AG Charlottenburg 233 C 520/14 Urteil Zustimmungsklage zur Wohnraummieterhöhung: Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem Berliner Mie

Zustimmungsklage zur Wohnraummieterhöhung: Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem Berliner Mietspiegel 2013 durch die bereits bislang gezahlte Miete Orientierungssatz

1. Die Zustimmung zu einem Mieterhöhungsverlangen, das auf benannte Vergleichswohnungen gestützt wird, kann nicht mit Erfolg eingeklagt werden, wenn die bisher gezahlte Miete nicht unterhalb der durch den Berliner Mietspiegel ausgewiesenen ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. (Rn.37)
2. Das Gericht zieht für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete als Erkenntnisquelle den Berliner Mietspiegel 2013 heran. Es kann dahinstehen, ob der Berliner Mietspiegel 2013 nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde und ein qualifizierter Mietspiegel ist. Das Gericht verwendet den Berliner Mietspiegel 2013 jedenfalls als einfachen Mietspiegel gemäß § 558c BGB als Schätzgrundlage gemäß § 287 Abs. 2 ZPO (vergleiche BGH,
3. November 2012, VIII ZR 46/12, WuM 2013, 110 und BGH,
4. Juni 2010, VIII ZR 99/09, WuM 2010, 505). (Rn.38) Tenor
5. Die Klage wird abgewiesen.
6. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
7. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet. Tatbestand Randnummer 1 Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagte Mieterin der Wohnung ..., ... Berlin. Die Wohnung ist 60,92 m² groß. Randnummer 2 Die zuletzt geschuldete Nettokaltmiete betrug 413,19 €. Sie betrug am 01.09.2011 407,10 €. Nach Anbringung einer Wärmedämmung auf der obersten Geschossdecke erklärte die Klägerin mit Schreiben vom 16.01.2013 eine Mieterhöhung gemäß § 559 BGB in Höhe von 6,09 €. Randnummer 3 Mit Schreiben vom 18.06.2014 verlangte die Klägerin von der Beklagten die Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete von 413,19 € um 61,06 € auf 474,25 € ab dem 01.09.
8. Zur Begründung berief sich die Klägerin auf die in der Anlage 2 des Erhöhungsverlangens aufgelisteten Vergleichswohnungen. Randnummer 4 Die Wohnung der Beklagten sowie die Vergleichswohnungen sind im Jahr 1929 bezugsfertig geworden, verfügen über 2 ½ Zimmer und sind mit einer Sammelheizung sowie einem Bad ausgestattet. Die Vergleichswohnungen liegen in unmittelbarer Nähe zur Wohnung der Beklagten. Für die Vergleichswohnungen sind Nettokaltmieten von 8,50 €/m² bis zu 8,90 €/m² vereinbart. Randnummer 5 Aus dem Methodenbericht zum Berliner Mietspiegel 2013 ergibt sich, dass das mit seiner Erstellung beauftragte Institut für die Gewinnung der für den Mietspiegel erforderlichen Daten 5500 Vermieter mit einem Bestand von 23.650 Wohnungen befragt und daraus „rund 8000 mietspiegelrelevante Daten gewonnen“ hat. Auf die Anfrage geantwortet haben „über 700 Vermieter“, d.h. etwa 13% der befragten Vermieter. Demnach lieferten etwa 13 % der Vermieter mehr als 33 % der abgefragten Daten. Von den rund 8000 durch Befragung von Vermietern in den Berliner Mietspiegel 2013 eingeflossenen Mietwerten rühren ca. 40 % von den 6 städtischen Wohnungsbaugesellschaften, etwa 26,7 % von Wohnungsgenossenschaften und ca. 33,3 % von privaten Vermietern. Randnummer 6 Von den etwa 1.251.000 Wohnungen im Land Berlin werden 269.000 Wohnungen von den städtischen Gesellschaften gehalten, befinden sich weitere 188.000 