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LG Berlin 66. Zivilkammer 66 S 16/19 Urteil Mieterhöhung und Berliner Mietspiegel 2017: Behandlung einer dezentralen Nachtspeicherheizung; Auswirkung

Mieterhöhung und Berliner Mietspiegel 2017: Behandlung einer dezentralen Nachtspeicherheizung; Auswirkung der Nichtbeheizbarkeit einzelner Räume Orientierungssatz

  1. Eine dezentrale Nachtspeicherheizung ist einer Sammelheizung i.S.d. Berliner Mietspiegels 2017 gleichzusetzen. (Rn.7)
  2. Dass in der konkreten Wohnung Flur und Bad nicht separat beheizbar sind, steht der Einordnung als Sammelheizung nicht entgegen, weil Flur und Bad keine Wohnräume darstellen. (Rn.11) Verfahrensgang vorgehend AG Lichtenberg,
  3. November 2018, 15 C 72/18 Tenor
  4. Die Berufung des Beklagten gegen das am 28.11.2018 verkündete Urteil des Amtsgerichts Lichtenberg – 15 C 72/18 – wird zurückgewiesen.
  5. Der Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.
  6. Dieses Urteil und das am 28.11.2018 verkündete Urteil des Amtsgerichts Lichtenberg – 15 C 72/18 – sind vorläufig vollstreckbar.
  7. Die Revision wird nicht zugelassen. Gründe I. Randnummer 1 Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß den §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO i.V.m. § 26 Nr. 8 EGZPO abgesehen. II. Randnummer 2
  8. Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, §§ 517, 519, 520 ZPO. Sie ist jedoch unbegründet. Randnummer 3 Die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen keine eine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO. Die angefochtene Entscheidung beruht nicht auf einer Rechtsverletzung (§ 513 Abs. 1, § 546 ZPO) und die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen keine andere Entscheidung (§ 513 Abs. 1, § 529 ZPO). Randnummer 4 Rechtsfehlerfrei hat das Amtsgericht einen Anspruch der Klägerinnen gegen den Beklagten auf Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete von 320 € um 48 € auf 368 € für die streitgegenständliche Wohnung ab dem 1.3.2018 nach §§ 558ff BGB bejaht. Randnummer 5 Die von den Klägerinnen verlangte Nettokaltmiete überschreitet nicht die ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne von § 558 BGB. Randnummer 6 a) Rechtsfehlerfrei hat das Amtsgericht das Mietspiegelfeld F 1 des Mietspiegels 2017 zugrunde gelegt, ohne einen Abschlag aufgrund einer fehlenden Sammelheizung vorzunehmen. Randnummer 7 Im konkreten Fall kann es offenbleiben, ob die vorhandene dezentrale Nachtspeicherheizung eine Sammelheizung darstellt. Denn sie ist trotz allen von der Beklagten dargelegten Nachteilen einer Sammelheizung jedenfalls gleichzusetzen. Randnummer 8 Nach der Begriffsbestimmung im Berliner Mietspiegel 2017, Punkt 6.3, sind unter einer Sammelheizung alle Wohnheizungsarten zu verstehen, bei denen die Wärme- und Energieerzeugung von einer zentralen Stelle aus geschieht. Daneben ist nach der Begriffsbestimmung eine Etagenheizung oder Wohnungsheizung (Gas-, Öl-, Elektroheizung) die sämtliche Wohnräume angemessen erwärmt, einer Sammelheizung gleichzusetzen. Randnummer 9 Der Begriff der Sammelheizung dient in erster Linie der Abgrenzung zwischen solchen Heizungsarten, die eine angemessene Erwärmung sämtlicher Wohnräume ermöglichen und bei denen die Brennstoffversorgung automatisch erfolgt, und anderen Heizungsarten wie etwa Kohleöfen, bei denen dies nicht gegeben ist. In letzteren Fällen ist die Ausstattung der Wohnung nach dem Mietspiegel einer Wohnung ohne Heizung gleichzusetzen und deswegen einen Abschlag von 0,87 €/m² zum Mittelwert gerechtfertigt. Bzgl. des einschlägigen Mietspiegelfelds bedeutet dies einen deutlichen Abschlag von 12%. Randnummer 10 Die Nachtspeicherheizung, die lediglich durch Auf- und Zurückdrehen der Heizkörper zu bedienen ist, unterscheidet sich wesentlich von Gasaußenwandheizkörpern oder Kohleöfen. Als Unterart der Elektroheizung ist sie vielmehr, wie vom Amtsgericht zutreffend angenommen wurde, einer klassischen Gas-, Öl- oder Elektroheizung grundsätzlich gleichwertig (vgl. LG Berlin, Urteil vom
