KG Berlin 8. Zivilsenat 8 U 124/11 Urteil Gewerberaummiete: Anforderungen an die Betriebskostenabrechnung BetrKV, § 259 BGB, § 535 Abs 2 BGB

Gewerberaummiete: Anforderungen an die Betriebskostenabrechnung Leitsatz Die vom Vermieter im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung geschuldete Zusammenstellung der Gesamtkosten hat sich in der Regel an den im Mietvertrag genannten und auf den Mieter abgewälzten Nebenkostenpositionen zu orientieren. Denn regelmäßig kann der Mieter nur unter Einhaltung dieser im Mietvertrag strukturell vorgegebenen Aufgliederung in der Abrechnung selbstständig und in der gebotenen einfachen Weise erkennen, ob auch nur solche Kosten in der Abrechnung berücksichtigt worden sind, die er nach dem Mietvertrag schuldet und ob und in welcher Höhe Kosten im Bereich der jeweils auf ihn abgewälzten Kostenarten im Abrechnungszeitraum angefallen sind. (Rn.10) Verfahrensgang vorgehend LG Berlin,

1. Juni 2011, 12 O 453/10 Tenor Die Berufung der Klägerin gegen das am
2. Juni 2011 verkündete Urteil der Zivilkammer 12 des Landgerichts Berlin wird auf ihre Kosten zurückgewiesen. Dieses Urteil und das Urteil des Landgerichts sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Gründe Randnummer 1 Die Berufung der Klägerin ist unbegründet. Randnummer 2 Die Klägerin hat keinen Anspruch gemäß § 535 Abs.2 BGB auf Zahlung der für die Jahre 2006 und 2007 noch geltend gemachten Nebenkostennachzahlungsbeträge in Höhe von insgesamt 13.224,10 €. Randnummer 3 Es kann dahin gestellt bleiben, ob die Klägerin im Hinblick auf die unter § 7 Ziffer 1 des Mietvertrages enthaltene Regelung, wonach der Vermieter Außenreparaturen sowie Erhaltungsreparaturen trägt, überhaupt einen Anspruch auf Erstattung von Instandhaltungskosten hat. Jedenfalls sind die korrigierten Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2006 und 2007, soweit die Klägerin von der Beklagten Zahlung von Instandhaltungskosten in Höhe von insgesamt 13.224,10 € verlangt, formell fehlerhaft und daher derzeit nicht fällig. Randnummer 4 Nach den Grundsätzen des § 259 BGB muss die Abrechnung so gestaltet sein, dass der Mieter in die Lage versetzt wird, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Das kann der Mieter aber nur, wenn er erkennen kann, welche einzelnen Betriebskosten angesetzt werden und wie (in welchen Rechenschritten) deren Umlage erfolgt ist. Dabei ist auf das Verständnis eines durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters abzustellen. In die Abrechnung sind, soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, bei Gebäuden mit - wie hier - mehreren Mieteinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: Randnummer 5 - geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten, Randnummer 6 - Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, Randnummer 7 - Berechnung des Anteils des Mieters und Randnummer 8 - Abzug der Vorauszahlungen. Randnummer 9 (Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete,
3. Auflage, G, Rdnr.127; BGH NJW 2009, 283 f). Randnummer 10 Diesen Anforderungen werden die hier streitigen Nebenkostenabrechnungen nicht gerecht. Ihnen fehlt eine geordnete, d. h. für den durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter nachvollziehbare Zusammenstellung der Gesamtkosten, und zwar unter einer zweckmäßigen und übersichtlichen Aufgliederung in einzelne Abrechnungsposten (vgl. BGH NJW 1982, 573). Ausgangspunkt für die zu fordernde, zweckmäßige und übersichtliche Aufgliederung der Gesamtkosten in einzelne Abrechnungsposten ist der Mietvertrag, in dem geregelt sein muss und hier in § 2 Ziffer 3 ff des Mietvertrages auch geregelt worden ist, welche einzelnen Nebenkosten der Mieter zu tragen hat. Die geschuldete Zusammenstellung der Gesamtkosten hat sich in der Regel an den im Mietvertrag genannten und auf den Mieter abgewälzten Nebenkostenpositionen zu orientieren. Denn regelmäßig nur unter Einhaltung dieser im Mietvertrag strukturell vorgegebenen Aufgliederung in der Abrechnung kann der Mieter selbstständig und in der gebotenen einfachen Weise erkennen, ob auch nur solche Kosten in der Abrechnung berücksichtigt worden sind, die er nach dem Mietvertrag schuldet und ob und in welcher Höhe Kosten im Bereich der jeweils auf ihn abgewälzten Kostenarten im Abrechnungszeitraum angefallen sind (BGH NJW 1982, 573; Langenberg, a.a.O., G, Rdnr.131; Schmidt-Futterer, Mietrecht,
4. Auflage, § 556, Rdnr. 336; OLG Düsseldorf, Grundeigentum 2009, 1489). Randnummer 11 Die Klägerin hat die Nebenkostenabrechnungen nicht in dieser gebotenen Form aufgegliedert. Nach ihrem eigenen Vortrag (Schriftsatz vom
5. März 2011, Seite 1 ff) sind die von ihr in den Nebenkostenabrechnungen “unter der Rubrik Instandhaltung“ eingestellten Kosten folgenden Ziffern zuzuordnen: Randnummer 12
6. die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, Randnummer 13
7. die Kosten der Wasserversorgung, Randnummer 14
8. die Kosten der Entwässerung, Randnummer 15
