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Landessozialgericht Berlin-Brandenburg 32. Senat L 32 AS 1223/15 Urteil Ermittlung der angemessenen Kosten der Unterkunft und Heizung § 22 Abs 1 S 1 S

Ermittlung der angemessenen Kosten der Unterkunft und Heizung Orientierungssatz 1. Nach § 22 Abs. 1 S. 1 SGB 2 werden Bedarfe für Unterkunft und Heizung in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen anerkann

§ 22Nr. 78; BSG, Urteil vom 7. November 2006 – B 7b AS 8/06 R, Rdnr. 18, abgedruckt in BSGE 97, 217 = Soz

R 4-4200 § 22 Nr. 1). Randnummer 62 Nach § 22 Abs. 1 Satz 1 SGB II werden Bedarfe für Unterkunft und Heizung in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen anerkannt, soweit diese angemessen sind. Randnummer 63 Die Ermittlung der Angemessenheit der Kosten für Unterkunft und Heizung erfordert eine Einzelfallprüfung. Diese hat für die Unterkunftskosten und die Heizkosten getrennt zu erfolgen (BSG, Urteil vom

  1. Juli 2009, B 14 AS 36/08 R, Rdnr. 18, zitiert nach juris, abgedruckt in BSGE 104, 41 = SozR 4-4200 § 22 Nr. 23). Randnummer 64 Die Angemessenheit der Kosten der Unterkunft ist unter Zugrundelegung der sog. Produkttheorie festzustellen (grundlegend: BSG, Urteil vom
  2. November 2006 – B 7b AS 18/06 R, Rdnr. 20, zitiert nach juris, abgedruckt in BSGE 97, 254 = SozR 4-4200 § 22 Nr. 3). Diese stellt auf das Produkt aus angemessener Wohnfläche und Standard (als Summe von angemessener Kaltmiete je Quadratmeter und angemessenen kalten Betriebskosten) ab, das sich in der Wohnungsmiete niederschlägt. Der abstrakt angemessene Quadratmeterpreis für die Unterkunft (Bruttokaltmiete) setzt sich damit aus der Nettokaltmiete und den kalten Betriebskosten zusammen (BSG, Urteil vom
  3. November 2014 – B 4 AS 9/14 R, Rdnr. 33, zitiert nach juris,

§ 22Nr.

81). Randnummer 65 Die Angemessenheit der Kosten der Unterkunft ist dabei in einem mehrstufigen Verfahren zu konkretisieren:

  1. ist die angemessene Wohnungsgröße zu ermitteln.
  2. ist der maßgebliche örtliche Vergleichsraum festzulegen.
  3. ist unter Berücksichtigung des angemessenen einfachen Wohnungsstandards festzustellen, welche Nettokaltmiete pro Quadratmeter Wohnfläche für die angemessene Wohnungsgröße auf dem Wohnungsmarkt des maßgeblichen Vergleichsraums zu zahlen ist, um die nach der Produkttheorie angemessene Nettokaltmiete zu ermitteln.
  4. sind zu der Nettokaltmiete sind noch die kalten Betriebskosten hinzuzurechnen (BSG, Urteil vom
  5. April 2011 – B 14 AS 32/09 R, Rdnr. 15, zitiert nach juris; BSG, Urteil vom
  6. Oktober 2010 – B 14 AS 50/10 R, Rdnr. 20, zitiert nach juris,

§ 22Nr.

42). Der Begriff der "Angemessenheit" unterliegt als unbestimmter Rechtsbegriff der uneingeschränkten richterlichen Kontrolle. Im Streitfall ist das der Bestimmung der Kosten zugrunde liegende Konzept damit von den Gerichten in vollem Umfang zu überprüfen und ggf. ein solches Konzept durch eigene Ermittlungen zu ergänzen (BSG, Urteil vom

  1. Oktober 2010 – B 14 AS 50/10 R, Rdnr. 20). Randnummer 66 Anschließend ist - falls insofern Einwände vorgebracht werden - zu prüfen, ob in dem örtlichen Vergleichsraum eine Wohnung zu dieser abstrakt angemessenen Leistung für die Unterkunft auch tatsächlich angemietet werden kann. Soweit die Aufwendungen des Hilfebedürftigen für die Unterkunft, also die von ihm zu zahlende Nettokaltmiete plus kalte Betriebskosten, die abstrakt angemessene Leistung für die Unterkunft des Hilfebedürftigen übersteigen, sind erstere nach § 22 Abs. 1 Satz 3 SGB II solange zu berücksichtigen, wie es ihm nicht möglich oder nicht zumutbar ist, durch einen Wohnungswechsel, durch Vermieten oder auf andere Weise die Aufwendungen zu senken, in der Regel längstens für sechs Monate (BSG, Urteil vom
  2. April 2011 – B 14 AS 32/09 R, Rdnr. 13, m. w. N.). Randnummer 67 Bei der Bestimmung der angemessenen Wohnfläche ist auf die anerkannte Wohnraumgröße für Wohnberechtigte im sozialen Mietwohnungsbau abzustellen. Hinsichtlich der Überlassung von gefördertem Mietwohnungsraum gilt § 27 Abs. 1 bis 5 Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) i. V. m. § 5 Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG). Wegen der maßgeblichen Wohnungsgröße verweist § 27 Abs. 4 WoFG (als Nachfolgeregelung zu § 5 Abs. 2 WoBindG in der bis zum
  3. Dezember 2001 geltenden Fassung) auf die nach § 10 WoFG von den Ländern festgelegten Wohnungsgrößen (BSG, Urteil vom
  4. Oktober 2010 – B 14 AS 50/10 R, Rdnr. 22, m. w. N.; BSG, Urteil vom
  5. April 2011 – B 14 AS 32/09 R, Rdnr. 17). Randnummer 68 Das Land Berlin hat allerdings zu § 10 WoFG keine Ausführungsvorschriften erlassen. Zu § 5 WoBindG und § 27 WoFG liegen nur (unveröffentlichte) Arbeitshinweise der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung vom
  6. Dezember 2004 vor, die wegen der maßgeblichen Wohnungsgröße an die zuvor ergangenen Bekanntmachungen anknüpfen. Danach darf entsprechend der Bekanntmachung der Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen vom
  7. Oktober 1995 (Amtsblatt für Berlin 1995, 4462) an Einzelpersonen Wohnraum bis zu 50 qm und an Zwei-Personen-Haushalte Wohnraum bis zu 60 qm überlassen werden. An diese Regelungen ist auch für die Bestimmung der Angemessenheitsgrenze nach § 22 Abs. 1 SGB II anzuknüpfen. Die weitergehenden Differenzierungen nach der Raumzahl sind für die Auslegung des § 22 Abs. 1 SGB II unbeachtlich (BSG, Urteil vom
  8. Oktober 2010 – B 14 AS 50/10 R, Rdnr. 22; BSG, Urteil vom
  9. April 2011 – B 14 AS 32/09 R, Rdnr. 18). Randnummer 69 Soweit die landesrechtlichen Bestimmungen an die Personenzahl in einem Haushalt anknüpfen, ist Ausgangspunkt für die Berechnung der Wohnfläche die Zahl der Mitglieder der Bedarfsgemeinschaft. Insgesamt können Kosten der Unterkunft nur in einer Höhe beansprucht werden, wie sie Partnern in einer gemeinsamen Wohnung zustehen (so und wegen der Besonderheiten trotz Fortbestehens der Bedarfsgemeinschaft in Fällen eines nicht im Vorhinein auf unter sechs Monate beschränkten dauerhaften auswärtigen Aufenthalts: BSG, Urteil vom
  10. Oktober 2010 – B 14 AS 50/10 R, Rdnr. 23). Randnummer 70 Ausgangspunkt für die Bestimmung des Vergleichsraumes zur Ermittlung der angemessenen Kosten der Unterkunft ist zunächst der Wohnort des Hilfebedürftigen. Bei dem Vergleichsraum muss es sich um einen ausreichend großen Raum der Wohnbebauung handeln, der aufgrund seiner räumlichen Nähe, seiner Infrastruktur und insbesondere seiner verkehrstechnischen Verbundenheit einen insgesamt betrachtet homogenen Lebens- und Wohnbereich bildet. Maßgebender Gesichtspunkt kann damit die Ausrichtung des öffentliche Nahverkehrs auf ein bestimmtes Kerngebiet sein, das auch von den Randlagen aus in Fahrzeiten erreichbar ist, wie sie erwerbstätigen Pendlern zugemutet werden (vgl. § 121 Abs. 4 Satz 2 SGB III), sofern innerhalb dieses Raumes auch einfache Wohnlagen, an deren Mietniveau sich die Referenzmieten orientieren, vorhanden sind, sodass die Bildung eines engeren Vergleichsraums, die das Risiko der Gettoisierung in sich birgt, nicht erforderlich erscheint (BSG, Urteil vom
  11. Oktober 2010 – B 14 AS 50/10 R, Rdnr. 24). Randnummer 71 Für Hilfebedürftige innerhalb Berlins ist damit maßgeblicher Vergleichsraum das gesamte Stadtgebiet von Berlin (BSG, Urteil vom
  12. Oktober 2010 – B 14 AS 50/10 R, Rdnr. 24; BSG, Urteil vom
  13. April 2011 – B 14 AS 32/09 R, Rdnr. 19). Randnummer 72 Ausgehend von diesem räumlichen Vergleichsmaßstab bestimmt sich der den Wohnungsstandard widerspiegelnde angemessene Quadratmeterpreis (die Angemessenheitsgrenze) wie folgt: Zugrunde zu legen ist ein einfacher, im unteren Marktsegment liegender Standard. Die Wohnung muss hinsichtlich ihrer Ausstattung, Lage und Bausubstanz einfachen und grundlegenden Bedürfnissen genügen. Die festgestellte angemessene Referenzmiete oder die Mietobergrenze muss mithin so gewählt werden, dass es dem Hilfebedürftigen möglich ist, im konkreten Vergleichsraum eine "angemessene" Wohnung anzumieten. Die Mietobergrenze ist nach der Rechtsprechung des BSG auf Grundlage eines diese Vorgaben beachtenden schlüssigen Konzepts zu ermitteln (BSG, Urteil vom
  14. Oktober 2010 – B 14 AS 50/10 R, Rdnr. 25, m. w. N.; BSG, Urteil vom
  15. April 2011 – B 14 AS 32/09 R, Rdnr. 21). Randnummer 73 Die Ausführungsvorschriften zur Gewährung von Leistungen gemäß § 22 SGB II und §§ 29 und 34 SGB XII vom
  16. Februar 2009 (Amtsblatt für Berlin 2009, 502) - AV-Wohnen -, bei denen es sich um bloße Verwaltungsvorschriften handelt, die keine unmittelbare Rechtswirkung für die Betroffenen entfalten, sind zur Bewertung angemessener Wohnkosten ungeeignet, weil sie eine Bruttowarmmiete ausweisen, obwohl die Beurteilung von Unterkunftskosten von der Beurteilung der Heizkosten unabhängig zu erfolgen hat (BSG, Urteil vom
  17. Oktober 2010 – B 14 AS 50/10 R, Rdnr. 26), ihnen also kein schlüssiges Konzept i. S. der Rechtsprechung des BSG zugrunde liegt (BSG, Urteil vom
  18. April 2011 – B 14 AS 32/09 R, Rdnr. 22). Randnummer 74 Die Angemessenheit der Aufwendungen für die Wohnung ist auch nicht anhand der Verordnung zur Bestimmung der Höhe der angemessenen Aufwendungen für Unterkunft und Heizung nach dem Zweiten und Zwölften Buch Sozialgesetzbuch (Wohnaufwendungenverordnung – WAV – vom
  19. April 2012; GVBl 2012, 99) zu messen. Die WAV ist unwirksam. Die Unwirksamkeitserklärung erstreckt sich zwar nur auf den Geltungszeitraum vom
  20. Mai 2012 bis
  21. Juli 2013 (BSG, Urteil vom
  22. Juni 2014 – B 14 AS 53/13 R, Rdnrn 15, 16, zitiert nach juris,

§ 22aNr.

