26 Cdo 3721/2019 — Nejvyšší soud

26 Cdo 3721/2019 citace  Právní věta:Smlouva o nájmu uzavřená do 31. 12. 2013, která by byla podle zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, pachtovní smlouvou, se podle § 3074 odst. 1 o. z. řídí i po 1. 1. 2014 právní úpravou účinnou do 31. 12. 2013. Je-li za úplatu přenechána věc nejen k dočasnému užívání, ale i požívání, jde o pacht, je-li věc přenechána jen k užívání, jde o nájem základním rozlišovacím kritériem je hospodářská funkce smlouvy. Smlouva o nájmu pozemku, která byla uzavřena do 31. 12. 2013 za účelem provozování veřejného parkoviště v rámci podnikatelské činnosti nájemce, se po 1. 1. 2014 posuzuje jako smlouva o nájmu prostoru sloužícího k podnikání (§ 2302 a násl. o. z.). Soud:Nejvyšší soud Datum rozhodnutí:29. 1. 2020 Spisová značka:26 Cdo 3721/2019 ECLI:ECLI:CZ:NS:2020:26.CDO.3721.2019.1 Typ rozhodnutí:ROZSUDEK Heslo:Výpověď z nájmu Pacht /pachtýř, propachtovatel) (o. z.) Nájem pozemku Dotčené předpisy:§ 3074 odst. 1 o. z. § 2202 o. z. § 2332 o. z. § 2302 o. z. § 2312 o. z. Kategorie rozhodnutí:A Zveřejněno na webu:27. 4. 2020 Publikováno ve sbírce pod číslem:81 / 2020 Anotace:Soud prvního stupně svým rozsudkem (mimo jiné) určil, že výpověď žalovaného, kterou žalobkyni ukončil smlouvu o pronájmu části pozemní komunikace na pozemcích žalovaného za účelem provozování veřejného parkoviště je neoprávněná a neplatná. S odkazem na ustanovení § 3074 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. z.“), soud aplikoval na zjištěný skutkový stav současnou právní úpravu (o. z.), neboť dospěl k závěru, že předmětem vypovězené smlouvy nebyl pacht, ale nájem podle § 663 a násl. zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále jen „Obč. Zák.“). Výpověď tak považoval soud prvního stupně za neplatnou, neboť neměla formální náležitosti stanovené zákonem, neobsahovala výpovědní důvod (odkázal přitom na ustanovení § 2310 o. z.) a místo šestiměsíční výpovědní doby stanovené v § 2312 o. z. v ní byla uvedena jen tříměsíční výpovědní doba. Odvolací soud svým rozsudkem změnil rozsudek soudu prvního stupně tak, že žalobu zamítl. Na rozdíl od soudu prvního stupně dospěl k závěru, že i když byla vypovězená smlouva uzavřena za účinnosti Obč. Zák., šlo by podle současné právní úpravy o pacht ve smyslu § 2332 a násl. o. z., jímž propachtovatel přenechává pachtýři právo užívat a požívat propachtovanou věc za pachtovné, nikoliv o nájem nebo nájem prostoru sloužícího podnikání. Protože podle § 3074 odst. 1 o. z. na nájem (vzniklý do 31. 12. 2013), který se nově posuzuje jako pacht, se nová právní úprava nepoužije, řídí se vztah účastníků (kteří se nedohodli, že jej podřizují úpravě o. z.) dosavadní právní úpravou, tj. Obč. Zák. Podle závěru odvolacího soudu tak ve smyslu § 667 Obč. Zák. a podle ujednání v předmětné smlouvě ji mohl žalovaný vypovědět bez udání důvodů v tříměsíční výpovědní době. Proto odvolací soud shledal danou výpověď jako platnou. Nejvyšší soud (v mezích podaného dovolání) tak řešil otázku výkladu ustanovení § 3074 odst. 1 o. z. ve vztahu k hmotněprávnímu posouzení smlouvy o nájmu uzavřené před účinností o. z., jejímž předmětem byl pronájem pozemku (jeho části) za účelem provozování veřejného parkoviště, jako smlouvy pachtovní, a posouzení (platnosti/oprávněnosti) její výpovědi učiněné po účinnosti o. z. Citace rozhodnutí Nejvyššího soudu by měla obsahovat formu rozhodnutí, označení soudu, datum rozhodnutí, spisovou značku, případně údaj o uveřejnění ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek a odkaz na zdroj. Vzor: usnesení Nejvyššího soudu ze dne 11. 11. 2001, sp. zn. 21 Cdo 123/2001, uveřejněné pod č. 11/2003 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část občanskoprávní a obchodní, dostupné na www.nsoud.cz. 26 Cdo 3721/2019-126 ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Pavlíny Brzobohaté a soudkyň JUDr. Jitky Dýškové a Mgr. Lucie Jackwerthové v právní věci žalobkyně SIRÉNA, spol. s r.o., se sídlem v Praze 4, Jihlavská 828/70, IČO 61501603, zastoupené JUDr. Mariánem Kováčikem, advokátem se sídlem v Praze 3, Koněvova 1107/54, za účasti vedlejšího účastníka Asociace provozovatelů parkovišť na území hl.m. Prahy, z. s., se sídlem v Praze 3 - Žižkově, Malešická 2679/49, IČO 75041936, proti žalovanému hlavnímu městu Praha, se sídlem v Praze 1, Mariánské náměstí 2/2, IČO 00064581, zastoupenému JUDr. Petrou Buzkovou, advokátkou se sídlem v Praze 1, V celnici 1040/5, o přezkoumání neoprávněnosti výpovědi z nájmu, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 1 pod sp. zn. 27 C 53/2018, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 31. ledna 2019, č. j. 54 Co 415/2018-73, takto: I. Dovolání se zamítá. II. Žalobkyně je povinna zaplatit na náhradě nákladů dovolacího řízení žalovanému částku 300 Kč do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku. O d ů v o d n ě n í : Obvodní soud pro Prahu 1 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 14. 