Verfassungsgerichtshof des Landes Berlin 58/99 Beschluss VerfGH Berlin: Keine Verletzung des rechtlichen Gehörs bei fachgerichtlicher Ermittlung der o

VerfGH Berlin: Keine Verletzung des rechtlichen Gehörs bei fachgerichtlicher Ermittlung der ortsüblichen Miete durch Berliner Mietspiegel - Vorzug vor Sachverständigengutachten Orientierungssatz 1a. Zur grundsätzlichen verfassungsrechtlichen Verbürgung des rechtlichen Gehörs gem Verf BE Art 15 Abs 1 vgl VerfGH Berlin, 1995-11-16, 48/94, LVerfGE 3, 113 . 1b. Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist dann nicht verletzt, wenn ein Fachgericht aus Gründen des formellen oder des materiellen Rechts das Vorbringen eines Beteiligten unberücksichtigt läßt (vgl VerfGH Berlin, 1997-12-17, 112/96, LVerfGE 7, 49 <56>).

1. Hier: Die Auffassung des LG, dass dem Antrag der Beschwerdeführer auf Einholung eines Sachverständigengutachtens über den ortsüblichen Mietzins hinsichtlich der streitbefangenen Wohnung nicht stattzugeben ist, weil die Ermittlung des Mietzinses anhand der Berliner Mietspiegel bei der hier vorliegenden typischen Berliner Altbauwohnung in Innenstadtlage ausreichend und erforderlich sei, verstößt nicht gegen das rechtliche Gehör. Verfahrensgang vorgehend LG Berlin,
2. April 1999, 63 S 209/98, Urteil vorgehend AG Tiergarten,
3. April 1998, 9 C 593/95, Urteil Gründe I. Randnummer 1
4. Die Beteiligten zu 2) und 3) sind seit Oktober 1992 Mieter einer Altbauwohnung in Berlin-Tiergarten, deren Vermieter die Beschwerdeführer sind. Im Juli 1995 erhoben sie vor dem Amtsgericht Tiergarten Stufenklage gegen die Beschwerdeführer, mit der sie deren Verurteilung zur Auskunft über die Zusammensetzung ihres Mietzinses, der zuletzt monatlich 14,65 DM/qm brutto kalt betrug, und zur Rückerstattung der sich nach Auskunftserteilung ergebenden Mietzinsüberzahlung begehrten. Sie machten geltend, ihre Wohnung sei einem Mietspiegelfeld zuzuordnen, das einen wesentlich geringeren Mittelwert aufweise. Infolgedessen verstoße die Mietzinsvereinbarung mit den Beschwerdeführern gegen § 5 WiStG. Durch rechtskräftiges Teilurteil vom
5. Dezember 1995 in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom
6. November 1996 verurteilte das Amtsgericht die Beschwerdeführer zu der verlangten Auskunftserteilung. Randnummer 2 Nachdem die Beschwerdeführer ihrer Auskunftsverpflichtung nachgekommen waren, bezifferten die Beteiligten zu 2) und 3) ihren Erstattungsanspruch auf 36.066,73 DM. Die Beschwerdeführer beantragten widerklagend die Feststellung, dass die pauschale Bezugnahme auf den Mittelwert des einschlägigen Mietspiegelfeldes zur Wiedergabe des festzustellenden ortsüblichen Mietzinses für die streitbefangene Wohnung nicht ausreichend sei. Sie trugen vor, der Mietspiegel, sei zur Ermittlung der ortsüblichen Miete nicht geeignet. Diese sei vielmehr durch ein Sachverständigengutachten zu ermitteln. Außerdem legten sie selbst ein Sachverständigengutachten vor, das die ortsübliche Kaltmiete für Januar 1993 mit 12,35 DM/qm brutto bzw. 10,86 DM/qm netto, für Oktober 1995 mit 13,85 DM/qm brutto bzw. 11,89 DM/qm netto und für Oktober 1997 mit 13,24 DM/qm brutto bzw. 11,28 DM/qm netto ermittelte. Das Amtsgericht erhob durch Einnahme richterlichen Augenscheins Beweis über die bestrittene Behauptung der Beschwerdeführer, dass die Wohnung den Wohnwert erhöhende Merkmale aufweise, weil die Wohn- und Schlafräume mit aufwendigen Decken- und Wandverkleidungen ausgestattet und die Räume gut belichtet seien. Durch Schlussurteil vom
