Geschäftsraummietvertrag: Formwirksamkeit der Rubrumsangabe auf Vermieterseite Leitsatz § 550 BGB ist gewahrt, wenn im Mietvertrag eine "Erbengemeinschaft" unter Nennung mehrerer Familiennamen angegeb

110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe

110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten. Der Gebührenstreitwert des Berufungsverfahrens beträgt 13.800 EUR. Gründe A. Randnummer 1 Das Landgericht hat mit dem auf die mündliche Verhandlung vom 22.06.2016 ergangenen Urteil vom 27.07.2016, auf dessen tatsächliche Feststellungen Bezug genommen wird, die Klage, gerichtet auf Räumung und Herausgabe der Gewerberäume ..., durch die Beklagte zu 1 und “vorsorglich auch” den Beklagten zu 2 sowie hilfsweise auf Feststellung, dass das Mietverhältnis am 30.06.2016 beendet ist, “sofern der Beklagte zu 2 nicht noch bis spätestens zum 31.03.2016, weiterhin hilfsweise bis zum 30.06.2016 sein Vormietrecht geltend macht”, abgewiesen. Randnummer 2 Der Kläger verfolgt mit seiner Berufung die Klage auf Räumung und Herausgabe weiter und trägt zur Berufungsbegründung vor: Randnummer 3 1) Die im Schriftsatz vom 22.06.2016 wegen Überlassung des Mietgebrauchs vom Beklagten zu 2 an die Beklagte zu 1 erklärte Kündigung (s. Bl. I/120 d.A.) sei wirksam. Entgegen der Auffassung des Landgerichts stelle die Aufnahme eines Gesellschafters durch den Mieter und damit die Gründung einer GbR eine Gebrauchsüberlassung i.S.

§ 540BGB dar, die der Zustimmung des Vermieters bedürfe.

Entweder müsse es eine mündliche Vereinbarung (betreffend einen Mieterwechsel vom Beklagten zu 2 auf die Beklagte zu 1) gegeben haben, weshalb die Schriftform nicht eingehalten sei, oder es handele sich um eine nicht genehmigte Gebrauchsüberlassung, so dass die fristlose Kündigung vom 22.06.2016 begründet sei. Randnummer 4 Entgegen der Ansicht der Beklagten im Schriftsatz vom 23.06.2016 liege kein Fall einer bloßen Anzeigepflicht (nach § 8 Abs. 2 MV) vor. Da in den Räumen nicht mehr der Beklagte zu 2, sondern nur die Beklagte zu 1 tätig sei, liege keine Gründung einer Gesellschaft im “engen wirtschaftlichen Zusammenhang mit seinem Geschäftsbetrieb” vor. Randnummer 5 2) Es bleibe auch dabei, dass die Kündigungen vom 24.02. und 30.06.2014 (Anl. K 7, 8) wegen mehrerer Verstöße gegen das Schriftformerfordernis wirksam seien. Das Landgericht verkenne die Entscheidung des BGH vom 11.09.2002 (NZM 2002, 950). Danach genüge die Möglichkeit, eine Erbengemeinschaft bei unklarer Bezeichnung (detektivisch) zu ermitteln, zwar für die Wirksamkeit des Vertrags, aber nicht für die Wahrung der Schriftform. Vorliegend sei die Bezeichnung im Mietvertrag nicht nur zu unbestimmt, sondern auch noch falsch gewesen. Randnummer 6 3) Das Mietverhältnis sei jedenfalls durch Zeitablauf zum 30.06.2016 beendet. Nach dem Mietvertrag habe kein Optionsrecht, sondern ein “Vormietrecht” bestanden. Der Mieter habe also nur das Recht haben sollen, in einen zwischen Vermieter und einem Dritten zu vereinbarenden Mietvertrag einzutreten. Zu Unrecht gehe das Landgericht

einer unschädlichen Falschbezeichnung des Gewollten aus. Randnummer 7 Der Kläger beantragt (sinngemäß), Randnummer 8 unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Berlin vom 27.07.2016 - 29 O 459/14 - die Beklagte zu

