Wohnraum und Pkw-Stellplätzen Leitsatz Die Untervermietung
Wohnraum stellt bei jederzeitiger Kündbarkeit des Vertrages mit dem Grundstückseigentümer keine "auf Dauer angelegte Vermietungstätigkeit" i.S. der BFH-Rechtsprechung dar, bei der das Vorliegen der notwendigen Einkünfteerzielungsabsicht des Untervermieters ohne weiteres zu unterstellen ist (Rn.47) . Orientierungssatz
separat vermieteten Pkw-Garagenstellplätzen vor (Rn.47) . Tenor Die Klage wird abgewiesen. Die Kosten des Verfahrens werden dem Kläger auferlegt. Tatbestand Randnummer 1 Die Beteiligten streiten um die Frage, ob negative Einkünfte des Klägers aus der Untervermietung
Wohnraum und Pkw-Garagen in A in den Streitjahren 1999 und 2000 einkommensteuerrechtlich anzuerkennen sind oder nicht. Randnummer 2 Der … geborene ledige Kläger erzielte in den Jahren 1994 bis 2000 Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit als … in Höhe
zuletzt brutto … DM p. a. (Streitjahr 2000). Randnummer 3 Außerdem erzielte der Kläger in den Jahren 1995 bis 2000 Brutto-Einkünfte aus selbständiger Arbeit als … des am … neu gegründeten "…vereins …" mit Sitz in A in Höhe
jeweils … (…). Eine der beiden stellvertretenden Vorsitzenden dieses Vereins war die … geborene Kauffrau X aus B (…). Der Verein unterhielt eine Geschäftsstelle (ausschließlich zur Durchführung
Verwaltungsarbeiten) sowie zwei Beratungsstellen: Die Geschäftsstelle befand sich in der jeweiligen Mietwohnung des Klägers in A (bis …: …). Eine der beiden Beratungsstellen des Vereins befand sich in B im Haus "G.1. ". Sie wurde
Frau X geleitet. Die andere Beratungsstelle des Vereins befand sich im Gebäude G.2.. Randnummer 4 Gemäß "Hauptmietvertrag" vom … 1994 mietete der Kläger als "Mieter"
der Grundstückseigentümerin, Frau X, "sämtliche im Hause G.1. gelegene freie Wohnungen zum Zwecke der Untervermietung". Weiter heißt es in dem vorgenannten Vertrag: Randnummer 5 "Es wird klargestellt, dass die Flächen vom Vorderhaus, Parterre,
der Straße aus zugänglich, vorerst nicht Gegenstand dieses Vertrages sind. Nach Freiwerden dieser Räume steht es dem Mieter frei, diese ggf. auch zur Nutzung als Wohnung zu vermieten. Die Benutzung
Wohnräumen zu einem gewerblichen Zweck bedarf der schriftlichen Genehmigung des Eigentümers. Bei gewerblicher Nutzung wird der Mieter/Untermieter eine erforderliche behördliche Genehmigung selbst beschaffen, die für eine Zweckentfremdung anfallende Ausgleichszahlung tragen und an den Eigentümer einen angemessenen Gewerbezuschlag zahlen. Randnummer 6 § 2 Mietdauer: Das Mietverhältnis beginnt mit Abschluss dieses Vertrages und kann mit einer Frist
sechs Monaten jeweils zum Ende eines Kalenderjahres schriftlich gekündigt werden. Die vertraglichen Beziehungen zwischen den Parteien bleiben allerdings darüber hinaus bestehen, soweit die vom Mieter abgeschlossenen Untermietverträge nicht beendet oder auf den Vermieter umgeschrieben werden. Beide Parteien sind im Falle der Kündigung dieses Mietvertrages verpflichtet, an der Umschreibung der Untermietverträge auf den Vermieter bzw. die Grundstückseigentümer mitzuwirken; soweit eine solche Umschreibung im Hinblick auf die fehlende Zustimmung des Untermieters nicht möglich ist oder vom Vermieter aus nachvollziehbaren Gründen abgelehnt wird, ist der Mieter verpflichtet, alles zur Beendigung des Untermietverhältnisses Erforderliche zu tun. Randnummer 7 § 3 Miete und Nebenkosten: Die vom Mieter zu entrichtende Miete wird für jede Wohnung gesondert fällig und zu Beginn einer Untervermietung jeweils gesondert vereinbart. Die Miete soll mindestens der durchschnittlichen ortsüblichen Miete entsprechen. Die im Rahmen des jeweiligen Untermietverhältnisses darüber hinausgehende Untermiete steht dem Mieter allein zu. … Mangels einer anderweitigen Einzelvereinbarung steht dem Vermieter eine Zahlung in Höhe der vom Untervermieter geleisteten Zahlung abzüglich eines Betrages
