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Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg 10. Senat OVG 10 B 1.14 Urteil Zulässigkeit eines Wettbüros in einem allgemeinen Wohngebiet - übergeleiteter

Zulässigkeit eines Wettbüros in einem allgemeinen Wohngebiet - übergeleiteter Baunutzungsplan für Berlin 1958/60 Leitsatz

  1. Zur Zulässigkeit von Vergnügungsstätten in Form von Wettbüros in einem allgemeinen Wohngebiet des übergeleiteten Baunutzungsplans für Berlin 1958/
  2. (Rn.28)
  3. In allgemeinen Wohngebieten des Baunutzungsplans sind kerngebietstypische Wettbüros gemäß § 7 Nr. 8 Buchst. b BauO BE 1958 unzulässig, da sie generell störende gewerbliche Betriebe sind, die Nachteile oder Belästigungen für die Wohnnutzung der näheren Umgebung verursachen können. Bei nicht kerngebietstypischen Wettbüros kommt es auf die Beurteilung der Umstände des Einzelfalls an. (Rn.33)
  4. Im Rahmen des in § 7 Nr. 5 BauO BE 1958 enthaltenen landesrechtlichen Rücksichtnahmegebots kann bei der gebotenen Einzelfallbeurteilung in allgemeinen Wohngebieten des Baunutzungsplans die Regelung des § 4 BauNVO als sachverständige Konkretisierung allgemeiner moderner städtebaulicher Grundsätze für die Frage der Zumutbarkeit einer Vergnügungsstätte (hier: Wettbüro) für die Wohnnutzung in der näheren Umgebung als Bewertungshilfe berücksichtigt werden. (Rn.38) Orientierungssatz
  5. Die Festsetzungen des Baunutzungsplans von Berlin zur Zulässigkeit von gewerblichen Kleinbetrieben in allgemeinen Wohngebieten können durch § 15 BauNVO nur ergänzt, nicht aber korrigiert werden. (Fortführung von OVG Bln-Bbg, Urteil vom
  6. Juni 2015 - OVG 10 B 7.13 -, juris Rn. 31.) (Rn.37)
  7. Vergleiche zum Leitsatz 3: BVerwG, Urteil vom
  8. Februar 1984 - BVerwG 4 C 25.82 -, BVerwGE 68, 360, juris Rn. 25; BVerwG, Urteil vom
  9. Dezember 1994 - BVerwG 4 C 13.93, NVwZ 1995, 698, juris Rn. 18; OVG Bln-Bbg, Urteil vom
  10. Juni 2015 - OVG 10 B 7.13 -, juris Rn. 32; OVG Berlin, Beschluss vom
  11. Februar 1993 - OVG 2 S 1.93 -, NVwZ-RR 1993, 458, juris Rn.
  12. (Rn.38) Verfahrensgang vorgehend VG Berlin, kein Datum verfügbar, 13 K 2.13 nachgehend BVerwG,
  13. Juni 2016, 4 B 56/15, Beschluss Tenor Die Berufung wird zurückgewiesen. Der Kläger trägt die Kosten des Berufungsverfahrens. Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Die Revision wird nicht zugelassen. Tatbestand Randnummer 1 Der Kläger begehrt die Feststellung der planungsrechtlichen Zulässigkeit der Nutzungsänderung eines Ladengeschäfts („Backshop“) in ein Wettbüro in einem allgemeinen Wohngebiet des übergeleiteten Berliner Baunutzungsplans. Randnummer 2 Der Kläger beabsichtigt, im Erdgeschoss des Gebäudes S... in Berlin-Steglitz ein Wettbüro zu betreiben. Nach dem Baunutzungsplan von Berlin von 1958/60 liegt das Grundstück, auf dem das Gebäude errichtet wurde, in einem allgemeinen Wohngebiet. In den Obergeschossen des Gebäudes wie auch in den benachbarten Gebäuden S...1... befinden sich Wohnungen. In den Obergeschossen des benachbarten Gebäudes S...2... werden derzeit neue Eigentumswohnungen errichtet. Im Erdgeschoss der Gebäude S...und 4... befinden sich Spielhallen und im Erdgeschoss des Gebäudes Nr. 24 Einzelhandelsbetriebe der Firmen R... undP...sowie ein Imbiss. Randnummer 3 Der Kläger schloss am
  14. Juni 2012 einen Pachtvertrag für das Ladenlokal im Erdgeschoss des Gebäudes S... mit einem Herrn T...., der Hauptmieter der Räumlichkeit ist, ab. Die Parteien vereinbarten darin, dass „Mietbeginn“ der Monatserste des dritten Monats ab Erteilung der „Baugenehmigung“ für das Wettbüro ist. Randnummer 4 Am
  15. Juli 2012 zeigte der Kläger im Genehmigungsfreistellungsverfahren die Nutzungsänderung der vormalig als Backshop genutzten Ladeneinheit in ein Wettbüro an. Ausweislich der Bauvorlagen soll die Nutzfläche des Wettbüros insgesamt 93,29 m² betragen, wobei 67,77 m² auf den Aufenthaltsraum des Wettbüros mit einem Tresen, an dem die Wetten angenommen werden und die Gewinnauszahlungen erfolgen sollen, entfallen. Hinzu kommen ein Nebenraum mit einem Automaten zum Verkauf von nichtalkoholischen Getränken und Sanitärräume. Das Wettbüro soll in der Zeit von 11.00 bis 22.00 Uhr geöffnet sein. Ausweislich der Betriebsbeschreibung, die vom Kläger näher erläutert wurde, sollen Wetten auf Sportereignisse (z.B. Fußball-, Basketball- und Tennisspiele) entgegengenommen werden. Die Kunden sollen auf den Ausgang des Sportereignisses zu bestimmten Quoten wetten. Der Kläger soll dabei nicht selbst Veranstalter der Sportwetten sein, sondern die „Transaktionen“ zwischen dem Kunden und dem Unternehmen T... mit Sitz in Malta über eine Software eines PC’s vermitteln. Die Entgegennahme der Wetten und die Auszahlung der Gewinne soll durch - insgesamt maximal drei - beschäftigte Personen über ein Kassensystem am Tresen erfolgen. Die Kunden sollen die Möglichkeit haben, aktuelle Sportereignisse (z.B. Fußballbundesligaspiele) und die Wettquoteninformationen an 10 Monitoren zu verfolgen. Im Wettbüro sollen zahlreiche Tische und Sitzgelegenheiten aufgestellt werden. Randnummer 5 Derzeit wird in den Räumen des S... bereits ein Wettbüro von einem Dritten betrieben. Der Kläger hat im Rechtsstreit mitgeteilt, dass er beabsichtige, das Wettbüro, wie derzeit errichtet und betrieben, fortzuführen. Randnummer 6 Mit Schreiben vom
  16. Juli 2012 reichte der Beklagte dem Kläger die Bauunterlagen mit der Begründung zurück, dass der Antrag im falschen Genehmigungsverfahren eingereicht worden sei und aus diesem Grund nicht bearbeitet werden könne. Mit Schreiben des Bezirksamts vom
  17. August 2012, das mit „Klarstellung“ überschrieben ist, teilte der Beklagte sodann mit, dass die Anzeige (doch) im richtigen Verfahren beantragt worden sei. Dem geplanten Vorhaben könne unter Würdigung des Rücksichtnahmegebots nach § 7 Nr. 5 BauO Bln 1958 aus städtebaulichen Gründen nicht zugestimmt werden. Randnummer 7 Der Kläger hat am
  18. Januar 2013 beim Verwaltungsgericht Klage erhoben, mit der er insbesondere begehrt, festzustellen, dass die Nutzung der Ladeneinheit im Erdgeschoss des Gebäudes als Wettbüro planungsrechtlich zulässig sei. Randnummer 8 Das Verwaltungsgericht hat mit Urteil vom
  19. Dezember 2013 (- VG 13 K 2.13 -, LKV 2014, 138 = Grundeigentum 2014, 675 ) die Klage abgewiesen. Zur Begründung führt es im Wesentlichen aus, dass der Kläger keinen Anspruch auf Feststellung der planungsrechtlichen Zulässigkeit des Wettbüros habe. Zwar liege das Bauvorhaben im Geltungsbereich des Baunutzungsplans von Berlin 1958/60, nach dem in Verbindung mit den städtebaulichen Vorschriften der BauO Bln 1958 in einem allgemeinen Wohngebiet gewerbliche Kleinbetriebe nach § 7 Nr. 8 Buchstabe b BauO Bln 1958 zulässig seien. Die Nutzung der Räume als Wettbüro verstoße jedoch gegen das Gebot der Rücksichtnahme gemäß § 7 Nr. 5 und 8 BauO Bln
  20. Das Verwaltungsgericht erachtete es für geboten, das Rücksichtnahmegebot bei der Zulassung von Vergnügungsstätten in Form von Spielhallen und Wettbüros im allgemeinen Wohngebiet der BauO Bln 1958 so anzuwenden, dass derartige Nutzungen im allgemeinen Wohngebiet regelmäßig rücksichtslos seien. Das von dem Kläger angezeigte Wettbüro unterfalle dem städtebaulichen Begriff der Vergnügungsstätte. Aus städtebaulichen Gründen der Neuregelung des § 4 BauNVO 1990 sei es der Auffassung, dass unter Berücksichtigung allgemein anerkannter negativer städtebaulicher Auswirkungen von Vergnügungsstätten, wie dem Wettbüro, derartige Anlagen in einem allgemeinen Wohngebiet regelmäßig rücksichtslos seien. Die Ortsbesichtigung im erstinstanzlichen Verfahren habe keine besonderen Umstände ergeben, die das Wettbüro ausnahmsweise als nicht rücksichtslos erscheinen ließen. Randnummer 9 Hiergegen hat der Kläger fristgerecht die vom Verwaltungsgericht nach § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO zugelassene Berufung eingelegt und diese im Wesentlichen wie folgt begründet: Randnummer 10 Der Kläger habe einen Anspruch auf Feststellung der planungsrechtlichen Zulässigkeit der Nutzung der Räume als Wettbüro. Diese Nutzung sei als nicht störender gewerblicher Kleinbetrieb im allgemeinen Wohngebiet nach § 7 Nr. 8 Buchstabe b BauO Bln 1958 zulässig. Dem Normgeber sei die Nutzungskategorie der Vergnügungsstätten bekannt gewesen, was sich aus § 7 Nr. 9 Buchstabe c BauO Bln 1958 ergebe. Gleichwohl seien im allgemeinen Wohngebiet ohne Ein-schränkung gewerbliche Kleinbetriebe als zulässig festgesetzt worden. Die Nutzung der Räume als Wettbüro verstoße nicht gegen das Gebot der Rück-sichtnahme des § 7 Nr. 5 BauO Bln
