Kosten, die er nach dem Gesetz selber zu tragen hätte. Eine solche Regelung ist nach § 307 BGB unwirksam. (Rn.25) Verfahrensgang vorgehend LG Berlin, 14. März 2018, 29 O 157/17 Tenor Auf die Berufung der Beklagten wird das am 14.03.2018 verkündete Urteil des Landgerichts Berlin - 29 O 157/17 - im Tenor zu 2 teilweise abgeändert und klarstellend neu gefasst: 2) Die Beklagte wird verurteilt, die auf dem Grundstück ... ... Berlin ... belegene Parzelle 12 zu räumen und an die Klägerin geräumt herauszugeben. Die Klage auf Abriss sowie ordnungsgemäße Entsorgung der aufstehenden Baulichkeiten wird abgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Revision wird nicht zugelassen. Gründe A. Randnummer 1
der Wiedergabe tatsächlicher Feststellungen wird abgesehen, da ein Rechtsmittel gegen das Urteil unzweifelhaft nicht zulässig ist (§§ 313 a Abs. 1 S. 1, 540 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 ZPO). B. Randnummer 2 Die zulässige Berufung, die sich allein gegen die Verpflichtung zu Abriss und Entsorgung der aufstehenden Baulichkeiten richtet, ist begründet. Randnummer 3 I. Der Klägerin steht gegen die Beklagte kein Anspruch auf Abriss und Entsorgung der auf der Parzelle 12 aufstehenden Baulichkeiten gemäß § 546 Abs. 1 BGB i.V.m. § 8 Nr. 8 MV zu. Randnummer 4 1) Allerdings ist das Mietverhältnis über die Parzellenfläche durch die fristlose Kündigung der Klägerin vom 23.12.2016 (zugestellt am 29.12.2016) wegen Rückstands mit (mehr als) zwei Monatsmieten wirksam beendet (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 lit a und b BGB, § 4 Nr. 2 lit c und d MV). Im Zeitpunkt der Kündigung war die Beklagte unstreitig mit mehr als vier Monatsmieten im Verzug. Randnummer 5 Die Vertragsbeendigung steht auch rechtskräftig fest, da die Beklagte gegen die Verurteilung zur Räumung und Herausgabe des Grundstücks kein Rechtsmittel eingelegt hat und lediglich Abweisung der Klage auf Abriss und Entsorgung der Baulichkeiten begehrt. Randnummer 6 2) Der Räumungsanspruch umfasst vorliegend nicht den Abriss und die Entsorgung der Baulichkeiten. Randnummer 7 a) Allerdings folgt dies nicht etwa bereits daraus, dass die Gebäude mit vermietet worden wären. Werden
einem (Vor-)Mieter Baulichkeiten auf dem
ihm genutzten Grundstück eingebracht und mit diesem fest verbunden, so spricht eine Vermutung dafür, dass dies mangels besonderer Vereinbarungen nur in seinem Interesse für die Dauer des Mietverhältnisses und damit nur zu einem vorübergehenden Zweck i.S.
BGB geschehen sollte mit der Folge, dass diese Sachen als bloße "Scheinbestandteile" nicht gemäß §§ 93, 94 BGB in das Eigentum des Grundstückseigentümers übergehen, sondern im Eigentum des Mieters verbleiben (s. BGH NJW 2017, 2099 Tz 7 f.; NJW-RR 2013, 910 Tz 13). Vorliegend hat die Klägerin im Mietvertrag unter § 1 Nr. 2, 3 erklärt, dass die Baulichkeiten
einem früheren Mieter eingebracht seien, nicht zur Mietsache gehören und nicht mitvermietet werden. Kommt es zwischen dem Mieter und seinem Vormieter (wie vorliegend, dazu unten) zu keiner Ablösungsvereinbarung, so ist es eine Frage der Auslegung des Mietvertrags, ob sich die Gebrauchsgewährpflicht auf die Einrichtungen erstreckt, wobei dies bei Baulichkeiten im Zweifel anzunehmen sein mag (s. BGH NJW-RR 2018, 74 Tz 10). Insoweit handelt es sich jedoch um eine Beschaffenheitsvereinbarung, die mangels diesbezüglicher gesetzlicher Bestimmungen einer Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 3 S. 1 BGB nicht unterliegt. Randnummer 8 b) Umgekehrt folgt jedoch aus dem Umstand, dass die Baulichkeiten nicht mitvermietet sind, noch nicht, dass sie
der Beklagten entfernt werden müssten. Randnummer 9 aa) Sofern nichts anderes wirksam vereinbart ist, hat der Mieter gemäß § 546 Abs. 1 BGB den bei Vertragsbeginn bestehenden Zustand wiederherzustellen. Daher hat er die