Wohnungen im Eigentum von Genossenschaften und stehen 794.000 Wohnungen in privatem Eigentum. Randnummer 7 Ein Teil des Wohnungsbestandes der landeseigenen Gesellschaften ist preisgebunden und von der Datenerfassung ausgenommen. Randnummer 8 Das Statistische Jahrbuch Berlin 2013 weist aufgrund der Ergebnisse des Zensus 2011 für dessen Erhebungsstichtag einen Gesamtbestand an Wohnungen in Berlin von 1.869.663 aus, davon 75 % des Wohnungsbestandes im Privateigentum. Randnummer 9 Bei der Mieterbefragung wurden angabegemäß zufällig gewählte Mieterhaushalte postalisch nach Mietspiegelrelevanz und grundsätzlicher Gesprächsbereitschaft abgefragt. Es wurde nicht ausgewertet oder bewertet, welche Bevölkerungsgruppen oder Mieterhaushalte überhaupt bzw. in welchem Verhältnis zueinander geantwortet bzw. sich beteiligt haben. Randnummer 10 Die Bruttostichprobe wurde aus gut einem Prozent des für den Mietspiegel relevanten Berliner Wohnungsbestandes gewonnen. Randnummer 11 Der in einem vor dem Amtsgericht Charlottenburg geführten Mieterhöhungsprozess beauftragte Sachverständiger ... ist zu dem Schluss gelangt, dass die daraus gewonnenen Mietwerte des Berliner Mietspiegels 2013 nicht das Ergebnis einer repräsentativen Stichprobe sind (Amtsgericht Charlottenburg, 235 C 133/13). Randnummer 12 Bei der Lageeinteilung des Wohnungsbestandes im Berliner Mietspiegel 2013 erfolgt keine Unterscheidung nach Lagen im Innenstadtbereich und in den Außenbezirken oder anderweitigen Randlagen. Im Innenstadtbereich ist das Angebot an Grünflächen begrenzt, dafür sind Einzelhandelsstruktur und Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr gut, im Außenbereich ist ein umfangreiches Angebot an Grünflächen vorhanden, dafür sind Einzelhandelsstruktur und Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr beschränkt. Der Sachverständige ... ist zu dem Schluss gelangt, dass die Lageeinteilung in nur 3 Wohnlagen nicht anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen entspricht. Randnummer 13 Der Sachverständige hat ausgeführt, er habe weitere Verstöße gegen anerkannte wissenschaftliche Grundsätze bei der Erstellung des Berliner Mietspiegel 2013 festgestellt, was die Umrechnung der Bruttomieten in Nettokaltmieten unter systemwidriger Außerachtlassung aller Teilinklusivmieten, die Extremwertbereinigung, die Spannengrenzen und die Bemessung der Sondermerkmal angehe. Randnummer 14 Unter 10.1 führt der Mietspiegel aus, dass beim Vorliegen bestimmter Sondermerkmal eine eigene Wohnungsqualität gegeben sei und die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete in wesentlichem Umfang von der für sonst vergleichbaren Wohnraum abweiche. Demgegenüber gibt der Mietspiegel unter 11.1 bzw. 11.4 D eine Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete vor, wonach bei Vorhandensein von Sondermerkmalen bei gleichzeitiger Anwendung der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung der Spannenoberwert nicht überschritten werden darf. Die Kappung am Spannenoberwert führt dazu, dass sich die Sondermerkmale nicht oder nur teilweise in der ortsüblichen Vergleichsmiete niederschlagen, wenn die wohnwerterhöhenden Merkmale aus der Orientierungshilfe überwiegen. Randnummer 15 Die Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung benennt insgesamt 83 erhöhende und mindernde Merkmale. Von diesen 83 Merkmalen sind im Rahmen der Datenerhebung 