  21. Die Auffassung des Verwaltungsgerichts, wonach Wettbüros im allgemeinen Wohngebiet des Baunutzungsplans 1958/60 regelmäßig rücksichtslos seien, widerspreche dem vom Plangeber in § 7 Nr. 5 und 8 BauO Bln 1958 vorgegebenen Regel-Ausnahmeverhältnis und berücksichtige nicht, dass danach - wie bei § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO - eine Anlage nur im Einzelfall unzulässig sein könne und ein Nachsteuern im Baugenehmigungsverfahren nicht möglich sei. Der Bezirk habe durch einen neuen Bebauungsplan Vergnügungsstätten im Wohngebiet ausschließen können, was dieser aber gerade nicht getan habe. Selbst wenn man der - zweifelhaften - rechtlichen Argumentation des erkennenden Senats im Urteil vom
  22. Juni 2015 - OVG 10 B 7.13 - folgen würde, wonach die Regelungen der BauNVO als sachverständige Konkretisierung allgemeiner städtebaulicher Grundsätze bei der Prüfung des Rücksichtnahmegebots in § 7 Nr. 5 BauO BIn 1958 herangezogen werden dürfen, bleibe es immer bei einer Einzelfallprüfung, die nicht durch ein pauschales Heranziehen der BauNVO ersetzt werden könne. Randnummer 11 Zudem entspreche die nähere Umgebung des Vorhabengrundstücks ohnehin nicht einem allgemeinen Wohngebiet, sondern vielmehr einem Mischgebiet. Es seien vielfältige Nutzungen wie die Filiale der Deutschen Bank am S... und der Berliner Sparkasse am S... vorhanden, die nicht nach § 4 Abs. 2 BauNVO allgemein zulässig seien, aber seitens des Beklagten genehmigt worden seien. Randnummer 12 Nach dem Ergebnis des Ortstermins sei auch die Auffassung des Beklagten im Einzelfall widerlegt, dass das konkret beantragte Vorhaben des Klägers gegen das in § 7 Nr. 5 und 8 Buchstabe b BauO Bln 1958 verankerte Rücksichtnahmegebot verstoße. Das Wettbüro werde überwiegend von Stammkunden aus der näheren Umgebung zur wohnortnahen Freizeitbeschäftigung aufgesucht. Wegen der Betriebszeiten nur bis 22.00 Uhr sei der Schutz der Nachtruhe der Bevölkerung durch das Vorhaben nicht tangiert. Die Öffnungszeiten des Wettbüros passten sich den Öffnungszeiten der Einzelhandelsbetriebe R... und P... an. Die Räume lägen zudem an einer vorbelasteten, stark befahrenen, vierspurigen übergeordneten Straßenverbindung und seien durch Verkehrslärm geprägt. Das Wettbüro könne auch keine Nachteile oder Belästigungen für die nähere Umgebung verursachen. Die Personenzahl, die das beantragte Wettbüro anziehe, sei zudem verhältnismäßig gering. Während des Ortstermins hätten sich maximal 8 Personen gleichzeitig im Wettbüro aufgehalten. Die Aussage des Klägers, dass sich „in Spitzenzeiten" maximal 30 bis 40 Personen in dem Wettbüro aufhalten könnten, sei eine vereinzelte Ausnahmesituation, die allenfalls zur Kernzeit der Bundesligaspiele auftreten könnte. Randnummer 13 Es liege auch keine störende Häufung von Vergnügungsstätten in der Umgebung vor. Von einer „Häufung" könne bei - unter Einbeziehung des Vorhabens des Klägers - lediglich drei Vergnügungsstätten keine Rede sein. Zudem werde sich die Zahl der Vergnügungsstätten auf zwei verringern, da die Erlaubnisse der beiden Spielhallen gemäß § 8 Abs. 1 SpielhG Bln mit Ablauf des
  23. Juli 2016 erlöschen würden und das Abstandsgebot des § 2 Abs. 1 Satz 3 SpielhG Bln gelten werde. Randnummer 14 Auch sei ein vom Beklagten stereotyp und unsubstantiiert bemühter „trading-down-Prozess" nicht ersichtlich. Der Leerstand von zwei Gewerbeeinheiten in der Umgebung sei eine normale Fluktuation. Eventuelle Leerstände in Ladenlokalen seien nicht durch die Vergnügungsstätte bedingt. Randnummer 15 Der Kläger beantragt, Randnummer 16 das Urteil des Verwaltungsgerichts Berlin vom
  24. Dezember 2013 zu ändern und festzustellen, dass die Nutzung der Ladeneinheit im Erdgeschoss des Gebäudes Steglitzer Damm 18 bis 22, Berlin-Steglitz, als Wettbüro gemäß Anzeige zur Genehmigungsfreistellung nebst Bauvorlagen vom
  25. Juli 2012, mit Öffnungszeiten von 11.00 bis 22.00 Uhr, bauplanungsrechtlich zulässig ist. Randnummer 17 Der Beklagte beantragt, Randnummer 18 die Berufung zurückzuweisen. Randnummer 19 Er verteidigt das angefochtene Urteil. Das Wettbüro sei schon wegen seiner Größe von 95 m² kein gewerblicher Kleinbetrieb im Sinne von § 7 Nr. 8 Buchstabe b BauO Bln
  26. Da Vergnügungsstätten im Zulässigkeitskatalog des § 7 Nr. 8 BauO Bln 1958 nicht aufgeführt seien, sei das Wettbüro schon aus diesem Grunde im allgemeinen Wohngebiet unzulässig. Die Nutzung des Ladengeschäftes als Wettbüro im allgemeinen Wohngebiet verstoße zudem gegen das Gebot der Rücksichtnahme (§ 7 Nr. 5, 8 Buchstabe b BauO Bln 1958). Das allgemeine Wohngebiet diene vorwiegend dem Wohnen. Das Wettbüro falle städtebaulich unter den Begriff der Vergnügungsstätte und störe wegen der mit ihm verbundenen Nachteile und Belästigungen die Wohnnutzung. Die Wettbüronutzung lasse auch städtebaulich negative Auswirkungen im Sinne eines trading-down-Effektes erwarten. Durch die Vergnügungsstätte werde der traditionelle Einzelhandel verdrängt und es komme zu einem Qualitätsverlust der Einkaufsstraße. Die Betreiber von Vergnügungsstätten könnten hohe Mieten zahlen, was dazu führe, dass der trading-down-Effekt gefördert würde. Randnummer 20 Der Berichterstatter hat am
  27. August 2015 die Örtlichkeiten, insbesondere das Wettbüro und seine Umgebung in Augenschein genommen. Wegen der dort getroffenen tatsächlichen Feststellungen wird auf das Protokoll des Ortstermins verwiesen. Randnummer 21 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie auf die beigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug genommen. Diese haben in der mündlichen Verhandlung vorgelegen und sind zum Gegenstand der Entscheidungsfindung gemacht worden. Entscheidungsgründe Randnummer 22 Die Berufung des Klägers ist unbegründet. Das Verwaltungsgericht hat die Klage im Ergebnis zu Recht abgewiesen. Randnummer 23 I. Die positive Feststellungsklage des Klägers ist nach § 43 Abs. 1 Alt. 1 VwGO zulässig. Randnummer 24
  28. Sie ist statthaft, weil der Kläger die Feststellung des Bestehens eines Rechtsverhältnisses (vgl. dazu näher BVerwG, Urteil vom
  29. Januar 2010 - BVerwG 8 C 38.09 -, BVerwGE 136, 75, juris Rn. 32) begehrt, nämlich, dass die Nutzung des Ladengeschäfts im Erdgeschoss des Gebäudes Steglitzer Damm 18 bis 22 als Wettbüro gemäß der Anzeige zur Genehmigungsfreistellung nebst Bauvorlagen vom
  30. Juli 2012 aufgrund öffentlich-rechtlicher Normen des Bauplanungsrechtes zulässig ist. Die rechtliche Beziehung, dass sein Nutzungsänderungsvorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans im Sinne des § 30 Abs. 1 oder 2 des Baugesetzbuchs liegt und den Festsetzungen des Bebauungsplans nicht widerspricht, ist Voraussetzung für die Eröffnung des Anwendungsbereichs des Genehmigungsfreistellungsverfahrens nach § 63 Abs. 1 und 2 Nr. 1 Bauordnung für Berlin - BauO Bln - vom
  31. September 2005 (GVBl. S. 495, zuletzt geändert durch Gesetz vom
  32. Juni 2011, GVBl. S. 315). Zu den qualifizierten Bebauungsplänen im Sinne des § 30 Abs. 1 BauGB gehören auch übergeleitete Bauleitpläne, insbesondere die Baugebietsfestsetzungen des Baunutzungsplans in der Fassung vom
  33. Dezember 1960 i.V.m. den planungsrechtlichen Vorschriften der Bauordnung für Berlin in der Fassung vom
