Ermittlung des schallschutzbezogenen Verkehrswerts; Planfeststellungsbeschlusses zum BER Leitsatz Zur Ermittlung des sog. schallschutzbezogenen Verkehrswerts im Sinne des Planfeststellungsbeschlusses

§ 10Abs.

6 Satz 5 WEG kann sie in diesem Rahmen vor Gericht klagen und verklagt werden (OVG Münster, Urteil vom

1. Juli 2012 - 2 D 27/11.NE, DVBl. 2012, S. 1249 ff., Rn. 24 bei juris m.w.N., insbesondere BGH, Beschluss vom
2. Juni 2005 - V ZB 32/05 -, BGHZ 163, 154 ff., Rn. 12 ff. bei juris). Randnummer 12 Die Klägerin ist klagebefugt im Sinne des § 42 Abs. 2 VwGO. Die planfestgestellten Lärmschutzauflagen begründen einen Anspruch der Betroffenen gegenüber der Vorhabenträgerin. Letztere wird durch die Schutzauflagen verpflichtet, die angeordneten Schutzmaßnahmen zu erfüllen, indem sie die Schallschutzeinrichtungen selbst einbauen lässt oder den Betroffenen auf Nachweis die Aufwendungen erstattet (Teil A II 5.1.7 Nr. 1 PFB, S. 108). Soweit Kosten für Schallschutzeinrichtungen 30 % des Verkehrswertes von Grundstücken und Gebäuden mit geschützten Räumen überschreiten und damit außer Verhältnis zum angestrebten Schutzzweck stehen, hat der Betroffene gegenüber der Vorhabenträgerin einen Anspruch auf Entschädigung in Höhe von 30 % des Verkehrswerts (Teil A II 5.1.7 Nr. 2 PFB, S. 108). Da die Klägerin bestreitet, dass der Verkehrswert und damit letztlich ihr Entschädigungsanspruch in Höhe von 30 % von der Beklagten zutreffend ermittelt wurde, und nicht von vornherein auszuschließen ist, dass die Beklagte Fehler bei der Verkehrswertermittlung gemacht hat, kann sie geltend machen, in eigenen Rechten verletzt zu sein. Randnummer 13 II. Die Klage ist unbegründet. Randnummer 14 Die Klägerin hat keinen Anspruch gegen die Beklagte auf Zahlung eines Geldausgleichs in Höhe von weiteren 100.000 Euro. Randnummer 15
3. Das Zahlungsbegehren von 100.000 Euro gerichtete Leistungsklage ist in Höhe von 35.200 Euro schon nicht schlüssig dargelegt. Randnummer 16 Für die zwei von der Klägerin beispielhaft herausgegriffenen Wohnungen hat die Beklagte eine Gesamtentschädigungssumme von 129.000 Euro gezahlt. Addiert man die von der Klägerin geltend gemachten Höchstwerte für die Verkehrswertermittlung der zwei Wohnungen erhält man einen Betrag von 193.800 Euro. Schlüssig dargelegt ist die mit der Klage geltend gemachte Forderung daher allenfalls in Höhe der Differenz zwischen diesen beiden Beträgen. Das sind 64.800 Euro. In Höhe des weiteren Betrages von 35.200 Euro fehlt es an jeglichen Darlegungen, die die von der Beklagten durch entsprechende Gutachten ermittelten Verkehrswerte substanziell in Frage stellen. Die pauschale Behauptung, die Beklagte liege bei allen Gutachten um 40 bis 60 % zu niedrig, genügt insoweit erkennbar nicht. Darüber hinaus wäre es, unterstellt, diese Behauptung träfe zu, Sache der Klägerin darzulegen, in welcher konkreten Höhe eine Anpassung des Verkehrswerts notwendig sein soll. Es ist jedenfalls nicht Sache des Gerichts, einen etwaigen Zahlungsanspruch zu schätzen. Randnummer 17
4. Im Übrigen, also hinsichtlich des Zahlungsanspruchs von 64.800 Euro ist rechtlicher Ausgangspunkt Teil A II 5.1.7 Nr. 2 des Planfeststellungsbeschlusses. Randnummer 18 Danach hat der Betroffene gegenüber der Vorhabenträgerin einen Anspruch auf Entschädigung in Höhe von 30 % des Verkehrswertes, soweit die Kosten für Schallschutzeinrichtungen im Sinne der Auflagen 5.1.2 und 5.1.3 30 % des Verkehrswertes von Grundstücken und Gebäuden mit geschützten Räumen überschreiten und damit außer Verhältnis zum angestrebten Schutzzweck stehen. Randnummer 19 Der Planfeststellungsbeschluss geht davon aus, dass es grundsätzlich bautechnisch möglich ist, die festgelegten Schutzziele zu erreichen. In den Fällen, in denen aufgrund der schlechten