28 Merkmale bei Vermietern oder Mietern abgefragt worden. Aus den Ausführungen im Methodenbericht ergibt sich, dass die erhöhenden und mindernden Merkmale zu den Energieverbrauchskennwert auf Vorgaben des Landes Berlin beruhen. Randnummer 16 Die Wohnung der Beklagten ist in das Mietspiegelfeld I 2 des Berliner Mietsspiegels 2013 einzuordnen. Randnummer 17 Die Wohnung verfügt über einen Kellerraum, einen Balkon, einen rückkanalfähigen Breitbandkabelanschluss sowie einen wohnungsbezogenen Kaltwasserzähler. Die Wohnung wird mit Fernwärme beheizt. In der Küche ist der Boden gefliest, ebenso der Arbeitsbereich. Bei Einzug war in der Küche keine Kochmöglichkeit vorhanden. Die Küche ist ausgestattet mit einem Anschluss für einen Geschirrspüler und eine Waschmaschine, einer Doppel-Spüle mit Unterschrank sowie einem Holzisolierglasfenster. Das Badezimmer wurde im Jahr 2013 modernisiert. In diesem Zusammenhang wurden Fußboden und Wände verfliest, eine eingeflieste Badewanne, ein Handwaschbecken, jeweils mit Einhebelmischbatterien, ein wandhängendes WC und ein Strukturheizkörper installiert. In den übrigen Räumlichkeiten sind die Holzdielen abgeschliffen und versiegelt. Randnummer 18 Die Wohnhausanlage verfügt über einen geschlossenen Innenhof, welcher durch seine Begrünung und Gestaltung den Bewohnern die Möglichkeit zur Erholung und einer individuellen Freizeitgestaltung bietet. Es sind Spielplätze vorhanden. Die Müllstandfläche ist ungepflegt und offen. Regelmäßig stehen mangels ausreichender Kapazität leere Flaschen neben den Glascontainern. Gleiches gilt für die „normalen“ Mülltonnen, deren Kapazitäten ebenfalls häufig nicht ausreichen, so dass die Mieter ihre Mülltüten neben die Mülltonnen stellen müssen. Randnummer 19 Das Gebäude befindet sich in einem guten Instandhaltungszustand. Es sind gute Verkehrsanbindungen sowie gute Einkaufsmöglichkeiten vorhanden. Randnummer 20 Die Klägerin behauptet, die ortsübliche Vergleichsmiete für die Mietsache betrage mindestens 7,78 €/m² nettokalt und beruft sich insoweit auf Sachverständigengutachten. Randnummer 21 Die Klägerin ist der Auffassung, zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete könne der Berliner Mietspiegel 2013 nicht als Erkenntnisquelle herangezogen werden, weil er nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen im Sinne des § 558d Abs. 1 BGB erstellt wurde. Die Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung tauge nicht als Schätzgrundlage Randnummer 22 Die Klägerin behauptet, die Wohnung liege an einer besonders ruhigen Straße. Randnummer 23 Die Klägerin beantragt, Randnummer 24 die Beklagte zu verurteilen, einer Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete für die Wohnung ... Berlin,
9. OG rechts, von 413,19 € um 61,06 € auf 474,25 € mit Wirkung ab dem 01.09.2014 zuzustimmen. Randnummer 25 Die Beklagte beantragt, Randnummer 26 die Klage abzuweisen. Randnummer 27 Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze und die zu den Akten gereichten Unterlagen Bezug genommen. Entscheidungsgründe Randnummer 28 Die gemäß § 558 b Abs. 2 BGB zulässige Klage ist unbegründet. Randnummer 29 Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete von 413,19 € um 61,06 € auf 474,25 € ab dem 01.09.2014 gemäß § 558 Abs. 1 BGB. Randnummer 30 Unter Anwendung des Berliner Mietspiegels 2013 übersteigt die derzeit gezahlte Nettokaltmiete