2 = BSGE 116, 94-112). Am

  1. August 2013 trat die Erste Verordnung zur Fortschreibung der Wohnaufwendungenverordnung (WAV-Fortschreibungsverordnung 2013) vom
  2. Juli 2013 (GVBl 2013, 348) in Kraft, durch die die Anlagen 1 und 2 zur WAV vom
  3. April 2012 neu gefasst wurden, diese im Übrigen aber unverändert blieb. Am
  4. März 2014 trat die Zweite Verordnung zur Fortschreibung der Wohnaufwendungenverordnung (WAV-Fortschreibungsverordnung 2014) vom
  5. Februar 2014 (GVBl 2014, 63) in Kraft, durch die die Tabelle B der Anlage 1 und die Anlage 2 zur WAV vom
  6. April 2012 in der durch die WAV-Fortschreibungsverordnung 2013 geänderten Fassung neu gefasst wurden; im Übrigen blieb die WAV unverändert. Jeweils ist in der den Fortschreibungsverordnungen beigegebenen Begründung nach § 22b Abs. 2 SGB II ausgeführt, dass das mit der WAV veröffentlichte Konzept zur Bestimmung der Höhe der angemessenen Aufwendungen für Unterkunft und Heizung weiter gilt. Diesem (fortgeführten) Bruttowarmmietenkonzept ermangelt es jedoch hinsichtlich der abstrakt angemessenen Aufwendungen für die Heizung an einer hinreichend differenzierten Datengrundlage, so dass die daraus resultierende Rechtswidrigkeit der festgelegten Höhe der Aufwendungen für die Heizung zugleich die Rechtswidrigkeit der Gesamtangemessenheitsgrenze zur Folge hat (BSG, Urteil vom
  7. Juni 2014 – B 14 AS 53/13 R, Rdnrn. 44, 46, 48). Dieser Mangel haftet auch der WAV-Fortschreibungsverordnung 2013 und WAV-Fortschreibungsverordnung 2014 an, so dass deswegen auch diese nicht der Vorschrift des § 22b Abs. 2 Satz 2 SGB II genügen und damit unwirksam sind. Randnummer 75 Qualifizierte Mietspiegel können - wie auch einfache Mietspiegel - Grundlage der Bestimmung der Referenzmiete nach § 22 Abs. 1 SGB II sein (BSG, Urteile vom
  8. Oktober 2010 – B 14 AS 65/09 R, Rdnr. 29, B 14 AS 50/10 R, Rdnr. 27, jeweils zitiert nach juris). Randnummer 76 Zur Feststellung der Beschaffenheit des örtlichen Mietwohnungsmarktes muss der Grundsicherungsträger aber nicht zwingend auf einen qualifizierten oder einfachen Mietspiegel i. S. der §§ 558c und 558d Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) abstellen. Die vom Grundsicherungsträger gewählte Datengrundlage muss lediglich auf einem schlüssigen Konzept beruhen, das eine hinreichende Gewähr dafür bietet, die aktuellen Verhältnisse des örtlichen Mietwohnungsmarktes wiederzugeben. Das kann u. a. dann der Fall sein, wenn die Datenbasis auf mindestens 10 % des regional in Betracht zu ziehenden Mietwohnungsbestandes beruht. Ferner müssen die Faktoren, die das Produkt "Mietpreis" bestimmen (Standard, ggf. auch ausgedrückt in Jahr des ersten Bezuges bzw. der letzten Renovierung plus Wohnungsgröße und Ausstattung) in die Auswertung eingeflossen sein. Erfüllt das Datenmaterial diese Voraussetzungen, so sind auch "Mietdatenbanken", die im Übrigen die Voraussetzungen der §§ 558c bzw. 558d BGB nicht erfüllen, geeignet, als Maßstab für die Beurteilung der "Angemessenheit" i. S. des § 22 Abs. 1 SGB II herangezogen zu werden (BSG, Urteil vom
  9. Juni 2008 – B 14/7b AS 44/06 R, Rdnrn 7, 16, zitiert nach juris; BSG, Urteil vom
  10. Juli 2009 – B 14 AS 33/08 R, Rdnr. 21, zitiert nach juris,

§ 22Nr.

25; BSG, Urteil vom 20. August 2009 – B 14 AS 65/08 R, Rdnr. 16, zitiert nach juris,

§ 22Nr.

26; BSG, Urteil vom

  1. August 2009 – B 14 AS 41/08 R, Rdnr. 17, zitiert nach juris). Ein schlüssiges Konzept kann sowohl auf Wohnungen aus dem Gesamtwohnungsbestand (einfacher, mittlerer, gehobener Standard) als auch auf Wohnungen nur einfachen Standards abstellen. Legt der Grundsicherungsträger seiner Datenerhebung nur die Wohnungen so genannten einfachen Standards zu Grunde, muss er nachvollziehbar offen legen, nach welchen Gesichtspunkten er dabei die Auswahl getroffen hat. In diesem Fall ist als Angemessenheitsgrenze der Spannenoberwert, d. h. der obere Wert der ermittelten Mietpreisspanne zu Grunde zu legen. Für die Datenerhebung kommen nicht nur die Daten von tatsächlich am Markt angebotenen, sondern auch von bereits vermieteten Wohnungen in Betracht. Im Gegensatz zur Erstellung von Mietspiegeln oder Mietdatenbanken, deren wesentliches Anliegen das dauerhafte Funktionieren des Marktes frei finanzierter Mietwohnungen ist, ist im Rahmen der Kosten der Unterkunft grundsätzlich sämtlicher Wohnraum zu berücksichtigen, der auch tatsächlich zu diesem Zweck vermietet wird; so etwa auch Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist. Nicht zu berücksichtigen ist hingegen Wohnraum, dessen Miete keinen zuverlässigen Aufschluss über die örtlichen Gegebenheiten bringen kann. Entschließt sich der Grundsicherungsträger zur Erstellung eines grundsicherungsrelevanten Mietspiegels, wird dies aus finanziellen Gründen regelmäßig nur auf der Basis einer Stichprobe erfolgen können. Hier bietet es sich an, sich hinsichtlich Stichprobenumfang und Auswertung etc. an den für Mietspiegel geltenden Standard anzulehnen: Die Stichprobe kann, muss aber nicht proportional vorgenommen werden. Proportional bedeutet in diesem Zusammenhang, dass in einer solchen Stichprobe alle wesentlichen Teilmengen der Grundgesamtheit in ähnlichen Proportionen auch enthalten sind (BSG, Urteil vom
  2. September 2009 – B 4 AS 18/09 R, Rdnrn. 21, 22, zitiert nach juris, abgedruckt in BSGE 104, 192 = SozR 4-4200 § 22 Nr. 30). Randnummer 77 Soweit zur Bestimmung der angemessenen Referenzmiete ein Mietspiegel herangezogen wird, ist zu beachten, dass sich aus der Funktion von einfachen und qualifizierten Mietspiegeln im Anwendungsbereich des Mieterhöhungsverfahrens nach §§ 558 ff BGB zwar einige Vorgaben ergeben, die für die Ermittlung der grundsicherungsrelevanten Vergleichsmiete nicht in gleichem Maße Bedeutung haben. Vor allem dürfen bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 2 BGB, zu deren Darstellung Mietspiegel dienen, nur diejenigen Wohnungen berücksichtigt werden, bei denen die Miete in den letzten vier Jahren neu vereinbart oder, von Veränderungen der Betriebskosten nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden ist. Daran orientiert sollen nur solche Wohnungen zur Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels herangezogen werden. Zudem darf bei der Erstellung eines Mietspiegels Wohnraum nicht berücksichtigt werden, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist, denn §§ 558 ff BGB finden nur auf frei vermieteten Wohnraum Anwendung. Aus diesem Grund kann gegen die Heranziehung einfacher und qualifizierter Mietspiegel im Anwendungsbereich des § 22 SGB II vor allem eingewandt werden, sie bildeten das Mietniveau hinsichtlich der Bestandsmieten im einfachen Marktsegment nur teilweise, nämlich lediglich bezogen auf sog Neuvertragswohnungen und geänderte Bestandswohnungen auf dem freien Wohnungsmarkt ab. Allerdings ist bei der Prüfung nach § 22 Abs. 1 SGB II letztlich entscheidend, ob im konkreten Vergleichsraum eine "angemessene" Wohnung für den Fall anzumieten wäre, dass die Bestandswohnung unangemessen teuer ist. (BSG, Urteil vom
  3. Oktober 2010 – B 14 AS 50/10 R, Rdnr. 27, m. w. N, vgl. auch Hinweise zur Erstellung von Mietspiegeln, herausgegeben vom Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung im Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung,
  4. Auflage 2002, 2., inhaltlich unveränderte Auflage 2014). Randnummer 78 Liegt ein qualifizierter Mietspiegel i. S. des § 558d Abs. 1 und 2 BGB vor, so wird vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben (§ 558d Abs. 3 BGB). Die Rechtsprechung des BSG berücksichtigt dies, denn, wenn ein qualifizierter Mietspiegel, der in einem wissenschaftlich gesicherten Verfahren aufgestellt wurde, der Bestimmung des angemessenen Quadratmeterpreises für die Kaltmiete zugrunde liegt und entweder der Durchschnittswert dieses Mietspiegels angewandt wird oder dem Mietspiegel Aussagen zur Häufigkeit von Wohnungen mit dem angemessenen Quadratmeterpreis entnommen werden können, kann davon ausgegangen werden, dass es in ausreichendem Maße Wohnungen zu der abstrakt angemessenen Leistung für die Unterkunft gibt (BSG, Urteil vom
  5. April 2011 – B 14 AS 106/10 R, Rdnr. 30, zitiert nach juris,

§ 22Nr.

46, BSG, Urteil vom 10. September 2013 – B 4 AS 77/12 R, Rdnr. 38, zitiert nach juris,

§ 22Nr.

70). Randnummer 79 Einem Mietspiegel i. S. des § 558c Abs. 1 BGB, der die Voraussetzungen des § 558d Abs. 1 BGB nicht erfüllt (einfacher Mietspiegel), kommt zwar nicht die in § 558d Abs. 3 BGB dem qualifizierten Mietspiegel vorbehaltene Vermutungswirkung zu. Er stellt jedoch ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben. Wie weit diese Indizwirkung reicht, hängt von den konkreten Umständen des jeweiligen Einzelfalls, insbesondere der Qualität des Mietspiegels ab. Voraussetzung für die Berücksichtigung des Mietspiegels als Indiz oder als Vermutung im Rahmen der Überzeugungsbildung des Tatrichters ist jedoch, dass der Mietspiegel die Tatbestandsmerkmale des § 558c Abs. 1 BGB beziehungsweise des § 558d Abs. 1 BGB erfüllt (Bundesgerichtshof - BGH, Urteil vom

