KG Berlin 8. Zivilsenat 8 U 131/14 Beschluss Außerordentliche fristlose Kündigung eines Geschäftsraummietvertrages: Nutzung der zum Betrieb eines “Tel

Außerordentliche fristlose Kündigung eines Geschäftsraummietvertrages: Nutzung der zum Betrieb eines “Tele-Cafes mit Internetangeboten” vermieteten Räume zum Betrieb eines Spätkaufs Leitsatz Vereinbaren die Parteien eines Mietvertrages über Gewerberäume, dass der Mieter berechtigt ist, die vermieteten Räume zum Betrieb eines "Tele-Cafes mit Internetangeboten" zu nutzen, so berechtigt diese Vereinbarung den Mieter nicht, die Räume - auch - zum Betrieb eines Spätkaufs zu nutzen. (Rn.20) Verfahrensgang vorgehend KG Berlin,

1. September 2014, 8 U 131/14 vorgehend LG Berlin,
2. Juni 2014, 25 O 12/14 Tenor Die Berufung des Beklagten gegen das am
3. Juni 2014 verkündete Urteil der Zivilkammer 25 des Landgerichts Berlin wird auf seine Kosten zurückgewiesen. Das Urteil des Landgerichts ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe eines Betrages von 14.360,00 € abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Gründe I. Randnummer 1 Die Berufung des Beklagten richtet sich gegen das am
4. Juni 2014 verkündete Urteil der Zivilkammer 25 des Landgerichts Berlin, auf dessen Tatbestand und Entscheidungsgründe Bezug genommen wird. Randnummer 2 Der Beklagte trägt zur Begründung der Berufung vor: Randnummer 3 Das Landgericht habe rechtsfehlerhaft ausgeführt, dass das Mietverhältnis durch die fristlose Kündigung vom 6.1.2014 beendet worden sei, mit der Begründung, die Mietsache sei vertragswidrig genutzt. Randnummer 4 Die vertraglich vereinbarte Nutzung umfasse auch den Betrieb eines Spätkaufes. Ein Interesse des Vermieters, eine Nutzung als Spätkauf zu untersagen, sei nicht ersichtlich. Randnummer 5 Da die beiden Kündigungen rechtswidrig erfolgt seien, mithin eine Verletzung des Mietvertrages vorgelegen hätte und der Beklagte gezwungen gewesen sei, anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen, seien die widerklageweise geltend gemachten Beträge in Höhe von 1.782,62 € vollumfänglich begründet. Randnummer 6 Der Beklagte beantragt, Randnummer 7 das am
5. Juni 2014 verkündete Urteil der Zivilkammer 25 des Landgerichts Berlin abzuändern und Randnummer 8
6. die Klage abzuweisen, Randnummer 9
7. die Klägerin zu verurteilen, an ihn 1.782,62 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 891,31 € seit dem
8. Oktober 2013 sowie aus weiteren 891,31 € seit dem
9. Januar 2014 zu zahlen. Randnummer 10 Die Klägerin beantragt, Randnummer 11 die Berufung zurückzuweisen. Randnummer 12 Die Beklagte hält das angefochtene Urteil für zutreffend und wiederholt und vertieft ihren erstinstanzlichen Vortrag. Randnummer 13 Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens in beiden Rechtszügen wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie die Protokolle der mündlichen Verhandlungen verwiesen. II. Randnummer 14 Die Berufung war durch Beschluss zurückzuweisen, weil der Senat einstimmig davon überzeugt ist, dass sie offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat, die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts nicht erfordert und eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist (§ 522 Absatz 2 Satz 1 ZPO). Hinsichtlich der weiteren Begründung wird auf den Hinweis nach § 522 Absatz 2 Satz 2 ZPO vom
10. September 2014 verwiesen, der im Einzelnen wie folgt lautet: Randnummer 15 “