monatlich 50,00 DM zu. Randnummer 8 § 4 Mietausfall/Leerstand: Die Miete ist nur zu entrichten, wenn und soweit die Untermiete beim Mieter eingeht, es sei denn, der Mieter hat den Ausfall der Untermiete zu vertreten. Der Mieter ist verpflichtet, alles Erforderliche zur Beibringung der Untermieten zu tun. Die Kosten für die notwendigen Klagen und Vollstreckungsmaßnahmen trägt der Mieter. Er trifft auch die Entscheidung, welche rechtlichen Schritte zu unternehmen sind und führt die notwendigen Maßnahmen eigenverantwortlich in Vollmacht für den Vertragspartner durch. Die in diesem Rahmen eingehenden Zahlungen stehen dem Mieter im Hinblick auf das
ihm Getragene allein zu. Bei Leerstand besteht weder eine Verpflichtung des Vermieters, Wohnung in einen zur Vermietung geeigneten Zustand zu versetzen noch eine Verpflichtung der Parteien, für den Abschluss eines Untermietvertrages zu sorgen. Hiermit sollen wechselseitige Schadensersatzansprüche ausgeschlossen werden. Beide Parteien werden aber bemüht sein, den Mietvertrag in vollem Umfang umzusetzen. Hierbei kann allerdings der Ausbau und die angestrebte Modernisierung der Wohnungen vom Mieter nur schrittweise im Rahmen seiner finanziellen Möglichkeiten vorgenommen werden. Randnummer 9 § 5 Nebenpflichten: Beide Parteien sind nicht verpflichtet, in den diesem Vertrag unterfallenden Wohnungen Renovierungsarbeiten auszuführen. Der Mieter beabsichtigt aber, Wohnungen jeweils komplett einschließlich der erforderlichen Schönheitsreparaturen herzurichten, wobei die Verpflichtung zur laufenden Ausführung solcher Arbeiten den jeweiligen Untermietern auferlegt werden soll. Die hieraus resultierenden Leistungs- und Schadensersatzansprüche des Mieters stehen dem Mieter allein zu und sind ggf. an ihn abzutreten. … Randnummer 10 § 6 Untermietverträge: Der Inhalt der Untermietverträge wird ebenso wie die Auswahl der Untermieter zwischen den Parteien abgestimmt. Der Mustervertrag wird fortlaufend aktualisiert und ist für Neuverträge in der jeweils aktuellen Fassung anzuwenden." Randnummer 11 Der Kläger machte in seinen Einkommensteuererklärungen für die Jahre 1994 bis 2000 folgende negativen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung im Zusammenhang mit der Untervermietung
Wohnungen im Hause G.1. geltend: Randnummer 12 1994: ./. … DM 1995: ./. … DM 1996: ./. … DM 1997: ./. … DM 1998: ./. … DM 1999: ./. … DM 2000: ./. … DM Randnummer 13 Die negativen Einkünfte für die Jahre 1999 und 2000 setzen sich wie folgt zusammen: Randnummer 14 1999 2000 Mieteingänge Vorderhaus (EG) … DM ./. … DM Mieteingänge Hinterhaus (EG) … DM ./. … DM Mieteingänge Hinterhaus (OG) … DM ./. … DM Saldo … DM ./. … DM Instandhaltungen … DM … DM Anteil Arbeitszimmer … DM … DM Fahrtkosten … DM … DM Telefon … DM … DM Büro … DM … DM Abschreibung für Heizungsbau … DM ... DM Abschreibung Wohnung (HHOG) … DM … DM Abschreibung Wohnung (VHEG) … DM … DM Zinsen (Anteil 1/3) … DM … DM Zinsen (Heizungsneubau) … DM … DM Saldo Werbungskosten ... DM … DM Einkünfte aus VuV ./. … DM ./. … DM Randnummer 15 Ab dem Jahr 2002 vermietete der Kläger auf dem fraglichen Grundstück nur noch drei Wohnungen unter, woraus er Brutto-Untermieteinnahmen in Höhe