von 413,19 € = 6,78 €/m² die ortsübliche Vergleichsmiete. Die Wohnung ist in das Mietspiegelfeld I 2 einzuordnen. Der Mittelwert beträgt 6,08 €/m², der Oberwert 7,10 €/m². Randnummer 31 Unstreitig liegt das Sondermerkmal Modernes Bad mit einem Zuschlag von 0,25 €/m² vor. Randnummer 32 Ein weiteres Sondermerkmal ist nicht vorhanden. Abgeschliffene Holzdielen sind kein Bodenbelag, der gleichwertig ist mit hochwertigem Parkett, Natur-/Kunststein oder Fliesen (vgl. LG Berlin, GE 2012, 271, 273). Randnummer 33 Unter Berücksichtigung der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung ergibt sich höchstens ein Zuschlag von 40 % der oberen Spanne zum Mittelwert. Randnummer 34 In der Merkmalgruppe 1 (Bad) sind unstreitig weder wohnwertmindernde noch wohnwerterhöhende Merkmale vorhanden. Randnummer 35 In der Merkmalgruppe 2 (Küche) überwiegen die wohnwertmindernden Merkmale, da bei Einzug keine Kochmöglichkeit vorhanden war. Diesen Vortrag der Beklagten hat die Klägerin nicht bestritten. Die von der Klägerin dargelegte Ausstattung der Küche erfüllt keine wohnwerterhöhenden Merkmale. Randnummer 36 Es kann dahinstehen, ob in der Merkmalgruppe 3 (Wohnung), in der Merkmalgruppe 4 (Gebäude) und in der Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld) die wohnwerterhöhenden Merkmale überwiegen. Randnummer 37 Selbst wenn dies der Fall wäre, würde sich eine ortsübliche Vergleichsmiete von 6,08 € + 0,25 € (Sondermerkmal modernes Bad) + 0,41 € (Zuschlag von 40 % der oberen Spanne zum Mittelwert) = 6,74 €/m² nettokalt ergeben, die unter der bereits gezahlten Nettokaltmiete von 6,78 €/m² liegt. Randnummer 38 Das Gericht zieht für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete als Erkenntnisquelle den Berliner Mietspiegel 2013 heran. Es kann dahinstehen, ob der Berliner Mietspiegel 2013 nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde und ein qualifizierter Mietspiegel ist. Das Gericht verwendet den Berliner Mietspiegel 2013 jedenfalls als einfachen Mietspiegel gemäß § 558c BGB als Schätzgrundlage gemäß § 287 Abs. 2 ZPO. Randnummer 39 Die ortsübliche Vergleichsmiete darf im Prozess nur auf der Grundlage von Erkenntnisquellen bestimmt werden, die tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen in einer für die freie tatrichterliche Überzeugungsbildung hinreichenden Weise ermittelt haben (BGH, 21.11.2012, VIII ZR 46/12, zitiert nach juris). Randnummer 40 Existiert ein ordnungsgemäßer Mietspiegel, der Angaben für die in Rede stehende Wohnung enthält, so darf dieser vom Tatrichter berücksichtigt werden. Randnummer 41 Auch ein Mietspiegel im Sinne des § 558c Abs. 1 BGB, der die Voraussetzungen des § 558d Abs. 1 BGB nicht erfüllt (einfacher Mietspiegel), darf in die Überzeugungsbildung des Tatrichters einfließen. Ihm kommt zwar nicht die in § 558d Abs. 3 BGB dem qualifizierten Mietspiegel vorbehaltene Vermutungswirkung zu. Er stellt jedoch ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben BGH, a.a.O; BGH, 16.06.2010, VIII ZR 99/09, zitiert nach juris). Randnummer 42 Ob die Indizwirkung eines einfachen Mietspiegels im Einzelfall zum Nachweis der Ortsüblichkeit der verlangten Miete ausreicht, hängt davon ab, welche Einwendungen der auf Zustimmung zur Mieterhöhung in Anspruch genommene Mieter gegen den Erkenntniswert der Angaben des Mietspiegels erhebt. Trägt der Mieter etwa substantiiert vor, den