9 Cmo 173/2024-318 — Vrchní soud v Praze

1. Návrhem doručeným soudu prvního stupně dne 28. 3. 2023 se navrhovatelé vůči , adresa, (dále jen „společenství“) domáhali, aby soud zrušil usnesení shromáždění společenství ze dne 30. 12. 2022, kterým shromáždění schválilo pronájem 6 parkovacích stání od pana , Anonymizováno, za 6 tis. Kč měsíčně pod podmínkou, že společenství bude oprávněno smlouvu uzavřít, nebo aby soud rozhodl, že uvedené usnesení je neplatné.2. Navrhovatel uvedl, že v domě spravovaném společenstvím vlastní celkem 3 jednotky (1 byt a dva sklepy) a dále je spoluvlastníkem halové garáže. Dům sestává z celkem 42 bytů a nebytové jednotky restaurace, přičemž v halové garáži je celkem 46 parkovacích stání. Většina vlastníků využívá své byty k rekreaci, pročež stání nejsou trvale využita. Navíc ve spoluvlastnictví vlastníků bytů jsou okolní pozemky o rozloze cca 6 000 m2. Společenství tedy nepotřebuje pronajmout další parkovací stání. Pronajatá parkovací stání (na pozemku parc. č. 134/3) jsou součástí veřejně přístupné místní komunikace a parkuje na nich široká veřejnost, čemuž nelze zabránit. Cílem pronájmu je tedy pouze ekonomický prospěch vlastníka pozemku , Anonymizováno, . Vedle toho ekonomická situace společenství není dobrá, dům vyžaduje zásadní opravy, na něž není ve fondu oprav dostatek prostředků. Dokonce musely být omezeny poskytované služby, jako je vytápění společných prostor, provoz recepce a fitness centra. Ondřej Štěpánek navíc není vlastníkem stavby parkoviště, která patří společnosti , právnická osoba3. Navrhovatel dále namítal, že pozvánka na shromáždění byla ve sporném bodě neurčitá, sporné usnesení se odlišuje od usnesení navrženého v pozvánce a že pro sporné usnesení nebylo dosaženo potřebné většiny. Jednotka č. 102, halová garáž, totiž disponuje 22,93 % hlasů a společný zástupce spoluvlastníků této jednotky, , Anonymizováno, , hlasoval pro návrh, ačkoli k tomu neměl souhlas většiny všech spoluvlastníků garáže. , Anonymizováno, navíc zneužil i hlasovací právo své a vlastníků, které na shromáždění zastupoval. Bez těchto hlasů by sporné usnesení nebylo přijato. Přítomnost členů nebyla zjišťována před každým hlasováním. Navrhovatel ještě namítl, že nájemní smlouva na parkovací stání není uzavřena za účelem správy domu a pozemku, a proto společenství nebylo oprávněno nájemní smlouvu uzavřít.4. Soud prvního stupně napadeným usnesením návrh zamítl (výrok I.) a společenství přiznal proti navrhovateli náhradu nákladů řízení (výrok II.).5. Po skutkové stránce zjistil, že navrhovatel je vlastníkem jednotek č. 14/6, 14/135 a 14/136 a podílovým spoluvlastníkem jednotky č. 14/102 v domě ve správě společenství. Sousední pozemek parc. č. 143/3 vlastní , Anonymizováno, . V pozvánce na sporné shromáždění byl pod bodem 6 navržen pronájem celoročního parkovacího stání před domem od , Anonymizováno, (4 parkovací stání po 1500 Kč/měsíc/stání nebo 8 parkovacích stání po 1 000 Kč/měsíc/stání). Podle zápisu ze shromáždění dne 30. 12. 2022 bylo sporné usnesení schváleno. Nájemní smlouvu na 6 parkovacích stání (místa č. 3 až 8) za 6 000 Kč měsíčně uzavřelo společenství s Ondřejem Štěpánkem dne 1. 2. 2023.6. Soud prvního stupně posoudil věc podle § 1209 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb., ve znění novely č. 163/2020 Sb. Dospěl k závěru, že návrh byl podán včas ve tříměsíční lhůtě stanovené uvedeným ustanovením a že navrhovatel je sice přehlasovaným vlastníkem, avšak k napadení sporného usnesení nemá důležitý důvod. Soud prvního stupně odkázal na ustálenou judikaturu, podle které je předpokladem úspěchu návrhu na vyslovení neplatnosti usnesení shromáždění vlastníků jednotek důležitý důvod, který je dán tehdy, jestliže dotčeným usnesením bylo rozhodnuto o záležitosti, která přímo zasahuje do samotného právního postavení vlastníků jednotek nebo do podstaty předmětu jejich vlastnictví z hlediska účelu jeho využití. Rozhodnutí o pronájmu parkovacích míst nezasahuje do podstaty postavení navrhovatele jako vlastníka za situace, kdy navrhovatel bude zatížen navíc podílem na nájemném ve výši 154 Kč měsíčně. Tuto částku považoval za zanedbatelnou za situace, kdy navrhovatel sám uvedl, že svůj vlastnický podíl užívá, stejně jako většina ostatních vlastníků, za účelem rekreace, a dům se nachází v jednom z nejpreferovanějších rekreačních středisek v České republice. Hospodaření společenství je navíc (podle účetních závěrek) vyrovnané. Uvedené stačí podle soudu prvního stupně k zamítnutí návrhu.7. Soud prvního stupně navíc neshledal důvodnými ani ostatní