Bausubstanz der Einbau von Schallschutzfenstern nicht zu einer wesentlichen Besserung der Lärmsituation in Innenräumen führt, kann im Einzelfall die Durchführung der Schallschutzmaßnahmen unter Kostengesichtspunkten unverhältnismäßig sein. In diesen Fällen ist eine angemessene Entschädigung in Geld, die sich an dem Verkehrswert orientiert, zu zahlen (vgl. Teil C 10.1.8.5 PFB, Seite 666 ff.). Diese Entschädigungsregelung ist verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden. Der Ausgleich nach § 74 Abs. 2 Satz 3 VwVfG ist ein Surrogat für Lärmschutzeinrichtungen und nicht als Äquivalent für Maßnahmen konzipiert, die einer grundlegenden Gebäudesanierung gleich- oder nahekommen, so dass das Gebäude praktisch seine ursprüngliche Identität verlöre (Senatsurteil vom
5. März 2018 - OVG 6 A 14.16 -, Rn. 19 bei juris m.w.N.). Randnummer 20 Maßgeblich ist vorliegend daher, ob die Beklagte bei der Verkehrswertermittlung zu zutreffenden Ergebnissen gekommen ist. Die Beklagte hat den schallschutzbezogenen Verkehrswert für alle 23 Eigentumswohnungen der Klägerin jeweils separat ermittelt und die Einzelbeträge addiert. Das erscheint sachgerecht, insbesondere dürfte sich diese Vorgehensweise nicht zu Ungunsten der Klägerin auswirken, weil davon ausgegangen werden kann, dass ein Verkauf des gesamten Grundstücks einen geringeren Gesamtkaufpreis erzielen würde als der Einzelverkauf der 23 Wohnungen. Das gilt auch deshalb, weil zumindest hinsichtlich einer Wohnung die erforderlichen Schallschutzmaßnahmen den Verkehrswert von 30 % nicht erreichen, sodass bei einer Einzelbetrachtung der jeweiligen Wohnungen die Entschädigungssumme geringer ausfallen würde. Darüber hinaus wurde der Antrag von der Klägerin als Wohnungseigentümergemeinschaft gestellt und die durchzuführenden Maßnahmen betreffen zumindest auch Gemeinschaftseigentum, über das nur die Wohnungseigentümergemeinschaft in ihrer Gesamtheit nach Maßgabe der Teilungserklärung und der übrigen wohnungseigentumsrechtlichen Bestimmungen verfügen darf. Randnummer 21
6. Was den Stichtag für die Wertermittlung anbelangt, ist die Beklagte entsprechend ihrem Leitfaden (dort S. 14, abrufbar unter http://www.berlin-airport.de/de/...dokumente/nachbarn/2017-09-06-leitfaden-svwe-fassung-3...0.pdf) vom Zeitpunkt der Antragstellung ausgegangen. Dagegen ist vor dem Hintergrund der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts rechtlich nichts zu erinnern. Das Bundesverwaltungsgericht hat angenommen, es sei nicht zu beanstanden, dass die Planfeststellungsbehörde als maßgeblichen Zeitpunkt für die Verkehrswertermittlung den Tag ansieht, an dem der Entschädigungsanspruch geltend gemacht wird (BVerwG, Urteil vom
7. März 2006 - 4 A 1075/04 -, BVerwGE 125, 116 ff., Rn. 409 ff. bei juris). Dies werde dem mit § 74 Abs. 2 VwVfG Bbg. verfolgten Zweck gerecht. Sie knüpfe zwar nicht unmittelbar an den Zeitpunkt an, an dem der Flughafen Schönefeld in seiner planfestgestellten Form in Betrieb genommen werde. Die Betroffenen erlitten hierdurch indessen keine Nachteile, sondern würden im Gegenteil begünstigt. Sie hätten es in der Hand, für ihren Antrag den Zeitpunkt zu wählen, der ihnen unter Berücksichtigung der Verhältnisse auf dem Grundstücksmarkt günstig erscheine (a.a.O., Rn. 415 bei juris). Diese Argumentation lässt sich ohne weiteres auf den vorliegenden Sachverhalt übertragen. Weshalb dies anders einzuschätzen sein sollte, legt die Klägerin nicht dar. Randnummer 22
8. Entgegen der Auffassung der Klägerin ist es nicht zu beanstanden, dass die Beklagte für die Verkehrswertermittlung nicht auf den Verkehrswert des Grundstücks insgesamt abstellt, sondern auf einen sog. schallschutzbezogenen Verkehrswert. Insbesondere sind die in ihrem Leitfaden vorgesehenen entsprechenden Einschränkungen des Verkehrswertes, soweit sie im vorliegenden Verfahren relevant sind, rechtlich nicht zu beanstanden. Sie stehen mit den Regelungen des Planfeststellungsbeschlusses in Einklang. Randnummer 23 a)