  9. August 2010 – 63 S 171/09 –, Rn. 7, juris, und vom 09.09.1997 – 64 S 199/97, LSK 1999, 340764 Staudinger/V Emmerich

(2018)BGB § 558, Rn. 33). Randnummer 11 Auch können sämtliche Wohnräume grundsätzlich angemessen erwärmt werden. Dass in der konkreten Wohnung Flur und Bad nicht durch die Nachtspeicherheizung geheizt werden, steht deren Einordnung als Sammelheizung nicht entgegen, weil Flur und Bad keine Wohnräume darstellen (vgl. Landgericht Berlin, Urteil vom 25.1.2007 – BeckRS 2008, 12401). Auch kommt es hier nicht darauf an, dass die Wohnung über mehrere Heizkörper verfügt, die einzeln zu bedienen sind, da allein dieses Bedienungserfordernis gegenüber einer klassischen Gas-, Öl-, Elektroheizung, bei denen die einzelnen Heizkörper ebenfalls einzeln auf- und zurückzudrehen wären, keinen weiteren Nachteil mit sich bringt. Randnummer 12 Soweit der Beklagte darauf verweist, dass ausschlaggebend für die Zentralheizung sei, dass der Ort der Energieerzeugung insgesamt nicht identisch mit dem der Wärmeabgabe sei (vgl. BT-Drs. 13/1386, S. 16), ist dies für die hiesige Prüfung des Begriffs der Sammelheizung ohne Belang, da eine Sammelheizung keine Zentralheizung sein muss. Randnummer 13 Die Nachtspeicherheizung wird auch im Interviewhandbuch, das als erläuternde Grundlage für die Erhebung der Daten zur Erstellung des Mietspiegels 2017 diente, ausdrücklich als ein Beispiel für eine Sammelheizung genannt (Interviewhandbuch. S. 28). Dass damit nur moderne Nachtspeicherheizungsmodellen gemeint seien, kann dem Interviewhandbuch mangels konkreter Anhaltspunkte nicht entnommen werden. Denn auch unter Berücksichtigung der technisch verbesserten Heizungsmodellen mit Aufladeautomatik erfolgt bei allen Modellen die Beheizung dergestalt, dass ein Wärmespeicher durch elektrische Energie aufgeheizt wird und die gespeicherte Wärme während eines gewissen Zeitraums an die Raumluft abgegeben werden kann. Randnummer 14 Entgegen der Annahme des Beklagten kann auch nicht angenommen werden, dass diese Heizungsart allgemein als veraltet gilt. Es kann nicht festgestellt werden, dass nach dem Willen des Gesetzgebers diese Heizungsart abgeschafft werden solle, weil § 10a EnEV 2009 über die Außerbetriebnahme von elektrischen Speicherheizsystemen mit der Änderung des Energieeinspargesetzes vom 04.07.2013 (vgl. BGBl. I S. 2197, 2199) mit Blick auf die ungleichmäßige Erzeugung von Solar- oder Windenergie wieder aufgehoben wurde. Randnummer 15 Dass die Bedienung der Heizung ein vorausschauendes Verhalten erfordert, ist vorliegend nicht entscheidend, weil dies nicht über die allgemeinen Lebensanforderungen hinausgeht und in der Heizperiode, in der längerfristig geheizt wird, sich ohnehin nicht wesentlich auswirkt. Die Bedienung der Nachtspeicherheizung ähnelt auch unter Berücksichtigung einer stoßweisen Wärmezufuhr von der Handhabung und dem Komfort her derjenigen einer sonstigen Sammelheizung. Vor diesem Hintergrund steht der Annahme der Sammelheizung weder die vom Beklagten bemängelte besondere Größe der Heizkörper noch die Tatsache entgegen, dass nach seinem Vorbringen seit Abschaffung des Nachtstromtarifs die Stromkosten deutlich teurer geworden sind. Randnummer 16 Ohne Erfolg beruft sich der Beklagte schließlich auf den schlechten Instandhaltungszustand der einzelnen Heizkörper. Er hat weder dargelegt noch ist es sonst ersichtlich, dass die Heizkörper bei Vertragsbeginn nicht funktionierten. Dem Beklagten steht ein etwaiger Instandsetzungsanspruch unabhängig vom Vorhandensein des vorgenannten Ausstattungsmerkmals zu. Sofern der Beklagte von einer Haltbarkeitsdauer von 10 Jahren ausgeht, widerspricht dies allgemeiner Lebenserfahrung. Auch im vorgenannten § 10a EneV 2009 wurde von einer deutlich längeren Haltbarkeit ausgegangen. Randnummer 17