  34. November 1958 (GVBl. S. 1087) (BauO Bln 1958) sowie förmlich festgestellte Straßen- und Baufluchtlinien (Wilke/Dageförde/Knuth/Meyer/Broy-Bülow, BO Bln,
  35. Aufl. 2008, § 63 Rn. 6). Das von dem Kläger begehrte Rechtsverhältnis ist auch streitig, da der Beklagte die planungsrechtliche Zulässigkeit des klägerischen Vorhabens insbesondere mit Schreiben vom
  36. August 2012 verneint hat, weil er ausführte, dass dem Vorhaben unter Würdigung des Rücksichtnahmegebots des § 7 Nr. 5 BauO Bln 1958 in dem allgemeinen Wohngebiet des Baunutzungsplans aus städtebaulichen Gründen nicht zugestimmt werden könne. Randnummer 25
  37. Der Kläger hat auch ein berechtigtes Interesse i.S.v. § 43 Abs. 1 VwGO an der baldigen erstrebten Feststellung. Ein gerichtlicher Feststellungsanspruch im vom Kläger begehrten Sinne würde die strittige Frage zugunsten des Klägers klären und seine Rechtsstellung dergestalt verbessern, dass sein Vorhaben nach § 63 Abs. 1, 2 Nr. 1 BauO Bln keiner Baugenehmigung bedürfte. Der Kläger ist am festzustellenden Rechtsverhältnis selbst (entsprechend § 42 Abs. 2 VwGO; vgl. BVerwG, Urteil vom
  38. Juni 1995 - BVerwG 2 C 32.94 -, BVerwGE 99, 64, juris Rn. 18) beteiligt, weil von dem Rechtsverhältnis eigene Rechte des Klägers abhängen. Seine Selbstbeteiligung an dem Rechtsverhältnis könnte zwar in einer Konstellation zu verneinen sein, in der zivilrechtlich das Bauvorhaben nicht verwirklicht werden kann. Dies ist hier aber nicht der Fall. Zwar ist der Kläger weder Grundstückseigentümer des Gebäudes S... noch Hauptmieter der Räume im Erdgeschoss. Der Kläger hat aber glaubhaft dargetan, dass im Falle einer positiven Feststellung des Rechtsverhältnisses er zivilrechtlich die Möglichkeit hat, die Räume zum Betrieb eines Wettbüros zu gebrauchen. Auf Grundlage des zivilrechtlichen Vertrages vom
  39. Juni 2012 mit dem Hauptmieter der Räumlichkeit kann er das Ladenlokal gebrauchen. In dem Vertrag (vgl. § 12) ist nämlich vereinbart, dass „Mietbeginn“ der Monatserste des dritten Monats ab Erteilung der baurechtlichen Zulassung für das Wettbüro sein soll. Es ist auch nicht ersichtlich und vom Beklagten auch nicht dargetan, dass der Grundstückseigentümer zu dem Nutzungsänderungsvorhaben nicht seine Zustimmung (vgl. § 69 Abs. 4 Satz 3 BauO Bln) erteilt. Randnummer 26
  40. Die vom Kläger erhobene Feststellungsklage ist auch nicht nach der Subsi-diaritätsregelung in § 43 Abs. 2 Satz 1 VwGO unzulässig. Eine solche Unzu-lässigkeit bestünde nur dann, wenn er seine Rechte durch Gestaltungsklage (insbesondere durch eine Anfechtungsklage) oder eine Leistungsklage (Ver-pflichtungs- oder allgemeine Leistungsklage) ebenso gut oder besser verfolgen kann oder hätte verfolgen können. Zweck dieser gesetzlichen Regelung ist es, unnötige Feststellungsklagen zu verhindern, wenn für die Rechtsverfolgung unmittelbarere, sachnähere und wirksamere Rechtsschutzverfahren zur Verfügung stehen (BVerwG, Urteil vom
  41. Januar 2010 - BVerwG 8 C 38.09 -, BVerwGE 136, 75, juris Rn. 56). Da Genehmigungsfreistellungsverfahren nach § 63 BauO Bln nicht durch Verwaltungsakte abgeschlossen werden (vgl. Wil-ke/Dageförde/Knuth/Meyer/Broy-Bülow, BauO Bln,
  42. Aufl. 2008, § 63 Rn. 24), scheidet eine Anfechtungs- oder Verpflichtungsklage des Klägers als vorrangige Klageart aus. Vom Rechtsstandpunkt des Klägers aus widerspricht die Wettbüronutzung nicht den Festsetzungen des Baunutzungsplans und bedarf daher nach § 63 BauO Bln keiner Baugenehmigung. Er kann seine Rechte auch nicht durch eine andere Klageart verfolgen. Insbesondere kann der Kläger nicht darauf verwiesen werden, mit der Ausführung des Wettbürovorhabens zu beginnen und dann Rechtsschutzmöglichkeiten gegen eine eventuelle später ergehende Nutzungsuntersagung zu suchen. Ein solcher nachträglicher Rechtsschutz würde dem Rechtsschutzbegehren des Klägers auf Klärung der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit der Wettbüronutzung vor dessen Aufnahme nicht gerecht. Es ist dem Kläger auch nicht zumutbar, mit der Nutzung zu beginnen und damit nach § 83 Abs. 1 Nr. 9 BauO Bln eine Ordnungswidrigkeit zu begehen. Randnummer 27 II. Die Feststellungsklage des Klägers ist unbegründet. Zum maßgeblichen Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung im Berufungsverfahren besteht das vom Kläger geltend gemachte Rechtsverhältnis, dass die Nutzung der Ladeneinheit im Erdgeschoss des Gebäudes S..., Berlin-Steglitz, als Wettbüro gemäß Anzeige zur Genehmigungsfreistellung nebst Bauvorlagen vom
  43. Juli 2012 bauplanungsrechtlich zulässig sei und damit nicht den Festsetzungen des Baunutzungsplans widerspricht, nicht. Die Nutzungsänderung des Erdgeschosses des Gebäudes von einem Ladengeschäft in ein Wettbüro ist vielmehr bauplanungsrechtlich unzulässig, denn sie widerspricht in dem durch den Baunutzungsplan von Berlin 1958/60 festgesetzten allgemeinen Wohngebiet dem in der landesrechtlichen Bestimmung des § 7 Nr. 5 BauO Bln 1958 enthaltenen Rücksichtnahmegebot. Randnummer 28
  44. a) Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit der vom Kläger angezeigten Nut-zungsänderung der baulichen Anlage richtet sich hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung gemäß §§ 29 Abs. 1, 30 Abs. 1 BauGB nach den fortgeltenden städtebaulichen Vorschriften der Bauordnung für Berlin in der Fassung vom
  45. November 1958 in Verbindung mit den Festsetzungen des Baunutzungsplans in der Fassung vom
  46. Dezember 1960 (ABl. 1961, S. 742) als gemäß § 173 Abs. 3 Satz 1 BBauG i.d.F. vom
  47. August 1976 übergeleiteten Bebauungsplan (vgl. dazu näher OVG Bln-Bbg, Urteil vom
  48. Juni 2015 - OVG 10 B 7.13 -, juris Rn. 28; Urteil vom
  49. Januar 2015 - OVG 2 B 1.14 -, juris Rn. 52; Beschluss vom
  50. März 2007 - OVG 2 N 249.05 -, LKV 2007, 471, juris Rn. 8). Das Grundstück S..., für das Fluchtlinien durch den Fluchtlinienplan förmlich festgestellt sind, liegt nach den Festsetzungen des Baunutzungsplans von Berlin in einem allgemeinen Wohngebiet i.S. des § 7 Nr. 4 Buchstaben b, bb BauO Bln
  51. Dort sind gemäß § 7 Nr. 8 Buchstaben a und b BauO Bln 1958 Wohngebäude zulässig; Ladengeschäfte sowie gewerbliche Kleinbetriebe und Gaststätten sind zulässig, wenn sie keine Nachteile oder Belästigungen für die nähere Umgebung verursachen können. Randnummer 29 Anhaltspunkte für eine Funktionslosigkeit der Festsetzungen über das allgemeine Wohngebiet im Bereich des Vorhabensgrundstücks ergeben sich nicht aus dem Vortrag des Klägers, die nähere Umgebung entspräche ohnehin nicht einem allgemeinen Wohngebiet, sondern vielmehr einem Mischgebiet. Eine bauplanerische Festsetzung tritt nur dann außer Kraft, wenn und soweit die Verhältnisse, auf die sie sich bezieht, in der tatsächlichen Entwicklung einen Zustand erreicht haben, der eine Verwirklichung der Festsetzung auf unabsehbare Zeit ausschließt, und wenn diese Tatsache so offensichtlich ist, dass ein in ihre Fortgeltung gesetztes Vertrauen keinen Schutz verdient (vgl. BVerwG, Beschluss vom
  52. Juli 2013 - BVerwG 7 BN 1.13 -, LKV 2013, 417, juris Rn. 6; Urteil vom
