r Durchführung von Schönheitsreparaturen uneingeschränkt auf den Wohnraummieter abgewälzt wird, sind - gemäß §§ 536 Abs. 4 BGB, 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB - auch dann unwirksam, wenn die Mietsache dem Mieter
Vertragsbeginn renoviert überlassen wurde. (Rn.16) Verfahrensgang vorgehend AG Wedding,
rückgewiesen. Dieses und das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages
züglich 10 % abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils
vollstreckenden Betrages
züglich 10 % leistet. Die Revision wird mit Ausnahme der auf Schadensersatz wegen Streichens der Fliesen gerichteten Zahlungsansprüche (in Höhe von 2.623,65 EUR nebst anteiliger Zinsen)
gelassen; im Übrigen wird die Revision nicht
gelassen. Gründe I. Randnummer 1 Die Parteien schlossen am
r Vornahme der Schönheitsreparaturen nicht als Teil des Entgelts, den der Beklagte als Gegenleistung für die Leistungen der Klägerin
entrichten hatte. Randnummer 4 Nach Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung
Gunsten des Sohnes der Klägerin einigten sich die Parteien im Jahre 2015 auf eine Beendigung des Mietverhältnisses. Der Beklagte gab die in Berlin belegene Mietsache, die seitdem vom Sohn der Klägerin genutzt wird, 2015 an die Klägerin
rück. Randnummer 5 Mit ihrer Klage hat die Klägerin
nächst Zahlung, hilfsweise Feststellung wegen unterlassener Schönheitsreparaturen und einer Verschlechterung der Mietsache begehrt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Parteien hätten die Abwälzung der Schönheitsreparaturen nicht wirksam vereinbart, da die Mietsache an den Beklagten unrenoviert überlassen worden sei. Schadensersatzansprüche wegen einer Verschlechterung der Mietsache wären aus tatsächlichen Gründen nicht gegeben. Davon ausgehend sei auch der Feststellungsantrag unbegründet. Wegen der weiteren Einzelheiten, insbesondere
m erstinstanzlichen Vorbringen und
den im ersten Rechtszug gestellten Anträgen, wird auf das amtsgerichtliche Urteil (Bl. II/4-12 d.A.) und die zwischen den Parteien erstinstanzlich gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen. Randnummer 6 Gegen das ihr am 5. Dezember 2016
gestellte Urteil hat die Klägerin mit am
Mietvertragsbeginn tatsächlich renoviert gewesen und die Abwälzung der Schönheitsreparaturlast deshalb wirksam. Schadensersatz wegen des Anstrichs der Fliesen stünde ihr
, auch wenn sich diese
Vertragsbeginn unter einem Laminatboden befunden hätten. Randnummer 8 Sie beantragt, Randnummer 9 den Beklagten unter Abänderung des angefochtenen Urteils
verurteilen, an sie 6.345,96 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit
zahlen. Randnummer 10 Der Beklagte beantragt, Randnummer 11 die Berufung
rückzuweisen. Randnummer 12 Er verteidigt das angefochtene Urteil und vertieft seinen erstinstanzlichen Vortrag. Randnummer 13 Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die zwischen den Parteien zweitinstanzlich gewechselten Schriftsätze Bezug genommen. II. Randnummer 14 Die Berufung ist unbegründet. Der Beklagte schuldet weder Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen noch wegen einer von ihm
verantwortenden Verschlechterung der Mietsache. Randnummer 15 Ansprüche wegen unterlassener Schönheitsreparaturen stehen der Klägerin gemäß §§ 280, 281 BGB nicht
, da der Beklagte mangels wirksamer Abwälzungsvereinbarung nicht
r Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet war. Insoweit kann die Kammer dahinstehen lassen, ob die streitgegenständliche Klausel (“Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter”) gemäß § 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 AGBG a.F. (§ 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB n.F.) wegen unangemessener Benachteiligung des Beklagten unwirksam ist, da sie diesen