ihm selber errichteten Einrichtungen, insbesondere auch Baulichkeiten, zu entfernen (s. BGH NJW-RR 1994, 847, 848; BGHZ 96, 141 = NJW 1986, 309; NJW 1966, 1409). Einer
ihm errichteten Einrichtung steht es nach zutreffender ganz herrschender Meinung gleich, wenn er diese durch Vereinbarung mit seinem Vormieter zu Eigentum übernommen hat (s. OLG Hamburg NJW-RR 1991, 11; OLG Köln NZM 1998, 767; AG Brandenburg WuM 2003, 321, 323; Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht,
sich an die Beklagte, so dass der Frage, ob durch eine solche eine Rückbaupflicht nach § 546 Abs. 1 BGB ohne weiteres wirksam begründet werden kann, nicht weiter nachzugehen ist. Für Willenserklärungen außerhalb des Formularvertrags ist nichts ersichtlich. So hat die Klägerin in ihrem Übersendungsschreiben vom 09.04.2014 (K 4) auch lediglich auf die Klauseln über eine Befristung und eine Pflicht zur Entfernung der Baulichkeiten hingewiesen, nicht aber etwa weitere Erklärungen abgegeben. Randnummer 13 Ein Übereignungsvertrag würde zudem voraussetzen, dass die Parteien ein entsprechendes Erklärungsbewusstsein hatten, und somit
einer Eigentümerstellung der Klägerin an den Gebäuden ausgingen oder sie zumindest konkret für möglich hielten. Hierfür ist ebenfalls nicht erkennbar. Im Prozess scheint die Klägerin nicht
ihrem Eigentum, sondern
dem eines (nicht benannten) Vormieters auszugehen (Schriftsatz vom 06.11.2017: "vom Vorbesitzer übernommen"). Randnummer 14 c) Entgegen der Ansicht der Klägerin und des Landgerichts folgt der Anspruch auf Beräumung
aufstehenden Baulichkeiten nicht aus Regelungen des Mietvertrags, insbesondere aus § 8 Nr. 8 MV. Randnummer 15 aa) Es handelt sich nach der Gestaltung des Vertrags um einen Formularvertrag der Klägerin. So heißt es bereits in § 1 Nr. 2 MV: Randnummer 16 "Auf der Parzelle befinden sich baulichen Anlagen und Anpflanzungen. Sie gehören nicht zur Mietsache und werden nicht mitvermietet. Im Einzelnen handelt es sich um: Randnummer 17 1 Kleinhaus aus Mauerwerk mit einer Fläche
ca. [,,,,] m², 1 Blechgarage mit einer Fläche
ca. [……...] m², 1 PKW-Stellfläche *)" Randnummer 18 In der Fußleiste ist sodann vermerkt: "*) Nicht Zutreffendes bitte streichen." Randnummer 19 Die Klägerin leugnet auch nicht, dass es sich um einen
ihr gestellten AGB-Vertrag handelt. Für eine Stellung durch sie gilt ohnehin bereits die Vermutung des § 310 Abs. 3 Nr. 1 BGB. Randnummer 20 bb) § 8 Nr. 8 MV lautet: Randnummer 21 "Alle auf der Parzelle befindlichen, d.h. bei Abschluss des Mietvertrages vorhandenen oder nach Abschluss des Mietvertrages errichteten, baulichen Anlagen und Versorgungsleitungen sind nur zu einem vorübergehenden Zwecke mit dem Grund und Boden verbunden und stehen im Eigentum des Mieters. Sie gehen unentgeltlich in das Eigentum des Vermieters über, wenn sie nicht bis zur Beendigung des Mietverhältnisses durch den Mieter entfern werden. Der Mieter ist berechtigt, die baulichen Anlagen bei Beendigung des Mietverhältnisses zu entfernen und auf Verlangen des Vermieters dazu verpflichtet. ….." <Hervorhebung im Original> Randnummer 22 Die Regelung in Satz 1 letzter Halbsatz und Satz 3 ist gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam. Randnummer 23 Entgegen der Ansicht des Landgerichts ist sie nicht gemäß § 307 Abs. 3 BGB einer Inhaltskontrolle entzogen, weil sie lediglich der gesetzlichen Regelung entspreche. Wie oben dargelegt, besteht gemäß § 546 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Beseitigung bei Mietbeginn vorhandener Anlagen nur, wenn der Mieter das Eigentum an ihnen vom Berechtigten, in der Regel dem Vormieter, erworben und sie in diesem Sinn "übernommen" hat. Demgegenüber regelt § 8 Nr. 8 MV, dass alle auf der Parzelle befindlichen, auch die "bei Abschluss des Mietvertrages vorhandenen" baulichen Anlagen, "im Eigentum des Mieters stehen" und auf Verlangen des Vermieters zu beseitigen sind. Randnummer 24 Diese Regelung stellt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters i.S.