  53. Dezember 1998 - BVerwG 4 CN 3.97 - BVerwGE 108, 71, juris Rn. 22 m.w.N.). Dass eine Verwirklichung der Festsetzungen des allgemeinen Wohngebiets ausgeschlossen und ein Vertrauen auf die Fortgeltung der Norm nicht mehr schutzwürdig sein könnte, ergibt sich nicht aus dem Vortrag des Klägers insbesondere zu zwei im S... 26 und 33 vorhandenen Nebenstellen von Kreditinstituten. Im Ortstermin wurde festgestellt, dass die Umgebung nördlich und südlich des Steglitzer Damms und auch in den Obergeschossen der Gebäude S... 14 - 24 entsprechend den Festsetzungen des Baunutzungsplans tatsächlich durch Wohnnutzungen geprägt ist, sodass kein hinreichender Anhaltspunkt für den Eintritt des äußerst seltenen Falles einer funktionslos gewordenen Rechtsnorm besteht und zwar selbst dann nicht, wenn die beiden Nebenstellen der Kreditinstitute - wie der Kläger meint - hier nicht nach § 7 Nr. 8 BauO Bln 1958 hätten zugelassen werden können. Randnummer 30 b) Obwohl das Wettbüro des Klägers eine besondere Art eines gewerblichen Betriebes in Form einer Vergnügungsstätte ist, ist die Zulässigkeit dieser Nutzung entgegen der Rechtsaufassung des Beklagten nicht bereits dadurch im allgemeinen Wohngebiet des § 7 Nr. 8 BauO Bln 1958 ausgeschlossen, weil Vergnügungsstätten dort nicht erwähnt sind und sie nach den Vorschriften der Bauordnung für Berlin 1958 ausdrücklich in gemischten Gebieten (§ 7 Nr. 9 Buchstabe c BauO Bln 1958) und in Kerngebieten (§ 7 Nr. 12 Buchstabe b BauO Bln 1958) für zulässig erklärt werden. Aus der ausdrücklichen Erwähnung von Vergnügungsstätten in diesen Baugebieten folgt nämlich nicht, dass diese als abschließende Regelung für die Baugebiete anzusehen sind und Vergnügungsstätten in Form des Wettbüros im allgemeinen Wohngebiet nicht mehr als gewerbliche Kleinbetriebe im Sinne von § 7 Nr. 8 Buchstabe b BauO Bln 1958 beurteilt und zugelassen werden können (v. Feldmann/Knuth, Berliner Planungsrecht,
  54. Aufl. 1998, Rn. 90; VG Berlin, Urteil vom
  55. April 1990 - 19 A 156.89 -, juris Rn. 14, vgl. v. Feldmann/Bunzel, GE 1988, 917

(922)). An diesem Verständnis des § 7 Nr. 8 Buchstabe b BauO Bln 1958 hält der Senat auch im Interesse der Rechtssicherheit für die Bauplanungspraxis in den westlichen Bezirken Berlins fest. Zwar wird in der neuen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zu § 4 BauNVO 1990 zu Recht angenommen, dass der Verordnungsgeber durch die dortige detaillierte Neuregelung über die regelmäßige bzw. ausnahmsweise Zulässigkeit von Vergnügungsstätten in den verschiedenen Baugebietstypen (vgl. §§ 4a Abs. 3 Nr. 2, 5 Abs. 3, 6 Abs. 2 Nr. 8 und Abs. 3, 7 Abs. 2 Nr. 2 und 8 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO 1990) nunmehr diese durchgehend als besondere Nutzungsart erfasst hat und sie zugleich aus dem allgemeinen Begriff der Gewerbebetriebe herausgenommen hat. Das hat zur Folge, dass in einem allgemeinen Wohngebiet gemäß § 4 BauNVO 1990, in dem Vergnügungsstätten weder regelmäßig noch ausnahmsweise zulässig sind, solche Betriebe auch nicht als sonstiger nicht störender Gewerbebetrieb über § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO ausnahmsweise zugelassen werden können (vgl. BVerwG, Beschluss vom 9. Oktober 1990 - BVerwG 4 B 120.90 -, NVwZ 1991, 266, juris Rn. 2). Diese Rechtslage ist aber erst durch die neue Regelung der Baunutzungsverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132) eingetreten, dessen wesentliches Ziel es war, Vergnügungsstätten im Sinne einer abschließenden Regelung den Baugebieten zuzuordnen. Eine solche abschließende Regelung zur Zulässigkeit von Vergnügungsstätten in Baugebieten enthalten aber die planungsrechtlichen Regelungen des § 7 der Bauordnung für Berlin aus dem Jahre 1958 nicht. Die besondere Erwähnung von Vergnügungsstätten in § 7 Nr. 9 Buchstabe c und Nr. 12 Buchstabe b BauO Bln 1958 neben gewerblichen (Klein-) Betrieben beruht vielmehr auf dem Ziel einer stärkeren Differenzierung in den jeweiligen Baugebieten nach deren besonderen Eigenart (vgl. v. Feldmann/Knuth, Berliner Planungsrecht, 3. Aufl. 1998, Rn. 90). Insoweit gilt für die städtebaulichen Vorschriften der Bauordnung für Berlin in der Fassung vom 21. November 1958 der Sache nach im Wesentlichen dasselbe, wie sich die Rechtslage nach der früheren Fassung der Baunutzungsverordnung 1962 darstellte, die ebenfalls die Begriffe Vergnügungsstätte (§ 7 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO 1962) und sonstige nicht störende Gewerbebetriebe nebeneinander verwendete (vgl. z.B. § 4 Abs. 3 Nr. 2, § 7 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO 1962) und nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (vgl. Urteil vom 18. Mai 1990 - BVerwG 4 C 49.89 -, NVwZ 1991, 264, juris Rn. 24) Vergnügungsstätten nach § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO 1962 in allgemeinen Wohngebieten ausnahmsweise als „nicht störende Gewerbebetriebe“ zugelassen werden konnten. Randnummer 31
  1. c)Entgegen der Ansicht des Beklagten ist auch die Bewertung und Würdigung des Verwaltungsgerichts nicht zu beanstanden, dass das Wettbüro in der am 17. Juli 2012 angezeigten Form noch ein gewerblicher Kleinbetrieb im Sinne von § 7 Nr. 8 Buchstabe b BauO Bln 1958 ist. Bei der Einstufung als Kleinbetrieb kommt es auf die Betriebsgröße, insbesondere die Zahl der Mitarbeiter, die Größe des Betriebsgrundstückes bzw. der Betriebsräume an (vgl. v. Feldmann/Knuth, Berliner Bauplanungsrecht, 3. Aufl. 1998, Rn. 85 m.w.N.). Die Zahl der Mitarbeiter des Wettbüros ist mit maximal drei gering und die sachlichen Betriebsmittel haben mit der Einrichtung des Wettbüros einschließlich IT- und Monitor-Ausstattung auch einen geringen Umfang. Auch die Grundfläche des Wettbüros, die ausweislich des eingereichten Plans eine Gesamtnutzfläche von 93,29 m² hat, hält sich im Rahmen eines Kleinbetriebes. Randnummer 32
  2. d)Das vom Kläger angezeigte Vorhaben ist ein nicht kerngebietstypisches Wettbüro, welches im allgemeinen Wohngebiet nach dem übergeleiteten Baunutzungsplan auch nicht stets als generell störender gewerblicher Kleinbetrieb im Sinne von § 7 Nr. 8 Buchstabe b Halbs. 2 BauO Bln 1958 anzusehen ist. Randnummer 33 Nach dieser Norm sind gewerbliche Kleinbetriebe im allgemeinen Wohngebiet nur zulässig, wenn sie keine Nachteile oder Belästigungen für die nähere Umgebung verursachen können. Bei der Auslegung der städtebaulichen Vorschrift des § 7 Nr. 8 Buchstabe b BauO Bln 1958 und den Festsetzungen des übergeleiteten Baunutzungsplans kann die Baunutzungsverordnung Anhaltspunkt für die Konkretisierung unbestimmter Rechtsbegriffe bieten (vgl. BVerwG, Urteil vom 17. Dezember 1998 - BVerwG 4 C 16.97 -, BVerwGE 108, 190, Ls. 3 zum übergeleiteten Hamburgischen Baustufenplan). Zum Begriff des nicht störenden Gewerbebetriebes im Sinne von § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO ist geklärt, dass die Frage, ob ein Betrieb als nicht störend zugelassen werden kann, auf Grundlage einer typisierenden Betrachtungsweise zu beantworten ist (vgl. BVerwG, Beschluss vom 25. März 2004 - BVerwG 4 B 15.04 -, BRS 67 Nr. 70 juris Rn. 9). Anders als das Verwaltungsgericht dies offenbar meint, ist § 7 Nr. 8 Buchstabe b Halbs. 2 BauO Bln 1958 keine Normierung des in § 7 Nr. 5 BauO Bln 1958 gesondert geregelten Rücksichtnahmegebots. Durch diese Norm werden vielmehr generell störende gewerbliche Kleinbetriebe, die bei typisierender Betrachtungsweise Nachteile oder Belästigungen für die nähere Umgebung verursachen können, aus der Zulässigkeit im allgemeinen Wohngebiet ausgenommen. Der Beklagte hat weder dargetan noch ist sonst ersichtlich, dass Wettbüros im allgemeinen Wohngebiet des übergeleiteten Baunutzungsplans stets als generell störende gewerbliche Kleinbetriebe anzusehen sind. Es kommt vielmehr auf die jeweiligen Umstände des Einzelfalls an. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zu § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO 1962 sind nämlich Vergnügungsstätten in Form von Spielhallen im allgemeinen Wohngebiet nicht stets als generell störende Gewerbebetriebe anzusehen. Eine Spielhalle war im allgemeinen Wohngebiet nur dann unzulässig, wenn sie „kerngebietstypisch“ war und so das Wohnen bemerkbar störte. Eine Spielhalle als „sonstiger Gewerbebetrieb“ konnte hingegen nach § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO 1962 in einem allgemeinen Wohngebiet (ausnahmsweise) zulässig sein, wenn sie wegen ihrer geringen Nutzfläche und ihrem kleinen Einzugsbereich nicht kerngebietstypisch war (vgl. BVerwG, Urteil vom 18. Mai 1990 - BVerwG 4 C 49.89 -, NVwZ 1991, 264, juris Ls. 1 und Rn. 24 f.). Diese Bewertung kann auf die ähnliche Rechtslage des § 7 Nr. 8 Buchstabe b Halbs. 