němuž došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než 20 % - v posledních třech letech nebylo nájemné zvyšováno. Pokud žalovaný bude se zvýšením nájemného souhlasit, začne platit zvýšené nájemné počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití tohoto návrhu. Za té situace měl žalovaný doručit jeden podepsaný výtisk přiloženého zkráceného výpisu evidenčního listu žalobci. V případě, že se ve lhůtě 2 měsíců ode dne dojití tohoto návrhu žalovaný nevyjádří, že se zvýšením stávajícího nájemného souhlasí, vzniká žalobci právo obrátit se na soud za účelem určení nové výše nájemného. V takovém případě soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu. Z přiložené doručenky potom soud zjistil, že uvedená písemnost byla žalovanému uložena a připravena k vyzvednutí dne , datum, v sídle žalobce.10. Z dopisu žalobce ze dne , datum, soud zjistil, že žalovaný byl upozorněn na to, že žalobce doposud neobdržel podepsaný souhlas s navrhovaným zvýšením nájemného bytu, který žalovanému byl doručen v červnu 2023. V případě, že žalobce neobdrží do žalovaného podepsaný souhlas s navrhovaným zvýšením nájemného nejdéle do , datum, , vznikne žalobci právo obrátit se na soud za účelem určení nové výše nájemného. Znovu byl žalovanému zaslán zkrácený výpis z Evidenčního listu bytu. Uvedená písemnost byla dle tvrzení žalobce žalovanému doručena vhozením do schránky.11. Z Předžalobní výzvy zástupkyně žalobce advokátky , tituly před jménem, , jméno FO, soud zjistil, že se tato dopisem ze dne , datum, ještě pokoušela o dohodu se žalovaným, stran zvýšení nájemného dle shora uvedeného rozhodnutí Rady žalobce, upozornila jej na zmocnění ze strany žalobce podat příslušnou žalobu k soudu s tím, že žalovanému poskytla ještě lhůtu do , datum, . Znovu přiložila Zkrácený