11. Eine Einstellung der Zwangsvollstreckung gemäß §§ 719, 707 ZPO kommt nicht in Betracht. Randnummer 16 Gemäß § 707 Abs.1 Satz 2 ZPO ist die Einstellung der Zwangsvollstreckung ohne Sicherheitsleistung nur zulässig, wenn glaubhaft gemacht wird, dass der Schuldner zur Sicherheitsleistung nicht in der Lage ist und die Vollstreckung einen nicht zu ersetzenden Nachteil bringen würde. Der Beklagte hat schon nicht dargelegt, dass er zur Sicherheitsleistung nicht in der Lage ist. Davon abgesehen hat er aber auch nicht dargelegt, dass die Vollstreckung einen nicht zu ersetzenden Nachteil bringen würde. Da er zur Zahlung der Miete in der Lage ist, ist nicht ersichtlich, weshalb er den Betrieb nicht an anderer Stelle in Berlin fortsetzen können sollte. Randnummer 17 Letztlich kommt eine einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung weder mit noch ohne Sicherheitsleistung in Betracht, weil die Berufung des Beklagten keine Aussicht auf Erfolg hat (Zöller, ZPO,
12. Auflage, § 719, Rdnr.3). Randnummer 18 Die Klägerin hat gegen den Beklagten gemäß § 546 Abs.1 BGB einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Räume. Randnummer 19 Die Klägerin hat den Mietvertrag mit dem Beklagten wirksam mit Schreiben vom
13. Januar 2014 fristlos gekündigt. Sie war gemäß § 543 Abs.1 BGB zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund berechtigt, weil der Beklagte die Mietsache vertragswidrig nutzt (Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete,
14. Auflage, IV, Rdnr.350). Er nutzt sie zu anderen gewerblichen Tätigkeiten als den durch den Vertrag erlaubten. Gemäß § 1 des Mietvertrages hat der Vermieter an den Mieter zur gewerblichen Nutzung als “Tele-Cafe mit Internetangeboten” vermietet. Tatsächlich nutzt der Beklagte die streitgegenständlichen Räume jedenfalls überwiegend zum Betrieb eines Spätkaufes. In den 113 qm großen Räumlichkeiten steht nach dem Vortrag der Klägerin an der Stirnseite ein Tisch mit 4 -5 Computer/Bildschirmen. Ansonsten gibt es keine cafe-typischen Sitzgelegenheiten. Stattdessen stehen in der Mitte des Ladens diverse Getränkekisten aufgestapelt, um die herum man zum Einkaufen gehen kann (Schriftsatz vom 26.8.2014, Bl.139). Randnummer 20 Dem Beklagten ist nicht zu folgen, soweit er meint, die vereinbarte Nutzung der Räume zum Betrieb eines “Tele-Cafes mit Internetangeboten” umfasse auch den Betrieb eines Spätkaufs. Der Schwerpunkt eines “Tele-Cafes mit Internetangeboten” liegt in der Zurverfügungstellung von privaten Telefonzellen und in der Zurverfügungstellung eines Internetzuganges, der gegen Entgelt zum Surfen im World Wide Web genutzt werden kann. Häufig werden auch Getränke und Snacks zum Verkauf angeboten (http://de.wikipedia.org). Das Angebot von Getränken und Snacks dient dabei aber - wie bei einem Cafe üblich - in erster Linie der Verpflegung der Gäste vor Ort (so auch Kammergericht, Beschluss vom
15. April 2014 - 12 U 164/13 -). Bei einem Spätkauf hingegen handelt es sich nicht um ein Cafe, sondern um eine Verkaufsstelle, die auch außerhalb der üblichen Ladenöffnungszeiten geöffnet ist. Die Fluktuation des Publikums eines Spätkaufes ist eine andere als die eines “Tele-Cafes mit Internetangeboten”, welches die Kunden zum Verweilen animiert. Davon abgesehen lockt ein Spätkauf auch anderes Publikum an als ein “Tele-Cafe mit Internetangeboten”. Vor diesem Hintergrund kann der Klägerin unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen der Vertragsparteien die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zur Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden. Da die Parteien der Klägerin in dem schriftlichen Mietvertrag kein ordentliches Kündigungsrecht eingeräumt haben, besteht - wie das Landgericht in der angefochtenen Entscheidung zutreffend ausgeführt hat - grundsätzlich gemäß § 544 BGB für die Klägerin erst nach Ablauf von 30 Jahren ein Recht zur außerordentlichen Kündigung. Randnummer 21 Die gemäß § 543 Abs.3 BGB erforderliche Abmahnung ist mit Schreiben vom