  1. November 2012 – VIII ZR 46/12, Rdnrn. 16, 17, zitiert nach juris, abgedruckt in NJW 2013, 775). Ob die Indizwirkung eines einfachen Mietspiegels ebenfalls die Schlussfolgerung zulässt, dass es in ausreichendem Maße Wohnungen zu der abstrakt angemessenen Leistung für die Unterkunft gibt, hat das BSG bisher nicht entschieden. Randnummer 80 Die Rechtsprechung des BSG basiert, soweit sie am qualifizierten Mietspiegel anknüpft, damit auf einer doppelten Tatsachenvermutung. Randnummer 81 Die erste Tatsachenvermutung hat ihre Grundlage in § 558d BGB. Danach wird vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben, wenn die Vorschrift des § 558d Abs. 2 BGB eingehalten ist, also ein qualifizierte Mietspiegel, mithin ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist (§ 558d Abs. 1 BGB), vorhanden ist, der im Abstand von zwei Jahren aufgrund einer Stichprobe oder der Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland der Marktentwicklung angepasst und nach vier Jahren neu erstellt wurde. Randnummer 82 Die zweite Tatsachenvermutung hat ihre Grundlage im Beweis des ersten Anscheins. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) sind die Grundsätze über den Beweis des ersten Anscheins (nur) bei typischen Geschehensabläufen anwendbar, d. h. in Fällen, in denen ein bestimmter Sachverhalt feststeht, der nach der allgemeinen Lebenserfahrung auf eine bestimmte Ursache oder auf einen bestimmten Ablauf als maßgeblich für den Eintritt eines bestimmten Erfolges hinweist. Dabei bedeutet Typizität nicht, dass die Ursächlichkeit einer bestimmten Tatsache für einen bestimmten Erfolg bei allen Sachverhalten dieser Fallgruppe notwendig immer vorhanden ist; sie muss aber so häufig gegeben sein, dass die Wahrscheinlichkeit, einen solchen Fall vor sich zu haben, sehr groß ist (BGH, Urteil vom
  2. Oktober 2004 – XI ZR 210/03, Rdnr. 22, zitiert nach juris, m. w. N., abgedruckt in BGHZ 160, 308 = NJW 2004, 3623). Beim Beweis des ersten Anscheins handelt es sich um eine Tatsachenvermutung. Das ist der auf Lebenserfahrung beruhende Schluss, dass gewisse typische Sachverhalte bestimmte Folgen auslösen oder dass umgekehrt bestimmte Folgen auf einen typischen Geschehensablauf hindeuten. Der Anscheinsbeweis setzt also einen Sachverhalt voraus, der nach der Lebenserfahrung regelmäßig einen bestimmten Verlauf nahe legt, und es rechtfertigt, besondere Umstände des Einzelfalls in ihrer Bedeutung zurücktreten zu lassen. Es muss ein Hergang zugrunde liegen, der erfahrungsgemäß gleichmäßig abläuft und zwar vom menschlichen Willen unabhängig, gleichsam mechanisch (BSG, Urteil vom
  3. November 2006 – B 9a VS 1/05 R, Rdnr. 20, zitiert nach juris, m. w. N.). Wenn ein qualifizierter Mietspiegel, der in einem wissenschaftlich gesicherten Verfahren aufgestellt wurde, der Bestimmung des angemessenen Quadratmeterpreises für die Kaltmiete zugrunde liegt und entweder der Durchschnittswert dieses Mietspiegels angewandt wird oder dem Mietspiegel Aussagen zur Häufigkeit von Wohnungen mit dem angemessenen Quadratmeterpreis entnommen werden können, so kann davon ausgegangen werden, dass es in ausreichendem Maße Wohnungen zu der abstrakt angemessenen Leistung für die Unterkunft gibt (so ausdrücklich im Sinne des Anscheinsbeweises: BSG, Urteil vom
  4. April 2011 – B 14 AS 106/10 R, Rdnrn. 30 und 32, zitiert nach juris,

§ 22Nr.

46). Randnummer 83 Beide Tatsachenvermutungen sind bezogen auf die Berliner Mietspiegel 2011 und 2013 erschüttert. Randnummer 84 Dies folgt zum einen aus dem dem Urteil des Landgerichts Berlin vom