Teil A II 5.1.7 Nr. 2 PFB kommt es darauf an, ob die Kosten für Schallschutzeinrichtungen 30 % des „Verkehrswertes von Grundstücken und Gebäuden mit geschützten Räumen“ überschreiten. Schon ihrem Wortlaut nach stellt die Vorschrift nicht auf den Wert des Grundstücks insgesamt, sondern lediglich auf den Wert des Grundstückes (im Sinne des Bodenwerts) sowie (allein) der Gebäude mit zu schützenden Räumen ab. Das sind, wie sich aus Teil A II 5.1.2 Nr. 1 PFB ergibt, Wohnräume, Büroräume, Praxisräume und sonstige nicht nur vorübergehend betrieblich genutzte Räume. Im Umkehrschluss ist daraus zu folgern, dass etwa auf betroffenen Grundstücken vorhandene Gebäude, die keine zu schützenden Räume aufweisen, nicht bei der Verkehrswertermittlung zu berücksichtigen sind. Die systematische Auslegung des Planfeststellungsbeschlusses bestätigt dies. Randnummer 24 In den Fällen, in denen Entschädigungen aus Übernahmeanspruch gewährt werden, weil davon auszugehen ist, dass das Wohnen dort nicht zugemutet werden kann (vgl. Teil A II 5.1.6 Nr. 1 und 2 PFB), richtet sich diese nach der „Höhe des Verkehrswerts gegen Übereignung des Grundstücks“. Der Verkehrswert wird demnach nicht in der beschriebenen Weise eingeschränkt ermittelt, sondern das gesamte Grundstück entschädigt. Im Umkehrschluss ist mit Blick auf die abweichende Formulierung der sog. schallschutzbezogene Verkehrswert mit den dargelegten Einschränkungen zu ermitteln. Randnummer 25 Dies entspricht zudem Sinn und Zweck der Lärmschutzregelungen des Planfeststellungsbeschlusses. In den Fällen eines Übernahmeanspruchs ist das gesamte Grundstück für den Eigentümer nicht mehr nutzbar. Das umfasst den Außenwohnbereich gleichermaßen wie sämtliche Innenwohnbereiche, unabhängig davon, ob es sich um Schlaf-, Wohn-, Büro- und Praxisräume oder aber um Räume handelt, die dem Grunde nach nicht als (lärm)schutzbedürftig eingestuft werden. Bei Grundstücken, die im Lärmschutzbereich liegen, für die Schallschutzeinrichtungen bzw. Entschädigungsleistungen nach Teil A II 5.1.7 PFB gewährt werden, besteht nach dem Konzept des Planfeststellungsbeschlusses dagegen eine Nutzungsmöglichkeit. Diese mag infolge des zu erwartenden Fluglärms eingeschränkt sein; dies wird für Innenwohnbereiche, die regelmäßig nur vorübergehend genutzt werden, indes für zumutbar gehalten. Für Außenwohnbereiche wird grundsätzlich eine pauschale Entschädigung gewährt, deren Höhe sich nach der Bebauung und Nutzung richtet (vgl. Teil A II 5.1.5 Nr. 4 PFB). Randnummer 26 Mit diesem Regelungskonzept wäre es nicht vereinbar, Grundstücksbestandteile oder Gebäude in die Verkehrswertermittlung einzubeziehen, in denen sich keine geschützten Räume befinden. Eine solche Einbeziehung würde vielmehr dazu führen, dass zu der pauschalen Entschädigung für Außenwohnbereiche auf dem Umweg über die entsprechend erhöhte Verkehrswertermittlung ggf. eine weitere Entschädigung gewährt würde. Randnummer 27 b) Dieses Regelungskonzept setzt der Leitfaden zur schallschutzbezogenen Verkehrswertermittlung der Beklagten - soweit zum vorliegenden Fall relevant ist - zutreffend um, soweit er davon ausgeht, dass Gebäude ohne zu schützenden Räume (z.B. Nebengebäude, freistehende Garagen, Schuppen) nicht Gegenstand der schallschutzbezogenen Verkehrswertermittlung sind. Randnummer 28 Dies gilt der Sache nach und wertungsmäßig gleichermaßen für Carports und Pkw-Stellplätze. Diese mögen für den Wert des Grundstücks insgesamt ebenso wie freistehende Garagen oder Schuppen werterhöhenden Charakter haben, sind aber nicht Bestandteile von Gebäuden mit