7. April 1998 verurteilte das Amtsgericht die Beschwerdeführer unter Abweisung der Klage im übrigen und der Widerklage zur Zahlung von 22.066,36 DM an die Beteiligten zu 2) und 3). Randnummer 3 Zur Begründung führte das Amtsgericht aus, den Beteiligten zu 2) und 3) stehe nach §§ 812, 823 Abs. 2 BGB i. V. m. § 5 WiStG für die Monate Januar 1993 bis Juli 1997 ein Rückzahlungsanspruch in dieser Höhe zu. Denn die verlangte und gezahlte Miete habe die ortsübliche Miete zuzüglich des Wesentlichkeitszuschlags von 20 % um diesen Betrag überstiegen. Dabei sei die ortsübliche Miete nach dem Mietspiegel zu berechnen, der jedenfalls für die Jahre 1993 bis 1997 eine hinreichend genaue, dem Einzelfall angepasste und Differenzierungen ermöglichende Übersicht über die in Berlin ortsüblichen Mieten für nicht preisgebundene Wohnungen gebe. Die Wohnung liege in einem normalen, vor 1918 bezugsfertig gewordenen und später modernisierten Mietshaus. Besondere Umstände, die die Anwendbarkeit des Mietspiegels hier in Frage stellen könnten, seien nicht vorgetragen. Aus den Tabellenwerten der Mietspiegel 1992, 1994 und 1996 ergäben sich für die Wohnung ortsübliche Bruttokaltmieten von 7,52 DM/qm, 8,76 DM/qm und 9,39 DM/qm. Randnummer 4 Gegen dieses Schlussurteil legten beide Parteien Berufung beim Landgericht Berlin ein. Die Beschwerdeführer verfolgten mit ihrer Berufung den Klageabweisungsantrag weiter und trugen hierzu vor, das Amtsgericht hätte die von ihrem Gutachter ermittelte höhere Vergleichsmiete nicht ignorieren dürfen. Der Ermittlung dieser Vergleichsmiete habe der Gutachter wesentlich umfangreicheres Datenmaterial zugrundegelegt, als dem entsprechenden Feld des Mietspiegels 1992 zugrundeliege. Jedenfalls hätte die Abweichung des Gutachtens von den in Betracht kommenden Mietspiegelwerten genügend Veranlassung geben müssen, entsprechend ihrem Beweisangebot ein Sachverständigengutachten einzuholen. Dies müsse im Berufungsverfahren nachgeholt werden. Randnummer 5 Das Landgericht erhob durch Zeugenvernehmung Beweis über die Behauptung der Beteiligten zu 2) und 3), sie hätten den Fliesenspiegel in der Küche ihrer Wohnung vom Vormieter übernommen: Durch Urteil vom
8. April 1999 - zugestellt am
9. Mai 1999 - wies das Landgericht die Berufung der Beschwerdeführer zurück und verurteilte sie unter entsprechender Änderung des erstinstanzlichen Urteils, an die Beteiligten zu 2) und 3) weitere 2.967,46 DM zu zahlen. Zur Begründung führte es u.a. aus, die ortsübliche Miete sei hier anhand der Berliner Mietspiegel zu ermitteln gewesen. Diese spiegelten aufgrund der Vielzahl der zugrundeliegenden Daten die tatsächliche ortsübliche Miete wider. Sie seien deshalb in der Regel einem Sachverständigengutachten vorzuziehen, in dem der Sachverständige nur auf der Grundlage von wenigen Vergleichswohnungen die ortsübliche Miete für eine konkrete Wohnung ermittele. Dabei habe die Auswahl dieser Vergleichswohnungen entscheidende Bedeutung für das Ergebnis, sei aber nicht nachzuprüfen. Auch das von den Beschwerdeführern eingereichte Parteigutachten gebe zu einer anderen Beurteilung keinen Anlass. Der Sachverständige habe lediglich 9 Vergleichswohnungen für 