  1. Juli 2015 – 63 S 220/11 (Rdnrn. 17, 34 – 37, zitiert nach juris, abgedruckt in NJW 2015, 3252 zum Berliner Mietspiegel 2009) zugrunde liegenden Gutachten. Die für einen qualifizierten Mietspiegel gemäß § 558d Abs. 1 BGB erforderlichen Voraussetzungen, nämlich die Erstellung nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen, eingehalten sind, sind danach nicht bewiesen, weil die Ausführungen des gehörten Sachverständigen sowohl im schriftlichen Gutachten vom
  2. April 2014 als auch in der mündlichen Erläuterung im Verhandlungstermin am
  3. August 2014 in dieser Hinsicht mindestens erhebliche Zweifel begründeten. So hat das Landgericht dargelegt: „Dabei können die von ihm getroffenen Feststellungen hinsichtlich der Zu- und Abschläge für die Sondermerkmale ebenso dahinstehen wie die in Bezug auf die Ermittlung der Nettomiete im Falle einer vereinbarten Bruttokaltmiete erhobenen Bedenken des Sachverständigen. Erstere sind im vorliegenden Fall nicht einschlägig, letztere wirken sich aufgrund der geringen Fallzahlen nicht maßgeblich aus. Der Sachverständige hat aber auch im Übrigen – sowohl wegen der Repräsentanz der Daten aufgrund der geringen Rückläuferquote als auch angesichts der bei der Extremwertbereinigung angewandten Standardabweichung statt der Boxplot-Methode – maßgebliche Defizite bei der Einhaltung anerkannter wissenschaftlicher Grundsätze dargetan. So reiche unter anderem die fehlende Dokumentation verschiedener zentraler Schritte, etwa die regressionsanalytische Ermittlung der Zu- und Abschläge zu den Tabellenwerten des Mietspiegels, bereits aus, von fehlender Qualifikation auszugehen, wobei sich der Sachverständige im Einzelnen hierzu auf statistikwissenschaftliche Literaturmeinungen bezieht. Ferner sei bei der Extremwertbereinigung die dort gewählte rein mechanisch-statistische Vorgangsweise, nämlich die Eliminierung aller Werte außerhalb eines 95 %-Vertrauensintervalls für den jeweiligen Zellenmittelwert, genauso wie die Charakterisierung von Ausreißern als Mietwerte, die signifikant von den anderen Messwerten eines Tabellenfeldes abweichen, für diese Zwecke ungeeignet, weil – wie im Detail erläutert wird – die Bedeutung des statistischen Signifikanzbegriffs missverstanden werde. In der mündlichen Erläuterung seines schriftlichen Gutachtens hat der Sachverständige darüber hinaus darauf hingewiesen, dass eine Rücklaufquote von nur 10 % in der Sozialwissenschaft bereits als Disqualifikation zu werten sei, weil zwar das Ergebnis – unter anderem aus Zufallsgründen – repräsentativ sein könne, jedoch den Regelungen des Zustandekommens widerspreche.“. Randnummer 85 Das Landgericht Berlin hat im Urteil vom
  4. Juli 2015 – 63 S 220/11 (Rdnrn. 22, 24) zum anderen ausgeführt: „Der Berliner Mietspiegel 2009 war auch nicht als "einfacher" Mietspiegel im Sinne von § 558 c BGB zur Ermittlung der ortsüblichen Miete heranzuziehen. Die oben dargelegten Einwände der Klägerin betreffen indes nicht nur die Frage, ob das grundsätzliche Verfahren anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen entspricht. Sie beanstandet vielmehr konkret unter Angabe von Mieten für 30 andere vergleichbare Wohnungen, dass der Berliner Mietspiegel 2009 jedenfalls betreffend das hier einschlägige Rasterfeld auf unrichtigem oder nicht repräsentativem Datenmaterial beruhe. Dies betrifft auch die Grundlagen des einfachen Mietspiegels, begründet Zweifel an dessen Verlässlichkeit und erschüttert auch dessen Indizwirkung. Aus diesem Grund scheidet eine Heranziehung des Berliner Mietspiegels 2009 für die Ermittlung der ortsüblichen Miete als Schätzgrundlage im Sinne eines einfachen Mietspiegels gemäß § 287 ZPO im vorliegenden Fall aus.“ Randnummer 86 Die Grundlagendaten für den empirischen Mietspiegel des Berliner Mietspiegel 2011 können ausgehend davon nicht herangezogen werden. Beim Berliner Mietspiegel 2011 handelt es sich um eine Fortschreibung auf Basis der ergänzten Stichprobe des Berliner Mietspiegels 2009 (I - Vorbemerkung des Endberichts). Die im Verfahren beim Landgericht Berlin (Urteil vom
  5. Juli 2015 – 63 S 220/11) aufgezeigten statisch-methodischen Fehler des Berliner Mietspiegels 2009 liegen beim Berliner Mietspiegel 2011 nicht im selben Umfang vor. Allerdings ist dennoch nicht gewährleistet, dass die aktuellen Verhältnisse des örtlichen Mietwohnungsmarktes hinreichend wiedergegeben werden. Randnummer 87 Der Berliner Mietspiegel 2009 wurde von dem vom Landgericht Berlin gehörten Sachverständigen deswegen den anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen nicht entsprechend bewertet, weil aufgrund der geringen Rückläuferquote von nur 10 Prozent eine Repräsentanz der Daten nicht gewährleistet sei. Dieser Mangel haftet dem Berliner Mietspiegel 2011 nicht an. Randnummer 88 Nach den Grundlagendaten für den empirischen Mietspiegel – Endbericht des Berliner Mietspiegels 2009 wurden für die Ermittlung der mietspiegelrelevanten Wohnungen im Rahmen des Screenings eine disproportional geschichtete Stichprobe von insgesamt 100.000 Wohnungen gezogen. Als aktualisierte Grundgesamtheit dienten alle Wohnungen Berlins, die in Mehrfamilienhäusern liegen und die keine rechtliche oder vertragliche Mietpreisminderung aufgrund einer Förderung mit öffentlichen Mitteln aufwiesen. Als Quellen wurden die Datenbestände des Landesamtes für Bürger- und Wohnungsangelegenheiten Berlin mit Stichtag
  6. Mai 2008 verwendet (3.3 des Endberichts). Insgesamt wurden 100.000 Screening-Fragebögen in mehreren Wellen versandt (4.1 des Endberichts). Insgesamt konnten im Rahmen der Mieter- und Vermieterbefragung 12.883 Daten von grundsätzlich mietspiegelrelevanten Wohnungen erhoben werden (4.5 des Endberichts). Nach den durchgeführten EDV-gestützten Plausibilitätskontrollen und nach Abzug der Kontrollinterviews sowie der Extremwertbereinigung standen für die Auswertung zum Berliner Mietspiegel 2009 insgesamt 9.666 Datensätze zur Verfügung. Die in die Mietspiegeltabelle eingeflossene Zahl der Datensätze verringerte sich nochmals um Tabellenfelder, für die weniger als 10 mietspiegelrelevante Fälle erhoben werden konnten. Damit sind letztendlich 9.607 voll gültige Datensätze in die Mietspiegeltabelle eingeflossen (5.1 des Endberichts). Randnummer 89 Daraus ermittelt sich somit eine relevante Rücklaufquote von 9,6 Prozent (x = 9.607 x 100 : 100.000). Randnummer 90 Nach den Grundlagendaten für den empirischen Mietspiegel – Endbericht des Berliner Mietspiegels 2011 wurden für die Ermittlung der mietspiegelrelevanten Wohnungen insgesamt eine disproportional geschichtete Stichprobe von rund 73.400 Wohnungen aus den Datenbeständen des Landesamtes für Bürger- und Ordnungsangelegenheiten zum Stichtag
  7. Juni 2010 (Mieterstichprobe 62.200, Vermieterstichprobe 11.200) gezogen. Die aktualisierte Grundgesamtheit umfasste hierbei alle Wohnungen in Mehrfamilienhäusern, die keine rechtlichen oder vertraglichen Mietpreisbindungen aufgrund einer Förderung mit öffentlichen Mitteln aufwiesen. Zusätzlich wurde die Grundgesamtheit um die Wohnheimplätze und die von Eigentümern selbst bewohnten Wohnungen bereinigt (4.3 des Endberichts). Das schriftliche Screening fand in zwei Wellen statt. Insgesamt wurden 62.200 Mieter bzw. Haushalte kontaktiert (5.1.1 des Endberichts). Im Rahmen der Mieter- und Vermieterbefragung konnten auf der Basis einer Bruttostichprobe von rund 62.000 (62.200) Wohnungen für rund 11.000 (11.200) Wohnungen grundsätzlich mietspiegelrelevante Daten erhoben werden (5.
  8. des Endberichts i. m. V. Tabelle 2). Nach den EDV-gestützten Plausibilitätskontrollen, der Verringerung des Datensatzes um die Kontrollinterviews, der Bereinigung um in der Mietspiegeltabelle nicht mehr ausgewiesenen Substandwohnungen sowie der Extremwertbereinigung standen für die Erstellung des Berliner Mietspiegels 2011 9.337 Datensätze zur Verfügung. Durch die Reduzierung des Datenpools um die Daten in Tabellenfeldern mit weniger als 10 Datensätzen sind in die Mietspiegeltabelle insgesamt 9.266 voll gültige Datensätze eingeflossen (6.1 des Endberichts). Randnummer 91 Daraus ermittelt sich eine Rücklaufquote von 12,6 Prozent (x = 9.266x 100 : 73.400). Randnummer 92 Die Repräsentanz der erhobenen Daten des Berliner Mietspiegels 2011 ist damit gewährleistet, denn eine Rücklaufquote von mehr als 10 Prozent wurde erreicht. Randnummer 93 Der weitere Einwand des vom Landgericht Berlin gehörten Sachverständigen gegen die Einhaltung anerkannter wissenschaftlicher Grundsätze, dass bei der Extremwertbereinigung statt der Bloxplot-Methode die Standardabweichung angewandt wurde, trifft jedoch auf den Mietspiegel 2011 in gleicher Weise zu, so dass dieser Mietspiegel kein qualifizierter Mietspiegel ist. Randnummer 94 Nach den Grundlagendaten für den empirischen Mietspiegel – Endbericht des Berliner Mietspiegels 2009 handelt es sich bei Extremwerten um Mietwerte, die signifikant von den anderen Messwerten eines Tabellenfeldes abweichen und deshalb nicht in die weitere Auswertung einbezogen werden sollen. Hierbei erfolgte die Festlegung der Kappungsgrenzen auf Basis eines statistischen Verfahrens. Nach Abstimmung in der Arbeitsgruppe Mietspiegel wurde für den Berliner Mietspiegel 2009 mit dem 97,5 Prozent-Vertrauensintervall gearbeitet. Dieses Verfahren bedeutet nicht, dass pro Feld pauschal 2,5 Prozent der Mietwerte aus der Auswertung genommen werden. Es fallen die Werte heraus, die außerhalb des für das jeweilige Mietspiegelfeld ermittelten Vertrauensintervalls liegen. Die Anzahl der Mietwerte, die durch dieses Verfahren aus den weiteren Berechnungen entfernt werden, hängt daher vom Verteilungsmuster der erhobenen Mietwerte ab. Bei einer Verteilung eng um den Mittelwert des Mietspiegelfeldes ist es möglich, dass für dieses Feld keine Extremwertbereinigung durchgeführt wird. Durch die Extremwertbereinigung verringerte sich der für die Auswertung herangezogene Datensatz von 9.966 voll gültige Datensätze um 300 auf 9.666 Datensätze (5.3 des Endberichts i. V. m. Tabelle 3). Randnummer 95 Dies bedeutet, dass bei der Extremwertbereinigung 3,0 v. H. (x = 300 x 100 : 9.966) der Datensätze herausgenommen wurden. Randnummer 96 Nach den Grundlagendaten für den empirischen Mietspiegel – Endbericht des Berliner Mietspiegels 2011 stellt sich die Extremwertbereinigung wie folgt dar: Vor Ermittlung der Feldbesetzung für die einzelnen Tabellenfelder der jeweiligen Mietspiegeltabelle und der Berechnung der Mietkennwerte erfolgte für jedes Tabellenfeld eine Bereinigung um so genannte Extremwerte. Bei Extremwerten handelt es sich um Mietwerte, die nicht als marktüblich anzusehen sind bzw. signifikant von den anderen Mietwerten eines Tabellenfeldes abweichen und deshalb nicht in die weitere Berechnung einbezogen werden sollen. In Abstimmung mit der Arbeitsgruppe Mietspiegel für den Berliner Mietspiegel 2011 wurde das gleiche statistische Verfahren zur Extremwertbereinigung wie im Berliner Mietspiegel 2009 angewendet. Die Kappungsgrenze wurde damit erneut auf das 97,5 Prozent-Vertrauensintervall festgelegt. Bei diesem statistischen Verfahren werden nicht pauschal 2,5 Prozent der Mietwerte bereinigt, sondern nur solche Mietwerte als Extremwerte gekennzeichnet, die nicht außerhalb des festgelegten Vertrauensintervalls liegen. Das heißt, es werden alle Mietwerte aus der Auswertung herausgenommen, die außerhalb des Bereiches des 2,24-fachen der Standardabweichung um den Mittelwert herum liegen (statistischer Grundsatz). Diese Bereinigung wurde für jedes Mietspiegelfeld getrennt berechnet. Durch dieses Verfahren ergibt sich nicht zwangsläufig in jedem Tabellenfeld eine Extremwertbereinigung, zum Beispiel bei einer Verteilung der erhobenen Mietwerte eng um den Mittelwert werden in der Regel keine Mietwerte als Extremwerte gekennzeichnet. Durch die Extremwertbereinigung wurden von 9.662 voll gültigen Datensätzen 325 Mietwerte nicht mehr in den weiteren Arbeitsschritten zur Erstellung des Berliner Mietspiegels 2011 berücksichtigt (6.3 des Endberichts i. V. m. Tabelle 3). Randnummer 97 Dies bedeutet, dass bei der Extremwertbereinigung sogar 3,3 v. H. (x = 325 x 100 : 9.962) der Datensätze herausgenommen wurden. Randnummer 98 Die Herausnahme der genannten Anzahl von Datensätzen und ihr Verhältnis zur Gesamtzahl der herangezogenen Datensätze hält der Senat für wesentlich, um Zweifel am daraus gewonnenen Ergebnis zu begründen. Die dadurch eingetretenen Veränderungen sind für das jeweilige einschlägige Rasterfeld, wenn es um die Heranziehung dieses Mietspiegels zur Begründung einer Mieterhöhung einer diesem Rasterfeld zugeordneten Wohnung geht, relevant. Für die Bestimmung der angemessenen Nettokaltmiete mag diesem Gesichtspunkt zwar eine geringere Bedeutung zukommen, da es nicht auf ein einzelnes Rasterfeld, sondern auf den gewichteten arithmetischen Mittelwert aus der Summe aller Mittelwerte der maßgebenden Rasterfelder ankommt (vgl. dazu BSG, Urteil vom
  9. Oktober 2010 – B 14 AS 50/10 R, Rdnrn. 28 bis 32 unter Hinweis auf Schifferdecker/Irgang/Silbermann, Archiv für Wissenschaft und Praxis der sozialen Arbeit 2010, 28; BSG, Urteil vom
  10. April 2011 – B 14 AS 32/09 R, Rdnrn. 24 und 26). Da den Grundlagendaten jedoch nicht zu entnehmen ist, bei welchem Rasterfeld die entsprechenden Herausnahmen vorgenommen wurden und Extremwerte sowohl nach oben als auch nach unten erfasst wurden, kann deswegen nicht ausgeschlossen werden, dass die Herausnahme der genannten Anzahl von Datensätzen auf das Ergebnis auch für die Bestimmung der angemessenen Nettokaltmiete Einfluss hat. Randnummer 99 Für den Berliner Mietspiegel 2013 gilt hinsichtlich der eben angesprochenen Einwände Folgendes: Randnummer 100 Nach den Grundlagendaten für den empirischen Mietspiegel und Aktualisierung des Wohnlagenverzeichnisses zum Berliner Mietspiegel 2013 – Methodenbericht handelt es sich beim Berliner Mietspiegel 2013 um eine Neuerhebung auf Basis einer repräsentativen Zufallsstichprobe (1 – Vorbemerkung des Methodenberichts). Für die Ermittlung der mietspiegelrelevanten Wohnungen wurde insgesamt eine disproportional geschichtete Stichprobe von rund 163.650 Wohnungen aus den Datenbeständen des Landesamtes für Bürger- und Ordnungsangelegenheit zum Stichtag