Verfasser des Mietspiegels habe es an der erforderlichen Sachkunde gefehlt oder sie hätten sich von sachfremden Erwägungen leiten lassen oder der Mietspiegel beruhe auf unrichtigem oder nicht repräsentativem Datenmaterial, wird der Tatrichter dem nachzugehen haben. Verbleiben danach Zweifel an der Verlässlichkeit des Mietspiegels, so ist die Indizwirkung erschüttert (BGH, 16.06.2010, VIII ZR 99/09). Randnummer 43 Der Vortrag der Klägerin ist nicht geeignet, die Indizwirkung des einfachen Mietspiegels gemäß § 558c BGB zu erschüttern. Randnummer 44 Ein (einfacher) Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist, § 558c Abs. 1 BGB. Randnummer 45 Die Klägerin hat nicht dargelegt, dass den Verfassern des Berliner Mietspiegels 2013 die erforderliche Sachkunde gefehlt habe oder sie sich von sachfremden Erwägungen hätten leiten lassen. Randnummer 46 Die Vorbereitung, Durchführung und Auswertung der Erhebung wurde durch die Arbeitsgruppe Mietspiegel begleitet. In der Arbeitsgruppe Mietspiegel wirkten außer den Vertretern der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt sowie Vertretern des Erstellers des Mietspiegels, der Firma F + B Forschung Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH, ges. vertreten durch die Geschäftsführer Dr. Bernd Leutner und Dr. Michael Clar (letzterer Mitverfasser des Buches Mietspiegel, Erstellung und Anwendung,
10. Aufl. 2013), folgende Verbände und Institutionen mit: Randnummer 47 Als Vertreter der Mieterinteressen: Berliner Mieterverein e. V., Landesverband Berlin im Deutschen Mieterbund, Berliner MieterGemeinschaft e. V. und Mieterschutzbund Berlin e.V. Randnummer 48 Als Vertreter der Vermieterinteressen: Bund der Berliner Haus-und Grundbesitzervereine e.V., BFW Landesverband Berlin/Brandenburg e.V. und Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V. Randnummer 49 Sonstige Institutionen und Personen: Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin, öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Mieten für Grundstücke und Gebäude, Berliner Beauftragte für Datenschutz und Informationsfreiheit und Amt für Statistik Berlin-Brandenburg. Randnummer 50 Der Berliner Mietspiegel 2013 wurde von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt und allen an der Arbeitsgruppe Mietspiegel beteiligten Interessenvertretungen der Mieter und Vermieter anerkannt. Randnummer 51 Konkrete Einwendungen gegen die Sachkunde der Beteiligten hat die Klägerin nicht erhoben. Randnummer 52 Der Berliner Mietspiegel 2013 beruht auch nicht auf unrichtigem oder nicht repräsentativem Datenmaterial. Randnummer 53 Die Klägerin wendet gegen den Berliner Mietspiegel 2013 insbesondere ein, dass sich nicht feststellen lasse, dass die Primärdatenerhebung für den Berliner Mietspiegel 2013 gesicherten statistischen Methoden gefolgt sei und daher der Mietspiegel nicht auf repräsentativem Datenmaterial beruhe. Randnummer 54 Wenn von 5500 Vermietern nur etwa 13 % geantwortet haben, sei die Aussagekraft eingeschränkt. Daraus, dass nur 13 % der Vermieter mehr als 33 % der abgefragten Daten liefern, folge, dass vorwiegend Angaben von Vermieter mit größeren Wohnungsbeständen in die Datensammlung einfließt. Dies führe zu einem Ungleichgewicht der aufgenommenen Werte. Da von den 8000 in den Mietspiegel eingeflossenen Werten 40 % von den 6 städtischen Wohnungsbaugesellschaften, 26,7 % von