2 BauO Bln 1958 übertragen werden. In allgemeinen Wohngebieten des Baunutzungsplans sind kerngebietstypische Wettbüros danach unzulässig, da sie generell störende gewerbliche Betriebe sind, die Nachteile oder Belästigungen für die Wohnnutzung der näheren Umgebung verursachen können. Nicht kerngebietstypische Wettbüros sind keine generell störenden Gewerbebetriebe im Sinne von § 7 Nr. 8 Buchstabe b Halbs. 2 BauO Bln 1958. Für die Frage ihrer Zulässigkeit im allgemeinen Wohngebiet kommt es vielmehr auf die jeweiligen Umstände des Einzelfalles an. Randnummer 34 Das vom Kläger geplante Wettbüro ist von seiner Betriebsgröße und seinem Einzugsbereich nicht im vorgenannten Sinne kerngebietstypisch. Es handelt sich nicht um einen zentralen Dienstleistungsbetrieb auf dem Unterhaltungssektor, der einen größeren Einzugsbereich hat und für ein größeres und allgemeines Publikum erreichbar ist oder sein soll. Die Spielhalle überschreitet mit einer Nutzfläche von 93,29 m² - von der nur 67,77 m² auf den Aufenthaltsraum des Wettbüros entfallen - nicht den für Vergnügungsstätten herangezogenen „Schwellenwert“ für die Kerngebietstypik von 100 m² Grundfläche (vgl. dazu näher OVG Bln-Bbg, Urteil vom 23. Juni 2015 - OVG 10 B 7.13 -, juris Rn. 34 m.w.N. für Spielhallen; Fickert/Fieseler, BauNVO, 12. Aufl., § 4a Rn. 23.69 für Wettbüros). Auch die Ausstattung des Wettbüros deutet darauf hin, dass es typischerweise nur dem Glücksspiel und der Freizeitbetätigung eines Publikums aus dem begrenzten Stadtviertel in Steglitz dienen soll. Dies entspricht den Angaben des Klägers in der Betriebsbeschreibung, wonach sich das Publikum erfahrungsgemäß aus dem umliegenden Wohngebiet generiert. Randnummer 35 2. Entgegen dem Vorbringen des Klägers ist das Verwaltungsgericht im Ergebnis zu Recht zu der Bewertung und Würdigung gelangt, dass die Nutzung des Erdgeschosses des Gebäudes S... als Wettbüro gegen das landesrechtliche Gebot der Rücksichtnahme nach § 7 Nr. 5 BauO Bln 1958 verstößt. Nach den Umständen des Einzelfalles verursacht die Nutzung des Wettbüros am konkreten Vorhabenstandort Nachteile und Belästigungen, die für die Wohnnutzung in der näheren Umgebung nicht zumutbar sind, und hat darüber hinaus nachteilige städtebauliche Auswirkungen. Randnummer 36
  3. a)Nach § 7 Nr. 5 BauO Bln 1958 sind in den Baugebieten nur bauliche Anlagen, Betriebe und sonstige Einrichtungen zulässig, die der Bestimmung des betreffenden Baugebiets nach Art, Umfang und Zweck entsprechen und durch ihre Benutzung keine Nachteile oder Belästigungen verursachen können, die für die nähere Umgebung nicht zumutbar sind. Diese Vorschrift ist bewusst so gehalten, dass sie eine elastische und den jeweiligen sehr verschieden gelagerten Bedingungen des Vorhabensgrundstücks und seiner Nachbarschaft entsprechende Behandlung ermöglicht (Jaeckel/Förster, BauO Bln, 1959, S. 47 f.; Wilke/Dageförde/Knuth/Meyer/Broy-Bülow, BO Bln, 6. Aufl. 2008, Anh. 20). Sie konkretisiert das Gebot der Rücksichtnahme und entspricht weitgehend den Regelungen des § 15 Abs. 1 BauNVO (OVG Bln-Bbg, Urteil vom 23. Juni 2015 - OVG 10 B 7.13 -, juris Rn. 30; Beschluss vom 30. März 2007 - OVG 2 N 249.05 -, LKV 2007, 471, juris Rn. 8). Letztere Norm regelt allgemeine Voraussetzungen für die Zulässigkeit baulicher und sonstiger Anlagen im Einzelfall und stellt ein planungsrechtliches Steuerungsinstrument dar, das zu einer Verengung der Zulässigkeit führt, indem es die Zulässigkeit von Vorhaben gegenüber den Festsetzungen des Bebauungsplans einschränkt (vgl. König/Roeser/Stock, BauNVO, 3. Aufl., § 15 Rn. 1 und 5). Die in §§ 2 bis 14 BauNVO aufgeführten baulichen und sonstigen Anlagen sind nach § 15 Abs. 1 BauNVO im Einzelfall unzulässig, wenn sie nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebietes widersprechen. Sie sind auch unzulässig, wenn von ihnen Belästigungen oder Störungen ausgehen können, die nach der Eigenart des Baugebietes im Baugebiet selbst oder in dessen Umgebung unzumutbar sind, oder wenn sie solchen Belästigungen oder Störungen ausgesetzt werden. Ziel des in § 15 Abs. 1 BauNVO enthaltenen Rücksichtnahmegebot ist es, einander abträgliche Nutzungen in rücksichtsvoller Weise zuzuordnen sowie Spannungen und Störungen zu vermeiden. Welche Anforderungen sich hieraus ergeben, hängt von den jeweiligen Umständen des Einzelfalls ab, namentlich davon, was dem Rücksichtnahmebegünstigten einerseits und dem Rücksichtnahmeverpflichteten andererseits nach Lage der Dinge zuzumuten ist (stRsp. BVerwG, Urteil vom 20. Dezember 2012 - BVerwG 4 C 11.11 -, BVerwGE 145, 290, juris Rn. 32 m.w.N.; OVG Bln-Bbg, Urteil vom 23. Juni 2015 - OVG 10 B 7.13 -, juris Rn. 30 m.w.N.). Randnummer 37 Soweit das Verwaltungsgericht in der angegriffenen Entscheidung das in § 7 Nr. 5 BauO Bln 1958 enthaltene Rücksichtnahmegebot bei der Zulassung von Wettbüros in allgemeinen Wohngebieten des Baunutzungsplans der Sache nach rechtssatzartig derart anwenden will, dass solche Nutzungen in allgemeinen Wohngebieten regelmäßig rücksichtslos sind, weist der Kläger zu Recht darauf hin, dass das in § 7 Nr. 5 BauO Bln 1958 sowie § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO enthaltene Rücksichtnahmegebot zu Unzulässigkeit einer baulichen Anlage oder deren Nutzung im Einzelfall führen kann, also ein „Einzelfallkorrektiv“ ist, bei dem eine Einzelfallbeurteilung geboten ist. Die generalisierende Anwendung des erstinstanzlichen Gerichts, die bei Vorliegen eines Regelfalles von der Würdigung und Bewertung der tatsächlichen Verhältnisse im Baugebiet und dessen Umgebung weitgehend entbinden würde, ist daher nicht zulässig. Schon aus dem Wortlaut des § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO („im Einzelfall“) ergibt sich nämlich, dass es auf den jeweiligen Einzelfall ankommt (vgl. u.a. BVerwG, Beschluss vom 29. Juli 1991 - BVerwG 4 B 40.91 -, NVwZ 1991, 1078, juris Rn. 4). Auch im Rahmen des in § 7 Nr. 5 BauO Bln enthaltenen Rücksichtnahmegebots ist daher eine Einzelfallbeurteilung geboten. § 15 Abs. 1 BauNVO bzw. § 7 Nr. 5 BauO Bln 1958 eröffnet zwar eine „Nachsteuerung“ im Baugenehmigungs- und Genehmigungsfreistellungsverfahren. Zu Recht führt der Kläger aber die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts an, wonach die Festsetzungen des Baunutzungsplans durch § 15 BauNVO nur ergänzt, nicht aber korrigiert werden können (BVerwG, Beschluss vom 6. März 1989 - BVerwG 4 NB 8.89 -, NVwZ 1989, 960, juris Ls.; vgl. BVerwG, Urteil vom 12. September 2013 - BVerwG 4 C 8.12 -, BVerwGE 147, 379, juris Rn. 20). Nichts anderes gilt für die Festsetzungen des Baunutzungsplans von Berlin zur Zulässigkeit von gewerblichen Kleinbetrieben in allgemeinen Wohngebieten (vgl. Fortführung von OVG Bln-Bbg, Urteil vom 23. Juni 2015 - OVG 10 B 7.13 -, juris Rn. 31 zu Vergnügungsstätten in gemischten Gebieten). Randnummer 38 Entgegen der von dem Kläger vertretenen Rechtsauffassung schließt aber die vorgenannte Rechtslage nach der Rechtsprechung des Senats (OVG Bln-Bbg, Urteil vom 23. Juni 2015 - OVG 10 B 7.13 -, juris Ls. 2 u. Rn. 32) nicht aus, im Rahmen des in § 7 Nr. 5 BauO Bln 1958 enthaltenen landesrechtlichen Rücksichtnahmegebots im allgemeinen Wohngebiet die Regelung des § 4 Abs. 2 und 3 BauNVO 1990, wonach in einem allgemeinen Wohngebiet Vergnügungsstätten unzulässig sind, als sachverständige Konkretisierung allgemeiner (moderner) städtebaulicher Grundsätze (vgl. dazu BVerwG, Urteil vom 3. Februar 1984 - BVerwG 4 C 25.82 -, BVerwGE 68, 360, juris Rn. 25; BVerwG, Urteil vom 15. Dezember 1994 - BVerwG 4 C 13.93, NVwZ 1995, 698, juris Rn. 18; OVG Bln-Bbg, Urteil vom 23. Juni 2015 - OVG 10 B 7.13 -, juris Rn. 32; OVG Berlin, Beschluss vom 26. Februar 1993 - OVG 2 S 1.93 -, NVwZ-RR 1993, 458, juris Rn. 28) als Auslegungs- und Anwendungshilfe in Form eines gedanklichen Ausgangspunktes und normative Bewertungshilfe für die gebotene Gesamtschau der von