r Renovierung einer bei Vertragsbeginn unrenovierten Wohnung verpflichtet hat (vgl. BGH, Urt. v. 18. März 2015 - VIII ZR 185/14, NJW 2015, 1594 Tz. 40), ebenso, ob die streitgegenständliche Wohnung
Vertragsbeginn tatsächlich unrenoviert war und die Beweislast insoweit den Mieter (so BGH, a.a.O., Tz. 32) oder nicht vielmehr den Vermieter (so v. Westphalen, NZM 2016, 10, 19) trifft. Randnummer 16 Die Klausel ist unwirksam, selbst wenn die streitgegenständliche Wohnung dem Beklagten den tatsächlichen Feststellungen des Amtsgerichts
wider
Vertragsbeginn renoviert übergeben worden sein sollte. Dabei kommt es im Ergebnis nicht darauf an, ob die in § 11 Nr. 4 des Mietvertrages getroffene Vereinbarung als eine solche
r Abwälzung der mit der Durchführung der Schönheitsreparaturen verbundenen Kosten oder um eine solche
r Vornahme von Schönheitsreparaturen durch den Mieter auszulegen ist. Randnummer 17 Die Klausel ist gemäß § 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 AGBG a.F. (§ 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB n.F.) wegen unangemessener Benachteiligung des Beklagten unwirksam, auch wenn sie entgegen der bisherigen Rechtsprechung des BGH (vgl. BGH, Urt. v. 14. Juli 2004 - VIII ZR 339/03, NJW 2004, 2961, juris Tz. 15 f.) und in konsequenter Anwendung der Unklarheitenregel des § 5 AGBG a.F. (§ 305c BGB n.F.) nicht als Vornahmeklausel, sondern stattdessen als Klausel
r Tragung der Kosten der vom Vermieter oder einem Dritten durchgeführten Schönheitsreparaturen durch den Mieter auszulegen sein sollte. Denn dem Mieter wird bei einer Kostenklausel unter
grundelegung der “kundenfeindlichsten” Auslegung die Möglichkeit
r Vornahme der Schönheitsreparaturen in Eigenleistung genommen (vgl. BGH, Urt. v. 9. Juni 2010 - VIII ZR 294/09, NJW 2010, 2877, juris Tz. 21); damit aber verliert die Überwälzung dieser Arbeiten am Maßstab des § 9 Abs. 2 Nr. 1 BGB a.F. (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB n.F.) gemessen ihre innere Rechtfertigung. Das gilt umso mehr, als Schönheitsreparaturen ihrer Natur nach nicht zwingend die Ausführung durch einen Dritten bedingen und deshalb auch ein Vermieter nicht verpflichtet wäre, im Rahmen seiner Instandhaltungspflichten die Schönheitsreparaturen durch Vergabe an Dritte ausführen
lassen, sondern nur ein bestimmtes Arbeitsergebnis, nämlich eine fachgerechte Ausführung in mittlerer Art und Güte, schuldet (vgl. BGH, a.a.O.). Randnummer 18 Sofern die Klausel den Beklagten - entgegen ihrem ausdrücklichen Wortlaut, aber in Einklang mit der bisherigen Rechtsprechung des BGH (vgl. BGH, Urt. v. 14. Juli 2004 - VIII ZR 339/03, NJW 2004, 2961, juris Tz. 15 f.) - nicht
r Kostentragung, sondern
r Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichten sollte, ist sie wegen Verstoßes gegen die §§ 536 Abs. 4 BGB, 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 AGBG a.F. (§ 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB n.F.) ebenfalls unwirksam. Randnummer 19 Gemäß § 536 Abs. 4 BGB ist bei einem Mietverhältnis über Wohnraum eine
m Nachteil des Mieters von den § 536 Abs. 1 bis 3 BGB abweichende Vereinbarung unwirksam. Diese Voraussetzungen sind bei (Formular-)Vereinbarungen, mit denen der Wohnraummieter einschränkungslos
r Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet wird, erfüllt. Zwar regeln vom Vermieter gestellte Vornahmeklauseln nach ihrem Wortlaut lediglich die Verpflichtung des Mieters, im Einzelnen näher bestimmte Maßnahmen
