26 Cdo 3721/2019 – Nejvyšší soud

26 Cdo 3721/2019-126 ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Pavlíny Brzobohaté a soudkyň JUDr. Jitky Dýškové a Mgr. Lucie Jackwerthové v právní věci žalobkyně SIRÉNA, spol. s r.o., se sídlem v Praze 4, Jihlavská 828/70, IČO 61501603, zastoupené JUDr. Mariánem Kováčikem, advokátem se sídlem v Praze 3, Koněvova 1107/54, za účasti vedlejšího účastníka Asociace provozovatelů parkovišť na území hl.m. Prahy, z. s., se sídlem v Praze 3 - Žižkově, Malešická 2679/49, IČO 75041936, proti žalovanému hlavnímu městu Praha, se sídlem v Praze 1, Mariánské náměstí 2/2, IČO 00064581, zastoupenému JUDr. Petrou Buzkovou, advokátkou se sídlem v Praze 1, V celnici 1040/5, o přezkoumání neoprávněnosti výpovědi z nájmu, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 1 pod sp. zn. 27 C 53/2018, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 31. ledna 2019, č. j. 54 Co 415/2018-73, takto: I. Dovolání se zamítá. II. Žalobkyně je povinna zaplatit na náhradě nákladů dovolacího řízení žalovanému částku 300 Kč do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku. O d ů v o d n ě n í : Obvodní soud pro Prahu 1 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 14. 8. 2018, č. j. 27 C 53/2018-27, určil, že výpověď, kterou žalovaný dopisem ze dne 8. 11. 2017 vypověděl žalobkyni nájemní smlouvu č. 1/04/360/1142 ze dne 16. 11. 2004 ve znění dodatku č. 1 ze dne 4. 11. 2005, je neoprávněná a neplatná, současně uložil žalovanému zaplatit žalobkyni náklady řízení. Zjistil, že žalovaný jako pronajímatel uzavřel s žalobkyní (nájemkyní) dne 16. 11. 2004 (ve znění dodatku ze dne 4. 11. 2005) smlouvu o pronájmu části pozemní komunikace (parkoviště) na pozemcích č. parc. 2869/219 a 2869/271 v Praze 4, k. ú. Krč, za účelem provozování veřejného parkoviště pro osobní automobily na dobu neurčitou, v níž si mj. sjednali možnost skončení nájmu výpovědí bez uvedení důvodu s tříměsíční výpovědní dobou, nájemné ve výši 86 Kč/m2/rok parkovací plochy a 46 Kč/ m2/rok manipulační plochy s tím, že k této částce bude připočtena daň z přidané hodnoty, a byl sjednán způsob zvyšování nájemného (dále též jen „Smlouva“). Po rozhodnutí rady žalovaného vypověděl žalovaný Smlouvu dopisem ze dne 8. 11. 2017, který byl žalobkyni doručen dne 1. 12. 2017 (dále též jen „Výpověď“). Výpověď obsahovala jen odkaz na Smlouvu, tříměsíční výpovědní dobu a poučení o povinnosti odevzdat předmět nájmu žalovanému. Ve lhůtě jednoho měsíce od doručení Výpovědi poslala žalobkyně žalovanému námitky proti Výpovědi, žalovaný však nevzal Výpověď zpět. Dále zjistil, že v průběhu trvání nájmu žalobkyně se souhlasem žalovaného na pozemku umístila elektrické vjezdové brány včetně čteček a kamerového systému a vybudovala si zákaznickou základnu. S odkazem na § 3074 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), aplikoval na zjištěný skutkový stav současnou právní úpravu (o. z.), neboť dospěl k závěru, že předmětem Smlouvy nebyl pacht, ale nájem podle § 663 a násl. zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále též jen „obč. zák.“). Měl za to, že žalobkyně má na požadovaném určení naléhavý právní zájem, který vyplývá i z § 2314 odst. 3 o. z. a že žaloba je důvodná. Výpověď považoval za neplatnou, neboť neměla formální náležitosti stanovené zákonem, neobsahovala výpovědní důvod (odkázal přitom na ustanovení § 2310 o. z.) a místo šestiměsíční výpovědní doby stanovené v § 2312 o. z. v ní byla uvedena jen tříměsíční výpovědní doba. Uzavřel, že nová právní úprava sice obsahuje ustanovení § 2312 o. z., kterým se rozšířila „oprávnění žalobkyně ve směru k délce výpovědní lhůty u dlouhodobých pronájmů“, kterých se však žalobkyně nemohla vzdát ve Smlouvě uzavřené v roce 2004, tedy před účinností o. z. Výpověď není ani jednáním, které by bylo v souladu s § 35 zákona č. 131/2000 Sb., o hlavním městě Praze, tedy v souladu se standardy péče řádného hospodáře, neboť podobných výpovědí dal žalovaný najednou velké množství, aniž by bylo zřejmé, jak bude s takovým množstvím pozemků (parkovišť) dál nakládat. Protože obdobných smluv uzavřel žalovaný s různými nájemci velké množství, v podstatě ve stejném znění, měl za to, že žalobkyně zjevně neměla možnost zasahovat do textu Smlouvy. Žalovaný ani nevypořádal investice žalobkyně do pozemku a není ani zřejmé, jak vypořádá převzetí zákaznické základny podle § 2315 o. z. Městský soud v Praze (soud odvolací) rozsudkem ze dne 31. 1. 