8. 2018, č. j. 27 C 53/2018-27, určil, že výpověď, kterou žalovaný dopisem ze dne 8. 11. 2017 vypověděl žalobkyni nájemní smlouvu č. 1/04/360/1142 ze dne 16. 11. 2004 ve znění dodatku č. 1 ze dne 4. 11. 2005, je neoprávněná a neplatná, současně uložil žalovanému zaplatit žalobkyni náklady řízení. Zjistil, že žalovaný jako pronajímatel uzavřel s žalobkyní (nájemkyní) dne 16. 11. 2004 (ve znění dodatku ze dne 4. 11. 2005) smlouvu o pronájmu části pozemní komunikace (parkoviště) na pozemcích č. parc. 2869/219 a 2869/271 v Praze 4, k. ú. Krč, za účelem provozování veřejného parkoviště pro osobní automobily na dobu neurčitou, v níž si mj. sjednali možnost skončení nájmu výpovědí bez uvedení důvodu s tříměsíční výpovědní dobou, nájemné ve výši 86 Kč/m2/rok parkovací plochy a 46 Kč/ m2/rok manipulační plochy s tím, že k této částce bude připočtena daň z přidané hodnoty, a byl sjednán způsob zvyšování nájemného (dále též jen „Smlouva“). Po rozhodnutí rady žalovaného vypověděl žalovaný Smlouvu dopisem ze dne 8. 11. 2017, který byl žalobkyni doručen dne 1. 12. 2017 (dále též jen „Výpověď“). Výpověď obsahovala jen odkaz na Smlouvu, tříměsíční výpovědní dobu a poučení o povinnosti odevzdat předmět nájmu žalovanému. Ve lhůtě jednoho měsíce od doručení Výpovědi poslala žalobkyně žalovanému námitky proti Výpovědi, žalovaný však nevzal Výpověď zpět. Dále zjistil, že v průběhu trvání nájmu žalobkyně se souhlasem žalovaného na pozemku umístila elektrické vjezdové brány včetně čteček a kamerového systému a vybudovala si zákaznickou základnu. S odkazem na § 3074 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), aplikoval na zjištěný skutkový stav současnou právní úpravu (o. z.), neboť dospěl k závěru, že předmětem Smlouvy nebyl pacht, ale nájem podle § 663 a násl. zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále též jen „obč. zák.“). Měl za to, že žalobkyně má na požadovaném určení naléhavý právní zájem, který vyplývá i z § 2314 odst. 3 o. z. a že žaloba je důvodná. Výpověď považoval za neplatnou, neboť neměla formální náležitosti stanovené zákonem, neobsahovala výpovědní důvod (odkázal přitom na ustanovení § 2310 o. z.) a místo šestiměsíční výpovědní doby stanovené v § 2312 o. z. v ní byla uvedena jen tříměsíční výpovědní doba. Uzavřel, že nová právní úprava sice obsahuje ustanovení § 2312 o. z., kterým se rozšířila „oprávnění žalobkyně ve směru k délce výpovědní lhůty u dlouhodobých pronájmů“, kterých se však žalobkyně nemohla vzdát ve Smlouvě uzavřené v roce 2004, tedy před účinností o. z. Výpověď není ani jednáním, které by bylo v souladu s § 35 zákona č. 131/2000 Sb., o hlavním městě Praze, tedy v souladu se standardy péče řádného hospodáře, neboť podobných výpovědí dal žalovaný najednou velké množství, aniž by bylo zřejmé, jak bude s takovým množstvím pozemků (parkovišť) dál nakládat. Protože obdobných smluv uzavřel žalovaný s různými nájemci velké množství, v podstatě ve stejném znění, měl za to, že žalobkyně zjevně neměla možnost zasahovat do textu Smlouvy. Žalovaný ani nevypořádal investice žalobkyně do pozemku a není ani zřejmé, jak vypořádá převzetí zákaznické základny podle § 2315 o. z. Městský soud v Praze (soud odvolací) rozsudkem ze dne 31. 1. 2019, č. j. 54 Co 415/2018-73, změnil rozsudek soudu prvního stupně tak, že žalobu zamítl, současně rozhodl, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů. Na rozdíl od soudu prvního stupně dospěl k závěru, že i když byla Smlouva uzavřena v roce 2004, tedy za účinnosti obč. zák., šlo by podle současné právní úpravy o pacht ve smyslu § 2332 a násl. o. z., jímž propachtovatel přenechává pachtýři právo užívat a požívat propachtovanou věc za pachtovné, nikoliv o nájem nebo nájem prostoru sloužícího podnikání. Zdůraznil, že oproti nájmu je věc propachtována k hospodářskému využití za účelem výnosu, u pachtu může být věc využívána jen vlastní pílí a úsilím, pravidelným užitkem propachtované věci je nájemné. Protože podle § 3074 odst. 1 o.