zu schützenden Räumen und daher schallschutztechnisch ohne Bedeutung. Sie haben deshalb bei der schallschutzbezogenen Verkehrswertermittlung ebenfalls außer Betracht zu bleiben. Randnummer 29 5. Der Planfeststellungsbeschluss selbst enthält keine Regelungen zur Bemessung des Verkehrswertes. Das gilt gleichermaßen für den Verkehrswert des Grundstücks insgesamt im Sinne des Teils A II 5.1.6 Nr. 1 PFB wie auch hinsichtlich des hier in Rede stehenden sog. schallschutzbezogenen Verkehrswerts nach Teil A II 5.1.7 PFB. Allerdings verweisen die Regelungen über den Lärm in Teil C II 10 auf „die Verminderung des Verkehrswertes eines Grundstücks i.S. des § 194 BauGB, weil die objektivierte Betrachtungsweise, die seiner Ermittlung zugrunde liegt, Gewähr für den gerechten Ausgleich unterschiedlicher Interessenlagen bietet“ (Teil C II 10.1.8.4.1 PFB, S. 662, vgl. auch Teil C II 10.1.8.4.2 PFB, S. 665). Dies lässt den Schluss zu, dass der Plangeber sich hinsichtlich der Ermittlung der Verkehrswerte allgemein an der Regelung in § 194 BauGB orientieren wollte. Dass sich die Bezugnahme auf diese Norm im Begründungsteil des Planfeststellungsbeschlusses allein bei den Ausführungen zur Entschädigung des Außenwohnbereichs bzw. der Übernahmeansprüche befindet, steht dem nicht entgegen. Denn der Begriff des Verkehrswerts wird im Planfeststellungsbeschluss für sämtliche Bereiche der Entschädigung einheitlich verwendet. Dass er hinsichtlich der Art und des Umfangs der von der Beklagten zu gewährenden Ansprüche die dargelegten Einschränkungen hinsichtlich des Schallschutzbezugs erfährt, ändert daran nichts. Randnummer 30 a)

§ 194Bau

GB wird der Verkehrswert (Marktwert) durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken nach dieser Vorschrift sind in der aufgrund des § 199 Abs. 1 BauGB erlassenen Immobilienwertermittlungsverordnung vom 24. Dezember 2008 (BGBl. I S. 3018) - ImmoWertV - geregelt, die - entgegen der anderslautenden Behauptung der Klägerin - auch die Beklagte für die Verkehrswertermittlung im vorliegenden Verfahren herangezogen hat. Randnummer 31 Nach § 8 Abs. 1 ImmoWertV sind zur Wertermittlung das Vergleichswertverfahren nach § 15 einschließlich des Verfahrens zur Bodenwertermittlung (§ 16), das Ertragswertverfahren (§§ 17 bis 20), das Sachwertverfahren (§§ 21 bis 23) oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen (Satz 1). Die Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjektes unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalles, insbesondere der zur Verfügung stehenden Daten, zu wählen; die Wahl ist zu begründen (Satz 2). Der Verkehrswert ist aus dem Ergebnis des oder der herangezogenen Verfahren(

1. s)unter Würdigung seines oder ihrer Aussagefähigkeit zu ermitteln (Satz 3). Randnummer 32
2. b)Das Leitbild dieser Regelung wird von dem Leitfaden zur schallschutzbezogenen Verkehrswertermittlung der Beklagten aufgegriffen. Unter Ziffer 4.6 heißt es: „Die Auswahl des zur Ermittlung des Verkehrswerts geeigneten Wertermittlungsverfahrens liegt in der Verantwortung des Sachverständigen. Das bzw. die anzuwendenden Verfahren sind nach Art des Wertermittlungsobjektes unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls, insbesondere der zur Verfügung stehenden Daten zu wählen; die Wahl ist zu begründen.“ Im Weiteren wird ausgeführt, dass bei üblicherweise von den Eigentümern selbst genutzten Grundstücken vorrangig das Sachwertverfahren zur Verkehrswertermittlung anzuwenden sei, Eigentumswohnungen seien vorrangig im direkten Vergleichswertverfahren (d. h. auf der Grundlage geeigneter Kauffälle) bzw. im Vergleichsfaktorverfahren (d. h. auf Basis eines Richtwerts) zu bewerten. Für Eigentumswohnungen, deren wesentliche wertbestimmende Eigenschaften erheblich von denen der Vergleichsobjekte bzw. des Richtwerts abwichen, solle stützend eine Ertragswertermittlung durchgeführt werden. Mehrfamilienhauswohnobjekte und sonstige Immobilienarten, die vorrangig unter Renditegesichtspunkten gehandelt würden, seien vorrangig nach dem Ertragswertverfahren zu bewerten. Es sei ein zweites Wertermittlungsverfahren zur Stützung des Ergebnisses anzuwenden (im Regelfall das Sachwertverfahren). Randnummer 33