16. Dezember 2014 erfolgt. Randnummer 22 Davon abgesehen ist, wie vom Landgericht in der angefochtenen Entscheidung zutreffend ausgeführt, die fristlose Kündigung auch aufgrund der in § 2 Ziffer 4.2 des Mietvertrages getroffenen Vereinbarung wirksam. Danach ist der Vermieter berechtigt, das Vertragsverhältnis schriftlich fristlos zu kündigen, wenn der Mieter den Mietgegenstand vertragswidrig nutzt. Von einer vertragswidrigen Nutzung ist aus den dargelegten Gründen auszugehen. Randnummer 23 Soweit der Beklagte mit nicht nachgelassenem Schriftsatz vom
17. Mai 2014 und mit der Berufungsbegründung erstmals vorträgt, dass der Klägerseite seit 11 Jahren, d.h. seit 2003 bekannt sei, dass er, der Beklagte, in den Geschäftsräumen einen Spätkauf betreibe und dass dies durch den Vermieter nicht nur geduldet, sondern ausdrücklich genehmigt worden sei, ist er mit diesem Vortrag gemäß § 531 Abs. 2 Ziffer 3 ZPO ausgeschlossen. Es ist nicht ersichtlich, weshalb es dem Beklagten nicht möglich gewesen sein soll, diesen Vortrag bereits in erster Instanz und zwar vor Schluss der mündlichen Verhandlung geltend zu machen. Das Landgericht hat diesen Vortrag mit zutreffender Begründung gemäß § 296 a ZPO nicht berücksichtigt. Die Voraussetzungen für eine Wiedereröffnung der Verhandlung gemäß § 156 ZPO haben nicht vorgelegen. Randnummer 24 Davon abgesehen hat das Landgericht in der angefochtenen Entscheidung auch in jeder Hinsicht zutreffend ausgeführt, dass, sofern der Vortrag des Beklagen, dass die Parteien den vertraglichen Nutzungszweck mündlich einvernehmlich geändert haben sollten, als richtig unterstellt wird, das Vertragsverhältnis wegen fehlender Schriftform gemäß §§ 550, 580 a Abs.2 BGB wirksam mit Schreiben vom
18. September 2013 zum
19. März 2014 gekündigt worden wäre. Randnummer 25
20. Der Senat ist einstimmig davon überzeugt, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat. Der Senat folgt den zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung, die durch die Berufungsbegründung nicht entkräftet worden sind. Randnummer 26 Soweit sich der Beklagte mit seiner Berufung gegen die Verurteilung zur Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Räume wendet, nimmt der Senat zur Begründung der offensichtlichen Erfolglosigkeit der Berufung auf die obigen Ausführungen Bezug. Randnummer 27 Soweit sich der Beklagte mit seiner Berufung gegen die Abweisung der Widerklage wendet, wird ergänzend zu den Ausführungen des Landgerichts auf Folgendes hingewiesen: Randnummer 28 Soweit der Beklagte von der Klägerin Zahlung der mit Schriftsatz vom
21. Januar 2014 geltend gemachten Anwaltskosten verlangt, ist der Anspruch gemäß § 280 BGB unbegründet, weil die fristlose Kündigung, gegen die sich der Beklagte mit diesem Schriftsatz wendete, aus den dargelegten Gründen begründet war. Randnummer 29 Soweit der Beklagte von der Klägerin Zahlung der mit Schriftsatz vom
22. September 2013 geltend gemachten Anwaltskosten verlangt, ist der Anspruch gemäß § 280 BGB unbegründet, weil die ordentliche Kündigung, gegen die sich der Beklagte mit diesem Schriftsatz wendete, aus den dargelegten Gründen schon nach seinem eigenen Vortrag begründet war. Randnummer 30 Im Übrigen hat die Sache keine grundsätzliche Bedeutung, eine Entscheidung des Senats zur Fortbildung des Rechts oder der Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung ist nicht erforderlich und eine mündliche Verhandlung nicht geboten. Randnummer 31 Es wird daher angeregt, die Fortführung der Berufung zu überdenken. Randnummer 32 Es ist beabsichtigt, den Streitwert für den zweiten Rechtszug auf 10.409,60 € festzusetzen.” Randnummer 33 Der Beklagte ist den Ausführungen des Senates nicht entgegengetreten. Randnummer 34 Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Absatz 1 ZPO. Randnummer 35 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Ziffer 7, 711 ZPO. Randnummer 36 Der Streitwert für die Berufung wird auf 10.409,60 € festgesetzt. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001201576