Wohnungsgenossenschaften und 33 % von privaten Vermietern stammen, dies aber nicht dem jeweiligen Anteil am Wohnungsmarkt entspreche, entspreche das Verhältnis der Stichprobe keinem angemessenen Verhältnis zur Verteilung des Grundbesitzes. Die Ergebnisstichprobe der Mieterbefragung sei zu klein, da sie nicht einem Prozent des relevanten Wohnungsbestandes entspreche. Es handele sich bei dem Datenmaterial nicht um das Ergebnis einer Zufallsstichprobe, wonach jede Wohnung die gleiche Chance habe, in der Datenerfassung vertreten zu sein. Dies genüge nicht wissenschaftlichen Grundsätzen. Randnummer 55 Es kann dahinstehen, ob der Berliner Mietspiegel 2013 tatsächlich nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden ist und somit die Voraussetzungen für einen qualifizierten Mietspiegel gemäß § 558d BGB nicht erfüllt. Randnummer 56 Selbst wenn ein Mietspiegel nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden ist, folgt allein daraus nicht bereits, dass die Indizwirkung eines einfachen Mietspiegels erschüttert ist. Denn der Gesetzgeber setzt gerade voraus, dass es einen einfachen Mietspiegel gibt, der nicht die Anforderungen an einen qualifizierten Mietspiegel erfüllt. Randnummer 57 Ein Mietspiegel ist allerdings dann keine taugliche Erkenntnisquelle, wenn er auf unrichtigem oder nicht repräsentativem Datenmaterial beruht (BGH, 16.06.2010, VIII ZR 99/09, zitiert nach juris). Randnummer 58 Aus dem Vortrag der Klägerin folgt jedoch nicht zur Überzeugung des Gerichts, dass der Mietspiegel nicht auf repräsentativem Datenmaterial beruht. Randnummer 59 Aus den von der Klägerin dargelegten Daten folgt, dass über 700 Vermieter rund 8000 mietspiegelrelevante Daten geliefert haben. Weiterhin wurden gemäß Methodenbericht zum Berliner Mietspiegel 2013 rund 4750 mietspiegelrelevante Interviews im Rahmen der Mieterbefragung geführt. Randnummer 60 Auch wenn überdurchschnittlich viele Daten von Vermietern von größeren Wohnungsbeständen eingeflossen sind und 40 % der Mietwerte von städtischen Wohnungsgesellschaften, 26,7 % von Wohnungsgenossenschaften und 33,3 % von privaten Vermietern stammen, dies jedoch nicht dem Verhältnis der Verteilung des Grundbesitzes entspricht, folgt daraus noch nicht, dass die Werte nicht repräsentativ sind. Randnummer 61 Dies wäre nur dann der Fall, wenn feststünde, dass grundsätzliche Unterschiede bei den Mietpreisen zwischen den Vermietern von größeren sowie kleineren Wohnungsbeständen und von städtischen Wohnungsgesellschaften, Wohnungsbaugenossenschaften und privaten Vermietern bestünden. Dies ist jedoch nicht hinreichend dargelegt. Randnummer 62 Auch soweit bezüglich der Mieterbefragung nicht untersucht wurde, welche Mietergruppen sich an der Datenerhebung beteiligt haben, lässt dies allein noch nicht den Schluss zu, dass die erhobenen Daten nicht repräsentativ sind. Die Klägerin wendet ein, bei der Mieterbefragung habe nicht jede Wohnung die gleiche Chance gehabt, in der Datenerfassung vertreten zu sein, weil es sich um das Ergebnis eines „Selbstauswahlprozesses“ handele, da bei einer Mieterbefragung nicht jede Bevölkerungsgruppe die gleiche Gesprächsbereitschaft habe. Hier ist zu berücksichtigen, dass ausdrücklich keine Auskunftspflicht besteht. Wenn die Befragung stichprobenartig erfolgt, hat im Rahmen dessen, was machbar ist, jede Wohnung die gleiche Chance. Da der Gesetzgeber keine Auskunftspflicht