1993, 12 für 1995 und 6 für 1996 herangezogen. Die Berliner Mietspiegel gründeten sich auf eine breitere Datenbasis. Hinzu komme, dass der Sachverständige zur Auswahl dieser Vergleichswohnungen lediglich ausführe, es handele sich dabei um Wohnraum, der in Art, Ausstattung, Lage, Beschaffenheit und Größe mit der streitgegenständlichen Wohnung vergleichbar sei. Daraus lasse sich nicht entnehmen, wie der Sachverständige im einzelnen die Vergleichswohnungen ausgewählt habe. Randnummer 6 Schließlich setze er sich nicht mit den Werten des Mietspiegels auseinander, ziehe aber die durchschnittlichen kalten Betriebskosten des Mietspiegels ohne nähere Begründung zur Ermittlung der Nettomiete heran. In Fällen, in denen wie hier bei einer typischen Berliner Altbauwohnung in Innenstadtlage ohne ganz außergewöhnliche Ausstattungsmerkmale keine Anhaltspunkte dafür vorlägen, dass die Wohnung aufgrund besonderer Umstände nicht hinreichend von den statistischen Erhebungen zum Mietspiegel erfasst werde, seien die jeweiligen Mietspiegel daher im Rahmen der tatrichterlichen Überzeugungsbildung ein geeignetes Mittel, die ortsübliche Miete für eine Wohnung zu bestimmen, und einem Sachverständigengutachten regelmäßig vorzuziehen. Randnummer 7 Aus den Mietspiegeln 1992,1994 und 1996 ergäben sich für die Wohnung ortsübliche Nettomieten von 5,84 DM/qm, 7,40 DM/qm und 7,90 DM/qm. Unter Berücksichtigung des in § 5 Abs. 2 Satz 1 WiStG erlaubten Zuschlags von 20 % ergebe sich daraus für Januar 1993 bis Juli 1997 ein Anspruch auf Rückzahlung überhöhten Mietzinses von insgesamt 25.033,82 DM. Randnummer 8
10. Mit der am
11. Juli 1999, einem Montag, eingegangenen Verfassungsbeschwerde gegen das Berufungsurteil und das vorangegangene Schlussurteil des Amtsgerichts rügen die Beschwerdeführer einen Verstoß gegen Art. 15 Abs. 1 der Verfassung von Berlin - VvB -. Das Landgericht habe ihren sich daraus ergebenden Anspruch auf Gewährung rechtlichen Gehörs dadurch verletzt, dass es trotz substantiierten Vortrags und entsprechenden Beweisantritts kein Sachverständigengutachten zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete eingeholt habe. Die vom Sachverständigen ermittelten Werte zeigten den gleichen Verlauf wie die Oberwerte der entsprechenden Mietspiegelfelder. Demzufolge hätte sich das Landgericht nicht lapidar darauf zurückziehen dürfen, dass die Mietspiegelwerte aufgrund der Vielzahl der zugrundeliegenden Daten auch die tatsächliche ortsübliche Miete widerspiegeln würden. Das Urteil lasse insofern trotz entsprechender Hinweise der Beschwerdeführer die Auseinandersetzung vermissen, wieviel Erhebungsdaten im konkreten Falle tatsächlich zur Ermittlung der Unter-, Mittel- und Oberwerte im Mietspiegel zur Verfügung gestanden hätten. Das Landgericht habe damit ihm substantiiert vorgetragene Bedenken gegen die Verwendbarkeit des Mietspiegels in nicht vertretbarer Weise unberücksichtigt gelassen. Randnummer 9
12. Gemäß § 53 Abs. 1 und 2 VerfGHG ist der Senatsverwaltung für Justiz und den Beklagten des Ausgangsverfahrens Gelegenheit gegeben worden, sich zu der Verfassungsbeschwerde zu äußern. II. Randnummer 10