1. und auch den Beklagten zu
2. zu verurteilen, Randnummer 9 die Gewerberäume... geräumt an den Kläger herauszugeben. Randnummer 10 Die Beklagte beantragen, Randnummer 11 die Berufung zurückzuweisen. Randnummer 12 Sie verteidigen das angefochtene Urteil. Auf den Inhalt des Schriftsatzes vom 29.11.2016 wird verwiesen. B. Randnummer 13 Die Berufung ist durch Beschluss nach § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, weil der Senat einstimmig davon überzeugt ist, dass sie offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat, die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts nicht erfordert und eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist. Randnummer 14 I. Zur Begründung nimmt der Senat zunächst Bezug auf seinen Hinweisbeschluss vom 16.02.2017, der folgenden Inhalt hat: Randnummer 15 “Das Landgericht hat die auf Räumung und Herausgabe (§ 546 Abs. 1 BGB) gerichtete Klage mit in jeder Hinsicht zutreffender Begründung abgewiesen. Die Berufungsangriffe sind unbegründet. Randnummer 16 1) Sowie der Kläger mit der Berufung weiterhin die Wirksamkeit der fristlosen Kündigung vom 22.06.2016 geltend macht, ist dies unzulässig, da es an einer Berufungsbegründung i.S.

§ 520Abs.

3 S. 2 Nr. 2 ZPO fehlt. Eine solche setzt für den jeweiligen Streitgegenstand (und damit für jede der geltend gemachten Kündigungen, s. BGHZ 204, 134 = NJW 2015, 1296 Tz 14) voraus, dass sich der Berufungsführer mit allen tragenden Erwägungen der angefochtenen Entscheidung auseinandersetzt und darlegt, dass und aus welchen Gründen sie unzutreffend sind (s. BGH NJW-RR 2015, 756 Tz 8; NJW 2011, 2367 Tz 10; Zöller/Heßler, ZPO, 31. Aufl., § 520 Rn 37a). Randnummer 17 Das Landgericht hat ausgeführt, dass es an einem wichtigen Grund zur Kündigung i.S.

§ 543BGB fehle. Dass der Beklagte zu 2 seit einigen Jahren sein Geschäft in Form einer Gb

R führe, begründe keine Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung für den Kläger. Es sei nicht ersichtlich, dass ihm dadurch irgendein Nachteil entstehe. Der Beklagte zu 2 sei seiner Anzeigepflicht auch nachgekommen, der Betrieb der GbR in den Räumen sei der Vermieterseite schon lange bekannt gewesen. Randnummer 18 Damit hat das Landgericht den Räumungsanspruch nicht etwa verneint, weil es an einer Gebrauchsüberlassung an einen Dritten i.S.

§ 540

BGB fehle (womit sich die Berufungsbegründung allein befasst), sondern weil die Voraussetzungen des § 543 BGB nicht gegeben seien. Randnummer 19 Nur ergänzend ist darauf hinzuweisen, dass die Entscheidung des Landgerichts auch inhaltlich zutreffend ist. Nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB liegt ein wichtiger Grund zur Kündigung vor, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch “in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache ... unbefugt einem Dritten überlässt”. Zwar handelt es sich um eine Überlassung an einen “Dritten”, wenn der Mieter eine weitere Person unter Gründung einer Gesellschaft in sein Geschäft aufnimmt (s. BGH NJW 2001, 2251, 2252; ZMR 1959, 8, 9). Ob dies zu einer erheblichen Gefährdung der Rechte des Vermieters führt und die Kündigung rechtfertigt, kann jedoch nur nach Interessenabwägung im Einzelfall beurteilt werden (vgl. BGH NJW 2011, 1065 Tz 20 sogar für den Fall der ordentlichen Kündigung nach § 573 BGB; ferner Palandt/Weidenkaff, BGB,

1. Aufl., § 543 Rn 20). Eine erhebliche Verletzung wird regelmäßig fehlen, wenn der Mieter Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat (s. Bamberger/Roth/Ehlert, BGB,
2. Aufl., § 543 Rn 23a; Staudinger/Emmerich, BGB, Neub. 2014, § 543 Rn 41). Randnummer 20 Vorliegend spricht bereits § 8 Abs. 2 MV für eine Erlaubnisfreiheit der Gebrauchsüberlassung und das Bestehen einer bloßen Anzeigepflicht im vorliegenden Fall. Dort ist in S. 3 geregelt, dass den Mieter (bloß) eine Anzeigepflicht trifft, wenn er “Gesellschaften gründet, die im engen wirtschaftlichen Zusammenhang mit seinem Geschäftsbetrieb stehen und die ihre Geschäfte in den Räumen des Mieters betreiben.” Eine enge Auslegung dahin, dass dies nur gilt, wenn der Mieter weiterhin - neben der Gesellschaft - “sein” Geschäft als Einzelunternehmen fortführt, dürfte bereits nach § 305 c Abs. 2 BGB nicht möglich sein. Randnummer 21 Ferner heißt es in der Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag vom 21.02.2006 (Anl. K 1): “Untervermietung an nachgewiesen konzernangeschlossene Unternehmen ist genehmigt.” Randnummer 22 Jedenfalls war der Vermieterseite unstreitig bereits lange bekannt, dass die Beklagte zu 1 als GbR in den Räumen ihre Geschäfte betrieb. Der Kläger selbst hat vorgetragen und die erstinstanzliche Beweisaufnahme durch Anhörung des Zeugen K... hat bestätigt, dass dieser als Hausverwalter den handschriftlichen Zusatz vom 07.04.2010 im Rubrum des Mietnachtrags