eingeführt hat, worauf die Mieter auch hinzuweisen waren (vgl. Ziffer 5.7 des Methodenberichts), muss eine daraus ggf. resultierende Ungenauigkeit des Ergebnisses hingenommen werden (vgl. AG Charlottenburg, 27.02.2015, 232 C 262/14). Randnummer 63 Nach alledem ist auch auf der Basis des Vortrags der Klägerin nicht zu erkennen, dass es bei den befragten Personen und herangezogenen Wohnungen ein solches Ungleichgewicht geben könnte, dass den Ergebnissen nicht eine ausreichende Grundlage für eine Schätzung beizumessen wäre (vgl. AG Charlottenburg, 27.02.2015, 232 C 262/14). Randnummer 64 Soweit die Klägerin ausführt, dass es zu wenig Lageeinteilungen gebe und eine Lage im Außenbereich etwas anderes ist als eine solche in der Innenstadt, kann Letzterem zugestimmt werden. Daraus folgt aber nicht, dass eine Lage in der Innenstadt unter Berücksichtigung aller Umstände nicht den gleichen Wert wie eine Lage im Außenbereich haben kann. Die Klägerin nennt selbst den Vorteil von mehr Grün im Außenbereich und den Vorteil einer besseren Einzelhandelsstruktur im Innenbereich. Soweit eine weitere Differenzierung der Lagen gefordert wird, ist anzumerken, dass Qualitätssteigerungen stets möglich sind, dass aber eine absolute Qualität nicht machbar ist, und drei Lagen über das hinausgehen, was andere Mietspiegel leisten (vgl. AG Charlottenburg, 27.02.2015, 232 C 262/14). Randnummer 65 Weitere Verstöße gegen anerkannte wissenschaftliche Grundsätze, was die Umrechnung der Bruttomieten in Nettokaltmieten, die Extremwertbereinigung sowie die Spannengrenzen angeht, hat die Klägerin lediglich pauschal vorgetragen, ohne jedoch im einzelnen konkrete Verstöße darzulegen. Randnummer 66 Es kann dahinstehen, ob die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete bei Vorhandensein von Sondermerkmalen aufgrund der im Mietspiegel angegebenen Kappung am Spannenoberwert wissenschaftlichen Grundsätzen widerspricht. Im konkreten Fall spielt dies für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete keine Rolle, da eine ortsübliche Vergleichsmiete von höchstens 6,08 € (Mittelwert) + 0,25 € (Sondermerkmal modernes Bad) + 0,41 € (Zuschlag von 40 % der oberen Spanne zum Mittelwert) = 6,74 €/m² noch unterhalb des Oberwerts liegt, eine Kappung am Spannenoberwert also nicht vorgenommen wird. Randnummer 67 Die Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung kann ebenfalls als Schätzgrundlage gemäß § 287 Abs. 2 ZPO herangezogen werden, selbst wenn nur 28 von 83 Merkmalen bei Vermietern oder Mietern abgefragt worden sind. Denn bei der Orientierungshilfe handelt es sich um Aussagen, die vom umfassenden Sachverstand der an der Mietspiegelerstellung beteiligten Experten getragen werden. Sie berücksichtigt die bisherigen Erkenntnisse sowohl der Praxis als auch der Rechtsprechung (LG Berlin, 09.12.2011, 63 S 220/11, zitiert nach juris). Randnummer 68 Im Rahmen der freien tatrichterlichen Überzeugungsbildung ist bei der Prüfung der Frage, ob der Berliner Mietspiegel 2013 für den konkreten Einzelfall als Schätzgrundlage gemäß § 287 Abs. 2 ZPO eine ausreichende Erkenntnisquelle darstellt, auch zu berücksichtigen, welche anderen Erkenntnisquellen zur Verfügung stehen. Randnummer 69 Als weiterer Erkenntnisquelle kommt die Einholung eines Sachverständigengutachtens in Betracht. Bei der Einholung von Sachverständigengutachten wenden die Sachverständigen