2019, č. j. 54 Co 415/2018-73, změnil rozsudek soudu prvního stupně tak, že žalobu zamítl, současně rozhodl, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů. Na rozdíl od soudu prvního stupně dospěl k závěru, že i když byla Smlouva uzavřena v roce 2004, tedy za účinnosti obč. zák., šlo by podle současné právní úpravy o pacht ve smyslu § 2332 a násl. o. z., jímž propachtovatel přenechává pachtýři právo užívat a požívat propachtovanou věc za pachtovné, nikoliv o nájem nebo nájem prostoru sloužícího podnikání. Zdůraznil, že oproti nájmu je věc propachtována k hospodářskému využití za účelem výnosu, u pachtu může být věc využívána jen vlastní pílí a úsilím, pravidelným užitkem propachtované věci je nájemné. Protože podle § 3074 odst. 1 o. z. na nájem (vzniklý do 31. 12. 2013), který se nově posuzuje jako pacht, se nová právní úprava nepoužije, řídí se vztah účastníků (kteří se nedohodli, že jej podřizují úpravě o. z.) dosavadní právní úpravou, tj. obč. zák. Podle § 667 obč. zák. a ujednání ve Smlouvě ji mohl žalovaný vypovědět bez udání důvodů v tříměsíční výpovědní době. Výpověď je tak platná. Nad rámec těchto závěrů pak poukázal i na dispozitivnost úpravy v § 2312 o. z., jemuž odpovídá dohoda účastníků ve Smlouvě o tříměsíční výpovědní době. Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání, měla za to, že v rozhodovací praxi Nejvyššího soudu nebyla doposud řešena otázka, kdy jde u smluv uzavřených za účinnosti obč. zák. o nájem prostor sloužících podnikání a kdy o pacht. Poukázala na komentáře o. z. k § 2332 o. z. a dřívější judikaturu, zejména k občanskému zákonu č. 946/1811 Sb. z. s., který od 28. října 1918 platil jako československý obecný zákoník občanský (dále též jen “o.z.o.”) a z jejich závěrů dovozovala, že v daném případě se jedná o nájem prostoru sloužícího k podnikání. Předmětem Smlouvy je provozování veřejného parkoviště pro osobní vozidla, se zákazníky uzavírá dlouhodobé smlouvy o střežení vozidla, primární není získávat z pozemku „plody a užitky“, ale poskytovat službu střežení motorových vozidel. Vytýkala odvolacímu soudu, že svůj právní názor, že se jedná o pacht, řádně neobjasnil a neodůvodnil. Navrhla, aby dovolací soud rozsudek odvolacího soudu zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení. Žalovaný v dovolacím vyjádření uvedl, že dovolání není přípustné, neboť Nejvyšší soud se ve svých rozhodnutích otázkou nájemních vztahů uzavřených za účinnosti obč. zák., které jsou po účinnosti o. z. posuzovány jako pacht, zabýval opakovaně a vyložil i přechodné ustanovení § 3074 odst. 1 o. z. (poukázal přitom na usnesení Nejvyššího soudu ze dne 10. 4. 2019, sp. zn. 26 Cdo 3061/2018, rozsudky téhož soudu ze dne 21. 11. 2018, sp. zn. 26 Cdo 1379/2018, ze dne 17. 4. 2019, sp. zn. 26 Cdo 782/2019). Ztotožnil se i se závěrem odvolacího soudu, že v daném případě by podle současné právní úpravy šlo o pacht, vyvracel dovolací námitky žalobkyně a navrhl, aby dovolání bylo odmítnuto. Dovolání podané včas, subjektem k tomu oprávněným – účastnicí řízení (§ 240 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, dále jen „o. s. ř.“), za splnění podmínky zastoupení advokátem (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.), proti rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, je přípustné, neboť v rozhodnutích Nejvyššího soudu nebyla doposud řešena otázka výkladu ustanovení § 3074 odst. 1 o. z. ve vztahu k posouzení smlouvy o nájmu uzavřené před účinností o. z., jejímž předmětem je pronájem pozemku (jeho části) za účelem provozování veřejného parkoviště, jako smlouvy pachtovní. Předně je třeba zdůraznit, že dovolací soud z obsahu spisu nezjistil žádné vady řízení, které by mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci (§ 242 odst. 3 věty druhé o. s. ř.). Dovolatelka sice namítala, že napadené rozhodnutí nebylo řádně odůvodněno a soud se nevypořádal se všemi jejími námitkami; odůvodnění napadeného rozsudku má však náležitosti stanovené v § 157 odst. 1, 2 o. s. ř., odvolací soud svůj závěr, že Smlouva je smlouvou pachtovní, odůvodnil (byť stručně) a z dovolání je i patrné, že dovolatelce stručné odůvodnění napadeného rozsudku nebránilo v uplatnění jejích práv. S ohledem na dobu, kdy byla uzavřena Smlouva (rok 2004, tedy před účinností o. z.), a dobu, kdy jí žalovaný vypověděl (rok 2017 – po účinnosti o. z.), je pro závěr o platnosti (oprávněnosti) Výpovědi zapotřebí vyřešit otázku hmotněprávní úpravy, podle níž se Smlouva a Výpověď posuzují. Přechodná ustanovení o. z. stanoví pro právní poměry z nájmu