dem Vorhaben und seiner Nutzung ausgehenden Beeinträchtigungen sowie die Würdigung und Bewertung, ob diese im Einzelfall für die nähere Umgebung zumutbar sind, mit zu berücksichtigen. Das Gebot gegenseitiger Rücksichtnahme erweist sich insoweit als wertungsoffenes Korrektiv, das auch für rechtlich vorgegebene Wertungen offensteht (vgl. BVerwG, Urteil vom 20. Dezember 2012 - BVerwG 4 C 11.11 -, BVerwGE 145, 290, juris Rn. 33 zu § 34 Abs. 1 BauGB für störfallrechtlich vorgegebene Wertungen). Zu Recht geht das Verwaltungsgericht nämlich davon aus, dass die Festsetzungen des Baunutzungsplans für Berlin in Verbindung mit den Vorschriften des § 7 Nr. 8 BauO Bln 1958 für eine solche Nachsteuerung im Einzelfall auf Grundlage des Rücksichtnahmegebots hinreichend offen sind. Der Baunutzungsplan für Berlin 1958/60 wurde für den damaligen gesamten Westteil der Stadt aufgestellt. Der Baunutzungsplan ist nach seiner Konzeption und nach seiner Stellung im System des Planungsgesetzes von 1949/1956 an und für sich ein vorbereitender Bauleitplan für das gesamte Gebiet von Berlin (West) und über diesen Charakter hinaus nach Maßgabe des § 7 Nr. 2 - 3 BauO Bln 1958 für das einzelne Bauvorhaben als Zulässigkeitstatbestand verbindlich geworden (vgl. ). An-gesichts dieses Charakters des Baunutzungsplans als Bauleitplan für das gesamte Gebiet des Westteils der Stadt mit 481 Quadratkilometern Größe sind die planerischen Festsetzungen des Baunutzungsplans 1958/60 eher von "planerischer Zurückhaltung" geprägt und nicht soweit konkretisiert, dass für die vorgenannte Anwendung des § 7 Nr. 5 BauO Bln 1958 bei Vergnügungsstätten in Form von Wettbüros kein Spielraum mehr bestehen würde. Dem Berliner Normgeber des Baunutzungsplans 1958/60 war das heutige Phänomen der zunehmenden Zahl von Vergnügungsstätten in Gestalt von Wettbüros auch in allgemeinen Wohngebieten noch nicht bekannt (vgl. dazu OVG Bln-Bbg, Urteil vom 23. Juni 2015 - OVG 10 B 7.13 -, juris Rn. 32). Etwas anderes folgt auch nicht aus der vom Kläger angeführten Begründung des Gesetzentwurfes der Bundesregierung u.a. zur gewerberechtlichen Spielhallenerlaubnis nach § 33e der Gewerbeordnung vom 8. April 1958 (Deutscher Bundestag, Drs. 3/318 S. 16), nach der sich die Zahl der Spielhallen und Spielkasinos erheblich vermehrt habe und eine Kontrolle der Zuverlässigkeit des Antragstellers erforderlich sei. Dies zeigt nicht, dass der Berliner Normgeber des Baunutzungsplans 1958/60 abschließende planungsrechtliche Entscheidungen über die Zulässigkeit von Vergnügungsstätten in Form von Wettbüros im allgemeinen Wohngebiet getroffen hat, die für die o.g. Anwendung des § 7 Nr. 5 BauO Bln 1958 keinen Raum mehr ließen, zumal die Leiterin des Stadtentwicklungsamts des beklagten Bezirks in der mündlichen Verhandlung nachvollziehbar dargetan hat, dass das Phänomen der Zunahme von Begehren auf Zulassung von Wettbüros in allgemeinen Wohngebieten eines „der letzten Jahre“ ist. Eine Konfliktbewältigung im Einzelfall auf der Grundlage des Rücksichtnahmegebots ist mithin möglich, weil die planerischen Festsetzungen des Baunutzungsplans von Berlin 1958/60 für Vergnügungsstätten nicht so weit konkretisiert sind, dass ein Ausgleich der durch die Planung aufgeworfenen Nutzungskonflikte zwischen gewerblichen Kleinbetrieben und Wohnnutzungen nach den jeweiligen Umständen des Einzelfalls im Baugenehmigungsverfahren auf eine Korrektur der planerischen Festsetzungen hinausliefe (vgl. dazu BVerwG, Urteil vom 12. September 2013 - BVerwG 4 C 8.12 -, BVerwGE 147, 379, juris Rn. 20). Randnummer 39
  4. b)In Anwendung dieser Grundsätze gelangt das Gericht auf Grundlage der gebotenen Würdigung und Bewertung der tatsächlichen Verhältnisse bei einer Gesamtschau der von dem Vorhaben nach den Umständen des Einzelfalls ausgehenden Beeinträchtigungen unter Berücksichtigung der im Ortstermin im Berufungsverfahren gewonnenen Erkenntnisse entgegen dem Vorbringen des Klägers zu der Überzeugung, dass die Nutzung des Erdgeschosses des Gebäudes S... als Wettbüro in der am 17. Juli 2012 angezeigten Betriebsform das in § 7 Nr. 5 BauO Bln 1958 enthaltene Gebot der Rücksichtnahme verletzt. Randnummer 40 Erster Anhaltspunkt und Bewertungshilfe dafür, dass die Nutzung des vom Kläger konkret geplanten Wettbüros in dem allgemeinen Wohngebiet am Steglitzer Damm seiner Art und seinem Zweck nach Störungen und Belästigungen verursachen kann, die für die Wohnnutzung im Obergeschoss des Gebäudes Steglitzer Damm 22 selbst und für die in der näheren Umgebung vorhandenen Wohn-nutzungen in den Gebäuden S... nicht zumutbar sind, folgt aus § 4 BauNVO in der seither unverändert geltenden Fassung der Be-kanntmachung vom 23. Januar 1990 als Ausdruck einer sachverständigen Konkretisierung allgemeiner (moderner) städtebaulicher Grundsätze. Die vierte Verordnung zur Änderung der Baunutzungsverordnung hat die Zulässigkeit von Vergnügungsstätten eingeschränkt und grundlegend neu geregelt. In einem allgemeinen Wohngebiet gemäß § 4 BauNVO 1990 sind Vergnügungsstätten weder regelmäßig noch ausnahmsweise zulässig. Sie können auch nicht als sonstige nicht störende Gewerbebetriebe über § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO ausnahmsweise zugelassen werden (vgl. BVerwG, Beschluss vom 9. Oktober 1990 - BVerwG 4 B 120.90 -, NVwZ 1991, 266, juris Rn. 2; Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Stand: 1. Mai 2015, § 4 BauNVO Rn. 126). Wesentliches Anliegen der Neuregelung war es, städtebaulich nachteilige Auswirkungen, die von Vergnügungsstätten ausgehen können, zu erfassen. Insbesondere wurden nachteilige Auswirkungen von Vergnügungsstätten auf die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung sowie andere sensible Nutzungen berücksichtigt (vgl. Regierungsentwurf, BR-Drs. 354/89, S. 32). Die generelle Unzulässigkeit von Vergnügungsstätten im allgemeinen Wohngebiet gemäß § 4 BauNVO 1990 ist Ausdruck einer sachverständigen Konkretisierung allgemeiner städtebaulicher Grundsätze, die die hier nach § 7 Nr. 5 BauO Bln 1958 gebotene Bewertung und Würdigung der Zumutbarkeit der Wettbüronutzung auf die Wohnnutzung und die Beeinträchtigung der Wohnruhe in dessen Umgebung durch die Vergnügungsstätte zu Lasten des klägerischen Vorhabens beeinflusst. Das allgemeine Wohngebiet dient nämlich vorwiegend dem Wohnen. Obwohl § 7 Nr. 8 BauO Bln 1958 dies nicht wie § 4 Abs. 1 BauNVO ausdrücklich regelt, gilt dies auch für allgemeine Wohngebiete nach dem Berliner Baunutzungsplan. Dies folgt bereits aus dem Begriff des allgemeinen Wohngebiets im Sinne von § 7 Nr. 4 und 8 BauO Bln 1958 und der Regelungssystematik des § 7 Nr. 8 Buchstabe b BauO Bln 1958, nach der andere Nutzungen, wie gewerbliche Kleinbetriebe nur zugelassen werden, wenn sie sich der Nutzung der Wohngebäude unterordnen, indem sie keine Nachteile oder Belästigungen für die nähere Umgebung verursachen können (vgl. Feldmann/Knuth/ Berliner Planungsrecht, 3. Aufl. 1998, Rn. 76). Randnummer 41 Die vorgenannte aus § 4 BauNVO abgeleitete Bewertungshilfe ist auch auf die vom Kläger geplante Nutzung anwendbar, denn das von ihm am 17. Juli 2012 an-gezeigte Wettbüro unterfällt dem städtebaulichen Nutzungsbegriff der Vergnügungsstätte. Randnummer 42 Vergnügungsstätten sind durch kommerzielle Freizeitgestaltung und Amüsier-betriebe gekennzeichnet. Sie sind eine besondere Art von Gewerbebetrieben, bei denen - in unterschiedlicher Weise - die kommerzielle Unterhaltung der Besucher und Kunden durch entsprechende Dienstleistungen des Betreibers im Vordergrund steht (vgl. OVG NW, Beschluss vom 15. April 2011 - 7 B 1263/10 -, Rn. 14, juris; HessVGH, Beschluss vom 25. August 2008 - 3 UZ 2566/07 -, NVwZ-RR 2009, 143, juris Rn. 5; Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Kommentar, Stand 1. Mai 2015, § 6 BauNVO Rn. 42). In der obergerichtlichen Rechtsprechung wird zwischen so genannten reinen Wettannahmestellen und Wettbüros