2008 (Anl. K 3) angebracht hat. Bis Januar 2015 wies ein Schild auf die Beklagte zu 1 hin. Der Kläger selbst hat die Beklagte zu 1 sogar (nach der unangegriffenen Feststellung des Landgerichts, wonach ein Mieterwechsel nicht vereinbart worden war, zu Unrecht) als seine Mieterin behandelt und ihr gegenüber am 30.06.2014 wegen vermeintlicher Schriftformmängel gekündigt (Anl. K 8). Zwischen der Abmahnung vom 16.01.2015 (K 11) und der Kündigung vom 22.06.2016 hat der Kläger die Gebrauchsüberlassung hingenommen. Das alles steht der Annahme einer erheblichen, die Interessen des Klägers verletzenden Pflichtverletzung entgegen. Randnummer 23 2) Die an den Beklagten zu 2 als (tatsächlichen) Mieter gerichtete Kündigung vom 24.02.2014 zum 30.09.2014) war ebenfalls unwirksam, da ein Schriftformmangel (§§ 550, 580 a Abs. 2 BGB) nicht vorliegt, wie das Landgericht zutreffend dargelegt hat. Randnummer 24 Insbesondere genügt die Rubrumsangabe auf Vermieterseite im Ursprungsvertrag vom 21.02.2006 (K 1) den Anforderungen an die Schriftform. Anders als im Fall BGH NJW 2002, 3389 wird nicht ein Name angegeben,

dem offen bleibt, ob er den Namen des Erben oder des Erblassers darstellt (“die Erbengemeinschaft S”), sondern es wird explizit “die Erbengemeinschaft B..., Ka... u. Kl... ” bezeichnet. Als Vertragsparteien werden somit, wie es wegen der fehlenden Parteifähigkeit der Erbengemeinschaft zur Wahrung der Schriftform grundsätzlich erforderlich ist, s. BGH a.a.O., S. 3391; NJW-RR 2006, 1385 Tz 23 - die einzelnen Miterben angegeben. Die Bezeichnung der drei Miterben entsprach zudem der (insoweit freilich deklaratorischen) Grundbucheintragung im Zeitpunkt des Vertragsschlusses, wie sie seit 1999 bestand (s. Anl. K 12), so dass die nähere Bezeichnung der Personen (etwa Vorname und Geburtsdatum) dem Grundbuch zu entnehmen waren und die Bestimmbarkeit keinen Zweifeln begegnet (s. zur hinreichenden Bestimmbarkeit der Miterben in Verbindung mit einer Grundbucheinsicht BGH, Beschl. v. 17.03.2015 - VIII ZR 298/14, juris Tz 2, 4; zur Grundbucheinsicht zwecks namentlicher Ermittlung der Parteien allg. OLG Düsseldorf MDR 2012, 84 - juris Tz 9 f.). Randnummer 25 Für die Frage der Schriftform ist unerheblich, dass die im Grundbuch eingetragene Frau ... Kl... am 15.12.2005 verstorben und ausweislich des Erbscheins vom 19.01.2009