3. c)Der Gutachter der von der Beklagten beauftragten S... GmbH hat für die in Rede stehenden Wohnungen den Verkehrswert anhand des Vergleichswertverfahrens nach § 15 ImmoWertV ermittelt. Randnummer 34
4. aa)Das ist nicht zu beanstanden und steht insbesondere mit dem Leitfaden, mit dem sich die Beklagte hinsichtlich ihrer Vorgehensweise bei der Verkehrswertermittlung mit Blick auf den Gleichbehandlungsgrundsatz des Artikels 3 Abs. 1 GG grundsätzlich selbst gebunden hat, in Einklang. Danach sind Eigentumswohnungen vorrangig im direkten Vergleichswertverfahren bzw. Vergleichsfaktorverfahren zu bewerten. Das Ertragswertverfahren wird dagegen grundsätzlich nur für Mehrfamilienhäuser angewendet, die nicht in Wohnungseigentum aufgeteilt sind. Eine andere Handhabung ergäbe keinen Sinn, wenn man anderenfalls Schwierigkeiten bekäme mit in Wohnungseigentum aufgeteilten Mehrfamilienhäusern, die teilweise vermietet sind und teilweise von den Eigentümern selbst bewohnt werden. Man müsste dann gegebenenfalls unterschiedliche Wertermittlungsmethoden anwenden. Diese Einschätzung hat der von der Beklagten zur mündlichen Verhandlung mitgebrachte Sachbeistand Herr S..., Leiter der Berliner Niederlassung der S... GmbH und öffentlich bestellter Sachverständiger für Immobilienbewertung, auf entsprechende Nachfrage ausdrücklich bestätigt. Randnummer 35 Dessen ungeachtet dürfte eine mit den Prinzipien des Leitfadens nicht in Einklang stehende Auswahl der Wertermittlungsmethode im Ergebnis unproblematisch sein, da die von der Beklagten im gerichtlichen Verfahren mitgeteilten Alternativberechnungen des Ertragswertes geringer ausfallen als die nach der Vergleichswertmethode ermittelten Verkehrswerte. Die Klägerin wäre insoweit jedenfalls nicht benachteiligt. Randnummer 36
5. bb)Die Wertermittlungsmethode ist im Einklang mit den rechtlichen Vorgaben angewandt worden.

§ 15Abs. 1 Immo

WertV wird im Vergleichswertverfahren der Vergleichswert aus einer ausreichenden Zahl von Vergleichspreisen ermittelt (Satz 1). Für die Ableitung der Vergleichspreise sind die Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale aufweisen (Satz 2). Finden sich in dem Gebiet, in dem das Grundstück belegen ist, nicht genügend Vergleichspreise, können auch Vergleichspreise aus anderen vergleichbaren Gebieten herangezogen werden (Satz 3). Änderungen der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt oder Abweichungen einzelner Grundstücksmerkmale sind in der Regel auf der Grundlage von Indexreihen oder Umrechnungskoeffizienten zu berücksichtigen (Satz 4). Nach § 15 Abs. 2 ImmoWertV können bei bebauten Grundstücken neben oder anstelle von Vergleichspreisen zur Ermittlung des Vergleichswerts geeignete Vergleichsfaktoren herangezogen werden (Satz 1). Der Vergleichswert ergibt sich dann durch die Vervielfachung des jährlichen Ertrags oder der sonstigen Bezugseinheit des zu bewertenden Grundstücks mit dem Vergleichsfaktor (Satz 2). Vergleichsfaktoren sind geeignet, wenn die Grundstücksmerkmale der ihnen zugrunde gelegten Grundstücke hinreichend mit denen des zu bewertenden Grundstücks übereinstimmen (Satz 3). Diese Anforderungen wurden in den vorliegend zu beurteilenden zwei Einzelfällen von der S... GmbH hinreichend beachtet. Randnummer 37 Der Gutachter der Beklagten führt in der im Parallelverfahren OVG 6 A 7.17 vorgelegten Stellungnahme vom 