  1. b)Vom zugrunde zu legenden Mittelwert von 7,03 €/m² ist aufgrund der vorhandenen negativen Merkmale 1, 2 und 4 bei den neutralen Merkmalen 3 und 5 von einer ortsüblichen Vergleichsmiete von 6,30 € auszugehen. Randnummer 18
  2. aa)Die Merkmalgruppe 1 (Bad) ist unstreitig negativ zu werten. Randnummer 19
  3. bb)Die Merkmalgruppe 2 (Küche) ist ebenfalls negativ zu werten, weil nach dem eigenen Vorbringen der Klägerseite in der erstinstanzlichen mündlichen Verhandlung vom 26.09.2018 weder eine Kochmöglichkeit noch eine Spüle von der Vermieterseite gestellt wurden. Dem steht nicht entgegen, dass die Klägerin zu 3) nach ihrem Vortrag dem Beklagten angeboten hat, die Küche mit Herd und Spüle auszustatten, weil es lediglich auf den objektiven Wohnwert der Wohnung ankommt (vgl. BGH, Urteil vom 24.10.2018 – VIII ZR 52/18, NZM 2019, 142). Vorliegend wurde die Wohnung ohne die Ausstattungsmerkmale Herd und Spüle vermietet. Randnummer 20
  4. cc)Die Merkmalgruppe 3 ist neutral zu bewerten. Während die Speisekammer hier ein wohnwerterhöhendes Merkmal darstellt, ist das Fehlen einer Anschlussmöglichkeit für die Waschmaschine im Bad und in der Küche wohnwertmindernd zu berücksichtigen. Randnummer 21 Ob eine Speisekammer als Abstellraum wohnwerterhöhend zu berücksichtigen ist, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Ein Abstellraum wird im Interviewhandbuch als ein abgeschlossener, kleiner als 6m² großer Raum definiert, der in der Regel vom Flur abgeht. Der Begriff ist weit zu verstehen und umfasst auch Wandschränken oder fest installierte Regale direkt unter der Decke. Vorliegend ist die neben der Küche gelegene Speisekammer ein solcher Abstellraum i.S.d. Mietspiegels, weil sie ausreichend groß ist, um eine Waschmaschine aufzustellen, Randnummer 22 Das negative Merkmal „Waschmaschine weder in der Küche noch im Bad anschließbar“ liegt vor, da nach dem Vorbringen der Klägerseite der Anschluss für die Waschmaschine in dieser Speisekammer neben der Küche vorgesehen ist. Randnummer 23
  5. dd)Die Merkmalgruppe 4 (Gebäude) ist negativ zu bewerten. Unabhängig von der Frage nach einer wohnwerterhöhend zu berücksichtigenden Fahrradabstellmöglichkeit ist wohnwertmindernd zu berücksichtigen, dass das Gebäude nicht über eine Gegensprechanlage mit einem elektrischen Türöffner verfügt. Außerdem befindet sich das Treppenhaus bzw. der Eingangsbereich überwiegend in einem schlechten Zustand, wie auf den von den Klägerinnen mit Schriftsatz vom 24.10.2018 eingereichten Fotos eindeutig zu erkennen ist. Es entspricht keinem durchschnittlichen Zustand, dass die Tapete bzw. der Putz von Wänden und Decken großflächig abblättert. Randnummer 24
  6. ee)Ob die Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld) dem klägerischen Vortrag folgend wohnwerterhöhend zu werten ist, kann offen bleiben, da die von den Klägerinnen verlangte Miete der ortsüblichen Miete von 6,30 EUR/m² auch im Fall einer neutralen Bewertung dieser Merkmalgruppe entspricht. Randnummer 25 2. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO i. V. m. § 26 Nr. 8 EGZPO. Randnummer 26 3. Die Revision war nicht zuzulassen, da die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat, noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 ZPO), weil die Entscheidung, etwa die Frage, ob die konkrete Nachtspeicherheizung als Sammelheizung zu verstehen ist, den vom Bundesgerichtshof entwickelten Maßstäben entspricht und im Übrigen auf den Besonderheiten des Einzelfalls beruht. Die vom Beklagten zitierten Urteile sind nach den obigen Ausführungen wegen der Besonderheiten des hier einschlägigen Mietspiegels auf den vorliegenden Fall nicht übertragbar. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001365044

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