J... Kl... und ... K..., geb. Kl... beerbt worden ist (s. Anl. K 13). Handelt ein Vertreter ausdrücklich für eine Person, die tatsächlich nicht mehr existent ist, führt dies nicht zu einer Unklarheit der Urkunde, sondern zu der Auslegungsfrage, ob er für die Erben dieser Person gehandelt hat. Diese ist vorliegend zudem zu bejahen. Dem Mietvertrag war durch Angabe der “Erbengemeinschaft” zu entnehmen, dass Parteien auf Vermieterseite die dinglich berechtigten Miterben werden sollten. Die Bestimmbarkeit auf Vermieterseite war trotz des Versterbens der angegebenen Frau Kl... gewahrt, da ihr Tod im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses aus öffentlich zugänglichen Registern feststellbar war und sich die Parteistellung ihrer Erben als neue Mitglieder der ersten Erbengemeinschaft aus der gesetzlichen Regelung des § 1922 BGB ergab. Auf den Aufwand, den die namentliche Ermittlung der Erbeserben erforderte, kommt es für die Frage der Schriftformwahrung nicht an. Für die Bestimmbarkeit genügt eine abstrakte Beschreibung, die es ermöglicht, den entsprechenden Vertragsinhalt zu ermitteln. Selbst Verträge, die ein Vertreter für den ihm nicht bekannten Vertretenen abschließt, begründen keinen Formmangel unter dem Gesichtspunkt fehlender Bestimmbarkeit (s. BGH, Urt. v. 02.11.2005 - XII ZR 212/03, NJW 2006, 139, 140 Tz 9). Randnummer 26 3) Das Mietverhältnis hat nicht durch Zeitablauf zum 30.06.2016 geendet. Der Beklagte zu 2 hat mit dem im Februar 2014 übersandten Schreiben (Anl. K 9) das ihm nach der Zusatzvereinbarung vom 21.02.2006 zustehende Optionsrecht zur Verlängerung des Mietvertrags um fünf Jahre und somit bis zum 30.06.2021 wirksam ausgeübt. Randnummer 27 Die Auslegung des Landgerichts, dass es sich bei dem verwendeten Begriff des “Vormietrechts” um eine bloße Falschbezeichnung für ein gewolltes Optionsrecht handelt, ist unzweifelhaft richtig. Randnummer 28 Aufgrund eines Vormietrechts ist der Berechtigte befugt, durch einseitige Erklärung gegenüber dem Verpflichteten ein Mietverhältnis mit dem Inhalt zu begründen, wie es der Verpflichtete mit dem Dritten abgeschlossen hat (BGH NJW 2002, 3016, 3019; §§ 463 ff BGB analog). Eine Optionsrecht hingegen ist ein im Ausgangsvertrag eingeräumtes Gestaltungsrecht, das den Mieter befugt, durch einseitige Erklärung das bestehende Mietverhältnis um eine bestimmte Zeit zu verlängern (BGH NJW 2015, 402 Tz 21). Randnummer 29 Die Regelung der “Zusatzvereinbarung” ist gemäß §§ 133, 157 BGB klar als Optionsrecht auszulegen. Sie spricht ausdrücklich

einem Recht “zur einmaligen Verlängerung des Mietvertrages”. Ein Vormietrecht wäre auch keine sinnvolle und interessengerechte Regelung, da im Zeitpunkt der möglichen Ausübung des Rechts (6 Monate vor Ablauf des Mietverhältnisses) ein “Dritter” unter normalen Umständen überhaupt nicht als Mieter im Raum steht und das in der Klausel dem Mieter zuerkannte “Recht” damit faktisch leerlaufen würde. Die Vertragsschließenden haben somit vorliegend (was nicht selten ist, vgl. auch Palandt/Weidenkaff, BGB, 76. Aufl., vor § 535 Rn 5) den Begriff des Vormietrechts unzutreffend für ein gewolltes Optionsrecht verwendet.” Randnummer 30 II. Die Ausführungen im Schriftsatz vom 14.03.2017 führen zu keiner anderen Beurteilung. Randnummer 31 1) Es verbleibt dabei, dass es in Bezug auf den zweitinstanzlich weiter verfolgten Anspruch auf Räumung und Herausgabe aufgrund Kündigung vom 22.06.2016 wegen unbefugter Überlassung der Mietsache an einer hinreichenden Berufungsbegründung i.S.

§ 520Abs.