r Erhaltung der Mietsache auf eigene Kosten auszuführen, deren Durchführung - wie bei Schönheitsreparaturen (vgl. BGH, Urteil vom 18. März 2015 - VIII ZR 185/14, NJW 2015, 1594 Tz. 40) - gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB von Gesetzes wegen dem Vermieter obliegt. Bei der gemäß § 5 AGBG a.F. (§ 305c Abs. 2 BGB n.F.) gebotenen ”kundenfeindlichsten” Auslegung sind vom Vermieter gestellte Vornahmeklauseln indes dahingehend auszulegen, dass dem Mieter Gewährleistungsrechte nicht
stehen, sofern und solange er den ihm übertragenen Instandsetzungs- und Instandhaltungspflichten nicht nachkommt (vgl. BGH, Urt. v. 6. Mai 1992 - VIII ZR 129/91, BGHZ 118, 194, juris Tz. 18 (
3 BGB a.F.)). Das gilt nicht nur für die Abwälzung von Kleinreparaturen (vgl. dazu BGH, a.a.O.), sondern erst recht für die Auferlegung der - regelmäßig mit einem vergleichsweise deutlich höheren (Kosten-)Aufwand - verbundenen Schönheitsreparaturen auf den Mieter (vgl. Emmerich, in: Staudinger, BGB, Neubearb. 2014, § 535 Rz. 107; Kraemer, NZM 2003, 417, 418; Langenberg, NZM 2005, 801, 804). Dieser Auslegungsmaßstab entspricht der im Gewerberaummietrecht geltenden Auslegung formularvertraglicher Minderungsausschlüsse, die bei “kundenfeindlichster” Auslegung nicht nur den auf § 536 Abs. 1 BGB gestützten Einbehalt der laufenden Miete, sondern über den Wortlaut der Vereinbarung hinaus auch Kondiktionsansprüche des Mieters ausschließen, die auf einer Minderung des Mietzinses beruhen (vgl. BGH, Urt. V.
r Unwirksamkeit der Klausel führt (vgl. BGH, Urt. v. 18. März 2015 - VIII ZR 185/14, NJW 2015, 1594, juris Tz. 22). Damit kommt in den Fällen, in denen nach Ausschöpfung aller in Betracht kommender Auslegungsmöglichkeiten Zweifel verbleiben und
mindest zwei Auslegungsergebnisse rechtlich vertretbar sind, die sich
Lasten des Klauselverwenders auswirkende Unklarheitenregel
r Anwendung (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 20. Januar 2016 - VIII ZR 152/15, NJW-RR 2016, 526 Tz. 19). Randnummer 21 So liegt der Fall hier, in dem eine Auslegung der Klausel im vorgenannten Sinne und im Einklang mit der Auslegung von Kleinreparaturklauseln nicht nur rechtlich vertretbar ist, sondern sogar als einzig vertretbare Auslegungsvariante nahe liegt. In diesem
sammenhang kann - anders als bei einer Klauselkontrolle nach § 9 AGBG a.F. (§ 307 BGB n.F.) - dahinstehen, ob die Mietvertragsparteien im Sinne der sog. “Entgeltthese” tatsächlich stillschweigend vereinbaren, dass sich die Abwälzung der Schönheitsreparaturen des Mieters nicht als anteilige Abwälzung der den Vermieter gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB treffenden Instandsetzungs- und Instandhaltungslast, sondern als Teil des Entgelts darstellt, das der Mieter als Gegenleistung für die Leistungen des Vermieters
entrichten hat (vgl. BGH, Urt. v.
Lasten des Mieters als unvertretbar erschiene. An diesen Voraussetzungen indes fehlt es in jeder Hinsicht, da der Sinn und Zweck, der Wortlaut, die Systematik und die Begleitumstände des Vertragsschlusses keinen -
dem unzweifelhaften - Rückschluss dahingehend erlauben, die Parteien hätten dem eindeutigen Wortlaut und der ebenso eindeutigen Systematik des Vertrages
wider nicht die dem Vermieter aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB erwachsenden Pflichten
r Instandsetzung- und Instandhaltung anteilig auf den Mieter abgewälzt, sondern stattdessen
r Meidung einer ansonsten höher kalkulierten (Inklusiv-)Miete die Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Mieter rechtlich und wirtschaftlich als Teil der von diesem
erbringenden geldwerten Gegenleistung für die Gebrauchsüberlassung vereinbart. Randnummer 22 Die Anwendung der Unklarheitenregelung
Lasten des Vermieters ist auch nicht etwa deshalb ausgeschlossen, weil das dem Mieter günstige Auslegungsergebnis lediglich einen bei der Auslegung außer Acht
lassenden Sonderfall beträfe (so noch BGH, Urt. v.