insgesamt maximal 36 x 50,00 DM = 1.800,00 DM pro Jahr erzielte. Randnummer 16 Am … 1994 schloss der Kläger als "Mieter" mit Y aus C (…) als "Vermieter" und Grundstückseigentümer einen zweiten "Hauptmietvertrag", der hinsichtlich folgender Regelungen vom Inhalt des mit Frau X abgeschlossenen "Hauptmietvertrags" abweicht: Randnummer 17 "§ 1 Mieträume: Vermietet werden sämtliche im Hause G.2. gelegenen freien Wohnungen zum Zwecke der Untervermietung. Es wird klargestellt, dass die Flächen vom Vorderhaus, Parterre links,
der Straße aus zugänglich, bis zum Hinterhaus Parterre links, vormals
der Firma … genutzt, als Gewerberäume nicht Gegenstand dieses Vertrages sind, wohingegen die in Parterre links vom Treppenhaus aus zugänglichen Räume als Wohnung ausgebaut werden sollen und sodann diesem Vertrag unterfallen. … Randnummer 18 § 3 Miete und Nebenkosten: … Mangels einer anderweitigen Einzelvereinbarung steht dem Vermieter eine Zahlung in Höhe der vom Untermieter geleisteten Zahlung abzüglich eines Betrages
monatlich 15,00 DM zu. Randnummer 19 § 4 Mietausfall/Leerstand: … Die Kosten für die notwendigen Klagen und Vollstreckungsmaßnahmen trägt der Vermieter; er trifft auch die Entscheidung, welche rechtlichen Schritte zu unternehmen sind und führt die notwendigen Maßnahmen eigenverantwortlich in Vollmacht für den Mieter durch. Die in diesem Rahmen eingehenden Zahlungen stehen dem Vermieter im Hinblick auf das
ihm Getragene allein zu. … Hierbei kann allerdings der Ausbau und die angestrebte Modernisierung der Wohnungen vom Vermieter nur schrittweise im Rahmen seiner finanziellen Möglichkeiten vorgenommen werden. Randnummer 20 § 5 Nebenpflichten: … Der Vermieter beabsichtigt aber, Wohnungen jeweils komplett einschließlich der erforderlichen Schönheitsreparaturen herzurichten, wobei die Verpflichtung zur laufenden Ausführung solcher Arbeiten den jeweiligen Untermietern auferlegt werden soll. Die hieraus resultierenden Leistungs- und Schadensersatzansprüche des Mieters stehen dem Vermieter allein zu und sind ggf. an ihn abzutreten. …" Randnummer 21 Der Kläger machte in seinen Einkommensteuererklärungen für die Jahre 1994 bis 2000 folgende negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung im Zusammenhang mit der Untervermietung
Wohnungen im Hause G.
12 x 15,00 DM = 180,00 DM. Randnummer 26 Am … 1995 schloss der Kläger mit "Frau Z, vertreten durch …" einen "Mietvertrag für Garagen" ab. Danach mietete er auf dem Grundstück G.
590,00 DM pro Monat. Das Mietverhältnis sollte sich jeweils um ein Jahr verlängern, wenn eine der Parteien nicht spätestens drei Monate vor Ablauf der Mietzeit der Verlängerung widersprach. Die Stellplätze wurden vom Kläger zu Mietzinsen zwischen 30,00 DM und 170,00 DM monatlich an Dritte untervermietet. Damit wurde eine bereits im Jahr 1994 durchgeführte Praxis
den Vertragsbeteiligten auf eine schriftlich fixierte Grundlage gestellt. Randnummer 27 Der Kläger machte in seinen Einkommensteuererklärungen für die Jahre 1994 bis 2000 folgende negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung im Zusammenhang mit der Untervermietung der Pkw-Stellplätze auf dem Grundstück G.