3 S. 2 Nr. 2 ZPO fehlt. Soweit der Kläger nunmehr im Schriftsatz vom 14.03.2017 ausführt, dass es entgegen der Ansicht des Landgerichts keiner Prüfung der Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung für ihn als Vermieter bedürfe, da § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB nach zutreffender Ansicht dahin auszulegen sei, dass bereits aus jeglicher unbefugten Überlassung eine kündigungsrelevante “erhebliche” Vertragsverletzung folge, handelt es sich um die Berufungsbegründung, welche innerhalb der Berufungsbegründungsfrist hätte erfolgen müssen und jetzt nicht mehr nachgeholt werden kann. Es hätte bereits in der Berufungsbegründungsschrift dargelegt werden müssen, dass und warum es auf die vom Landgericht geprüfte (und verneinte) Frage der Unzumutbarkeit nicht ankomme. Randnummer 32 2) Der Senat hält auch daran fest, dass der Mietvertrag keinen Schriftformmangel wegen unzureichender Bezeichnung der vermietenden Erbengemeinschaft aufweist (§§ 550, 580 a Abs. 2 BGB). Randnummer 33 Die vom Kläger als “Grundsatzurteil” bezeichnete Entscheidung des BGH vom 11.09.2002 - XII ZR 187/00, NJW 2002, 3389 betrifft eine andere Fallgestaltung. Die Vermieterseite war bezeichnet als “die Erbengemeinschaft S”. Der BGH hat ausgeführt, dass zwar eine Einigung der Parteien über die Identität der Vermieterseite vorliege, da hiermit die Miterben als handelnde Rechtssubjekte gemeint seien und diese durch Nachforschungen außerhalb der Urkunde ermittelbar und damit bestimmbar seien (a.a.O., unter II.2.), dass jedoch der Schriftform nicht genügt sei, da schon nicht ersichtlich sei, ob “Erbengemeinschaft S” die Erben nach einem Erblasser S oder Erben mit dem Namen S meine (a.a.O., unter II.5.). Der vorliegende Fall liegt anders, da die Angabe “Erbengemeinschaft B..., Ka... u. Kl... ” unzweifelhaft die Erben bezeichnet. Randnummer 34 Dass dem potentiellen Erwerber eine Einsichtnahme in öffentliche Register, insbesondere das Grundbuch, zur näheren Präzisierung der Personalien nicht zumutbar sei, ist der Entscheidung vom 11.09.2002 nicht zu entnehmen. Randnummer 35 Im Beschluss vom 17.03.2015 - VIII ZR 298/14 hat der BGH sodann nochmals klargestellt, dass die Bestimm barkeit der Miterben aus der Urkunde genüge, und hat diese sogar für den Fall, dass nur der Erblasser, aber nicht die Erben ausgewiesen waren, unter Hinweis auf die Möglichkeit der Grundbucheinsicht angenommen (bei juris Tz 2,3 ). Es trifft somit nicht zu, dass nach der Rechtsprechung des BGH eine Grundbucheinsicht dem Erwerber nicht zuzumuten sei. Randnummer 36 Soweit der Kläger für die Bestimmbarkeit der Vermieter weitere Angaben in der Urkunde als die Nennung

drei Namen (die sich zudem in der Grundbucheintragung wiederfanden) fordert, ist dem nicht zu folgen. Dass sich hinter den angegebenen Namen “ganze Familienteile” verbergen, wird vom Wortlaut der Urkunde gerade nicht nahe gelegt, traf auch nicht zu, und war anhand einer Grundbucheinsicht verifizierbar. Randnummer 37 Der Umstand, dass Frau Kl... im Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits verstorben war und dies nicht aus dem Grundbuch hervorging, begründet keinen Schriftformmangel. Da der Vertrag ausdrücklich mit “der Erbengemeinschaft…” geschlossen werden sollte, also mit sämtlichen dort benannten Erben, ist der Urkunde zu entnehmen, dass in Bezug auf etwa bei Vertragsschluss ihrerseits verstorbene Erben eine Falschbezeichnung vorlag, da nach § 1922 BGB an die Stelle des Erben die Erbeserben traten. Im Übrigen wird auf den Hinweis vom 16.02.2017 Bezug genommen. Aus beiden Entscheidungen des BGH vom 02.11.2005 ergibt sich gerade, dass die “Bestimmbarkeit” ein deutlich geringeres Maß an Genauigkeit gegenüber eine “bestimmten” Angabe verlangt und es genügt, dass der fragliche Vertragspunkt aufgrund der abstrakten Beschreibung im Mietvertrag ermittelt werden kann (XII ZR 212/03, NJW 2006, 139 Tz 8 und XII ZR 233/03, NJW 2006, 140 Tz 19). So lag es hier aufgrund der Bezeichnung

(im Grundbuch eingetragenen) Miterben und der Möglichkeit, ggf. deren Erben zu ermitteln. Der Fall der unzureichenden Bezeichnung der Lage der Mieträume in der Urkunde bei Vermietung vom Reißbrett (BGH XII ZR 233/03) liegt anders. Randnummer 38 3) Wie im Hinweis vom 16.02.2017 ausgeführt, ist das

den Vertragsschließenden so bezeichnete “Vormietrecht” eindeutig als Optionsrecht des Mieters auszulegen. Der Kläger vermag auch im Schriftsatz vom 14.03.2017 nicht aufzuzeigen, dass eine andere Auslegung möglich, geschweige denn geboten wäre, die einen sinnvollen und interessengerechten Inhalt hätte. Es verbleibt insbesondere dabei, dass ein “Dritter” regelmäßig überhaupt nicht vorhanden ist, wenn sich für den Mieter die Frage einer Vertrags verlängerung (und eben nicht eines - erstmaligen - Eintritts in einen fremden Vertrag) stellt. Die abweichenden Ausführungen des Klägers bleiben unverständlich. Randnummer 39 4) Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO, die Vollstreckbarkeitsentscheidung auf den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO und die Wertfestsetzung auf § 41 Abs. 2 GKG. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001335809