r Durchführung einer Anfangsrenovierung verpflichten (vgl. BGH, Urt. v. 18. März 2015 - VIII ZR 185/14, NJW 2015, 1594, juris Tz. 24). Bereits deren Unterlassen, erst recht aber das anhaltende Ausbleiben von Schönheitsreparaturen führt wegen der damit verbundenen optischen Mängel insbesondere mit
nehmender Vertragsdauer - unabhängig vom
stand der Mietsache
Beginn des Mietverhältnisses - spätestens im weiteren Verlaufe des Mietverhältnisses in der Regel
einer nicht lediglich unerheblichen Beeinträchtigung der Tauglichkeit der
Wohnzwecken vermieteten Mietsache und damit einhergehend
einer anteiligen Minderung des Mietzinses gemäß § 536 Abs. 1 BGB (vgl. Langenberg, a.a.O.). Damit betrifft die kundenfeindlichste Auslegung der Klausel keinen atypischen oder sogar rein theoretischen Ausnahmefall, sondern
mindest im nicht unüblichen - und auch hier gegebenen - Falle eines langjährigen Mietverhältnisses die Regel. Dabei spielt es keine Rolle, ob dem Mieter das Berufen auf die Gewährleistungsrechte der § 536 Abs. 1 bis 3 BGB gemäß § 242 BGB versagt wäre, wenn er trotz vertraglicher Abwälzung deren Durchführung verweigerte. Denn ein daraus erwachsender Gewährleistungsausschluss würde einerseits die - hier nicht gegebene - Wirksamkeit der Abwälzungsvereinbarung voraussetzen (vgl. Kraemer, NZM 2003, 418, 419) und andererseits allenfalls das vom Klauselverwender (gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB n.F.)
beachtende Transparenzgebot, nicht aber die Auslegung der Klausel selbst betreffen (vgl. BGH, Urt. v. 6. Mai 1992 - VIII ZR 129/91, BGHZ 118, 194, juris Tz. 19). Randnummer 23 Davon ausgehend weicht die Klausel als Vornahmeklausel
m Nachteil des beklagten Mieters von § 536 Abs. 1 bis 3 BGB ab; das zieht gemäß § 536 Abs. 4 BGB zwingend ihre Unwirksamkeit nach sich. Eine andere Beurteilung käme allenfalls dann in Betracht, wenn die Abwälzung der Schönheitsreparaturlast und der damit einhergehende Entzug anteiliger Gewährleistungsrechte des Wohnraummieters vom Verbotstatbestand des § 536 Abs. 4 BGB ausgenommen wäre. An diesen Voraussetzungen indes fehlt es bereits ausweislich des unmissverständlichen Wortlauts der Norm. Nicht anderes folgt aus § 28 Abs. 4 II. BV, der zwar Schönheitsreparaturen
m Gegenstand hat, indes nur auf die in § 1 der II. BV näher bezeichneten Mietverhältnisse, hingegen nicht auf das hier
beurteilende preisfreie Wohnraummietverhältnis Anwendung findet, und allein den hier unmaßgeblichen Fall der vom Vermieter ohnehin
tragenden Schönheitsreparaturlast betrifft. Davon abgesehen könnte der Regelung - für die von ihr betroffenen Mietverhältnisse - allenfalls eine gesetzliche Erlaubnis
einer mit den Anforderungen des § 536 Abs. 4 BGB vereinbaren Abwälzung der Schönheitsreparaturlast entnommen werden, nicht aber
einer solchen, die für den Mieter mit dem teilweisen Entzug seiner auf § 536 Abs. 1 bis 3 BGB beruhenden Gewährleistungsrechte verbunden ist. Allein Letztere indes steht bei einer uneingeschränkten Vornahmeklausel in Frage. Das entspricht im Ergebnis auch der Rechtsprechung des BGH, der die umfassende und zwingende Verbotswirkung des § 536 Abs. 4 BGB bei der Beurteilung der auf den Mieter abgewälzten Kleinreparaturlast ebenfalls nicht - im Umfang der in § 28 II. BV geregelten Instandhaltungslast - für eingeschränkt erachtet (vgl. BGH, Urt. v. 6. Mai 1992 - VIII ZR 129/91, BGHZ 118, 194, juris Tz. 18 f. (
3 BGB a.F.)). Randnummer 24 Dieser Wertung steht es nicht entgegen, dass der Gesetzgeber die Abwälzung der Schönheitsreparaturlast auf den Mieter ausweislich der Gesetzgebungsgeschichte des Mietrechtsreformgesetzes nicht ausnahmslos für unwirksam, sondern in - engen - Grenzen für