unterschieden. Während bloße Wettannahmestellen auch für Sportwetten mit den Annahmestellen für Lotto und Toto gleichgestellt werden, stellen Wettbüros Vergnügungsstätten dar, wenn sie auch der kommerziellen Unterhaltung dienen. Dies ist dann der Fall, wenn sie nicht bloß darauf abzielen, dass sie den Kunden die Möglichkeit zum Ausfüllen eines Tippzettels bieten, sondern aufgrund ihrer Ausstattung dem Kunden die Möglichkeit geben, sich während der Sportveranstaltungen in den Räumen des Wettbüros aufzuhalten und die Sportereignisse, auf die sie gewettet haben, insbesondere die Live-Übertragungen zu verfolgen und im geselligen Zusammensein ggf. weitere Wetten abzuschließen (vgl. OVG Bln-Bbg, Beschluss vom 20. August 2015 - OVG 2 N 75.12 -; BayVGH, Beschluss vom 21. Mai 2015 - 15 CS 15.9 -, juris Rn. 14 m.w.N.; Beschluss vom 8. Juni 2015 - ZB 15.61 -, juris Rn. 4). Für Wettbüros in diesem Sinn ist typisch, dass in den Räumlichkeiten zwischen dem Kunden (Spieler), dem Wettbüro (Vermittler) und dem - meist im europäischen Ausland ansässigen - Wettunternehmen Transaktionen abgeschlossen werden, wobei es sich um Sportwetten bzw. um Wetten auf diverse sonstige Ereignisse handelt. Hinzu kommt im Regelfall, dass die Räumlichkeiten - insbesondere durch die Anbringung von Bildschirmen - Gelegenheit bieten, die Wettangebote bzw. -ergebnisse live mitzuverfolgen (BayVGH, Beschluss vom 21. Mai 2015 - 15 CS 15.9 -, juris Rn. 14; OVG NW, Beschluss vom 14. Februar 2014 - 2 A 1181/13 - juris Rn. 14 m.w.N). Randnummer 43 Unter Anwendung dieser Grundsätze stellt das vom Kläger angezeigte Wettbüro eine Vergnügungsstätte dar. Unstreitig plant der Kläger, Wetten auf Sportereignisse für das Unternehmen T... mit Sitz in Malta den Kunden zu vermitteln. Darüber hinaus sollen die Kunden die Möglichkeit haben, aktuelle Sportereignisse (z.B. Fußballbundesligaspiele) und die Wettquoteninformationen an zahlenreichen Monitoren zu verfolgen. Das Wettbüro des Klägers dient auch der kommerziellen Unterhaltung. Den Kunden soll die Möglichkeit gegeben werden, sich während der Sportveranstaltung in den Räumen des Wettbüros aufzuhalten und Sportereignisse, auf die sie gewettet haben, oder auch andere Live-Übertragungen von Sportereignissen auf den Monitoren zu verfolgen, wodurch gleichzeitig ein gewisses Gemeinschaftserlebnis entstehen kann. Dementsprechend hat der Kläger im Ortstermin im Berufungsverfahren angegeben, dass sich in Spitzenzeiten 30 bis 40 Personen in dem Wettbüro aufhalten, insbesondere im Zusammenhang mit sich wöchentlich wiederholenden Bundesligaspielen an Freitagabenden und Samstagen. In dem Wettbüro befinden sich auch zahlreiche Tische sowie 20 Sitzgelegenheiten, die einen längeren Aufenthalt in dem Raum ermöglichen. Auch die rasche Aufeinanderfolge von Wettmöglichkeiten durch eine Vielzahl von Sportereignissen dürfte die Kunden zu einem weiteren Verweilen in dem Wettbüro bis zum Eintritt des jeweiligen Wettereignisses animieren. Randnummer 44 Auch nach den konkreten Umständen des Einzelfalles ist die Nutzung des Erd-geschosses des Gebäudes S... als Wettbüro wegen der von ihr ausgehenden Belästigungen und Störungen der Wohnnutzung in der näheren Umgebung i.S. § 7 Nr. 5 BauO Bln 1958 unzumutbar. Maßstabsbildend ist die Umgebung, insoweit sich die Ausführung eines Vorhabens auf sie auswirken kann und insoweit, als die Umgebung ihrerseits den bodenrechtlichen Charakter des Baugrundstücks prägt oder doch beeinflusst (stRsp. BVerwG, Beschluss vom 13. Mai 2014 – BVerwG 4 B 38.13 –, NVwZ 2014, 1246, juris Rn. 7 m.w.N. zu § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB; OVG Bln-Bbg, Urteil vom 13. März 2013 - OVG 10 B 4.12 -, DÖV 2013, 948 , juris Rn. 37 m.w.N.), wobei § 7 Nr. 5 BauO Bln 1958 auf die „nähere“ Umgebung abstellt, also je nach einer Würdigung der tatsächlichen Verhältnisse im Einzelfall in der Tendenz einen eher kleineren Umgriff der näheren Umgebung nahelegt. Unter Würdigung der im Ortstermin gewonnenen tatsächlichen Verhältnisse wird hier hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung die nähere Umgebung durch den Bereich des Steglitzer Damms von der A... bis zur K... einschließlich der nördlich und südlich an den Steglitzer Damm anschließenden Straßengevierte mit Wohnnutzung gebildet. Westlich und östlich von diesem Bereich verändern sich die Bau- und Nutzungsstrukturen am Steglitzer Damm. Das in dem Wettbüro geplante Glücksspiel und die kommerzielle Unterhaltung der Besucher am S... würde typischerweise zu Spannungen und Störungen der Wohnnutzungen in der näheren Umgebung in nicht zumutbarer Weise führen. Dass die Wettbüronutzung im Erdgeschoss des Gebäudes wegen der typischerweise von ihr ausgehenden Auswirkungen Belästigungen für die Wohnnutzungen verursachen würde, folgt im Einzelfall bereits aus dem Umstand, dass sich in enger räumlicher Nähe in den Obergeschossen der Gebäude S... 14 bis 20 Wohnungen befinden und in den Obergeschossen des Gebäudes S... derzeit ein neues Wohnquartier („Q...“) mit Eigentumswohnungen errichtet wird. Auch die unmittelbar über dem Wettbüro gelegenen Räume in den vier Obergeschossen des Hauses S... dienen dem Wohnen, und die Wohnruhe wird durch die Geräusche der Kunden in und vor dem der kommerziellen Unterhaltung dienenden Wettbüro gestört. Hinzu kommt, dass der häufig wechselnde Publikumsverkehr des Wettbüros zu einer Beeinträchtigung der Wohnruhe in dem allgemeinen Wohngebiet führt, weil durch das Wettbürovorhaben eine erhöhte Verkehrsbelastung ausgelöst wird. Trotz des Vorbringens des Klägers, dass die Kunden des Wettbüros regelmäßig aus dem Wohngebiet der Umgebung stammen, ist ein verstärkter Zu- und Abfahrtsverkehr mit Kraftfahrzeugen durch das Wettbüro zu erwarten. Der Steglitzer Damm ist nämlich eine Hauptverkehrsstraße mit wichtiger Verbindungsfunktion in dem Bezirk. Der Kläger bezeichnete sie selbst als übergeordnete Straßenverbindung. In dem Bereich vor dem Wettbüro befinden sich einige Parkplätze und auf der nördlichen Straßenseite des S... befinden sich gegenüber dem Wettbüro zahlreiche Parkbuchten, weshalb das Wettbüro typischerweise voraussichtlich auch von Kunden mit Kraftfahrzeugen genutzt werden wird. Der durch die Nutzung des Parkplatzes hervorgerufene Parkplatzlärm zeichnet sich durch spezifische Merkmale aus, die sich von den vom Kläger angeführten Straßengeräuschen des fließenden Verkehrs hinsichtlich des Informationsgehaltes unterscheiden. Von den Stellplätzen gehen nämlich nicht nur der Lärm des Zu- und Abfahrtverkehrs aus, sondern insbesondere auch Immissionen von Rangiervorgängen, dem Anlassen der Fahrzeuge, dem Zuschlagen von Türen und der Unterhaltung der künftigen Kunden des Wettbüros. An dieser Würdigung im Einzelfall ändert auch der Vortrag des Klägers nichts, dass das Wettbüro nur bis 22.00 Uhr und damit genauso lange wie die in den Nachbargebäuden befindlichen Einzelhandelsbetriebe der Firmen E... und P... geöffnet habe. Die eingeschränkten Öffnungszeiten des Wettbüros hätten zwar in der Tat zur Folge, dass eine Beeinträchtigung der nächtlichen Wohnruhe durch das Wettbüro voraussichtlich nicht zu erwarten ist. Die nach § 7 Nr. 8 Buchstabe b BauO Bln 1958 im allgemeinen Wohngebiet zulässigen Ladengeschäfte dienen hingegen, anders als das Wettbüro, der Versorgung des Gebietes mit Lebensmitteln sowie Gegenständen des täglichen Bedarfes und die von ihnen ausgehenden Nachteile sind regelmäßig nicht mit denen, die von dem Wettbüro als Vergnügungsstätte ausgehen, im Hinblick auf die Beeinträchtigung der Wohnruhe vergleichbar, zumal eine wohnortnahe Befriedigung der Bedürfnisse der Bewohner des Wohngebiets mit kommerziellen Freizeitgestaltungen durch Sportwetten im Hinblick auf die Gefahren der Glücksspielsucht städtebaulich nicht notwendig ist. Randnummer 45 Hinzu kommt drittens, dass das Wettbüro in diesem Einzelfall auch deshalb unzulässig ist, weil es nach „Anzahl“ und „Lage“ im Sinne von § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO der Eigenart des allgemeinen Wohngebiets am S... widerspricht. Auch wenn Vergnügungsstätten in allgemeinen Wohngebieten des § 7 Nr. 8 Buchstabe b BauO Bln 1958 als gewerbliche Kleinbetriebe vorgesehen sind, sind sie nach § 15 Abs. 1 BauNVO bzw. § 7 Nr. 5 BauO Bln 1958 unzulässig, wenn durch sie nach den Umständen des Einzelfalls städtebaulich nachteilige Auswirkungen auftreten, z.B. bei störenden Häufungen, Massierungen oder anderen Beeinträchtigungen der jeweiligen Eigenart des Gebietes (vgl. von Feldmann/Knuth, Berliner Planungsrecht, 3. Aufl. 1998, Rn. 90; Regierungsentwurf zur BauNVO 1990, BR-Drs. 354/89, S. 33). Dies ist hier entgegen der Ansicht des Klägers der Fall. Durch die Zulassung des Wettbüros würde die durch die Festsetzung des Baunutzungsplans stabilisierte Nutzungsstruktur des allgemeinen Wohngebiets entlang des S... beeinträchtigt und städtebaulich nachteilige Auswirkungen würden durch eine störende Häufung von Vergnügungsstätten auftreten. In der näheren Umgebung des Vorhabensgrundstücks bestehen derzeit bereits zwei Vergnügungsstätten. Etwa 50 m westlich befindet sich im Gebäude S... bereits eine Spielhalle und ca. 150 m östlich wird im S... eine weitere solche Vergnügungsstätte betrieben. Zudem befindet sich in diesem Bereich eine Gaststätte mit drei Gewinnspielgeräten. Durch die Zulassung des Wettbüros als zusätzliche Vergnügungsstätte würde der S... im Bereich zwischen der A... und der K... sich in der Tendenz zu einem quasi stadtteilbezogenen kleinen Vergnügungsviertel entwickeln, was den Wohnnutzungen in dem allgemeinen Wohngebiet an der Straße und den Wohnnutzungen südlich und nördlich des Steglitzer Damms nicht zumutbar ist. Eine andere Bewertung folgt auch nicht aus dem auf §§ 2 Abs. 1, 8 Abs. 1 Satz 1 SpielhG Bln vom 20. Mai 2011 (GVBl. 2011, 223) abstellenden Einwand des Klägers. Dass die nach § 33i der Gewerbeordnung erteilten gültigen Erlaubnisse der Spielhallen mit Ablauf des 31. Juli 2016 ihre Wirksamkeit verlieren und in Hinblick auf die Gefahren der Glücksspielsucht das Abstandsgebot gilt, ist schon deshalb unbeachtlich, weil der maßgebliche Zeitpunkt für die Feststellung des streitigen Rechtsverhältnisses für die Nutzung des Gebäudes als Wettbüro der Termin der mündlichen Verhandlung am 6. Oktober 2015 ist. Unabhängig davon ist tatsächlich wie rechtlich derzeit nicht hinreichend sicher absehbar, dass eine der Spielhallen am S... nach dem 31. Juli 2016 schließen wird, zumal die für die Erlaubnis zuständige Behörde nach § 2 Abs. 1 Satz 4 SpielhG Bln unter Berücksichtigung der Verhältnisse im Umfeld des jeweiligen Standortes und der Lage des Einzelfalls von dem Abstandsgebot nach bestimmten Maßgaben abweichen kann. Zudem hat das Abstandsgebot, nach dem für jeden Spielhallenstandort nur ein Unternehmen zugelassen werden darf und der Abstand zu weiteren Unternehmen 500 Meter nicht unterschreiten soll, keine der Sicherung der städtebaulichen Entwicklung des allgemeinen Wohngebietes dienende Funktion, sondern eine andere ausschließlich ordnungsrechtliche Zielsetzung im Hinblick auf die Gefahren der Glücksspielsucht und damit nicht die Funktion, städtebaulich konkurrierende Bodennutzungen zum Ausgleich zu bringen (OVG Bln-Bbg, Urteil vom 23. Juni 2015 - OVG 10 B 7.13 -, juris Rn. 36; vgl. Urteil vom 11. Juni 2015 - OVG 1 B 5.13 -, juris Rn. 134). Randnummer 46 Nicht zu beanstanden ist viertens im Ergebnis die Bewertung und Würdigung des Beklagten, dass die Nutzung des Ladengeschäfts im S... als Wettbüro städtebaulich negative Auswirkungen im Sinne eines trading-down-Effekts erwarten lässt. Randnummer 47 Der Begriff trading-down-Effekt beschreibt einen typischen Entwicklungstrend eines Stadtgebiets von einem eher vollständigen Ladenangebot hin zu einer Senkung der Qualität des Warenangebots (vgl. HessVGH, Beschluss vom 19. September 2006 - 3 TG 2161/06 -, NVwZ-RR 2007, 81 juris Rn. 3), zu zunehmenden Leerständen und einem Ausbleiben der Kundschaft. Leerstände sind ein Indikator für einen derartigen trading-down-Effekt (OVG Bln-Bbg, Urteil vom 23. Juni 2015 - OVG 10 B 7.13 -, juris Rn. 36). Auch vermietete Gewerbeeinheiten können problematisch sein, wenn ihre Nutzung nicht zur Nachfrage und zum sonstigen Angebot des Standortes passt. Die Chance ist groß, dass sie zu potenziellen künftigen Leerständen werden oder nach und nach hochwertige Angebote durch Billiganbieter ersetzt werden. Es ist in der Rechtsprechung geklärt, dass es einem allgemeinen städtebaulichen Erfahrungssatz entspricht, dass sich Vergnügungsstätten, wie hier Wettbüros, negativ auf ihre Umgebung auswirken können (vgl. BVerwG, Beschluss vom 4. September 2008 - BVerwG 4 BN 9.08 -, ZfBR 2008, 799, juris Rn. 8; BayVGH Urteil vom 12. Dezember 2013 - 15 N 12.1020 -, ZfBR 2014, 277, juris Rn. 21; Beschluss vom 23. April 2015 - 15 ZB 13.2377 -, juris Rn. 22). Die Verhinderung eines so genannten trading-down-Effekts ist ein städtebauliches Ziel, das auch im Rahmen des Rücksichtnahmegebots berücksichtigt werden kann (vgl. § 15 Abs. 2 BauNVO). Die Prognose, ob ein solcher trading-down-Effekt in der Umgebung des Wettbüros am S... zu erwarten ist, beurteilt sich nach den konkreten Umständen des Einzelfalles. Randnummer 48 Indikator für einen solchen trading-down-Effekt ist der Umstand, darauf weist der Beklagte zu Recht hin, dass bereits mehrere Ladengeschäfte in der Umgebung des Wettbüros aufgegeben wurden und sich derzeit keine Nachnutzer gefunden haben. So wurde im Ortstermin im Berufungsverfahren festgestellt, dass im Gebäude S... zwei Ladengeschäfte leer stehen und im S... ein weiteres Ladengeschäft. Es stehen also mindestens drei und nicht wie der Kläger behauptet zwei Ladeneinheiten leer, und auf Grundlage des im Ortstermin gewonnenen Eindrucks bestehen auch keine hinreichenden Anhaltspunkte, dass es sich hierbei lediglich um eine normale Fluktuation handelt. Weiterer Indikator dafür, dass durch das Wettbüro weitere negative Auswirkungen im Sinne eines trading-down-Effektes zu erwarten sind, ist der Umstand, dass im S... in der Umgebung bereits eine Tendenz zur Senkung der Qualität des Warenangebotes durch das Hinzutreten von „Billiganbietern“ festgestellt werden kann. Neben höherwertigen Angeboten wie der E...-Markt, Apotheken und Bäckern befinden sich an der Kreuzung Steglitzer D... bereits ein einfacher Matratzenladen und im S... Nr. 13 ein sog. „Ein-Euro-Shop“. Das von dem Kläger geplante Wettbüro würde diese negative Entwicklung voraussichtlich verstärken. Auch die Erwägung des Beklagten, dass Inhaber von Vergnügungsstätten wie Wettbüros in der Lage seien, höhere Mieten zu zahlen und so andere der Versorgung des Gebietes dienende Läden zu verdrängen, ist nicht zu beanstanden. Zudem hat auch der durch Augenscheinnahme der Umgebung des Wettbürostandortes im Ortstermin gewonnene Eindruck die Prognose bestätigt, dass das Vorhaben des Klägers dazu beitragen kann, den Einzelhandel aus den Ladengeschäften des S... zu verdrängen, und die Qualität und die Nutzungsvielfalt der dort zur Versorgung des allgemeinen Wohngebiets dienenden Ladengeschäfte zu sinken droht. Randnummer 49 3. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO in Verbindung mit § 708 Nr. 10, § 711 der Zivilprozessordnung. Randnummer 50 Die Revision ist nicht zuzulassen, weil keiner der in § 132 Abs. 2 VwGO genannten Gründe vorliegt. Der Rechtsstreit hat im Kern die Auslegung und Anwendung der landesrechtlichen Regelungen des § 7 Nr. 5 und Nr. 8 Buchstabe b BauO Bln 1958 im allgemeinen Wohngebiet des übergeleiteten Berliner Baunutzungsplans zum Gegenstand. Er betrifft damit kein revisibles Recht (vgl. dazu BVerwG, Beschluss vom 17. März 2015 - BVerwG 4 BN 29.14 -, juris Rn. 7). Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001236086

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