0 OINS 106/2022 — (nezadán)

<b><i>Postup správního orgánu před vydáním příkazu</b></i> 1 Dne [datum] bylo ministerstvu doručeno podání, které je materiálně oznámením o podezření ze spáchání přestupku, kterého se měl dopustit [jméno] [příjmení], bytem [adresa], [PSČ] [okres], [IČO] (dále jen„ obviněný“) při vypracování znaleckého posudku [číslo] 2021, v němž ocenil pozemky p. [číslo] [číslo] v katastrálním území Horní Žukov, obec Český Těšín, okres [okres], pro účely vypořádání spoluvlastnictví, které je předmětem sporu v soudním řízení vedeném před Okresním soudem v Ostravě pod sp. zn. 17 C 107/2017. Oznamovatel ke svému podání přiložil tyto dokumenty: Znalecký posudek [číslo] 2021 ze dne [datum] Fotodokumentaci pozemku [parcelní číslo] Výpis z pozemkové knihy k. ú. [část obce], knihovní vložky 22 Kopii historické mapy platné k [číslo] z dokumentace katastrálního úřadu Kopii historické mapy platné k [číslo] z dokumentace katastrálního úřadu Výpis z katastru nemovitostí ke dni [datum] Výkaz výměr lesních pozemků Vyjádření lesní správy ze dne [datum] ke stavbám na pozemku [parcelní číslo] Vyjádření odboru výstavy a životního prostředí ze dne [datum] ke stavbám na pozemku [parcelní číslo] Zápis ze schůze výboru [příjmení] [příjmení] ze dne [datum] Protokol MÚ [obec] z místního šetření na pozemku p. [číslo] p. [číslo] [parcelní číslo] v k.ú. [část obce] ze dne [datum] <b><i>Zjištěný skutkový stav</b></i> 2 Z Evidence znalců a tlumočníků bylo zjištěno, že obviněný má oprávnění k výkonu znalecké činnosti v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace nemovitosti a investice, v oboru ekonomika, odvětví investice, dále v oboru stavebnictví, odvětví stavební odvětví různá, specializace výstavba měst. Je podnikající fyzickou osobou s přiděleným [IČO]. 3 Z posudku [číslo] 2021 ze dne [datum] bylo zjištěno, že jeho vypracování obviněnému zadal MUDr. [jméno] [příjmení], bytem [adresa], [PSČ] [okres]. Znalecký úkol je na str. 1 posudku v bodě 1.1. definován jako„ zjistit cenu nemovitých věcí dle vyhlášky č. 443/2016 Sb.“. Účel posudku je na téže straně v bodě 1. 2. popsán jako„ vyrovnání podílového vlastnictví nemovitých věcí.“ Na titulní straně posudku je uvedeno, že ocenění je provedeno ke dni [datum]. Obviněný znalecký posudek vypracoval dne [datum]; posudek má celkem 8 stran včetně titulního listu a 3 strany příloh. Vznikla 2 vyhotovení, přičemž ministerstvo má k dispozici kopii prvního z nich. V posudku není uvedeno, že obviněný provedl místní šetření, ani důvody, pro které místní šetření nemohlo být provedeno. Oceňované pozemky nejsou v posudku popsány co do rozlohy, stavu, možností využití, terénu. 4 Co se týká způsobu stanovení ceny, obviněný vyšel ze základní ceny 513 Kč/m2 stanovené pro okres [okres] vyhláškou č. 443/2016 Sb., ve znění účinném ke dni ocenění. Tuto základní cenu obviněný upravil koeficientem obce 0,73, čímž ji snížil na 374 Kč/m2. Následně na str. 4 posudku bez dalšího uvedl, že pozemek [parcelní číslo] ostatní plocha – jiná plocha, tvoří nedílnou součást se stavebním pozemkem parc. [číslo] který je zastavěn rodinným domem [adresa], který je ve vlastnictví vlastníků zapsaných na listu vlastnictví [číslo] v katastrálním území Horní Žukov mimo objednatele MUDr. [jméno] [příjmení] a MUDr. [jméno] [příjmení], a proto dle ustanovení vyhlášky bude oceněn jako stavební pozemek. S poukazem na tuto skutečnost stanovil redukční koeficient pro výměru větší než 1 000 m2 ve výši 0,861. 5 Poté obviněný stanovil index trhu na hodnotu 1,03, index polohy na hodnotu 0,940 a index omezujících vlivů na hodnotu 1,0. Vynásobením těchto indexů došel k celkovému indexu 0,968. Cenu 374 Kč/m2 (základní cena snížená koeficientem obce) dále snížil celkovým koeficientem 0,968, čímž získal jednotkovou cenu 362,03 Kč/m2, kterou dále snížil koeficientem 0,861 (redukční koeficient shora). Tak došel k jednotkové ceně 311, 71 Kč/m2, kterou vynásobil výměrou pozemků, která činí 3 253 m2, čímž získal částku 1 013 992, 63 Kč. <b><i>Právní kvalifikace</b></i> 6 Ministerstvo zkoumalo, zda výše popsaný skutkový stav naplnil formální a materiální znaky přestupku. Přestupkem je společensky škodlivý protiprávní čin, který je v zákoně za přestupek výslovně označen a který vykazuje znaky stanovené zákonem, nejde-li o trestný čin (§ 5 zákona o odpovědnosti za přestupky). 