1 S. 1 BGB dar. Eine solche liegt vor, wenn der Verwender durch eine einseitige Vertragsgestaltung missbräuchlich eigene Interessen auf Kosten seines Vertragspartners durchzusetzen versucht, ohne
vornherein auch dessen Belange hinreichend zu berücksichtigen und ihm einen angemessenen Ausgleich zuzugestehen (s. BGH NJW 2017, 3707 Tz 21; NJW-RR 2013, 910 Tz 11). Nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist eine unangemessene Benachteiligung im Zweifel anzunehmen, wenn die Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung,
der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist. Randnummer 25 Das ist hier der Fall. Die vom Vermieter in AGB dem Mieter auferlegte Pflicht, auf Verlangen des Vermieters alle vorhandenen Einrichtungen oder Baulichkeiten zu entfernen, und damit auch solche, die er nicht direkt vom Vormieter übernommen hat, stellt eine - ggf. und auch hier - mit erheblichen Kosten verbundene Erweiterung des Pflichtenkreises des Mieters dar und entlastet den Vermieter
Kosten, die er nach dem Gesetz selber zu tragen hätte. Soweit in der Literatur hierzu Stellung genommen wird, herrscht zu Recht Einigkeit, dass eine solche Regelung nach § 307 BGB unwirksam ist (Sternel, Mietrecht aktuell,
Rückbaukosten gerichteten Gesamtregelung ebenfalls unwirksam ist. Randnummer 28 Die Regelung in § 1 Nr. 3 MV ist bereits wegen Intransparenz gemäß § 307 Abs. 1 S. 2 BGB unwirksam. Sie lautet: Randnummer 29 "Die Vertragsparteien stimmen darin überein, dass das Eigentum an den in Abs. 2 aufgeführten baulichen Anlagen und Anpflanzungen beim Mieter verbleibt bzw. - soweit dies gesetzlich nicht möglich sein sollte- mit dem Abschluss dieses Vertrages - soweit gesetzlich zulässig - auf den Mieter übergeht. Der Vermieter übernimmt jedoch keine Gewähr für die Rechtsinhaberschaft oder die Freiheit der baulichen Anlagen und Anpflanzungen
Rechten Dritter. Randnummer 30 Es ist Sache des Mieters, etwaige Rechte an den baulichen Anlagen und Anpflanzungen
etwaigen früheren Nutzern der Parzelle zu erwerben und einen entsprechenden Kaufvertrag dem Vermieter unverzüglich zu Dokumentationszwecken zur Verfügung zu stellen. ..." Randnummer 31 Diese Regelung ist in Bezug auf einen Eigentumsübergang gänzlich offen formuliert und kaum verständlich. Unklar ist zunächst die Bedeutung der Einschränkung eines Eigentumsübergangs mit Vertragsabschluss, "soweit gesetzlich zulässig". Hieraus kann der Mieter nicht entnehmen, ob in seinem Fall nun ein Eigentumsübergang stattfinden soll oder nicht. Unverständlich ist ferner die Regelung, wonach ein Übergang des Eigentums mit Vertragsabschluss nur erfolgen soll, wenn es "gesetzlich nicht möglich sein sollte", dass das Eigentum "beim Mieter verbleibt" (wobei unklar bleibt, ob hiermit der Vormieter oder der jetzige Mieter gemeint ist). Da § 1 Nr. 3 auf § 1 Nr. 2 Bezug nimmt ("an den in Abs. 2 aufgeführten baulichen Anlagen"), und dort
vorhandenen, "nicht mitvermieteten" Anlagen die Rede ist, ist unverständlich, warum in § 1 Nr. 3 MV
beim Mieter "verbleibendem" Eigentum gesprochen wird. Randnummer 32 Mangels einer klaren, auf Übereignung gerichteten Regelung ist die Bestimmung in § 1 Nr. 3 bzw. § 8 Nr. 8 MV, wonach das Eigentum auf den Mieter übergeht bzw. die Anlagen "im Eigentum des Mieters stehen", wohl auch überraschend i.S.