in der Regel das Vergleichswertverfahren an. Der Vergleichswert wird aus einer ausreichenden Zahl von Vergleichspreisen ermittelt. Als ausreichend gelten soll hierbei eine Anzahl von 5-10 Fällen. Dabei weisen die Bewertungsobjekte und Vergleichsobjekte regelmäßig Merkmalsunterschiede auf, die zu berücksichtigen sind und einer weiteren Bewertung durch den Sachverständigen unterliegen. Randnummer 70 Vor diesem Hintergrund ist nicht ersichtlich, dass einem Sachverständigen eine größere Menge relevanter Daten zur Verfügung steht, als den Erstellern des Berliner Mietspiegels (LG Berlin, 04.09.2014, 18 S 362/13, zitiert nach juris). Randnummer 71 Da dem Berliner Mietspiegel 2013 Daten von rund 8000 Wohnungen aus dem Bestand von 700 Vermietern sowie rund 4750 mietspiegelrelevante Mieterinterviews zugrunde liegen, ist das Gericht überzeugt, dass der Berliner Mietspiegel 2013 eine ausreichende und bessere Erkenntnisquelle darstellt, als ein Sachverständigengutachten. Randnummer 72 Darüber hinaus hat das Gericht im Rahmen der freien tatrichterlichen Überzeugungsbildung berücksichtigt, dass die Vorbereitung, Durchführung und Auswertung der Erhebung für den Berliner Mietspiegel 2013 durch die Arbeitsgruppe Mietspiegel begleitet wurde, in der Vertreter der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, Vertreter des Mietspiegelerstellers F + B GmbH, drei Vertreter der Mieterinteressen, drei Vertreter der Vermieterinteressen, die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin, ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Mieten für Grundstücke und Gebäude, der Berliner Beauftragte für Datenschutz und Informationsfreiheit sowie das Amt für Statistik Berlin-Brandenburg mitgewirkt haben und der Mietspiegel von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt und allen an der Arbeitsgruppe Mietspiegel beteiligten Interessenvertretungen der Mieter und Vermieter anerkannt wurde. Diese breite Akzeptanz des Berliner Mietspiegels 2013 spricht nach Auffassung des Gerichts ebenfalls dafür, dass die im Berliner Mietspiegel 2013 angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben. Randnummer 73 Schließlich ist zu berücksichtigen, dass die Einholung eines Sachverständigengutachtens über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete Kosten in Höhe von ca. 2.500,00 € verursacht, während die Anwendung des Berliner Mietspiegels 2013 im Prozess keine Kosten verursacht. Randnummer 74 Dass die - unter Zugrundelegung des einfachen Mietspiegels - vorgenommene Schätzung womöglich mit den tatsächlichen Verhältnissen nicht vollständig übereinstimmt, hat der Gesetzgeber durch die der Beweis- und Verfahrenserleichterung dienende Vorschrift des § 287 ZPO ausdrücklich in Kauf genommen und ist deshalb hinzunehmen (LG Berlin, 04.09.2014, 18 S 362/13, zitiert nach juris). Randnummer 75 Nach alledem ist der Berliner Mietspiegel 2013 das zur Überzeugungsbildung des Gerichts am besten geeignete Mittel. Damit ist es gerechtfertigt, dass das Gericht nach Erörterung der Einwände der Klägerin eine Entscheidung gemäß § 287 Abs. 2 ZPO trifft (so auch AG Charlottenburg, 27.02.2015, 232 C 262/14; AG Charlottenburg, 03.03.2015, 225 C 253/14; AG Charlottenburg, 12.03.2015, 203 C 527/14 ). Randnummer 76 Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO. Randnummer 77 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001215126