  11. Mai 2012 gezogen (Mieterstichprobe 140.000, Vermieterstichprobe 23.650 Fälle). Die aktualisierte Grundgesamtheit umfasste hierbei alle Wohnungen in Mehrfamilienhäusern, die keine rechtlichen oder vertraglichen Mietpreisbindungen aufgrund einer Förderung mit öffentlichen Mitteln aufwiesen. Zusätzlich wurde die Grundgesamtheit um die Wohnheimplätze und die von Eigentümern selbstbewohnten Wohnungen (soweit entsprechende Angaben zur Verfügung standen) bereinigt (4.3 des Methodenberichts). Das schriftliche Screening bei den Mietern fand in vier Wellen von Anfang September bis Ende Oktober 2012 statt. Insgesamt wurden 140.000 Mieter bzw. Haushalte kontaktiert (5.1.1 des Methodenberichts). Im Rahmen der Mieter- und Vermieterbefragung konnten auf der Basis einer Bruttostichprobe von rund 163.650 Wohnungen für rund 12.800 Wohnungen grundsätzlich mietspiegelrelevante Daten erhoben werden (5.4 des Methodenberichts). Nach den EDV-gestützten Plausibilitätskontrollen, der Verringerung des Datensatzes um die Kontrollinterviews, der Bereinigung um in der Mietspiegeltabelle nicht mehr ausgewiesenen Substandardwohnungen sowie der Extremwertbereinigung standen für die Erstellung des Berliner Mietspiegels 2013 11.665 Datensätze zur Verfügung (6.1 des Methodenberichts). Randnummer 101 Daraus errechnet sich eine Rücklaufquote von 7,1 Prozent (x = 11.665 x 100 : 163.650). Randnummer 102 Dies bedeutet, dass die Repräsentanz der erhobenen Daten des Berliner Mietspiegels 2013 nicht gewährleistet ist. Randnummer 103 Zur Extremwertbereinigung weisen die Grundlagendaten für den empirischen Mietspiegel und Aktualisierung des Wohnlagenverzeichnisses zum Berliner Mietspiegel 2013 – Methodenbericht aus: In Abstimmung mit der Arbeitsgruppe Mietspiegel wurde für den Berliner Mietspiegel 2013 das gleiche statistische Verfahren zur Extremwertbereinigung wie im Berliner Mietspiegel 2011 angewendet. Durch die Extremwertbereinigung wurden von 12.072 voll gültigen Datensätzen 403 Mietwerte nicht mehr in den weiteren Arbeitsschritten zur Erstellung des Berliner Mietspiegels 2013 berücksichtigt, so dass 11.665 Datensätze verblieben (6.3 des Methodenberichts i. V. m. Tabelle 3). Randnummer 104 Dies bedeutet, dass bei der Extremwertbereinigung 3,3 v. H. . (x = 403 x 100 : 12.072) der Datensätze herausgenommen wurden. Randnummer 105 Insgesamt betrachtet bestehen im Hinblick auf die Repräsentanz des Berliner Mietspiegels 2013 damit dieselben Einwände wie gegen den Mietspiegel
  12. Randnummer 106 Das Urteil vom
  13. Juli 2015 – 67 S 120/15 des Landgerichts Berlin steht dem nicht entgegen. Danach kann der Berliner Mietspiegel 2013 unabhängig von seiner Qualifizierungswirkung als so genannter einfacher Mietspiegel herangezogen werden. Das Landgericht hat dazu im Einzelnen (Rdnrn. 4 bis 11, zitiert nach juris, abgedruckt in NJW 2015, 3248 ) ausgeführt: Der Berliner Mietspiegel 2013 ist vom Land Berlin, vertreten durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, erstellt und von diesem sowie den Interessenvertretern der Mieter und Vermieter, namentlich dem Berliner Mieterverein e. V., dem Landesverband Berlin im Deutschen Mieterbund, der Berliner MieterGemeinschaft e. V., dem Mieterschutzbund Berlin e. V., dem Bund der Berliner Haus- und Grundbesitzervereine e. V., dem BFW Landesverband Berlin/Brandenburg e. V. und dem Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e. V. anerkannt worden. Bereits die Anerkennung durch die örtlichen Interessenvertreter der Mieter und Vermieter spricht nach der Lebenserfahrung dafür, dass der Berliner Mietspiegel 2013 die örtliche Mietsituation nicht einseitig, sondern objektiv zutreffend abbildet. Diese Erfahrungstatsache wird durch die Erstellung und Anerkennung des Mietspiegels durch die Gemeinde - hier das Land Berlin - noch zusätzlich gestützt. Unter diesen Umständen ist der Berliner Mietspiegel für eine richterliche Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete ausreichend. Ob die Indizwirkung eines einfachen Mietspiegels im Einzelfall zum Nachweis der Ortsüblichkeit der verlangten Miete ausreicht, hängt allerdings davon ab, welche Einwendungen der auf Zustimmung zur Mieterhöhung in Anspruch genommene Mieter gegen den Erkenntniswert der Angaben des Mietspiegels erhebt. Trägt der Mieter etwa substantiiert vor, den Verfassern des Mietspiegels habe es an der erforderlichen Sachkunde gefehlt oder sie hätten sich von sachfremden Erwägungen leiten lassen oder der Mietspiegel beruhe auf unrichtigem oder nicht repräsentativem Datenmaterial, kann dies Anlass für eine weitere gerichtliche Beweiserhebung sein. Die Klägerin hat den Mietspiegelerstellern jedoch weder die erforderliche Sachkunde abgesprochen noch behauptet, diese hätten sich bei der Erstellung des Mietspiegels von sachfremden Erwägungen leiten lassen. Die Berufung beschränkt ihre Angriffe unter Verweis auf den erstinstanzlichen Vortrag der Klägerin im Wesentlichen auf angebliche methodische Mängel des Mietspiegels: Dessen Lageeinteilung sei ebenso wie die Umrechnung in Nettokaltmieten fehlerhaft, die zu Grunde gelegte Stichprobe nicht repräsentativ und die vorgenommene Spanneneinordnung ungenau. Es käme hinzu, dass nicht nur eine unzulässige Extremwertbereinigung, sondern auch die Fassung und Gewichtung der im Mietspiegel enthaltenen Sondermerkmale unrichtig vorgenommen worden seien. Diese Angriffe stellen damit weder die Expertise der Mietspiegelersteller noch deren Lauterkeit in Abrede, sondern ziehen allein in Zweifel, dass der Mietspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde. Daraus folgt aber lediglich für den - von der Kammer zu Gunsten der Klägerin unterstellten - Fall hinreichend substantiierter inhaltlicher Einwendungen gegen den Mietspiegel, dass diesem in der gerichtlichen Auseinandersetzung nicht ohne Weiteres die Vermutungswirkung des § 558 d Abs. 3 BGB beigemessen werden kann. Davon zu trennen ist die Frage, ob ein solcher Mietspiegel für die dem Gericht gemäß § 287 Zivilprozessordnung (ZPO) eingeräumte Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete ausreicht (vgl. BGH, Urt. v.
  14. April 2005 - VIII ZR 110/04, NJW 2005, 2074 Tz. 12 ff.; Urt. v.
  15. November 2012 - VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775 Tz. 16). Dieser für die beweisrechtliche Behandlung widerstreitenden Parteivortrags zur ortsüblichen Vergleichsmiete maßgebliche Gesichtspunkt bliebe ohne sachliche Rechtfertigung unberücksichtigt, wenn einem nicht nach allgemeinen wissenschaftlichen Grundsätzen erstellten Mietspiegel stets und zudem ohne nähere Begründung eine hinreichende Aussagekraft für eine richterliche Schätzung nach § 287 ZPO aberkannt würde. Das die gegenteilige Rechtsauffassung der Klägerin stützende und die Erstellungs- und Veröffentlichungshistorie des Berliner Mietspiegels 2013 im Rahmen seiner Beweiserhebung und -würdigung außer Acht lassende Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg (Urt. v.
  16. Mai 2015 - 235 C 133/13, WuM 2015, 361) wird diesen Grundsätzen und dem für die Anwendung des § 287 ZPO geltenden Beweismaß bereits in diesem Ausgangspunkt nicht gerecht. Im Rahmen des § 287 ZPO ist für die richterliche Überzeugungsbildung anders als beim Vollbeweis bereits eine überwiegende Wahrscheinlichkeit ausreichend (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v.
  17. November 2013 - VI ZR 527/12, NJW 2014, 688 Tz. 13 m.w.N.). Gemessen an diesem reduzierten Beweismaß reicht die unstreitige Expertise der Ersteller des Berliner Mietspiegels 2013 und die Anerkennung sowohl durch das Land als auch durch die Interessenverbände der Mieter und der Vermieter für die richterliche Überzeugung, dass die im Mietspiegel angegebenen Miete die ortsübliche Vergleichsmiete mit überwiegender Wahrscheinlichkeit zutreffend wiedergeben, aus. Das gilt selbst in dem von der Kammer zu Gunsten der Klägerin angenommenen Fall, dass der Mietspiegel anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen nicht genügen und Mängeln der Datenerhebung und -auswertung unterliegen sollte. Denn es ist nach allgemeiner Lebenserfahrung davon auszugehen, dass derartige Mängel im Falle ihrer Erheblichkeit bereits den durch ihre Sachkunde ausgewiesenen Erstellern des Mietspiegels oder zumindest den als sachkundigen Vertretern der Interessen ihrer Mitglieder bekannten Mieter- und Vermieterverbänden vor dessen Veröffentlichung offenbar geworden wären und diese entsprechende Mängel entweder vor Veröffentlichung des Mietspiegels gerügt und beseitigt, zumindest aber zum Anlass genommen hätten, den Mietspiegel nicht in seiner jetzigen Form zu veröffentlichen oder in der veröffentlichten Form anzuerkennen. Da der Mietspiegel gleichwohl in seiner jetzigen Form veröffentlicht und zudem umfassend anerkannt wurde, ist mit überwiegender Wahrscheinlichkeit zumindest davon auszugehen, dass die klägerseits behaupteten Mängel der Datenerhebung und -auswertung im Falle ihres Vorliegens für die sachlich zutreffende Ermittlung der ausgewiesenen Mietwerte nur unerheblich ins Gewicht gefallen sind und selbst eine statistisch fehlerfreie Erstellung des Mietspiegels allenfalls zu einer der Höhe nach unwesentlich abweichenden ortsüblichen Vergleichsmiete für die streitgegenständliche Wohnung geführt hätte. Randnummer 107 Das Landgericht Berlin hat damit nach seinen Ausführungen den reduzierten Beweismaßstab der überwiegenden Wahrscheinlichkeit dafür ausreichen lassen, dass die im Berliner Mietspiegel 2013 angegebene Miete die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergibt. Ein solcher Beweismaßstab genügt jedoch für die Bestimmung der angemessenen Nettokaltmiete nicht. Die angemessene Nettokaltmiete muss vielmehr bewiesen sein, also mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit dergestalt feststehen, dass eine solche Gewissheit vorhanden ist, die vernünftige Zweifel schweigen lässt. Randnummer 108 Die Vermutungswirkung der qualifizierten Berliner Mietspiegel 2011 und 2013 ist zum anderen auch im Hinblick darauf, dass es in ausreichendem Maße Wohnungen zu der abstrakt angemessenen Leistung für die Unterkunft gibt, erschüttert: Randnummer 109 Der Senat teilt die im Urteil des Sozialgerichts Berlin vom
  18. Mai 2016 – S 37 AS 1974/16 (Rdnrn. 33, 34, 36, 39, 41 – 54, 59, 70, zitiert nach juris) vertretene Auffassung, dass hinreichende objektive Umstände erkennbar sind, die auf eine beschleunigte Abkoppelung des Marktgeschehens vom Mietspiegel hindeuten. Mietspiegeldaten sind, wie das Sozialgericht in Anwendung der Rechtsprechung des BSG zutreffend ausführt, nur dann als Rohdaten zu verwenden, wenn sie die Marktverhältnisse im maßgebenden Beobachtungszeitraum realistisch widerspiegeln („getreues Abbild des Wohnungsmarktes“). Bleibt der Mietspiegel hinter der tatsächlichen Marktentwicklung zurück (sog. verzögerte Marktabbildung), beschreibt er nicht (mehr) die realen Marktverhältnisse. Die Wichtung von Mietspiegeldaten kann die verzögerten Marktabbildung bei Bezugnahme auf einen Mietspiegel, d. h. auf Neuvertragsmieten nicht preisgebundenen Wohnraums aus den letzten vier Jahren, nicht ausgleichen. Ausgehend von der aufgezeigten Vermutung als Beweis des ersten Anscheins, dass es in ausreichendem Maße Wohnungen zu der abstrakt angemessenen Leistung für die Unterkunft gibt, bedarf es somit nicht des Nachweises des Betroffenen, dass es (objektiv) keine Wohnungen zum Richtwert gibt; vielmehr genügt, dass die vom BSG aufgezeigte Vermutung erschüttert wird. Randnummer 110 Dies kann für den Berliner Wohnungsmarkt, der nach BSG-Rechtsprechung einen einheitlichen Vergleichsraum bildet, eindeutig festgestellt werden: Schon die im Zusammenhang mit dem Mietnovellierungsgesetz (Mietpreisbremse) ausgewerteten Daten zu angespannten Wohnungsmärkten weisen ganz Berlin als einen angespannten Wohnungsmarkt aus (Bundestags-Drucksache 447/14, S. 7 ff). In Berlin beträgt die Abweichung der Angebotsmiete von 7,02 Euro/qm (Quelle: BBSR-Wohnungsmarktbeobachtung, IDN Immodaten GmbH: Wiedervermietungsmieten, 50-80 m² Wohnfläche, mittlere Ausstattung) zur Vergleichsmiete des Mietspiegels 2013 von 5,90 Euro/qm (Quelle: F+B-Mietspiegelindex: Musterwohnung 65 qm, normale Ausstattung und Lage) 1,12 Euro und 19 v. H. (a. a. O., S. 7). Die mittlere Abweichung von ortsüblicher Vergleichsmiete und Angebotsmiete für Mietwohnungen mit mittlerer Ausstattung und Wohnungsgröße liegt in Berlin für einfache Wohnlage bei ca. 17 v. H., für mittlere Wohnlagen bei ca. 18 v. H. und für gute Wohnlagen bei ca. 26 v. H. (a. a. O., S. 8). Randnummer 111 In der Begründung der Berliner Verordnung zur zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn gemäß § 556d Absatz 2 BGB (Mietenbegrenzungsverordnung) vom
  19. April 2015 ( vgl. https://www.parlament-berlin.de/ados/17/IIIPlen/vorgang/verordnungen/vo17-186.pdf) wird belegt, dass
  20. die Mieten in Berlin deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt,
  21. die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt,
  22. die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird, und dass
  23. geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht. Danach (Begründung Ziffer 4.1.1, S. 6) sind im Zeitraum 2010 bis 2014 die Nettokaltmieten im Bundesdurchschnitt um 5,4 % gestiegen. Im Land Berlin haben sich im Betrachtungszeitraum die Nettokaltmieten um 7,7 % erhöht. Die Nettokaltmieten sind damit im Zeitraum 2010 bis 2014 im Land Berlin um rund 43 % schneller gestiegen als im Bundesdurchschnitt. Die Angebotsmieten haben sich im Zeitraum IV. Quartal 2009 bis IV. Quartal 2014 in Deutschland von 6,00 Euro/qm um 0,90 Euro/qm auf 6,90 Euro/qm, d.h. um 15,0 v. H., und in Berlin von 6,00 Euro/qm um 2,59 Euro/qm auf 8,59 Euro/qm, d. h. um 43,2 v. H. entwickelt (Begründung Ziffer 4.1.2, S. 7). Im Jahr 2002 unterschied sich die durchschnittliche Mietbelastung der Berliner Mieterhaushalte noch kaum von der in Deutschland. Vier Jahre später erreichte die Berliner Quote bereits 28,3% und lag damit schon 1,0 %-Punkte über dem Bundesdurchschnitt. Bis 2010 ist die Mietbelastungsquote in Berlin weiter auf 29,2 % angestiegen und auch die Differenz zur Deutschlandquote nahm weiter zu. Die durchschnittliche Mietbelastung der Berliner Haushalte überstieg bereits 2010 deutlich den bundesweiten Durchschnitt. Seit 2010 haben sich die Mieten in Berlin nochmals spürbar entwickelt, sodass sich die Berliner Mietbelastung absolut und auch der Abstand zur bundesweiten Mietbelastungsquote inzwischen noch weiter erhöht haben dürfte (Begründung Ziffer 4.2, S. 8). Im Zeitraum 2011 bis 2013 wuchs die Bevölkerung in Berlin um 129.038 Personen. Bei einer durchschnittlichen Haushaltsgröße von 1,74 Personen entspricht dies einer Anzahl von 74.026 Haushalten. Dagegen betrug die Zahl der fertig gestellten Wohnungen (einschließlich der fertig gestellten Wohnungen durch Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden) lediglich 16.549 Wohnungen. Die Zahl der neugebauten Wohnungen lag dagegen sogar nur bei 12.