1 BGB. Die Übereignung
Baulichkeiten vom Vermieter an den Mieter dürfte objektiv ungewöhnlich sein, und der unklaren Vertragsgestaltung dürfte insoweit ein Überraschungs- und Übertölpelungseffekt innewohnen (vgl. Palandt/Grüneberg, BGB, 77. Aufl., § 305 c Rn 3, 4). Randnummer 33 Da der Inhalt des Formularvertrags mangels Bestimmtheit etwaiger Erklärungen und wegen Unwirksamkeit der diesbezüglichen Regelungen nicht geeignet ist, eine Übereignung
der Klägerin an die Beklagte herbeizuführen, kommt es nicht mehr darauf an, dass die Klägerin nicht dargetan hat, dass sie überhaupt Eigentümerin war. Randnummer 34 dd) Die unangemessene Benachteiligung des Mieters durch die Pflicht zum Rückbau der
ihm nicht vom Vormieter übernommenen Baulichkeiten wird im vorliegenden Vertrag noch dadurch verstärkt, dass die Mietdauer in § 3 lediglich vom 01.04.2014 bis 31.12.2015 fest vereinbart ist, der Vertrag sodann - auch
der Klägerin - jährlich kündbar ist und in § 4 Nr. 6 letzter Satz sogar bestimmt wird "Kündigt der Vermieter, weil er die Parzelle veräußern oder einer anderen Nutzung zuführen will, so entfällt das Recht des Mieters, einen Mietnachfolger vorzuschlagen." Die Klägerin hat damit in besonderer Weise versucht, ihre Interessen auf Kosten der Beklagten durchzusetzen, da die Beklagte - selbst bei vertragsgemäßem Verhalten - bereits nach kurzer Nutzungszeit mit einem Rückbaurisiko belastet war, das sie ggf. nicht einmal durch eine Nachmieterstellung abwenden konnte. Der Hinweis im vorvertraglichen Schreiben der Klägerin vom 09.04.2014 auf die Befristung und die Pflicht zur Entfernung der Baulichkeiten vermag die Regelung nach § 8 Nr. 8 MV nicht wirksam zu machen, sondern zeigt das Ungleichgewicht der Verhandlungspartner und die Schutzbedürftigkeit der Beklagten. Dass nach § 310 Abs. 3 Nr. 3 BGB bei Verträgen zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher bei der Beurteilung der unangemessenen Benachteiligung nach § 307 Abs. 1 und 2 BGB auch "die den Vertragsschluss begleitenden Umstände zu berücksichtigen" sind, führt nicht dazu, dass das Schreiben vom 09.04.2014 eine unangemessene Benachteiligung wegen Auferlegung einer Rückbaupflicht für nicht übernommene, fremde Baulichkeiten ausschließt. Die Regelung des § 310 Abs. 3 Nr. 3 BGB führt dazu, dass in Ergänzung des sonst geltenden abstrakt-generellen Maßstabs der Inhaltskontrolle auch die den Vertragsschluss begleitenden Umstände zu berücksichtigen sind. Insbesondere eine besondere geschäftliche Erfahrung des Verbrauchers mit daraus folgender geringerer Schutzbedürftigkeit kann zu seinen Lasten zu berücksichtigen sein (vgl. BGH NJW 2015, 3228 Tz 55 f.; Palandt/Grüneberg, a.a.O., § 310 Rn 21). Derartiges ist vorliegend jedoch nicht ersichtlich. Vielmehr zeigt der Umstand, dass die Beklagte sich auf den insoweit unangemessenen Vertrag eingelassen hat und nicht einmal durch das Schreiben vom 09.04.2014 "misstrauisch" wurde, dass sie in besonderer Weise geschäftlich unerfahren und schutzbedürftig ist. Der vorliegende Fall ist nicht etwa mit dem des OLG Karlsruhe NJW-RR 2006, 605 -juris Tz 21 zu vergleichen, wo die Übergabe eines Merkblatts bei Vertragsabschluss dahin berücksichtigt wurde, dass eine Intransparenz der Versicherungsbedingungen verneint wurde. An der inhaltlichen Unangemessenheit der Regelungen des Mietvertrags vermag der bloße wiederholende Hinweis der Klägerin auf Teilpunkte des Vertrags nichts zu ändern. Randnummer 35 III. Die Kostenentscheidung beruht betreffend die erstinstanzlichen Kosten auf § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Die Beklagte ist mit einem Anteil
9 % (980,24 EUR / 10.980,24 EUR) verhältnismäßig geringfügig unterlegen und hat hiermit - bei Verursachung
Kosten nur einer höheren Gebührenstufe - nur geringfügig höhere Kosten veranlasst (vgl. Zöller/Herget, ZPO, 32. Aufl., § 92 Rn 10). Die Kostenentscheidung des Berufungsverfahrens folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO. Randnummer 36 Das Urteil ist nach §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO ohne Abwendungsbefugnis vorläufig vollstreckbar. Randnummer 37 Gründe für eine Revisionszulassung (§ 543 ZPO) liegen nicht vor. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001371512
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