ihm als Anlage zu seinem Einspruchsschreiben vom 27. Oktober 2003 vorgelegten Wirtschaftsplans 1995 - 2012 für die drei unterzuvermietenden Wohnungen in B - nicht nachweisen können. Der Kläger habe in dem Wirtschaftsplan seine bisher geltend gemachten Aufwendungen für sein Arbeitszimmer, Fahrtkosten, Porto, Telefon etc. in dem Wirtschaftsplan außer Ansatz gelassen. Außerdem habe er Mietsteigerungen berücksichtigt, obwohl er nach dem mit Frau X geschlossenen Hauptmietvertrag nur Festbeträge, nämlich 50,00 DM pro Wohnung und Monat, - unabhängig
der Höhe der tatsächlich erzielten Untermiete - für seine Untervermietungstätigkeit bezüglich der drei ab dem Jahr 2002 verbliebenen Wohnungen beanspruchen könne. Prinzipiell sei ihm bezüglich aller drei Liegenschaften vorzuhalten, dass er nicht rechtzeitig Maßnahmen unternommen habe, um die Untervermietungstätigkeit in die Gewinnzone zu führen. Randnummer 37 Mit seiner hiergegen gerichteten Klage macht der Kläger im Wesentlichen geltend, dass bei ihm in den Streitjahren die notwendige Einkünfteerzielungsabsicht hinsichtlich seiner Untervermietungstätigkeit gegeben gewesen sei. Die Einzelheiten ergäben sich aus den
ihm bereits im Einspruchsverfahren vorgelegten Unterlagen (u. a. dem Wirtschaftsplan 1995 - 2012 bezüglich der Liegenschaft in B). Dass die Mietsituation in A und in den neuen Bundesländern sich in den Streitjahren nicht so entwickelt habe wie die Planungen zu Beginn der 90er Jahre ausgesehen hätten, könne nicht zur Verneinung der Einkünfteerzielungsabsicht bei ihm führen. Randnummer 38 Bei neu gegründeten Gewerbebetrieben spreche bereits der Beweis des ersten Anscheins für das Vorliegen einer Einkünfteerzielungsabsicht. Eine längere Verlustperiode lasse nach Ansicht des Großen Senats des BFH nicht allein den Schluss auf eine fehlende Einkünfteerzielungsabsicht zu. In derartigen Fällen müsse aus weiteren Beweisanzeichen die Schlussfolgerung möglich sein, dass der Steuerpflichtige die verlustbringende Tätigkeit nur aus im Bereich seiner Lebensführung liegenden persönlichen Gründen oder Neigungen ausübe (Hinweis auf BFH-Beschluss vom 25. Juni 1984 GrS 4/82, BStBl II 1984, 751). Solche Indizien lägen im Streitfall nicht vor. Randnummer 39 Im Übrigen sei die Aberkennung der negativen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung im Rahmen der geänderten Einkommensteuerbescheide 1999 und 2000 vom 25. September 2003 auch in verfahrensrechtlicher Hinsicht rechtswidrig, weil den Änderungsbescheiden kein Verböserungshinweis i. S.
2 AO 1977 vorausgegangen sei. Randnummer 40 Der Kläger beantragt, die Einkommensteuer 1999 und 2000 unter Änderung der Bescheide vom
3 und 4 FGO erklärt. Randnummer 44 Dem Gericht haben bei seiner Entscheidung drei Bände Steuerakten betr. den Kläger vorgelegen (StNr.: …), auf deren Inhalt wegen der Einzelheiten des Sachverhalts sowie des Beteiligtenvorbringens Bezug genommen wird. Entscheidungsgründe Randnummer 45 Die Klage ist unbegründet. Die Einkommensteuerbescheide 1999 und 2000 vom
2 AO 1977 ist - entgegen der Auffassung des Klägers - nicht erforderlich gewesen, da die vorangegangenen Einkommensteuerbescheide 1999 und 2000 vom
einer "auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit betr. Wohnraum" i. S. der ständigen BFH-Rechtsprechung ausgegangen. Das gilt schon auf den ersten Blick für die Untervermietungstätigkeit des Klägers in Bezug auf die Liegenschaft G.3., weil es sich dabei unstreitig nicht um die Untervermietung
Wohnraum, sondern nur
separat vermieteten Pkw-Garagenstellplätzen gehandelt hat. Aber auch bezüglich der zwei anderen Liegenschaften liegt keine "auf Dauer angelegte Vermietungstätigkeit" vor, weil die "Hauptmietverträge" des Klägers mit den Grundstückseigentümern insbesondere durch letztere jederzeit kurzfristig gekündigt werden konnten (z.B. bei einer Veräußerung des Grundstücks an einen Dritten, die sich beispielweise hinsichtlich der Liegenschaft G.
fünf Kalenderjahren hinaus - wie im vorliegenden Fall gegeben - ein starkes Indiz für eine private und damit einkommensteuerrechtlich irrelevante Veranlassung dieser Betätigung (vgl. nur BFH-Urteil X R 33/04, BStBl II 2007, 874 sowie Weber-Grellet, in: Schmidt, EStG, 28. Aufl., § 15 Rz. 31, jeweils m. w. N.). Randnummer 49 Die Kostenentscheidung beruht auf § 135 Abs. 1 FGO. Die Korrektur des Rubrums des Urteils hinsichtlich der Funktion des erkennenden Richters ("als konsentierter Berichterstatter" statt "als Einzelrichter") beruht auf § 107 Abs. 1 FGO. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE000991527
KI-Erklärung auf Basis des amtlichen Gesetzestextes. Orientierend, ersetzt keine Rechtsberatung.