lässig erachtet hat (vgl. BT-Drucks 14/4553, S. 40). Denn weder dem Gesetzgebungsverfahren noch der Gesetzesbegründung lässt sich entnehmen, ob, gegebenenfalls in welchem Umfang die Abwälzung, die auch nach Auffassung des Gesetzgebers eine Abweichung vom gesetzlichen Leitbild darstellt (vgl. BT-Drucks 14/4553, a.a.O.),
lässig sein soll, erst recht nicht, ob die Möglichkeit
r Abwälzung allein dem Vermieter von Gewerbe- oder auch dem von Wohnraum gestattet ist, insbesondere wenn damit wie hier ein teilweiser Entzug der dem Mieter gemäß § 536 Abs. 1 bis 3 BGB
stehenden Gewährleistungsrechte verbunden ist. Selbst wenn aber das Gesetzgebungsverfahren eine hinreichend sichere Ableitung dahingehend
ließe, der Gesetzgeber habe Vornahmeklauseln für wirksam und mit den zwingenden Vorgaben des § 536 Abs. 4 BGB für vereinbar erachtet, würde das kein abweichendes Ergebnis rechtfertigen, da er von einer Kodifizierung der Schönheitsreparaturen und der Möglichkeit ihrer Abwälzung ausdrücklich abgesehen hat (vgl. BT-Drucks 14/4553, a.a.O.). Die Gesetzesmaterialien, die bei der Auslegung eines Gesetzes ohnehin nur mit Vorsicht heranzuziehenden sind (vgl. BVerfG, Urt. v. 16. Februar 1983 - 2 BvE 1/83, 2 BvE 2/83, 2 BvE 3/83, 2 BvE 4/83, BVerfGE 62, 1, 45; BGH, Urt. v. 1. Juli 2014 - VI ZR 546/13, MDR 2014, 425 Tz. 15; Kammer, Beschl. v. 17. Dezember 2015 - 67 S 390/15 , ZMR 2016, 289 juris Tz. 6 ), haben bei der Gesetzesauslegung aber immer dann außer Betracht
bleiben, wenn die in ihnen angedeutete Auffassung des Gesetzgebers im Gesetz keinen hinreichenden Niederschlag gefunden hat. Die vorrangig am objektiven Sinn und Zweck des Gesetzes
orientierende Auslegung kann nämlich nicht durch Motive gebunden werden, die im Gesetzgebungsverfahren zwar dargelegt wurden, im Gesetzeswortlaut aber keinen Ausdruck gefunden haben (st. Rspr., vgl. nur BGH, Beschl. v. 19. April 2012 - I ZB 77/11,
M-RD 2012, 587, juris Tz. 29 m.w.N.; Kammer, a.a.O., juris Tz. 7). So aber läge der Fall hier, wenn der - ohnehin nicht zweifelsfrei feststellbare - Wille des Gesetzgebers in einem der klagenden Vermieterin günstigen Sinne berücksichtigt würde, ohne dass er im kodifizierten Mietrecht auch nur andeutungsweise
m Ausdruck gekommen ist. Etwas anderes würde nur gelten, wenn die unterlassene Kodifizierung einen unzweifelhaften Rückschluss auf den in den Gesetzesmaterialien unmissverständlich
m Ausdruck gekommenen Willen des Gesetzgebers
ließe (vgl. BGH, Urt. v. 16. Juli 2003 - VIII ZR 274/02, NJW 2003, 2601, juris Tz. 23 (
r analogen Anwendung von § 536b BGB n.F.)). An diesen Ausnahmevoraussetzungen indes fehlt es, da die unterlassene Kodifizierung den -
dem zweifelsfreien - Rückschluss, der Gesetzgeber gestatte die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter im hier maßgeblichen Umfang, angesichts der gegenläufigen Gesetzesmaterialien, die eine Abwälzung lediglich in engen Grenzen für
lässig erachten (vgl. BT-Drucks 14/4553, a.a.O.), gerade nicht
lässt. Randnummer 25 Die als Vornahmeklausel verstandene Abwälzungsvereinbarung ist aber auch wegen Verstoßes gegen § 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 AGBG a.F. (§ 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) unwirksam, da sie den beklagten Mieter unangemessen benachteiligt, unabhängig davon, ob der streitgegenständliche Wohnraum
m Zeitpunkt der Überlassung unrenoviert oder renoviert war. Randnummer 26 Es entspricht der von der Kammer geteilten Rechtsprechung des BGH, dass die Abwälzung der Schönheitsreparaturlast allenfalls dann nicht
einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters führt, wenn er für den mit der Abwälzung der Schönheitsreparaturen verbundenen tatsächlichen und wirtschaftlichen Aufwand durch eine angemessene Ausgleichsleistung des Vermieters entschädigt wird (vgl. BGH, Urt. v. 18. März 2015 - VIII ZR 185/14, NJW 2015, 1594, juris Tz. 35 f.). Diese für die Abwälzung der Schönheitsreparaturlast bei einer unrenoviert übergebenen Wohnung maßgebenden Grundsätze gelten auch bei der Vermietung und Überlassung einer renovierten Mietsache (vgl. Emmerich, in: Staudinger, BGB, Neubearb. 2014, § 535 Rz. 107). Denn der tatsächliche und wirtschaftliche Aufwand, der mit der Abwälzung der laufenden Schönheitsreparaturlast einer renovierten Mietsache verbunden ist, geht in der Regel bereits weit über den einer kompensationspflichtigen Anfangsrenovierung hinaus, weil die Durchführung der Schönheitsreparaturen
r Vermeidung oder Beseitigung nicht lediglich unerheblicher Dekormängel im Verlaufe eines häufig langlebigen Mietverhältnisses nicht nur einmalig, sondern mehrfach erforderlich wird. Die damit verbundene tatsächliche und wirtschaftliche Belastung des Mieters gebietet
r Vermeidung unangemessener Nachteile nicht anders als bei einer unrenoviert überlassenen Mietsache entweder eine kostenmäßige Begrenzung (vgl. BGH, Urt. v. 6. Mai 1992 - VIII ZR 129/91, BGHZ 118, 194, juris Tz. 20 (
r Kleinreparatur)) oder die Gewährung eines angemessenen Ausgleichs durch den Vermieter (vgl. BGH, Urt. v. 18. März 2015 - VIII ZR 185/14, NJW 2015, 1594, juris Tz. 35 f. (
r unrenovierten Überlassung)). Randnummer 27 Dabei spielt es für die an den Anforderungen des § 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB a.F. (§ 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB)
messende Wirksamkeit der formularvertraglichen Abwälzung von Instandsetzungs- und Instandhaltungspflichten keine Rolle, ob die Abwälzung der Verkehrsitte entspricht (vgl. Emmerich, NZM 2009, 16, 17). Denn allenfalls eine von beiden Seiten als maßgeblich und angemessen angesehenen Verkehrssitte kann einer ansonsten als unangemessen
wertenden Klausel ausnahmsweise
r Wirksamkeit verhelfen (vgl. BGH, Urt. v. 17. Januar 1989 - XI ZR 54/88, BGHZ 106, 259, juris Tz. 28; Coester, in: Staudinger, BGB, Neuberab. 2013, § 307 Rz. 153 m.w.N.). An einer entsprechenden Verkehrsitte indes fehlt es. Denn es kann keine Rede davon sein, dass Mieter eine dem gesetzlichen Leitbild des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB widersprechende und kostenmäßig unbegrenzte Abwälzung der Schönheitsreparaturlast als maßgeblich und noch dazu angemessen erachten würden. Das entspricht im Ergebnis der Rechtsprechung des BGH
unrenoviert übergebenen Mietsachen (vgl. BGH, Urt. v. 18. März 2015 - VIII ZR 185/14, NJW 2015, 1594, juris Tz. 35 f.), bei denen die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturlast tatsächlich nicht weniger üblich ist als bei der Vermietung renovierten Wohnraums, ohne dass eine daraus womöglich abzuleitende Verkehrsitte der Unwirksamkeit einer Abwälzung auf den Mieter entgegen stünde. Randnummer 28 Für die Beurteilung der Klausel ist es schließlich ohne Bedeutung, ob die Auferlegung der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten auf den Mieter der Beseitigung der durch Dritte oder allein der durch den Mieter selbst in Ausübung seines vertragsgemäßen Gebrauchs verursachten Gebrauchsspuren dient. Denn auch die formularvertraglich abgewälzte Pflicht
r Beseitigung von Gebrauchsspuren, die allein auf einen vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache durch den Mieter
rückzuführen sind, führt ohne vertragliche Begrenzung oder Gewährung eines angemessenen Ausgleichs
r Unwirksamkeit der Klausel wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters (vgl. BGH, Urt. v.