7 Podnikající fyzická osoba je pachatelem, pokud k naplnění znaků přestupku došlo při jejím podnikání nebo v přímé souvislosti s ním a podnikající osoba svým jednáním porušila právní povinnost, která je uložena podnikající fyzické osobě nebo fyzické osobě (§ 22 zákona o odpovědnosti za přestupky). 8 Podle § 1 odst. 3 ZnalZ je znalec povinen vykonávat znaleckou činnost s odbornou péčí. Pokud tuto povinnosti poruší, dopustí se přestupku podle § 39 odst. 1 písm. b) citovaného zákona, za což se mu podle odst. 2 písm. c) téhož ustanovení uloží pokuta do výše 500 000 Kč. 9 Zákon [číslo] Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů ve znění účinném ke dni zpracování posudku (dále jen„ ZOM“) stanovil v § 2 odst. 1, že pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování, oceňují se majetek a služba obvyklou cenou. Ustanovení § 2 odst. 2 téhož zákona pak definuje cenu obvyklou a zároveň stanoví způsob jejího určení, když říká:„ Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu majetku nebo služby a určí se ze sjednaných cen porovnáním.“ 10 Z dikce citovaného ustanovení jednoznačně vyplývá postup, jakým se obvyklá cena určuje. Tímto postupem je znalec vázán a nemůže se od něj odchýlit. Ze všech odborně možných postupů zákon nařizuje použití metody porovnávací, přitom stanoví podmínky, které musí být při použití této metody dodrženy. Při použití této metody je především nutné porovnávat majetek srovnatelný, tedy mající shodné nebo podobné vlastnosti v podstatných znacích, které jsou z hlediska vlastností jednotlivých nemovitostí určující. 11 Konečně v § 2 odst. 3 ZOM stanoví, že v odůvodněných případech, kdy nelze obvyklou cenu určit, oceňuje se majetek a služba tržní hodnotou, pokud zvláštní právní předpis nestanoví jinak. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na tržní hodnotu vliv. Důvody pro neurčení obvyklé ceny musejí být v ocenění uvedeny. 12 Obviněný v daném případě oceňoval nemovitosti za účelem vypořádání spoluvlastnictví, zároveň se v posudku odvolává na ZOM (viz titulní strana) a jeho prováděcí vyhlášku. Jak bylo uvedeno výše, dle tohoto zákona se majetek oceňuje cenou obvyklou, pouze v odůvodněných případech, kdy tuto nelze určit, oceňuje se tržní hodnotou, přitom důvody pro neurčení obvyklé ceny musejí být v ocenění uvedeny. Obviněný v rozporu s požadavky zákona neocenil pozemky ani cenou obvyklou, ani tržní hodnotou, nýbrž stanovil cenu zjištěnou, aniž by to jakkoliv odůvodnil. 13 Cena zjištěná přitom nevyjadřuje skutečnou hodnotu věci, a tudíž nemůže být relevantním východiskem pro vypořádání spoluvlastnictví, jak bylo judikováno. Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 30. 1. 2001, sp. zn. 22 Cdo 356/2000, zaujal právní názor, že přiměřenou náhradu je nutno chápat jako hodnotový ekvivalent, vyjádřený v penězích, umožňující podle místních podmínek obstarání obdobné věci, jakou představoval podíl spoluvlastníka, přisouzený ostatním spoluvlastníkům. Přiměřená náhrada musí vyjadřovat cenu závislou nejen na konstrukci a vybavení, ale i na poptávce a nabídce v daném místě a čase. Za takovou nelze považovat náhradu, vycházející jen z ceny zjištěné podle předpisu o oceňování nemovitostí. Obdobně vykládá Nejvyšší soud pojem přiměřená náhrada v rozhodnutí 22 Cdo 2636/2007 a dodává, že přiměřená náhrada musí vyjadřovat cenu závislou na poptávce a nabídce v daném čase. Stanovení takové obvyklé ceny je úkolem k tomu povolaného soudního znalce. Znalec oceňující nemovitost musí ve znaleckém posudku stanovit obvyklou cenu nemovitostí, přitom musí zvážit všechny okolnosti, které mají na cenu vliv; do její výše se však nepromítají osobní poměry vlastníka ani vliv zvláštní obliby. Při zjištění obvyklé ceny se vychází z úrovně skutečně dosahovaných sjednaných cen na tuzemském trhu při standardním chování většiny subjektů na trhu při nákupu a prodeji. 14 Na základě výše uvedeného správní orgán uzavírá, že obviněný při stanovení ceny postupoval v rozporu s ZOM a pro účely vypořádání spoluvlastnictví stanovil cenu zjištěnou, která nevyjadřuje skutečnou hodnotu věci, což obviněný jako zn