9 Cmo 265/2023-72 — Vrchní soud v Praze

1. Návrhem doručeným soudu prvního stupně dne 27. 2. 2023 se navrhovatelé vůči , Jméno navrhovatele C, (dále jen „společenství“) domáhali, aby soud usnesení shromáždění společenství ze dne 29. 11. 2022 pod bodem 2 zápisu, kterým shromáždění schválilo revitalizaci domu (zateplení, výměnu balkonů, výměnu oken a dveří) firmou , právnická osoba, , pověřilo výbor dojednáním konečných podmínek a zajištěním podpisu smlouvy s touto firmou s harmonogramem realizace tak, aby bylo možné co nejdříve vyměnit okna v bytech, jejichž vlastníci o výměnu požádali, změnil tak, že pověří výbor provést rozúčtování nákladů na rekonstrukci tak, že cena za pořízení balkonů bude rozpočtena mezi ty vlastníky jednotek, které balkon mají, a ostatní náklady rekonstrukce společných částí budovy budou rozpočteny mezi všechny vlastníky podílu podle podílů na společných částech. Součet obou částek bude konečnou částkou k úhradě za jednotku, kterou vlastníci buď uhradí plnou platbou v době počátku prací, nebo splácením s úroky a poplatky v rámci úvěru společenství. Dále se domáhali, aby usnesení téhož shromáždění pod bodem 3 zápisu, kterým shromáždění schválilo přijetí úvěru na revitalizaci domu ve výši maximálně 22 mil. Kč s max. úrokovou sazbou 5 % p. a. a fixací na 5 let a pověřilo výbor dojednáním konkrétních finálních podmínek, končeným výběrem banky, podpisem úvěrové smlouvy a všemi dalšími kroky, které se získáním úvěru souvisí, soud změnil tak, že do něj doplní požadavek shromáždění na průběžné, úplné a bezodkladné informování vlastníků jednotek o všech dojednaných smluvních podmínkách a o znění smlouvy před jejím podpisem, přičemž vše má být k dispozici elektronicky.2. Navrhovatelé uvedli, že jsou členy společenství, ve kterém mají ve společném jmění bytovou jednotku č. 361/1. Navrhovatelé hlasovali proti oběma sporným usnesením. Mají za to, že tato usnesení přímo zasahují do právního postavení navrhovatelů jako vlastníků jednotek, a mají tedy k podání návrh důležitý důvod. Uvedli, že v domě je 55 jednotek, z nichž 10 nemá balkony. Podle prohlášení vlastníka budovy jsou balkony součástí jednotky a nejsou vyjmenovány mezi společnými částmi domu. Na správu domu a pozemku přispívají vlastníci jednotek podle spoluvlastnických podílů odvozených z podlahové plochy bytů, a to bez balkonů. Na shromáždění dne 29. 11. 2022 byl vlastníkům předložen hotový projekt na zateplení domu, který počítá s demolicí stávajících balkonů a jejich náhradou ve většině případů většími, modulárními balkony jednotné velikosti. Náklady spojené s instalací nových balkonů představují přibližně třetinu nákladů projektu. Byty bez balkonu v přízemí, z nichž jeden patří i navrhovatelům, nezískají žádné balkony, navíc budou novými balkony více zastíněny, a přesto budou muset uhradit poměrnou část nákladů na rekonstrukci balkonů. K druhému spornému usnesení navrhovatelé uvedli, že výbor vlastníkům nepředložil přesné parametry úvěru ani návrh úvěrové smlouvy. O detailech rekonstrukce se členové shromáždění dozvěděli až na místě, navíc omezeně, protože prezentace projektu nebyla promítána. Přitom jednatel , právnická osoba, , sdělil, že nabídku doručil i v elektronické podobě, a nic tedy společenství nebránilo dát jej členům k dispozici. Navrhovatelé považují způsob rozúčtování nákladů na revitalizaci domu mezi jednotky s balkony a bez nich za nevyvážený, diskriminační a nespravedlivý. Mají za to, že tento stav lze napravit rozúčtováním nákladů na balkony odděleně, na základě klíče respektujícího skutečnost, u které jednotky balkon je a u které není. Také mají za to, že by vlastníkům měl být předem znám rozpis plateb na úvěr a úrokové zatížení, alespoň na prvních 5 let trvání úvěru, stejně tak jako možnosti mimořádného splácení a další parametry úvěru. Soud by tedy podle nich měl uspořádat poměry vlastníků podle slušného uvážení.3. Společenství ve svém vyjádření uvedlo, že podle něj se postupem podle § 1209 odst. 1 o. z. lze domáhat pouze vyslovení neplatnosti usnesení shromáždění vlastníků. Navrhovatelé však netvrdí, že by sporná usnesení byla v rozporu se zákonem a stanovami. Do jejich právního postavení ani podstaty předmětu vlastnictví jednotky z hlediska účelu jeho využití nebylo zasaženo. Společenství považuje prohlášení vlastníka budovy za fakticky i právně vadné. Dokument, který má k dispozici výbor, pochází ze 7. 1. 