Obsah (5)

§ 389§ 215§§ 543§ 280§ 45

Beendetes Wohnraummietverhältnis: Schadenersatzanspruch des Vermieters bei Abwehr unberechtigter Forderungen unter Einschaltung eines Rechtsanwalts Orientierungssatz 1. Aus einem beendeten Mietverhält

§ 389BGB erloschen.

Randnummer 21 Unzweifelhaft stand der Klägerin nach Beendigung des Mietverhältnisses und Ablauf einer allenfalls sechsmonatigen Abrechnungsfrist ein Anspruch auf Rückzahlung der Kaution in Höhe von 524,00 € nebst Zinsen zu. Dieser Anspruch ist jedoch durch die vom Beklagten mit Schriftsatz vom

1. März 2010 erklärte Aufrechnung (vgl. Bl. 48 d.A.) vollständig erloschen. Randnummer 22 Der Beklagte hatte zunächst mit Schreiben vom
2. Januar 2007 die Aufrechnung mit Schadensersatzansprüchen in Höhe von “ca. 2.800,00 €” erklärt. An dieser Aufrechnung hält er jedoch mehr als 3 Jahre nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht mehr fest und hat die Aufrechnung nunmehr im Prozess mit den aufgeführten Forderungen erklärt. Es kann deshalb dahinstehen, ob die mit Schreiben vom
3. Januar 2007 erklärte Aufrechnung hinreichend bestimmt war, da der Beklagte nunmehr selbst von dieser Forderung Abstand genommen hat. Randnummer 23 Soweit die Klägerin die Auffassung vertritt, es handele sich überwiegend um verjährte Forderungen, trifft dies zwar zu.

§ 215

BGB kann der Beklagte jedoch auch die Aufrechnung mit verjährten Forderungen erklären, wenn sich diese bei Eintritt der Aufrechnungslage noch unverjährt gegenüberstanden. Grundsätzlich kann der Vermieter auch mit einer verjährten Forderung gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters aufrechnen, insbesondere mit einer solchen, die der sechsmonatigen Verjährung nach § 558 BGB unterliegt (vgl. BGH NJW 1987, 2372 f. ).

§ 215BGB ist die Aufrechnung mit einer verjährten Forderung statthaft.

Das Gesetz enthält keine Ausnahme für Vermieteransprüche. Bei Eintritt der Aufrechnungslage standen sich die klägerische Forderung und die Forderungen des Beklagten unverjährt gegenüber. Randnummer 24 Das Mietverhältnis der Parteien endete aufgrund der Kündigung der Klägerin am

1. Februar
2. Ab diesem Zeitpunkt vermochte der Beklagte sich hinsichtlich der noch offenen Forderungen aus der Kaution zu befriedigen. Randnummer 25 Soweit die Klägerin mit Schreiben vom
3. November 2006 die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses erklärt hat, ist diese unwirksam. Denn die Klägerin hat nicht hinreichend substantiiert darlegen können, dass ein wichtiger Grund vorgelegen hat, der sie zur fristlosen Kündigung

§§ 543Abs.

1, Abs. 2, 569 Abs. 1 BGB berechtigte. Zwar hat die Klägerin vorgetragen, die streitgegenständliche Wohnung sei mit Schimmel befallen gewesen, der zu gesundheitlichen Beeinträchtigungen ihres Kindes geführt habe. Auf das Bestreiten des Beklagten und den Hinweis des Gerichts, dass dazu mehr vorzutragen und insbesondere darzulegen sei, wann und wie sie den Beklagten auf diesen Zustand hingewiesen und dessen Beseitigung verlangt habe, hat die Klägerin nichts weiter vorgetragen und ihre Behauptungen nicht substantiiert. Dementsprechend ist die Kündigung als ordentliche Kündigung zum nächst möglichen Termin umzudeuten, so dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien am

