9 Cmo 206/2023-191 — Vrchní soud v Praze

1. Návrhem doručeným Krajskému soudu v Praze dne 16. 2. 2023 se navrhovatelé vůči , Jméno advokáta B, (dále jen „společenství“) domáhali, aby soud rozhodl, že neplatné je usnesení shromáždění společenství ze dne 6. 12. 2022 č. 7, kterým shromáždění schválilo tři nové nájemní smlouvy - přístavby v domě čp. , Anonymizováno, v , Anonymizováno, (ohledně manželů , Anonymizováno, , , Anonymizováno, a pana , Anonymizováno, ) s výhradou podpisu těchto smluv až po kontrole připomínek navrhovatelů ze strany advokátní kanceláře.2. Navrhovatelé uvedli, že jsou členy společenství, ve kterém mají ve společném jmění bytovou jednotku č. , Anonymizováno, . K úžasu navrhovatelů vznikly v domě v roce 2020 tři nepovolené stavby, kterými si vlastníci jednotek č. , Anonymizováno, manželé , Anonymizováno, , č. , Anonymizováno, manželé , Anonymizováno, a jednotky č. , Anonymizováno, pan , Anonymizováno, (dále jen „stavebníci“) vybudovali ve společných prostorách (na chodbě domu) stavebně ohraničené prostory (místnosti), které přičlenili ke svým bytovým jednotkám a tyto prostory se tak staly jejich faktickou součástí. Prostory mají podlahovou plochu 7,17 m2, 7,19 m2, resp. 12,7 m2 (dále jen „zabrané části chodeb“). Kvalifikovaný souhlas v souladu se zákonem a stanovami společenství ke stavebním úpravám stavebníci neobdrželi. Městský úřad v Příbrami jako stavební úřad zahájil v roce 2022 řízení o odstranění staveb a na návrh stavebníků také řízení o jejich dodatečném povolení. Společenství udělilo (svým předsedou výboru) souhlas s provedením stavby, a to ve formě podpisu projektové dokumentace předsedou výboru , Anonymizováno, . Shromáždění společenství však o schválení stavebních záměrů záboru části chodeb ani o pronájmu zabraných částí chodeb nerozhodlo. Ve dnech 10. 9. 2020 a 20. 10. 2020 uzavřel výbor bez souhlasu shromáždění se stavebníky nájemní smlouvy na zabrané části chodeb, a to na dobu určitou 5 let s nájemným ve výši 20 Kč/m2 měsíčně. Na program jednání shromáždění dne 6. 12. 2022 zařadil výbor také bod schválení nových nájemních smluv, přičemž vlastníkům předložil k připomínkám návrhy smluv. Shromáždění smlouvy schválilo po diskusi s výhradou prověření námitek navrhovatelů advokátní kanceláří. Navrhovatelé hlasovali proti.3. Navrhovatelé namítají, že přijetím sporného usnesení a uzavřením nájemních smluv dojde jednak k legalizaci nezákonně vybudovaných černých staveb, jednak nastane v podstatě trvalý a neměnný stav, kdy stavebníci budou za podmínek pro ně jednostranně výhodných užívat část společných prostor na úkor ostatních vlastníků. Adekvátně záboru části společných prostor se nezmění podíly na společných částech domu a pozemku a stavebníkům se nezvýší odvody do fondu oprav, náklady za užívání společných prostor, náklady na dodávky energií apod. Uzavření nájemních smluv mělo podle navrhovatelů předcházet rozhodnutí shromáždění o změně v určení společných částí sloužících k výlučnému užívání vlastníkem jednotky. Navrhovatelé upozorňují i na to, že nájemní smlouvy jsou ujednány v podstatě do nekonečna a že sjednané nájemné neodpovídá obvyklému nájemnému v místě a čase.4. Usnesením ze dne 24. 2. 2023, č. j. 76 Cm 28/2023-120, vyslovil Krajský soud v Praze svou místní nepříslušnost a věc postoupil Městskému soudu v Praze jako soudu místně příslušnému (dále jen „soud prvního stupně“).5. Společenství ve svém vyjádření uvedlo, že navrhovatelé jsou jedinými členy společenství, kteří neustále vyhledávají záminky k vedení sporů. Navrhovatelé byli o výstavbě zabraných částí chodeb informováni a shromáždění ji povolilo. Shromáždění dne 6. 12. 2022 bylo řádně svoláno a bylo usnášeníschopné za přítomnosti 68,07 % hlasů. Navrhovatel znepříjemnil ostatním členům průběh schůze a jako jediný hlasoval proti. Pokud je v zápise uvedeno, že proti hlasovali 2 členové, jde o administrativní chybu - proti hlasovali jen navrhovatelé, kteří však dohromady vlastní jen jednu jednotku. V současné době probíhá řízení o dodatečném povolení přístaveb. Městský úřad Příbram návrhu stavebníků vyhověl a navrhovatelé proti jeho rozhodnutí podali odvolání. Z hlediska soukromoprávního jsou zabrané části chodeb nadále společnými částmi domu, pročež se spoluvlastnické podíly jednotlivých vlastníků jednotek na společných částech domu nemění. Sporné usnesení je jednoznačným projevem vůle shromáždění, a není proto neplatné.6. Soud prvního stupně napadeným usnesením vyslovil, že usnesení č. 7 ze dne 6. 12. 