9. die Kosten Randnummer 16 a. des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage, Randnummer 17 b. des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage, Randnummer 18 c. der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, Randnummer 19 d. der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten, Randnummer 20
10. die Kosten Randnummer 21 a. des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage, Randnummer 22 b. der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser, Randnummer 23 c. der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten, Randnummer 24
11. die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen Randnummer 25 a. bei zentralen Heizungsanlagen, Randnummer 26 b. bei der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme entsprechend Nummer 4 Buchstabe c und entsprechend Nummer 2, Randnummer 27
12. die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs, Randnummer 28
13. die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung, Randnummer 29
14. die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung, Randnummer 30
15. die Kosten der Gartenpflege, Randnummer 31
16. die Kosten der Beleuchtung, Randnummer 32
17. die Kosten der Schornsteinreinigung, Randnummer 33
18. die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, Randnummer 34
19. die Kosten für den Hauswart, Randnummer 35
20. die Kosten Randnummer 36 a. des Betriebs der Gemeinschaftsantennenanlage, Randnummer 37 b. des Betriebs der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteileranlage, Randnummer 38
21. die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege, Randnummer 39
22. sonstige Betriebskosten, Randnummer 40
23. Wartungsvertrag und sämtliche Kosten für die Aufzugsanlagen und Rollbänder/Fahrtreppen, Randnummer 41
24. Wartungsvertrag und sämtliche Kosten für sonstige wartungsbedürftige Haustechnik, Randnummer 42
25. Wartungsvertrag und sämtliche Kosten für die Automatik Schiebetür Kundeneingang, Randnummer 43
26. Wartungskosten und sämtliche Kosten der mietereigenen Einbruchmeldeanlage, Randnummer 44
27. Kosten sowie Austausch der Leuchtmittel in den Mieträumen, Randnummer 45
28. Kosten der Installation und Unterhaltung von Sammelschildanlagen, Wegweisern u.ä., Randnummer 46
29. Kosten für Feuerlöschgeräte und Feuerlöschanlagen, Randnummer 47
30. Wartungskosten und sämtliche Kosten für Brandschutzanlagen und Brandmeldeanlagen (Rauchmeldeanlage, mechanische Entrauchung, Sprinkleranlagen, Feuerlöschüberprüfungen, Trockenleistungüberprüfungen), Randnummer 48
31. Kosten für Blitzschutzanlagen, Randnummer 49
32. Kosten der turnusmäßigen TÜV Abnahme, Gebühren, daraus resultierende Reparatur-Wartungskosten, Randnummer 50
33. Kosten des jährlichen Gutachtens bezüglich der Elektroanlagen, Randnummer 51
34. Kosten der Klimananlagen, Kühlanlagen, Abrechnung siehe Ziffer 5.1.2 der Baubeschreibung Anlage 1 zu diesem Vertrag, Randnummer 52
35. Kosten der Notstromanlagen, .-aggregate, Randnummer 53
36. Kosten Hauswart/-techniker einschließlich der entstehenden Nebenkosten, alternativ die durch Beauftragung eines Dienstleistungsunternehmens für die Hauswarttätigkeit entstehenden Kosten, Randnummer 54
37. Anteilig Kosten der neu zu erstellenden Passage (§ 2 Ziffer 5 des Mietvertrages). Randnummer 55 Aus den oben dargelegten Gründen wäre die Klägerin verpflichtet gewesen, in den Nebenkostenabrechnungen die unter der Rubrik “Instandhaltungskosten“ zusammengefassten Kosten im Einzelnen zu spezifizieren und jeweils den im Mietvertrag unter § 2 Ziffer 3 ff und in der Anlage 5 des Mietvertrages aufgelisteten Kostenarten zuzuordnen. Randnummer 56 Wie das Landgericht in der angefochtenen Entscheidung zutreffend ausgeführt hat, haben sich die Parteien auch nicht etwa dadurch konkludent auf die Zulässigkeit der von der Klägerin vorgenommenen Abrechnungsweise geeinigt, dass die Beklagte die Position “Instandhaltungskosten“ in den Jahren 2003 bis 2005 nicht gerügt hat. Zwar kann grundsätzlich eine Vereinbarung über die Umlegung zunächst nicht umgelegter Nebenkosten auch stillschweigend durch jahrelange Übung zustande kommen (BGH, NZM 2000, 961; 2004, 418). Es kann dahin gestellt bleiben, ob diese Rechtsprechung überhaupt analog auf die vorliegende Fallkonstellation Anwendung zu finden hat. Jedenfalls scheitert eine konkludente Einigung schon daran, dass die Beklagte die Abrechnungsmethode der Klägerin lediglich 3 Jahre hingenommen hat und nicht mindestens 6 Jahre, wie von der Rechtsprechung (OLG Celle, OLGR Celle 2007, 11) gefordert. Randnummer 57 Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Absatz 1 ZPO. Die weiteren prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO. Randnummer 58 Die Revision zum Bundesgerichtshof wird nicht zugelassen, da weder die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat, noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert, § 543 Absatz 2 Satz 1 ZPO. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001087370