  24. Randnummer 112 Jahr Bevölkerungs- entwicklung Anzahl Haushalte Fertig gestellte Wohnungen darunter Neubau 2011 41.116 23.495 4.491 3.517 2012 43.784 25.309 5.417 4.205 2013 44.138 25.222 6.641 4.647 Gesamt 129.038 74.026 16.549 12.369 (Quelle: Statistisches Amt für Statistik Berlin-Brandenburg) Randnummer 113 Damit ist die Zahl der Haushalte im Betrachtungszeitraum mehr als viermal schneller gestiegen als das durch Neubautätigkeit geschaffene zusätzliche Wohnraumangebot. Davon ausgehend, dass das durchschnittliche jährliche Bevölkerungswachstum der letzten fünf Jahre auch für die Jahre 2014 bis 2020 anhält, ergibt sich für den Zeitraum 2014 bis 2020 ein Bevölkerungswachstum von insgesamt rund 189.500 Personen bzw. eine 9 Zunahme um rund 108.900 Haushalte. Wird optimistisch angenommen, dass in dem gleichen Zeitraum die jährliche Fertigstellungsrate bei rund 15.000 Wohnungen liegt, ergäbe sich eine Gesamtzahl von rund 90.000 Wohnungen. Damit ergäbe sich auch perspektivisch die Situation, dass die Zahl der Haushalte immer noch etwas schneller steigt als die Neuschaffung des erforderlichen Wohnraums (Begründung Ziffer 4.3, S. 8/9). Die Zensuserhebung wies 2011 für Berlin eine Leerstandsquote von rund 3,5 % (67.000 Wohnungen) aus. Fortschreibungsfähige Daten sind für Berlin insgesamt seitdem nicht verfügbar. Die im Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) organisierten städtischen, genossenschaftlichen und sonstigen Wohnungsunternehmen, deren Bestand 40 % aller Berliner Mietwohnungen umfasst, wiesen im Zensus-Jahr 2011 insgesamt rund 17.000 freie Wohnungen und eine Leerstandsquote von 2,6 % aus. Bis Ende 2013 sank dieser Leerstand weiter auf rund 13.000 Wohnungen und die Leerstandsquote auf durchschnittlich 2,0 %. Auch der CBRE-empirica-Leerstandsindex, der sich auf moderne vollausgestattete Neubauwohnungen bezieht, weist für Berlin eine seit 2011 weiter sinkende Leerstandsquote aus. Lag sie für das Jahr 2011 noch bei 2,3 %, sank sie für das Jahr 2013 auf nur noch 1,8 % bzw. 29.500 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern. Ein Leerstand in der vorgenannten Größenordnung liegt unterhalb der als notwendig erachteten Fluktuationsreserve für einen funktionierenden Wohnungsmarkt. Die verstärkte Nachfrage nach Wohnungen aufgrund der Bevölkerungszunahme bzw. der Zunahme der Haushalte (siehe Nummer 4.3) kann durch den Wohnungsleerstand nicht mehr befriedigt werden(Begründung Ziffer 4.4, S. 9). Randnummer 114 Die Entwicklung der Differenzen zwischen Angebotsmieten und ortsüblichen Vergleichsmieten in Berlin zeigt sich dabei wie folgt: Randnummer 115 (Für den Mietspiegel 2009 wurden die Daten im Oktober 2008 erhoben, für die Mietspiegel 2011 und 2013 im September des jeweiligen Vorjahres. Zum Vergleich der Entwicklungen der Angebotsmieten wurden daher das IV. Quartal 2008 sowie die III. Quartale 2010 und 2012 herangezogen.) Randnummer 116 Angaben in Euro/qm monatlich, Nettokaltmiete Randnummer 117 IV. Quartal 2008 III. Quartal 2010 III. Quartal 2012 Entwicklung in % Absolute Veränderung ortsübliche Vergleichsmiete 4,83 5,21 5,54 15,0 0,71 Angebotsmiete 5,65 6,20 7,32 29,6 1,67 Differenz 0,82 0,99 1,78 (Quellen: ImmobilienScout24, Quartalsweise Auswertungen der mittleren Angebotsmieten (Median) für das Bundesgebiet und das Land Berlin. Vergleich der Entwicklung im Zeitraum IV. Quartal 2009 bis IV. Quartal 2014 und eigene Berechnungen; Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Datengrundlage: GEWOS Institut für Stadt- Regional und Wohnforschung GmbH, Berliner Mietspiegel 2009, F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH, Berliner Mietspiegel 2013). Randnummer 118 Die ortsübliche durchschnittliche Vergleichsmiete stieg vom Oktober 2008 bis September 2012 von 4,83 Euro/qm um 0,71 Euro/qm auf 5,54 Euro/qm und damit um rund 15 %. Im gleichen Zeitraum stieg dagegen die durchschnittliche Angebotsmiete um 1,67 Euro/qm bzw. rund 30 %. Demnach stieg die Angebotsmiete im Betrachtungszeitraum doppelt so schnell wie die ortsübliche Vergleichsmiete. Deutlich wird dies auch, wenn die jeweilige absolute Differenz zwischen der Angebotsmiete und der ortsüblichen Vergleichsmiete betrachtet wird. Lag die Differenz 2008 noch bei 0,82 Euro/qm, so lag sie 2012 mit 1,78 Euro/qm ebenfalls mehr als doppelt so hoch. Aufgrund der weiterhin stark gestiegenen Angebotsmieten in Berlin (im IV. Quartal 2014 auf 8,59 Euro/qm mtl.) ist zu erwarten, dass die Differenz zur ortsüblichen Vergleichsmiete weiter zunimmt und im dritten Quartal 2014 bereits bei über 2,50 Euro/qm monatlich lag (Begründung Ziffer 4.5, S. 9/10). Randnummer 119 In der Gesamtbetrachtung der Indikatoren zeigt sich (so Begründung Ziffer 4.6., S. 10), dass die Mieten in den letzten Jahren in Berlin deutlich schneller gestiegen sind als im Bundesdurchschnitt. Auch im Vergleich der Entwicklungen zwischen der durchschnittlichen ortsüblichen Vergleichsmiete und der durchschnittlichen Angebotsmiete zeigt sich im Zeitverlauf ein immer stärkeres Auseinanderdriften der Entwicklungen. Der Abstand zwischen der durchschnittlichen ortsüblichen Vergleichsmiete und der durchschnittlichen Angebotsmiete in Berlin wird immer größer. Das ist insbesondere ein Indiz für einen angespannten Wohnungsmarkt, da für die immer knapper werden freien Wohnungen höhere Mieten gefordert werden können. Eine solche Entwicklung wäre auf einem entspannten Wohnungsmarkt nicht möglich. Die durchschnittliche Bruttokaltmietbelastung liegt in Berlin etwas höher als im Bundesgebiet. Insbesondere durch Zuwanderung ist in Berlin die Wohnbevölkerung und damit die Zahl der Haushalte und somit die Nachfrage nach Wohnungen in den letzten drei Jahren sehr stark angestiegen. Während anfangs die zusätzliche Nachfrage durch Leerstandsabbau kompensiert werden konnte, ist dies nunmehr überwiegend nur noch durch Wohnungsneubau und damit einer Angebotserweiterung realisierbar. Aufgrund des langen Planungsvorlaufs für Wohnungsneubau und weiter steigender Wohnungsnachfrage durch Bevölkerungs- bzw. Haushaltszunahme ist auch perspektivisch innerhalb der nächsten fünf Jahre eine Kompensation nicht möglich. Randnummer 120 Kennzeichnend für den starken Anstieg der Mieten ist damit, wie das Sozialgericht dargelegt hat, die Entwicklung der Angebotsmieten. Randnummer 121 Nach den Grundlagendaten für den empirischen Mietspiegel des Berliner Mietspiegel 2011 (7.
  25. des Endberichts i. V. m. Tabelle 12) hat sich in den letzten 23 Monaten die durchschnittliche Netto-Kaltmiete in Berlin um 7,9 v. H. erhöht, welches einer jährlichen Mietsteigerung von 4,0 v. H. entspricht. Gegenüber dem Berliner Mietspiegel 2009 ergab sich damit eine Erhöhung der durchschnittlichen Netto-Kaltmiete um 0,38 Euro/qm monatlich auf 5,21 Euro/qm nettokalt monatlich. Vergleicht man die durchschnittliche Netto-Kaltmiete des Berliner Mietspiegels 2011 mit der vom Berliner Mietspiegel 2007, so ergibt sich lediglich eine durchschnittliche jährliche Steigerung von 2,4 v.H. Betrachtet man die Mietenentwicklung differenziert nach den im Berliner Mietspiegel ausgewiesenen drei Wohnlagen, so kann in der guten Wohnlage eine überdurchschnittliche Mietenentwicklung von +10,9 % bzw. +0,58 €/m² festgestellt werden (+5,5 % pro Jahr). In der einfachen Wohnlage ist die Mietenentwicklung mit +5,9 % bzw. bzw. +0,27 €/m² deutlich verhaltener. Bei den Wohnungsgrößenklassen kann bei den kleinen Wohnungen bis unter 40 qm und den großen Wohnungen mit 90 m² und mehr eine überdurchschnittliche Mietsteigerung festgestellt werden (8,5 v. H. bzw. 9,3 v. H.). Bei den kleinen Wohnungen bis unter 40 qm findet sich auch die höchste durchschnittliche Miete mit 5,87 Euro/qm zwischen den vier im Berliner Mietspiegel ausgewiesenen Größenklassen. Randnummer 122 Nach den Grundlagendaten für den empirischen Mietspiegel und Aktualisierung des Wohnlagenverzeichnisses zum Berliner Mietspiegel 2013 (7.
  26. des Methodenberichts i. V. m. Tabelle 12) hat sich in den letzten zwei Jahren die durchschnittliche Netto-Kaltmiete in Berlin um 6,3 v. H. erhöht, welches einer jährlichen Mietsteigerung von 3,1v. H. entspricht. Gegenüber dem Berliner Mietspiegel 2011 ergab sich damit eine Erhöhung der durchschnittlichen Netto-Kaltmiete um 0,33 Euro/qm monatlich auf 5,54 Euro/qm nettokalt monatlich. Betrachtet man die Mietenentwicklung differenziert nach den im Berliner Mietspiegel ausgewiesenen drei Wohnlagen, so kann in der einfachen Wohnlage eine überdurchschnittliche Mietenentwicklung von +9,3 v. H. bzw. +0,45 Euro/qm fest-gestellt werden (+4,5 v. H. pro Jahr). In der mittleren und guten Wohnlage ist die Mietenentwicklung mit +4,8 % bzw. +4,6 % oder absolut +0,25 €/m² bzw. +0,27 €/m² deutlich verhaltener als der Durchschnitt. Bei den Wohnungsgrößenklassen kann bei den kleinen Wohnungen bis unter 40 qm und den Wohnungen mit 40 bis unter 60 qm eine überdurchschnittliche Mietsteigerung festgestellt werden (7,2 v. H. bzw. 8,2 v. H.). Bei den kleinen Wohnungen bis unter 40 qm findet sich auch die höchste durchschnittliche Miete mit 6,29 Euro/qm in den vier im Berliner Mietspiegel ausgewiesenen Größenklassen. Randnummer 123 Die aufgezeigte Entwicklung war im Verhältnis zwischen dem Mietspiegel 2009 zum Mietspiegel 2007 noch moderat; sie deutete sich jedoch bereits an. Randnummer 124 Nach den Grundlagendaten für den empirischen Mietspiegel zum Berliner Mietspiegel 2009 (6.1 des Endberichts i. V. m. Tabelle 12) stiegen die Mieten im Mietspiegel 2009 im Vergleich zum Mietspiegel 2007 (in genau zwei Jahren) um 1,7 v. H.. Das entspricht einer durchschnittlichen jährlichen Entwicklung von rund 0,85 v. H.. Im Vergleich zum letzten Berliner Mietspiegel ist die durchschnittliche Nettokaltmiete über alle Wohnungen von 4,75 Euro/qm auf 4,83 Euro/qm angestiegen. Das bedeutet eine Zunahme von 0,08 Euro/qm im Zeitraum von zwei Jahren. Jährlich haben sich die Mieten damit um 0,04 Euro/qm durchschnittlich erhöht. Nach Wohnlagen differenziert entwickeln sich die Mieten wie folgt: Anstieg in allen Wohnlagen; einfache Wohnlage: überdurchschnittlicher Anstieg (2,9 v. H.), mittlere Wohnlage: unterdurchschnittlicher Anstieg (0,6 v. H.), gute Wohnlage: unterdurchschnittlicher Anstieg (0,8 v. H.). Randnummer 125 Auch aus weiteren Berichten ist diese Entwicklung ersichtlich. Randnummer 126 Nach dem Bericht über die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Deutschland (Bundestag-Drucksache 17/11200 vom
  27. Oktober 2012, S. 18) ist zur Entwicklung der Mieten ausgeführt: Die steigende Wohnungsnachfrage schlägt sich bislang noch nicht im Mietenindex des Statistischen Bundesamtes nieder, der vor allem die Entwicklung der Bestandsmieten abbildet. So sind die Nettokaltmieten zwischen 2001 und 2011 jährlich um 1,1 Prozent gestiegen und damit weniger stark als die Verbraucherpreise insgesamt, die um 1,6 Prozent pro Jahr gestiegen sind. Allerdings reagieren die Bestandsmieten mit einer zeitlichen Verzögerung auf Marktänderungen. Die Neu- und Wiedervermietungsmieten vermitteln ein realistischeres Bild des aktuellen Marktgeschehens, da sie die aktuellen Angebote von Wohnungen bei Mieterwechsel oder Neuvermietung wiedergeben. Wie Abbildung 6 zeigt, steigen diese Mieten seit 2006 in immer mehr Kreisen in Deutschland, während die Zahl der Kreise mit sinkenden Mieten abnimmt. Diese Entwicklung hat sich seit 2010 beschleunigt. Dennoch bestehen weiterhin deutliche regionale Unterschiede. In einigen Landkreisen in den neuen Ländern und auch in strukturschwachen Regionen in den alten Ländern gehen die Mieten weiter zurück. Nachdem einige Metropolen (Berlin, Frankfurt, Hamburg) und ostdeutsche Städte (Jena, Weimar) bereits ab 2008/2009 deutliche Steigerungen der Neu- und Wiedervermietungsmieten verzeichneten, schlug sich 2011 die steigende Nachfrage erstmals deutschlandweit nieder – mit einem Plus von 2,9 Prozent. Die höchsten Mietpreissteigerungen gab es 2011 vor allem in den Großstädten und Metropolkernen (Berlin + 7,4 Prozent, Bremen + 8,8 Prozent, Hamburg + 7,5 Prozent, Freiburg + 8,1 Prozent, Greifswald + 10,4 Prozent). Randnummer 127 Bereits im Wohngeld- und Mietenbericht 2010 (Bundestag-Drucksache 17/6280 vom
  28. Juni 2011, S. 8) ist zur Entwicklung der Wohnungsmieten ausgeführt gewesen, dass Großstädte ab 500 000 Einwohnern im Vergleich zu allen anderen Städten von überdurchschnittlichen Mietpreissteigerungen betroffen waren. Die Erst- und Wiedervermietungsmieten stiegen dort um durchschnittlich 3,1 Prozent pro Jahr. Für Berlin hat die Abbildung 1 (Neu- und Wiedervermietungsmieten Wohnungen 2010) eine Neu- und Wiedervermietungsmiete (Angebotsmiete nettokalt) für 2010 von 6,00 bis unter 7,00 Euro je qm ausgewiesen (Bundestag-Drucksache 17/6280, S. 17). Randnummer 128 Die aufgezeigte Entwicklung hat sich danach fortgesetzt, wie dem Wohngeld- und Mietenbericht 2014 (Bundestag-Drucksache 18/6540 vom
  29. Oktober 2015, S. 12) zu entnehmen ist. Darin ist dargelegt: Die bereits im Wohngeld- und Mietenbericht 2010 festgestellten Verknappungserscheinungen auf den Wohnungsmärkten haben sich weiter verschärft. Die seit 2009 zu verzeichnende zunehmende Dynamik auf den Wohnungsmärkten der wirtschaftsstarken Zuzugsräume und vieler Groß- und Universitätsstädte hält weiter an. In vielen Ballungsräumen, Groß- und Universitätsstädten sind weiterhin deutliche Mietsteigerungen und vielerorts spürbare Wohnungsmarktengpässe zu verzeichnen. Die höchsten Steigerungen der Angebotsmieten gab es 2014 vor allem in Ballungsregionen und Universitätsstädten. Beispielsweise stiegen die Angebotsmieten 2014 gegenüber dem Vorjahr in Berlin um 9,1 Prozent, in Stuttgart um 6,8 Prozent, in Wolfsburg um 19,1 Prozent, in Braunschweig um 10,0 Prozent, in Regensburg um 6,9 Prozent und in Memmingen um 7,9 Prozent. Vor allem einkommensschwächere Haushalte, aber auch zunehmend Haushalte mit mittleren Einkommen haben Schwierigkeiten, eine bezahlbare Wohnung zu finden. Randnummer 129 Daraus wird ersichtlich, dass wenigstens seit 2011 ein hoher Nachfragedruck auf dem Berliner Wohnungsmarkt bestand, so dass Wohnungssuchende in der Regel keine Neuvertragsmiete in Höhe der Vergleichsmiete des Berliner Mietspiegels aushandeln konnten. Vielmehr sprechen die vorliegenden Daten dafür, dass die Neuvertragsmieten regelmäßig auf dem Niveau der Angebotsmieten lagen. Randnummer 130 Die Vermutung, dass es in ausreichendem Maße Wohnungen zu der abstrakt angemessenen Leistung für die Unterkunft gibt, ist damit bezogen auf die Berliner Mietspiegel 2011 und 2013 erschüttert. Randnummer 131 Ein schlüssiges Konzept für den festgelegten Vergleichsraum kann damit nicht mehr erarbeitet werden. Randnummer 132 Das vom Beklagten zugrunde gelegte Konzept, einerseits die AV-Wohnen und andererseits die WAV, ist wie bereits oben ausgeführt nicht schlüssig. Das anstelle dessen von Richtern des Sozialgerichts Berlin entwickelte Modell (Schifferdecker/Irgang/Silbermann/, Einheitliche Kosten der Unterkunft in Berlin. Ein Projekt von Richterinnen und Richtern des Sozialgerichts Berlin, in: Archiv für Wissenschaft und Praxis der sozialen Arbeit Nr. 1/2010 S. 28 – 42), das zwar als solches vom BSG (Urteile v.
  30. Oktober 2010 – B 14 AS 50/10 R, B 14 AS 65/09 R, B 14 AS 2/10 R) als grundsätzlich zulässiges schlüssiges Konzept bestätigt worden ist, beruht auf den Grundlagendaten der Berliner Mietspiegel, die basierend auf der neuen Erkenntnis der Nichtbeachtung von anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen bei deren Erstellung, wie ebenfalls oben für die Berliner Mietspiegel 2011 und 2013 ausgeführt, die Vermutung einerseits dafür, dass daraus die angemessene Nettokaltmiete bestimmt werden kann, und andererseits dafür, dass es in ausreichendem Maße Wohnungen zu der abstrakt angemessenen Leistung für die Unterkunft gibt, nicht tragen. Andere Daten stehen nicht zur Verfügung, so dass es an einer Tatsachengrundlage mangelt, die Ausgang für ein schlüssiges Konzept sein könnte. Randnummer 133 Nach der Rechtsprechung des BSG (Urteil vom
  31. September 2013 – B 4 AS 4/13 R, Rdnr. 14, zitiert nach juris, m. w. N.,