13. Februar 2017 (Anlage 1 zum Schriftsatz der Beklagten vom 31. Mai 2018 im dortigen Verfahren), die insoweit auch für das vorliegende Verfahren herangezogen werden kann, zum Vorgehen aus: Man habe alle Kaufpreise im Tagschutzgebiet der betroffenen Gutachterausschüsse (Landkreise Teltow-Fläming, Dahme-Spreewald sowie Berlin) aus den Jahren 2003 bis 2013 abgefragt und ausgewertet. Aus diesem Fundus habe man belastbare und marktkonforme Daten, wie bspw. Sachwertfaktoren, Liegenschaftszinssätze und Vergleichsfaktoren für Eigentumswohnungen abgeleitet. Durch den Gutachterausschuss des betroffenen Landkreises seien allerdings keine Angaben in den Marktberichten veröffentlicht, die eine direkte Verkehrswertableitung erlaubten. Eine ausschließliche Verwendung des Marktberichts des Gutachterausschusses könne deshalb nicht zu einem belastbaren Verkehrswert führen. Dessen Angaben seien oft zu unspezifisch bzw. enthielten keine Daten zu sonstigen Besonderheiten wie bspw. zur Frage des Erst-/Weiterverkaufs oder ob die Wohnungen vermietet oder bezugsfrei gewesen seien. Durch die Auswertung der vorhandenen Kauffälle aus der Kaufpreissammlung sei ein regionaler Marktbezug hergestellt worden. Von insgesamt 26 Kauffällen im hier betroffenen Landkreis Dahme-Spreewald seien zwölf auswertbar gewesen. In der mündlichen Verhandlung hat er dies damit erläutert, dass in den frühen 2000er Jahren erforderliche, aber nicht nachermittelbare Angaben, etwa zur Wohnfläche, gefehlt hätten. Die Zahl von zwölf Kauffällen sei gering, es seien aber nicht mehr vorhanden. Der dann ermittelte Wert sei mit Kaufpreisen für Mehrfamilienhäuser und Einfamilienhäuser in dem genannten Zeitraum verglichen worden. Man könne diese Werte zwar nicht auf den vorliegenden Fall übertragen, aber man könne daran tendenziell erkennen, ob der gefundene Wert plausibel sei. Für das Jahr 2008 sei danach für eine mittlere Ausstattung ein Vergleichsfaktor von 1.100 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche (bezogen auf eine 80 m² große Wohnung in einem Wohnhaus mit acht Wohnungen mit Baujahr 1996) abgeleitet worden. Randnummer 38 Zur Umsetzung dieses Vergleichsfaktors auf die einzelnen zu bewertenden Objekte hat die Sprengnetter GmbH bestimmte bundesdurchschnittliche Umrechnungskoeffizienten angewendet. Dabei ist sie beim 1. Obergeschoss von einem Umrechnungskoeffizienten von 1,0 ausgegangen, der nach unten hin (Hochparterre, Erdgeschoss, Untergeschoss) absteigt und nach oben hin (2. bis 8. Obergeschoss) in unterschiedlichem Maße ansteigt, je nachdem ob das Gebäude über einen Aufzug verfügt. In ähnlicher Weise hat sie Umrechnungskoeffizienten für die Wohnungsgröße ermittelt. Dabei ist sie davon ausgegangen, dass der Kaufpreis umso geringer pro Quadratmeter Wohnfläche ausfällt, je größer diese ist. Dasselbe gilt für die Anpassung an die Anzahl der Wohneinheiten im Objekt (je mehr Wohneinheiten, desto geringer der Kaufpreis pro Quadratmeter Wohnfläche). Weitere Koeffizienten, auf die sie abgestellt hat, sind die Anpassung an die Ausstattung, das Baujahr und die wirtschaftliche Restnutzungsdauer sowie die Anpassung an das Mietniveau und wertmindernde Zustandsbesonderheiten sowie Sonderausstattungen. Diese Umrechnungskoeffizienten sind nach den ergänzenden Erläuterungen des Sachbeistands der Beklagten in der mündlichen Verhandlung bundesweit einheitlich. Sie wurden in der Tabelle zur Vergleichswertermittlung für das jeweilige Bewertungsobjekt nachvollziehbar angewandt. Randnummer 39 Für die Wohnung Nr. II.3 gelangt der Gutachter der Beklagten danach zu einem angepassten Vergleichsfaktor von rund 1.059 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, aus dem er bei 61 m² Wohnfläche einen Verkehrswert von (gerundet) 65.000 Euro errechnet