2022 o schválení třech nových nájemních smluv - přístaveb v domě čp. , Anonymizováno, v Příbrami (ohledně manželů , Anonymizováno, , , Anonymizováno, a pana , Anonymizováno, ) - s výhradou podpisu těchto smluv až po kontrole připomínek navrhovatelů ze strany advokátní kanceláře, je neplatné (výrok I.) a navrhovatelům přiznal náhradu nákladů řízení (výrok II.).7. Po skutkové stránce soud prvního stupně konstatoval, že navrhovatelé mají ve společném jmění jednotku č. , Anonymizováno, v k. ú. , adresa, a obci , adresa, , že předseda výboru společenství podepsal souhlas společenství se stavebními úpravami chodeb - zádveří k bytům č. , Anonymizováno, , , Anonymizováno, a , Anonymizováno, , že společenství uzavřelo dne 10. 9. 2020 a 20. 10. 2020 nájemní smlouvy se stavebníky na pronájem zabraných částí chodeb na dobu 5 let počínaje 1. 1. 2021. Na shromáždění dne 6. 12. 2022 se dostavilo 46 z celkových 66 členů. Pod bodem 7 programu bylo schválení nových nájemních smluv na zabrané části chodeb, neboť nový výbor zjistil v původních smlouvách nesrovnalosti a po konzultaci s advokátní kanceláří předložil ke schválení nové nájemní smlouvy. Pro hlasovalo 44 členů, 2 byli proti, nezdržel se nikdo. Společenství následně uzavřelo dne 6. 1. 2023 se stavebníky nové nájemní smlouvy s tím, že zabrané části chodeb budou stavebníci používat k bydlení a skladování movitých věcí. Smlouvy byly uzavřeny na dobu určitou do 31. 12. 2072, přičemž nájemné bylo sjednáno ve výši 143,40 Kč, resp. 143,80 Kč a 252,80 Kč měsíčně. Podle stanov společenství je společenství oprávněno sjednávat smlouvy týkající se nájmu společných částí domu. Podle čl. XIV odst. 6 písm. f) stanov spadá do pravomocí shromáždění mj. rozhodování o změně účelu užívání domu nebo bytu, o změně v určení společné části sloužící k výlučnému užívání vlastníka jednotky a konečně i o opravě nebo stavební úpravě společných částí domu. Městský úřad v Příbrami vydal dne 16. 1. 2023 stavební povolení na stavební úpravy chodeb - zádveří u bytů stavebníků s tím, že stavby se povolují jako dočasné do 31. 12. 2025.8. Po právní stránce soud prvního stupně po citaci § 1209 odst. 1 o. z. konstatoval, že návrh byl podán včas, že navrhovatelé jsou přehlasovanými vlastníky a že pro vyslovení neplatnosti sporného usnesení je dán důležitý důvod, neboť sporné usnesení zasahuje do podstaty předmětu vlastnictví navrhovatelů, jelikož se jedná o závažnou změnu společných prostor domu. Soud prvního stupně dále citoval usnesení Nejvyššího soudu ze dne 17. 3. 2020, sp. zn. 26 Cdo 1301/2019, podle kterého dohoda, že jeden ze spoluvlastníků bude část pozemku užívat, jako by byl jeho jediným vlastníkem, není smlouvou o nájmu části pozemku, neboť v případě výlučného užívání společné věci některým ze spoluvlastníků nejde o nájem. Vyhrazení společné části domu nebo pozemku k výlučnému užívání některému ze spoluvlastníků je rozhodnutím, které souvisí se spoluvlastnickým vymezením a výkonem spoluvlastnického práva, a proto je lze učinit pouze postupem podle § 1169 o. z., tedy změnou prohlášení. Soud prvního stupně uzavřel, že mají-li stavebníci výlučně užívat část společných prostor, nemůže jít o nájem. Chtějí-li spoluvlastníci změnit určení společných částí budovy, musí postupovat podle § 1169 o. z. a změnit prohlášení vlastníka, k čemuž je zapotřebí souhlasu osob, jichž se změna dotkne. V daném případě jsou podle soudu prvního stupně dotčenými spoluvlastníky všichni vlastníci jednotek, neboť měli právo užívat společné části. Bez písemné dohody všech spoluvlastníků nelze prohlášení změnit. Soud prvního stupně proto shledal sporné usnesení rozporným se zákonem.9. Proti tomuto usnesení podalo odvolání společenství. Uvedlo, že pokud by odvolací soud byl stejného názoru, jako soud prvního stupně, nešla by v domě realizovat vůle drtivé většiny vlastníků, neboť by nebylo možné dosíci 100 % hlasů vlastníků. Přitom se jedná o situaci, která se ostatních vlastníků v domě dotýká pouze zanedbatelným způsobem. Zabrané části chodeb se nenacházejí v podlaží, kde bydlí navrhovatelé, a vlastníkům ostatních jednotek na příslušných patrech přístavby nevadí a souhlasí s nimi. Průchod mezi patry není omezen. Společenství má za to, že jeho stanovy jednoznačně přenesly pravomoc jednotlivých vlastníků bytových jednotek k uzavírání nájemních smluv týkajících se společných částí domu na společenství. Výbor je tedy oprávněn uzavřít nájemní smlouvy ohledně všech částí domu. Zákon nezakazuje, aby se jeden z členů společenství stal nájemcem společné části domu. Společenství je toho názoru, že