m BGB,
Gute kämen, da es insoweit für eine richterliche Schätzung nach § 287 ZPO oder eine Wahrunterstellung wegen Offenkundigkeit nach § 291 ZPO an einer hinreichenden Tatsachengrundlage fehlt; dasselbe gilt für die Anwendung des prima-facie-Beweises
Gunsten des Vermieters, da diese das Vorliegen eines gesicherten Erfahrungssatzes erfordert, an dem es bei individuellen Vorgängen - wie der Kalkulation des Mietzinses - grundsätzlich gerade fehlt (vgl. Greger, in: Zöller, ZPO, 31. Aufl. 2016, Vor § 284 Rz. 31 m.w.N.). Stattdessen spricht in Fällen eines schriftlichen Vertragschlusses dessen äußere Form prima facie gegen die Vereinbarung oder tatsächliche Gewährung eines -
dem angemessenen - Ausgleichs durch niedrigere Bemessung der ansonsten höher kalkulierten (Inklusiv-)Miete, wenn Art und Ausmaß der (vereinbarten) Kompensation weder im Wortlaut noch der Systematik der Mietvertragsurkunde
mindest ansatzweise ihren Niederschlag gefunden haben (vgl. BGH, Urt. v. 5. Februar 1999 - V ZR 353/97, NJW 1999, 1702, juris Tz. 8; Geimer, in: Zöller, a.a.O., § 416 Rz. 10). Dieser Erfahrungssatz findet seine Bestätigung in den tatsächlichen Umständen des von den Parteien dieses Rechtsstreits geschlossenen Mietvertrages, bei dem eine Kompensation der den beklagten Mieter treffenden Schönheitsreparaturlast in der Vertragsurkunde nicht ansatzweise Ausdruck gefunden hat und auch nicht finden konnte, weil die Parteien ausweislich ihres übereinstimmenden Vorbringens die Abwälzung der Schönheitsreparaturen nicht als Gegenleistung für die von der Klägerin
erbringenden Leistungen vereinbaren wollten und auch nicht vereinbart haben. An diesen Tatsachenstoff ist die Kammer bei ihrer Entscheidung ohnehin gebunden (vgl. Greger, a.a.O., Vor § 284 Rz. 1). Randnummer 31 Dass im Falle der Abwälzung der Schönheitsreparaturlast auf den Mieter eine - stillschweigende - vermieterseitige Ausgleichsleistung durch Ermäßigung der ansonsten höher
kalkulierenden (Inklusiv-)Miete i.S.d. “Entgeltthese” erfolgt, entspricht allerdings im Ergebnis auch nicht mehr der aktuellen Rechtsprechung des BGH. Denn die mit der Abwälzung der Schönheitsreparaturlast korrespondierende Ermäßigung der ansonsten höher kalkulierten Miete müsste ansonsten nicht nur bei der Bemessung der ortsüblichen Vergleichsmiete Berücksichtigung finden, sondern darüber hinaus auch ausreichen, um den Aufwand sämtlicher während der Dauer des Mietverhältnisses erforderlicher Schönheitsreparaturen und damit auch den bei einer unrenoviert übergebenen Mietsache angemessen auszugleichen, ohne dass es eines gesonderten Ausgleichs der Anfangsrenovierung - über die nach der “Entgeltthese” durch die niedrigere Bemessung des ansonsten höher kalkulierten Ausgangsmietzinses ohnehin eingeräumte Kompensation hinaus - bedürfte. Das Gegenteil indes ist nach der - von der Kammer im Ergebnis geteilten - Rechtsprechung des BGH der Fall (vgl. BGH, Urt. v. 9. November 2011 - VIII ZR 87/11, ZMR 2012, 180, juris Tz. 18 (
v. 18. März 2015 - VIII ZR 185/14, NJW 2015, 1594, juris Tz. 36 (
Randnummer 32 Sonstige Schadensersatzansprüche stehen der Klägerin ebenfalls nicht
. Randnummer 33 Der Beklagte ist der Klägerin nicht gemäß § 280 Abs. 1 BGB
m Schadensersatz in Höhe von 2.623,65 EUR wegen des
stands der Fliesen verpflichtet. Zwar hat er diese nach dem Vortrag der Klägerin im Verlaufe des Mietverhältnisses mit Lackfarbe bestrichen, doch hat der Beklagte die damit womöglich einhergehende Verschlechterung der Mietsache nicht