1998 a údaje o jednotkách v něm v mnoha případech neodpovídají skutečnosti. Balkony mají chybně uvedenou plochu a u dvou bytů dokonce balkon zapsán není, ačkoli ve skutečnosti se v bytě nachází. Balkon je uveden pouze v popisu jednotlivých jednotek, avšak nikoli ve výčtu jejich součástí. Podle společenství je prohlášení v rozporu s kogentním pravidlem § 2 písm. e) zákona č. 72/1994 Sb., jakož i nyní platného § 5 písm. f) nařízení vlády č. 366/2016 Sb. Revitalizace domu se projednávala už na několika předchozích shromážděních. Společenství není jasné, jak navrhovatelé došli k závěru, že náklady na balkony tvoří přibližně třetinu nákladů revitalizace. Společenství totiž náklady na balkony samostatně nevyčíslilo, neboť balkony považuje za součást fasády a jejich výměnu či opravu za záležitost všech členů společenství. Navíc některé náklady nelze ani od ostatních oddělit, třeba náklady na stavbu lešení. Revitalizaci balkonů nelze podle společenství oddělit od revitalizace fasády a zateplení domu.4. Soud prvního stupně napadeným usnesením vyslovil, že obě sporná usnesení jsou nicotná (výroky I. a II.) a žádnému z účastníků nepřiznal náhradu nákladů řízení (výrok III.).5. Po skutkové stránce soud prvního stupně zjistil, že navrhovatelé mají ve společném jmění jednotku č. , Anonymizováno, v k. ú. , adresa, , že již dne 19. 10. 2021 schválilo shromáždění usnesení, kterým schválilo výběr realizátora projektové přípravy revitalizace domu a pověřilo výbor projednáním detailů projektové přípravy. Na 29. 11. 2022 svolal výbor shromáždění, na jehož programu bylo mj. pod bodem 2 schválení revitalizace domu včetně dodavatele a pod bodem 3 schválení úvěru na revitalizaci. Podle zápisu projektant vysvětlil realizaci revitalizace a finanční souvislosti, byly sděleny výsledky výběrového řízení na zhotovitele. V rámci diskuse navrhovatelé navrhli instalaci balkonů také do přízemí, případně úhradu balkonů jen vlastníky, kteří balkony užívají. Návrh byl odmítnut s tím, že balkony jsou společnou částí domu. Bylo schváleno usnesení popsané v odstavci 1 většinou 84,18 % hlasů ze 70,54 % přítomných. Navrhovatelé hlasovali proti. Unesení pod bodem 3 o přijetí úvěru bylo schváleno opět 84,18 % hlasů, navrhovatelé hlasovali proti. Výbor dopisem z 8. 1. 2023 sdělil vlastníkům rozpočet revitalizace s celkovými náklady 24 973 831,05 Kč, rozdělenými na 9 položek, přičemž rekonstrukce balkonů nepředstavovala samostatnou pobočku. Bytové jednotky v domě byly vymezeny prohlášením vlastníka, které učinilo dne 7. 1. 1998 , právnická osoba, . V popisu jednotky je uvedeno, z čeho se byt skládá, a to výčtem místností a prostor s výměrami podlahových ploch. Např. u bytu č. , Anonymizováno, o velikosti 2+1 s balkonem je uvedeno, že se skládá z kuchyně, pokoje 1, pokoje 2, koupelny, WC, sklepa, předsíně a balkonu se specifikovanými plochami. Položky pokoj 3, 4, 5, terasa, lodžie jsou přeškrtnuty. Je uvedeno, že plocha balkonu, terasy a lodžie se nezapočítává do podlahové plochy bytu. Následuje výčet vybavení bytu a jeho součástí - vnitřní instalace, podlahové krytiny, zděné příčky, nenosné a bytové jádro, dveře a okna bytu. V části C prohlášení je uvedeno, že společnými částmi domu jsou například schodiště, okna a dveře přímo přístupné ze společných částí; balkony ve výčtu uvedeny nejsou. Skutečnost, že bytová jednotka navrhovatelů nemá balkon, byla v řízení nesporná.6. Z uvedeného dokazování učinil soud prvního stupně závěr, že balkony jsou v prohlášení vlastníka vymezeny jako součást daných bytů, nikoli jako společné části domu. Pokud by balkon nebyl součástí jednotky, nebyl by důvod jej uvádět mezi výčtem místností, a dodávat, že balkon se nezapočítává do celkové podlahové plochy bytu. Navíc balkony nejsou uvedeny ve výčtu společných částí budovy, a přestože je tento výčet demonstrativní, je v něm výslovně uvedeno, že společnou částí jsou lodžie přístupné přímo ze společných částí. Úmyslem vlastníka tedy zjevně bylo vymezit balkony jako součásti jednotek.7. Po právní stránce soud prvního stupně odkázal na judikaturu k § 1209 o. z. ve znění zákona č. 163/2020 Sb. (zejména usnesení Nejvyššího soudu ze dne 7. 2. 2023, sp. zn. 26 Cdo 3196/2022), podle které vlastník jednotky může výjimečně také navrhnout, aby soud o záležitosti, již se týká usnesení shromáždění, přímo rozhodl. Takový návrh ovšem může učinit jen přehlasovaný vlastník, jen v tříměsíční prekluzívní lhůtě, a jen tehdy, je-li pro to důležitý důvod. Ten je dán tehdy, jestliže sporným usnesením bylo rozhodnuto o záležitosti, která přímo zasahuje do právního postavení vlastníků jednotek, nebo do podstaty předmětu jejich vlastnictví z hlediska účelu jeho vy