hat. Hinsichtlich der weiteren Wohnung Nr. II.11 liegt zwar kein detailliertes Einzelgutachten vor, weil die Wohnung nicht betreten werden konnte. Es dürfte jedoch nicht zu beanstanden sein, dass der Gutachter sich für die Wertermittlung insoweit am Durchschnitt der Bewertungen für diejenigen Wohnungen orientiert hat, für die ein Verkehrswertermittlungsverfahren durchgeführt werden konnte. Diese Vorgehensweise lehnt sich an die Vergleichswertmethode nach § 15 Abs. 1 ImmoWertV an. Wohnungen, die sich im selben Mehrfamilienwohnhaus befinden, dürften im Sinne dieser Vorschrift grundsätzlich vergleichbar sein. Die Klägerin hat auch keine Einwendungen gegen diese Vorgehensweise geltend gemacht, sondern sich nach den unbestrittenen Darlegungen der Beklagten hiermit einverstanden erklärt. Zudem erscheint es sachgerecht, dass Durchschnittswerte in Ansatz gebracht werden, zumal der Entschädigungsbetrag an die Wohnungseigentümergemeinschaft insgesamt geleistet wird. Dass die fragliche Wohnung werterhöhende Merkmale aufweist, ist weder vorgetragen noch ersichtlich. Auch das von der Klägerin selbst in Auftrag gegebene Gutachten für diese Wohnung enthält keine Angaben, die derartige Rückschlüsse erlaubten oder nahe legten. Für die Wohnung Nr. II.11 gelangt die S... GmbH auf diesem Weg zu einem Verkehrswert von (gerundet) 64.000 Euro. Randnummer 40

1. dd)Der in den im Auftrag der Beklagten erstellten zwei Gutachten zugrunde liegende Vergleichswertfaktor und die Umrechnungskoeffizienten sind aus Sicht des erkennenden Senats plausibel und im Einklang mit den rechtlichen Vorgaben des § 15 ImmoWertV ermittelt und angewandt worden. Dass die Zahl der vergleichend herangezogenen Kauffälle mit zwölf als gering zu bewerten ist, stellt keinen Mangel der Gutachten dar, weil nicht ersichtlich ist, dass mehr geeignete Verkaufsfälle vorhanden waren. Randnummer 41 Das Vorbringen der Klägerin rechtfertigt keine andere Einschätzung. Sie greift die Gutachten nicht substanziiert an, sondern beschränkt sich darauf geltend zu machen, der Vergleichsfaktor „Dahme-Spreewald“ existiere nicht, es sei deshalb „nebulös“, wo dessen Ableitung herrühre. Sie verkennt, dass die Gutachten nicht den Vergleichsfaktor „Dahme-Spreewald“, sondern einen Kaufpreis von 1.100 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche angenommen haben, dessen Herleitung im Einzelnen begründet wird. Randnummer 42
2. d)Die von der Klägerin vorgelegten Privatgutachten des Dipl.-Ing. (FH) W... ziehen die Ergebnisse des Gutachters der Beklagten nicht nachhaltig in Zweifel. Randnummer 43 Der Sachverständige W... ist methodisch so vorgegangen, dass er alle drei Wertermittlungsverfahren (Sachwert-, Ertragswert- und Vergleichswertermittlung) durchgeführt hat und sodann im Rahmen einer Gesamtwürdigung den mittels der Ertragswertmethode errechneten Verkehrswert zum Bewertungsstichtag 16. Dezember 2008 als maßgeblich benannt hat. Randnummer 44
3. aa)Für die Wohnung Nr. II.3 (Erdgeschoss, Reihenendhaus) hat er nach dem Sachwertverfahren einen Verkehrswert von 88.400 Euro, nach dem Ertragswertverfahren von 85.100 Euro und nach dem Vergleichswertverfahren von 103.700 Euro errechnet und in der Gesamtwürdigung einen Verkehrswert von 85.100 Euro benannt. Das entspricht bei einer Wohnungsgröße von 61,2 m² einem Verkehrswert von 1.390,53 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Randnummer 45
4. bb)Für die Wohnung Nr. II.11 (Dachgeschoss, Reihenendhaus) hat er nach dem Sachwertverfahren einen Verkehrswert von 80.500 Euro, nach dem Ertragswertverfahren von 72.600 Euro und nach dem Vergleichswertverfahren von 90.100 Euro errechnet und in der Gesamtwürdigung einen Verkehrswert von 72.600 Euro benannt. Das entspricht bei einer Wohnungsgröße von 58,40 m² einem Verkehrswert von 1.243,16 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Randnummer 46