§ 22Nr. 72) ist ein Rückgriff auf die Werte des Wo

GG - zur Festlegung ausschließlich der abstrakt angemessenen Kosten der Unterkunft im Sinne einer Obergrenze - nur dann zulässig, wenn nach den Feststellungen der Tatsacheninstanzen Erkenntnismöglichkeiten und -mittel zur Festlegung der von dem SGB II-Träger zu tragenden angemessenen Aufwendungen der Unterkunft nach einem schlüssigen Konzept nicht mehr vorhanden sind. Das BSG hat für den Fall des Ausfalls von lokalen Erkenntnismöglichkeiten aufgrund von fehlenden Ermittlungen des Grundsicherungsträgers eine Begrenzung der Amtsermittlungspflicht der Sozialgerichte für zulässig erachtet und ausdrücklich betont, dass es im Wesentlichen Sache der Grundsicherungsträger sei, für ihren Zuständigkeitsbereich ein schlüssiges Konzept zu ermitteln. Insbesondere für weit zurückliegende Zeiträume brauchen deshalb nicht unverhältnismäßig aufwändige Ermittlungen durchgeführt zu werden. Dies entbindet jedoch nicht von nachvollziehbaren Darlegungen dazu, warum ein schlüssiges Konzept auf der Grundlage der vorhandenen Erkenntnisse und Daten nicht (mehr) entwickelt werden kann. Randnummer 134 Damit sind, wenn die Erarbeitung eines schlüssigen Konzepts für den festgelegten Vergleichsraum nicht mehr möglich ist, grundsätzlich die tatsächlichen Aufwendungen zu übernehmen. Diese Aufwendungen werden jedoch durch die Tabellenwerte zu § 12 Wohngeldgesetz (WoGG) gedeckelt. Wegen der nur abstrakten, vom Einzelfall und den konkreten Umständen im Vergleichsraum losgelösten Begrenzung ist zur Bestimmung der angemessenen Nettokaltmiete zuzüglich der kalten Betriebskosten (§ 9 Abs. 1 WoGG, wonach Miete das vereinbarte Entgelt für die Gebrauchsüberlassung von Wohnraum auf Grund von Mietverträgen oder ähnlichen Nutzungsverhältnissen einschließlich Umlagen, Zuschlägen und Vergütungen ist) auf den jeweiligen Höchstbetrag der Tabelle, also die rechte Spalte, zurückzugreifen und ein "Sicherheitszuschlag" einzubeziehen. Der Sicherheitszuschlag ist im Interesse des Schutzes des elementaren Bedürfnisses des Leistungsberechtigten auf Sicherung des Wohnraums erforderlich, denn es kann beim Fehlen eines schlüssigen Konzepts nicht mit Sicherheit beurteilt werden, wie hoch die angemessene Referenzmiete tatsächlich ist (BSG, Urteil vom 11. Dezember 2012 - B 4 AS 44/12 R, Rdnr. 19, zitiert nach juris; vgl. auch BSG, Urteil vom 17. Dezember 2009, B 4 AS 50/09 R, Rdnr. 27 zitiert nach juris,