vertreten, 280 Abs. 1 Satz 2 BGB. Denn er durfte davon ausgehen, dass die Klägerin mit der dauerhaften Aufbringung des Farbanstrichs einverstanden war, nachdem er nach Eintritt eines aus der Nachbarwohnung herrührenden Wasserschadens nach vorheriger Rücksprache mit der Klägerin den über die Fliesen gelegten Laminatboden entfernt hatte und der freigelegte Fliesenboden aufgrund erheblicher Verunreinigung und Anhaftungen durch den aufgebrachten (Laminat-)Kleber ohne eine Behandlung der vorhandenen Einfachfliesen eine vertragsgemäßem Nutzung der Küche nicht
ließ. Selbst wenn dem Beklagten insoweit aber eine von ihm
vertretene Pflichtverletzung
r Last
legen wäre, fehlte es an einem der Klägerin entstandenen Schaden. Denn die Kammer schätzt gemäß § 287 Abs. 1, Abs. 2 ZPO, dass dem einfachen, betagten und qualitativ bereits nicht unerheblich in Mitleidenschaft gezogen Fliesenbelag in der Küche
m Zeitpunkt der Aufbringung des Anstrichs, erst recht aber
m Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses und des Schlusses der mündlichen Verhandlung, ein messbarer Restwert nicht mehr
kam. Randnummer 34 Die Klägerin kann von dem Beklagten auch keinen Schadensersatz gemäß § 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 242 BGB wegen des
stands der Dekoration
m Zeitpunkt der Rückgabe verlangen. Randnummer 35 Insoweit kann dahinstehen, ob entsprechende Ansprüche überhaupt bestehen, wenn die Schönheitsreparaturlast - wie hier - nicht wirksam auf den Mieter abgewälzt wurde und die von ihm gewählte Dekoration damit bis
m Zeitpunkt der Vertragsbeendigung der Ausübung seines vertragsgemäßen Gebrauchs entsprach (vgl. Eisenschmid, WuM 2010, 459, 466). Denn selbst wenn eine Verpflichtung des Mieters
r Rückführung der im Verlaufe der Mietzeit geänderten auf eine allgemein übliche Dekoration spätestens
m Zeitpunkt der Rückgabe bestünde, muss er eine von ihm geschaffene Dekoration allenfalls dann beseitigen, wenn diese von vielen Mietinteressenten üblicherweise nicht akzeptiert würde und einer baldigen Weitervermietung entgegen stünde (vgl. BGH, Urt. v. 6. November 2013 - VIII ZR 416/12, NJW 2014, 143, juris Tz. 18 f.). An diesen Voraussetzungen fehlt es hier: Randnummer 36 Die Qualität und Formgebung der von dem Beklagten gewählten Dekoration wich bereits tatsächlich nicht in einem derartigen Umfang von der allgemein üblichen Dekoration einer Wohnung ab, dass Mietinteressenten von der Anmietung abgehalten worden wären. Hier kam hinzu, dass die Weitervermietung ohnehin nicht gefährdet war, da die Wohnung aufgrund der von der Klägerin ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung in der Folge ohnehin von ihrem Sohn genutzt werden sollte und auch tatsächlich genutzt wurde. Davon abgesehen ist
mindest in den Gemeinden wie Berlin, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen
angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist, bereits prima facie davon auszugehen, dass künftige Mietinteressenten die Mietsache selbst mit einer qualitativ unzureichenden oder unüblichen Dekoration umgehend anmieten würden. Randnummer 37 Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 97 Abs. 1, 543 Abs. 2 Satz1 Nr. 1 und 2, 708 Nr. 10 Satz 2, 711 ZPO. Die Kammer hat die Revision im tenorierten Umfang
gelassen, weil die Rechtssache insoweit grundsätzliche Bedeutung hat und
r Fortbildung des Rechts und
r Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001294328
KI-Erklärung auf Basis des amtlichen Gesetzestextes. Orientierend, ersetzt keine Rechtsberatung.