13. Soweit sich die Beschwerdeführer gegen das Urteil des Amtsgerichts wenden, ist die Verfassungsbeschwerde unzulässig, weil ihre Begründung insoweit nicht den Erfordernissen des § 50 VerfGHG entspricht. Die Verfassungsbeschwerdeschrift enthält nur Ausführungen dazu, dass und warum das Landgericht Art. 15 Abs. 1 VvB verletzt habe. Mit dem Urteil des Amtsgerichts setzt sich die Beschwerdebegründung in rechtlicher Hinsicht nicht auseinander. Randnummer 11
14. Im übrigen ist die Verfassungsbeschwerde zulässig, jedoch unbegründet. Das Landgericht hat den Anspruch der Beschwerdeführer aus Art. 15 Abs. 1 VvB auf Gewährung rechtlichen Gehörs nicht dadurch verletzt, dass es den Berliner Mietspiegel als hinreichendes Mittel zur Entscheidungsfindung über die ortsübliche Vergleichsmiete angesehen und von der Einholung eines Sachverständigengutachtens abgesehen hat. Randnummer 12 Aus der verfassungsrechtlichen Verbürgung des rechtlichen Gehörs folgt zunächst, dass ein Gericht die Ausführungen der Verfahrensbeteiligten zur Kenntnis zu nehmen und bei seiner Entscheidung in Erwägung zu ziehen hat (vgl. Beschluss vom
15. November 1995 - VerfGH 48/94 - LVerfGE 3, 113 ). Daraus ergibt sich eine Verpflichtung zur Berücksichtigung solcher Beweisanträge, die auf der Grundlage der jeweils einschlägigen Verfahrensordnung und der materiell-rechtlichen Beurteilung des Falles durch das Gericht als erheblich anzusehen sind. Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist jedoch dann nicht verletzt, wenn ein Gericht aus Gründen des formellen oder des materiellen Rechts das Vorbringen eines Beteiligten unberücksichtigt lässt (vgl. Beschluss vom
16. Dezember 1997 VerfGH 112/96 - LVerfGE 7, 49 <56> m.w.N.). So liegt es hier. Randnummer 13 Das Landgericht hat dem Antrag der Beschwerdeführer, ein Sachverständigengutachten über den ortsüblichen Mietzins hinsichtlich der streitbefangenen Wohnung einzuholen, nicht stattgegeben, weil es die Ermittlung dieses Mietzinses anhand der Berliner Mietspiegel für ausreichend und erforderlich hielt. In Fällen, in denen wie hier bei einer typischen Berliner Altbauwohnung in Innenstadtlage ohne ganz außergewöhnliche Ausstattungsmerkmale keine Anhaltspunkte dafür vorlägen, dass die Wohnung aufgrund besonderer Umstände nicht hinreichend von den statistischen Erhebungen zum Mietspiegel erfasst werde, seien die jeweiligen Mietspiegel im Rahmen der tatrichterlichen Überzeugungsbildung ein geeignetes Mittel, die ortsübliche Miete für eine Wohnung zu bestimmen, und einem Sachverständigengutachten regelmäßig vorzuziehen. Auch das von den Beschwerdeführern eingereichte Parteigutachten gebe zu einer anderen Beurteilung keinen Anlass. Diese Würdigung des Sachverhalts ist verfassungsrechtlich grundsätzlich nicht zu beanstanden (vgl. Beschluss vom
17. Dezember 1997, a.a.
18. S. 56 f.). Davon, dass das Landgericht ihm substantiiert vorgetragene Bedenken gegen die Verwendbarkeit des Mietspiegels in nicht vertretbarer Weise unberücksichtigt gelassen hat, kann entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer vorliegend keine Rede sein. Es hat sich vielmehr mit dem diesbezüglichen Vortrag der Beschwerdeführer eingehend auseinandergesetzt und ihn mit schlüssigen Erwägungen in der Sache für unbegründet gehalten. Damit wurde dem Anspruch der Beschwerdeführer auf rechtliches Gehör Genüge getan. Randnummer 14 Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 33 , 34 VerfGHG . Randnummer 15 Dieser Beschluss ist unanfechtbar. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE000455191