§ 22Nr. 29). Der Sinn und Zweck des Wo

GG liegt nicht darin, die Mieten für Wohnraum bei Vorliegen der einkommensrechtlichen Voraussetzungen voll oder zu einem erheblichen Teil zu übernehmen. Vielmehr handelt es sich beim Wohngeld um einen Zuschuss zu den Aufwendungen für Wohnraum. Die Höhe ist abhängig von der zu berücksichtigenden Miete, den Haushaltsmitgliedern und dem Einkommen. Übersteigt die nach § 11 WoGG zu berücksichtigende Miete den in § 12 WoGG festgesetzten Betrag, bleibt der übersteigende Teil bei der Wohngeldberechnung außer Betracht. Die i. S. des § 22 Abs. 1 Satz 1 SGB II angemessene Miete muss hingegen gewährleisten, dass zu dem als angemessen erachteten Wert Wohnraum vorhanden ist. Beide Regelungen verfolgen damit verschiedene Ziele; auf die Werte aus § 12 WoGG ist daher nur als Berechnungsgrundlage zur Bemessung der angemessenen Miete abzustellen und dem Sinn und Zweck von § 22 Abs. 1 Satz 1 SGB II nach mittels des "Sicherheitszuschlages" anzupassen (BSG, Urteil vom 12. Dezember 2013 - B 4 AS 87/12 R, Rdnr. 27, zitiert nach juris,

§ 22Nr. 73 ausdrücklich zu § 12 Wo

GG; BSG Urteil vom

  1. Juni 2015 - B 4 AS 44/14 R, Rdnr. 30, zitiert nach juris, abgedruckt SozR 4-4200 § 22 Nr. 85). Randnummer 135 Die Tabelle des § 12 Abs. 1 WoGG in der Fassung des Gesetzes vom
  2. Dezember 2010 (BGBl I 2010, 1885; gültig vom
  3. Januar 2011 bis
  4. Dezember 2015) i. V. m. § 38 Nr. 2 WoGG in der Fassung des Gesetzes vom
  5. November 2012 (BGBl I 2012, 2291) i. V. m. der Anlage (in der Fassung des Gesetzes vom
  6. September 2008 (BGBl I 2008, 1856; gültig vom
  7. Januar 2009 bis
  8. Dezember 2015) zu § 1 Abs. 3 Wohngeldverordnung (WoGV) weist für Berlin, das der Mietstufe 4 (jetzt: IV) zugeordnet wird, für eine Person einen Betrag von 358 Euro aus. Randnummer 136 Das ergibt einen gedeckelten Betrag für die Bruttokaltmiete von 393,80 Euro monatlich (358 Euro + 35,80 Euro als 10%-Zuschlag). Randnummer 137 Die Bruttokaltmiete beträgt mithin bei einer Wohnfläche von 40 qm bis unter 60 qm (Ein- und Zwei-Personen-Haushalt) für die Zeit vom
  9. April 2012 bis
  10. September 2013 393,80 Euro monatlich. Randnummer 138 Der Anspruch auf Leistungen für die Heizung besteht grundsätzlich in Höhe der konkret-individuell geltend gemachten Aufwendungen, soweit sie angemessen sind. Randnummer 139 Von unangemessen hohen Heizkosten ist auszugehen, wenn bestimmte Grenzwerte überschritten werden, die den von der co2online gGmbH in Kooperation mit dem Deutschen Mieterbund erstellten und durch das Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz und Reaktorsicherheit geförderten "Kommunalen Heizspiegeln" bzw. dem "Bundesweiten Heizspiegel" zu entnehmen sind. Solange der jeweils örtlich zuständige Träger der Grundsicherung keine differenzierte Datenermittlung für den konkreten Vergleichsraum durchgeführt hat, die zuverlässige Schlüsse auf einen Wert für grundsicherungsrechtlich angemessene Heizkosten in seinem Zuständigkeitsbereich zulassen, ist die Heranziehung eines Grenzwertes aus Gründen der Praktikabilität geboten. Es ist zwar nicht zu verkennen, dass der hohe Grenzwert der energiepolitischen Zielsetzung eines Heizspiegels zuwiderläuft. Solche Zielsetzungen sind im Anwendungsbereich des SGB II aber nach den gesetzgeberischen Vorgaben unbeachtlich (BSG, Urteil vom
  11. Juni 2013 – B 14 AS 60/12 R, Rdnr. 22, m. w. N., zitiert nach juris, abgedruckt in BSGE 114, 1 = SozR 4-4200 § 22 Nr. 69). Randnummer 140 Dem Grenzwert aus einem (bundesweiten oder kommunalen) Heizkostenspiegel kommt nicht die Funktion einer Quadratmeterhöchstgrenze zu mit der Folge, dass bei unangemessen hohen Heizkosten die Aufwendungen für Heizung bis zu dieser Höhe, aber nur diese übernommen werden müssten. Auch diesem Wert liegt nämlich keine Auswertung von Daten zugrunde, die den Schluss zuließe, es handele sich insoweit um angemessene Kosten. Der Grenzwert markiert nicht angemessene Heizkosten, sondern gibt einen Hinweis darauf, dass von unangemessenen Heizkosten auszugehen ist; das Überschreiten des Grenzwertes kann lediglich als Indiz für die fehlende Angemessenheit angesehen werden ("im Regelfall"). Dies hat im Streitfall zur Folge, dass es dem Leistungsberechtigten obliegt vorzutragen, warum seine Aufwendungen gleichwohl als angemessen anzusehen sind. Insofern führt das Überschreiten des Grenzwertes zu einem Anscheinsbeweis zu Lasten des Leistungsberechtigten dahin, dass von unangemessen hohen Kosten auszugehen ist. Lässt sich nicht feststellen, dass im Einzelfall höhere Aufwendungen gleichwohl angemessen sind, treffen ihn die Folgen im Sinne der materiellen Beweislast (BSG, Urteil vom
  12. Juni 2013 – B 14 AS 60/12 R, Rdnr. 23, m. w. N.). Randnummer 141 Der Grenzwert errechnet sich aus der abstrakt angemessenen Wohnfläche (und nicht aus der Wohnfläche der konkret innegehabten Wohnung) und, wenn ein kommunaler Heizspiegel - wie vorliegend für Berlin - nicht existiert, den entsprechenden Werten der Spalte "zu hoch" für Heizöl, Erdgas bzw. Fernwärme des "Bundesweiten Heizspiegels", der zum Zeitpunkt der behördlichen Entscheidung veröffentlicht war. Bei Wohnungen, die mit einer Etagenheizung beheizt werden, erscheint es sachgerecht, zugunsten der Leistungsberechtigten den Wert für eine Gebäudefläche von 100 bis 250 qm zugrunde zu legen, weil diese den Verbrauchswerten einer Einzelheizanlage am nächsten kommen. Schließlich liegt nahe, für Energieträger, die im Heizspiegel nicht gesondert aufgeführt sind (Strom, Holz, Solarenergie o. ä.), den jeweils kostenaufwändigsten Energieträger des Heizspiegels vergleichend zugrunde zu legen (BSG, Urteil vom
  13. Juni 2013 – B 14 AS 60/12 R, Rdnr. 25). Randnummer 142 Maßgebend ist vorliegend der Bundesweite Heizspiegel 2012 vom
  14. Mai
  15. Dieser Heizspiegel war bei Erlass der letzten Verwaltungsentscheidung für die Zeit vom
  16. April 2012 bis
  17. September 2012 (Widerspruchsbescheid vom
  18. November 2012) bereits veröffentlicht. Der Bundesweite Heizspiegel 2013 vom
  19. Oktober 2013 ist nicht heranzuziehen, da er bei Erlass der letzten Verwaltungsentscheidung für die Zeit bis
  20. September 2013 (Widerspruchsbescheid vom
  21. September 2013) noch nicht veröffentlicht war. Randnummer 143 Der Grenzwert bei der Beheizung einer Wohnung mit Erdgas bei einer Gebäudefläche von über 1.000 qm liegt bei 14,70 Euro/qm/Jahr. Randnummer 144 Daraus errechnen sich bei einer abstrakt angemessenen Wohnfläche von 50 qm für einen Ein-Personen-Haushalt 735 Euro/Jahr und mithin 61,25 Euro monatlich. Randnummer 145 Demgegenüber betrug für den Kläger die Heizkostenvorauszahlung 63 Euro für die Zeit vom
  22. April 2012 bis
  23. Juli 2012 und 53 Euro für die Zeit vom
  24. August 2012 bis
  25. September
  26. Damit ist, soweit der Grenzwert überschritten wird, lediglich der Grenzwert als zu berücksichtigende Heizkosten zugrunde zu legen. Randnummer 146 Insgesamt hatte der Kläger somit Anspruch auf Leistungen für Unterkunft und Heizung monatlich Randnummer 147 für die Zeit vom
  27. April 2012 bis
  28. Juli 2012 in Höhe von 455,05 Euro (Bruttokaltmiete von 393,80 Euro + Heizkosten von 61,25 Euro) für die Zeit vom
  29. August 2012 bis
  30. September 2013 in Höhe von 446,80 Euro (Bruttokaltmiete von 393,80 Euro + Heizkosten von 53 Euro). Randnummer 148 Demgegenüber wurden ihm unter Berücksichtigung der Entscheidung des Sozialgerichts (vgl. dazu auch die Änderungsbescheide vom
  31. Juni 2015) und des angenommenen Teilanerkenntnisses Leistungen für Unterkunft und Heizung monatlich Randnummer 149 für die Zeit vom
  32. April 2012 bis
  33. April 2012 in Höhe von 383,75 Euro (Urteil des Sozialgerichts) für die Zeit vom
  34. Mai 2012 bis
  35. September 2012 in Höhe von 389,00 Euro Änderungsbescheid vom
  36. April 2013 in Verbindung mit dem Teilanerkenntnis) für die Zeit vom
  37. Oktober 2012 bis
  38. Dezember 2012 in Höhe von 389,00 Euro (Änderungsbescheid vom
  39. April 2013) für die Zeit vom
  40. Januar 2013 bis
  41. März 2013 in Höhe von 398,00 Euro (Änderungsbescheid vom
  42. November 2014) für die Zeit vom
  43. April 2013 bis
  44. Juli 2013 in Höhe von 402,50 Euro gewährt (Urteil des Sozialgerichts) für die Zeit vom
  45. August 2013 bis
  46. September 2013 in Höhe von 424,00 Euro (Änderungsbescheid vom
  47. November 2014) gewährt. Randnummer 150 Ein weiterer Anspruch besteht mithin monatlich wie folgt: Randnummer 151 für die Zeit vom
  48. April 2012 bis
  49. April 2012 in Höhe von 71,30 Euro (455,05 Euro - 383,75 Euro) für die Zeit vom
  50. Mai 2012 bis
  51. Juli 2012 in Höhe von 66,05 Euro (455,05 Euro - 389,00 Euro) für die Zeit vom
  52. August 2012 bis
  53. Dezember 2012 in Höhe von 57,80 Euro (446,80 Euro – 389,00 Euro) für die Zeit vom
  54. Januar 2013 bis
  55. März 2013 in Höhe von 48,80 Euro (446,80 Euro - 398,00 Euro) für die Zeit vom
  56. April 2013 bis
  57. Juli 2013 in Höhe von 44,30 Euro (446,80 Euro - 402,50 Euro) für die Zeit vom
  58. August 2013 bis
  59. September 2013 in Höhe von 22,80 Euro (446,80 Euro - 424,00 Euro). Randnummer 152 Daraus ergibt sich insgesamt ein weiterer Anspruch in Höhe von 927,65 Euro (71,30 Euro, 3 x 66,05 Euro, 5 x 57,80 Euro, 3 x 48,80, 4 x 44,30 Euro, 2 x 22,80 Euro). Randnummer 153 Die Kostenentscheidung folgt aus § 193 Abs. 1 Sozialgerichtsgesetz (SGG) und entspricht dem Ergebnis des Rechtsstreits. Randnummer 154 Die Revision ist nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen hierfür (§ 160 Abs. 2 Nrn. 1 und 2 SGG) nicht vorliegen. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001339974

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