námitky navrhovatele. Navrhovatel byl na shromáždění řádně pozván, podle zápisu byla usnášeníschopnost zjišťována při každém hlasování a předmětná parkovací místa jsou osazena cedulemi upozorňujícími na vyhrazené parkování. Sporné usnesení svým obsahem odpovídá příslušnému bodu pozvánky. , Anonymizováno, je vlastníkem pozemku, na němž se nacházejí pronajatá parkovací stání. Volba společného zástupce spoluvlastníků jednotky - garáže je jejich interní záležitosti, stejně jako otázka, zda společný zástupce hlasoval podle vůle spoluvlastníků. Tyto otázky nejsou předmětem řízení v projednávané věci. Soud prvního stupně proto sporné usnesení neshledal rozporným se zákonem ani se stanovami.8. Proti tomuto usnesení podal odvolání navrhovatel, který v odvolání opakoval námitky, jež vůči spornému usnesení shromáždění vznesl již v návrhu - že , Anonymizováno, není vlastníkem sporných parkovacích míst, že jmenovaný neměl hlasovat pro jako zástupce spoluvlastníků halové garáže, že nebyl řádně předvolán pozvánkou, že společenství pronajatá parkovací místa nepotřebuje, že , Anonymizováno, zneužil hlasovací právo. Doplnil, že na shromáždění se hlasuje prostřednictvím technických prostředků, pročež není možné ověřit, kdo hlasuje, a že vyrovnaná ekonomická situace společenství je zajišťována jen opakovanými značnými mimořádnými příspěvky do fondu oprav. Navrhovatel navrhl, aby odvolací soud napadené usnesení změnil a rozhodl o neplatnosti sporného usnesení, případně o tom, že toto usnesení není usnesením shromáždění vlastníků.9. Navrhovatel později doplnil, že důležitost důvodu je třeba podle něj posuzovat podle toho, jak bylo sporné usnesení přijato a komu prospívá. Navrhovatel zopakoval, že vlastníci z pronájmu parkovacích stání nemají žádný užitek, sporná parkovací státní zůstávají prázdná.10. Společenství se ve svém vyjádření ztotožnilo se závěry soudu prvního stupně a navrhlo potvrzení napadeného usnesení. Pronajatá parkovací místa slouží jak vlastníkům jednotek a jejich návštěvám, tak pro potřeby správy domu a subjektům, které vykonávají v domě opravy a údržbu. Na letošní rok jsou plánovány rozsáhlé opravy objektu, pro které budou parkovací místa potřeba o to víc.11. Vrchní soud v Praze jako soud odvolací po zjištění, že odvolání podáno včas jako osobou k tomu oprávněnou, přezkoumal napadené usnesení a dospěl k závěru, že odvolání není důvodné.12. Odvolací soud dospěl k závěru, že soud prvního stupně provedl dokazování, které zcela dostačovalo pro rozhodnutí ve věci samé, a provedené důkazy také správně vyhodnotil. Z jeho skutkových zjištění proto vychází.13. Protože sporné usnesení shromáždění bylo přijato v prosinci 2022, je pro projednávanou věc rozhodné znění občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. po novele č. 163/2020 Sb. (dále jen „o. z.“).14. Podle § 1209 o. z., je-li pro to důležitý důvod, může přehlasovaný vlastník jednotky navrhnout soudu, aby o záležitosti týkající se správy domu a pozemku rozhodl; v rámci toho může též navrhnout, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí. Není-li návrh podán do tří měsíců ode dne, kdy se vlastník jednotky o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl, jeho právo zaniká (odstavec 1). Soud uspořádá právní poměry vlastníků jednotek podle slušného uvážení. Soud může zejména rozhodnout, zda se má rozhodnutí uskutečnit bez výhrad, s výhradami či proti zajištění, anebo zda se uskutečnit vůbec nemá (odstavec 2).15. Podle § 1221 o. z. nevyplývá-li z ustanovení o společenství vlastníků něco jiného, použijí se přiměřeně ustanovení o spolku, zejména ustanovení o svolání, zasedání a rozhodování kolektivních orgánů, o neplatnosti rozhodnutí nebo o následcích jeho rozporu s dobrými mravy. Nepoužijí se však ustanovení o shromáždění delegátů ani o dílčích členských schůzích (odstavec 1). Stanoví-li zákon ve věcech bytového spoluvlastnictví působnost vlastníkům jednotek, lze ji vykonat i jejich rozhodnutím přijatým na shromáždění (odstavec 2).16. Podle § 258 o. z. každý člen spolku nebo ten, kdo na tom má zájem hodný právní ochrany, může navrhnout soudu, aby rozhodl o neplatnosti rozhodnutí orgánu spolku pro jeho rozpor se zákonem nebo se stanovami, pokud se neplatnosti nelze dovolat u orgánů spolku. Podle § 259 o. z. právo dovolat se neplatnosti rozhodnutí zaniká do tří měsíců ode dne, kdy se navrhovatel o rozhodnutí dozvěděl nebo mohl dozvědět, nejpozději však do jednoho roku od přijetí rozhodnutí.17. Soud prvního stupně správně vyšel ze závěrů Nejvyššího soudu, učiněných v usnesení ze dne 7. 2. 202