5. cc)Hierzu hat er in beiden Gutachten jeweils gleichlautend ausgeführt: Das Sach- und Vergleichswertverfahren sei vergleichend herangezogen worden, könne aber dieser Bewertung, aufgrund einer nachhaltigen Vermietung der Eigentumswohnung, nicht alleinig zugrunde gelegt werden. Unter Berücksichtigung aller ermittelten Werte und unter Ansatz der tatsächlichen, wirtschaftlichen und rechtlichen Umstände habe er den Verkehrswert auf der Grundlage des Ertragswerts festgestellt. Randnummer 47
6. dd)Soweit die Klägerin sich auf die von ihrem Gutachter errechneten Verkehrswerte nach dem Vergleichswertverfahren beruft, wird sie deshalb schon dessen eigener Einschätzung nicht gerecht. Randnummer 48
7. e)Darüber hinaus sind die Gutachten des Sachverständigen W... nicht geeignet, die Feststellungen des Sachverständigen der Beklagten durchgreifend infrage zu stellen, weil sie zu keinen außerhalb des bei Verkehrswertermittlungen hinzunehmenden Toleranzrahmens liegenden Abweichungen gelangen. Randnummer 49
8. aa)Bei der Verkehrswertermittlung ist zu berücksichtigen, dass der Verkehrswert eines (bebauten) Grundstücks regelmäßig nur annäherungsweise und nicht exakt im Sinne einer mathematischen Genauigkeit ermittelt werden kann. Sowohl die Wahl der Wertermittlungsmethode als auch die Wertermittlung selbst unterliegen notwendig wertenden Einschätzungen, die nicht geeignet sind, die Gewissheit zu vermitteln, das Objekt werde bei der Veräußerung genau den ermittelten Wert erzielen. Dementsprechend sind mehr oder weniger unterschiedliche Ergebnisse - in gewissen Toleranzen - unvermeidbar (BGH, Urteil vom 10. Oktober 2013 - III ZR 345/12 -, BGHZ 198, 265 ff., Rn. 20 bei juris), so dass gewisse Diskrepanzen zwischen von unterschiedlichen Sachverständigen ermittelten Verkehrswerten letztlich keine Rolle spielen. Die Erheblichkeit oder Unerheblichkeit einer Schätzungsabweichung darf dabei nicht schematisch nach einem bestimmten Prozentsatz beurteilt werden, sondern ist nach den besonderen Umständen des Einzelfalles zu entscheiden (BGH, a.a.O.). Das Bundesverfassungsgericht hat angenommen, dass es für Grundvermögen keinen absolut und sicher realisierbaren Marktwert gebe, sondern allenfalls ein Marktwertniveau, auf dem sich mit mehr oder weniger großen Abweichungen vertretbare Verkehrswerte bilden. Dabei werde von einer Streubreite von plus/minus 20 % der Verkaufspreise für ein und dasselbe Objekt ausgegangen, innerhalb derer ein festgestellter Verkehrswert als noch vertretbar angesehen werde (Beschluss vom 7. November 2006 - 1 BvL 10/02 -, BVerfGE 117, 1 ff., Rn. 137 bei juris m.w.N.). Randnummer 50
9. bb)Die Abweichungen, zu denen der Gutachter W... bei der Ermittlung der Verkehrswerte gegenüber den von der S... GmbH errechneten Verkehrswerten gelangt, bewegen sich innerhalb des danach noch hinzunehmenden Toleranzrahmens. Randnummer 51 Die Gesamtsumme der für die hier zu betrachtenden zwei Wohnungen von ihm ermittelten Verkehrswerte von 157.700 Euro übersteigt die den von dem Gutachter der Beklagten ermittelten Gesamtbetrag von 129.000 Euro zwar um rund 22,24 % und dürfte damit auch unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls bereits außerhalb des hinzunehmenden Toleranzspektrums liegen. Insoweit ist jedoch zu berücksichtigen, dass der Gutachter W... nicht den sog. schallschutzbezogenen Verkehrswert ermittelt hat, sondern den Verkehrswert des auf die jeweilige Wohnung entfallenden Grundstücksanteils insgesamt. Bereinigt man die Verkehrswertermittlungen jenes Gutachters allein um die nicht schallschutzbezogenen Faktoren, ist der dargelegte Toleranzrahmen unter Zugrundelegung der von ihm angewendeten Parameter im Übrigen gewahrt. Randnummer 52