1. Februar 2007 endete. Randnummer 26 Es kann dahinstehen, ob die Klägerin den Schlüssel der Wohnung bereits Mitte November 2006 an den Mieter übergeben hat oder erst Ende Januar
2. Denn die Übergabe der Wohnungsschlüssel an Herrn hätte sie - selbst bei Wirksamkeit der fristlosen Kündigung - gegenüber dem Beklagten nicht befreit. Sie schuldete eine Rückgabe der Mietsache an den Vermieter und mit diesem hatte sie - schon nach eigenem Vortrag - keine Rückgabe der Wohnungsschlüssel an Herrn vereinbart. Dementsprechend muss von einer - insoweit unstreitigen - Rückgabe der Mietsache an den Beklagten am
3. Januar 2007 ausgegangen werden. Randnummer 27 Der Kautionsrückzahlungsanspruch der Klägerin und der Anspruch auf offene Mietforderungen des Beklagten standen sich mithin frühestens ab dem
4. März aufrechenbar gegenüber (Aufrechnungslage). Zu diesem Zeitpunkt waren weder die aufgrund der Staffelmietvereinbarung offenen Restforderungen für die Monate Februar bis Oktober 2006 noch die Mieten für November und Dezember 2006 verjährt. Folgende vom Beklagten zur Aufrechnung gestellten Forderungen sind mithin erloschen: Randnummer 28 Mietrückstände Februar 06 bis Oktober 06 (9 x 8,00 €) 72,00 Euro Restmiete November 06 251,00 Euro anteilige Miete Dezember 06 201,00 Euro Randnummer 29 Der Mietvertrag zwischen den Parteien sieht in § 4 Nr. 6 eine Erhöhung der Miete mit Wirkung vom
5. Februar 2006 um 8,00 Euro vor. Die Klägerin hat diesen Betrag in der Zeit von Februar 2006 bis Oktober 2006 nicht geleistet, so dass der Beklagte mit dieser Forderung aufrechnen konnte. Die Klägerin hat ferner für den Monat November 2006 nur eine anteilige Miete von 186,00 € und für den Monat Dezember keine Miete entrichtet. Im November ist mithin noch eine aufrechenbare Restmiete von 251,00 € offen und für Dezember kann mit einer Teilforderung von 201,00 € von insgesamt fälligen 437,00 € (Rest: 236,00 €) aufgerechnet werden. Randnummer 30 b) Der Klägerin steht auch aus abgetretenem Recht kein Anspruch auf Kautionsrückzahlung in Höhe von 800,00 € aus dem Mietverhältnis über die Wohnung ihrer Schwester in der F str.. 19 zu. Denn die Schwester der Klägerin hat vor der Abtretung gegenüber dem Beklagten wirksam auf die Kautionsrückzahlung verzichtet. Mit Vereinbarung vom
6. März 2009 hat die Schwester der Klägerin das Angebot des Beklagten “zum Ausgleich sämtlicher gegenseitiger Ansprüche aus dem beendeten Mietverhältnis einschließlich etwaiger Nachzahlungen auf die Abrechnung von Heizkosten und Forderung auf Kautionsrückzahlung einmalig 1.351,21 € bis zum 10.03.2009 (zu zahlen)” angenommen und die dort vereinbarte Zahlung fristgemäß geleistet. Randnummer 31 Ein abtretbarer Anspruch stand der Schwester der Klägerin daher zum Zeitpunkt der Abtretungserklärung am
7. Dezember 2009 nicht mehr zu. Soweit die Klägerin die Vereinbarung vom
8. März 2009 bestritten und die Echtheit der Unterschrift ihrer Schwester in Zweifel gezogen hat, war diesem Vortrag nach Vorlage der Gesamtkorrespondenz zwischen der Schwester der Klägerin und dem Büro des Beklagtenvertreters nicht mehr nachzugehen. Denn die vorgetragenen anderweitigen Abreden, die die Vereinbarung vom
9. März 2009 vorbereiten und auch deren Vollzug dokumentieren, sind von der Klägerin nicht bestritten worden. Dass unter diesen Umständen allein die Vereinbarung vom
10. März 2009 vom Beklagten ge- oder verfälscht worden sein soll, hätte die Klägerin näher darlegen müssen. Insbesondere hätte nachvollziehbar dargelegt werden müssen, warum genau der vereinbarte Betrag von 1.351,21 € an den Beklagten gezahlt worden ist. Außerdem nimmt die Schwester der Beklagten im Schreiben vom
11. September 2010 (Bl. 107 d.A.) selbst ausdrücklich Bezug auf das Schreiben vom
12. März
13. Randnummer 32
14. Die Widerklage ist in vollem Umfang begründet. Dem Beklagten steht gegen die Klägerin ein Anspruch auf Ersatz der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 229,55 €

§ 280Abs.

1 BGB zu.

§ 280Abs.

1 BGB ist der Schuldner zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er schuldhaft eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis verletzt. Aus dem beendeten Mietverhältnis zwischen den Parteien resultiert die Nebenpflicht, den Vertragspartner nicht mit unberechtigten Forderungen zu überziehen. Im vorliegenden Fall hat die Klägerin dem Beklagten gegenüber - zunächst außergerichtlich - Forderungen geltend gemacht, die nicht oder nicht mehr berechtigt waren. Randnummer 33 Der Beklagte hat die von der Klägerin zu Unrecht geltend gemachten Forderungen vorgerichtlich durch seinen Prozessbevollmächtigten zurückweisen lassen. Dieser hat ihm dafür mit Rechnung vom

1. Januar 2010 eine Geschäftsgebühr nach einem Geschäftswert von 1.610,00 € (ursprüngliche Klageforderung) sowie eine Post- und Telekommunikationspauschale sowie 19 % Umsatzsteuer in Rechnung gestellt. Die Rechnung hat der Beklagte am
2. März 2010 beglichen. Er kann mithin von der Klägerin den Ersatz der vorgerichtlich aufgewendeten Kosten als Schadensersatz verlangen. Soweit die Klägerin geltend macht, dass diese Gebühren im Kostenfestsetzungsverfahren anzurechnen sind, ist dies zwar richtig. Dies hindert jedoch die vollständige Geltendmachung des Betrages im Erkenntnisverfahren nicht . Denn es vermindert sich nicht die bereits entstandene Geschäftsgebühr, sondern die in dem anschließenden gerichtlichen Verfahren anfallende Verfahrensgebühr (vgl. statt aller BGH, NJW 2007, 2049 f.). Randnummer 34 Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 286 Abs. 1, 288 Abs. 1 BGB. Randnummer 35 Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Randnummer 36 Der Streitwert wird

§ 45

GKG wie folgt festgesetzt: Randnummer 37 Klage: 1.324,00 € Widerklage: 229,55 € 1.553,55 € Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001022480